裁判字號：臺灣高等法院102年上字第1353號民事判決
裁判日期：民國104年03月25日
裁判案由：給付仲介費用
臺灣高等法院民事判決102年度上字第1353號上訴人 陳金河 訴訟代理人 何文雄 律師被上訴人祥安工業股份有限公司法定代理人 羅志毓 訴訟代理人 石宜琳 律師複代理人 郭運廣 律師上列當事人間請求給付仲介費用事件，上訴人對於中華民國102年11月15日臺灣新北地方法院102年度訴字第942號第一審判決提起上訴，本院於104年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國100年7月初介紹被上訴人（更名前為三峽瀝青股份有限公司）向訴外人 齊華 科技股份有限公司（下稱齊華公司）購買該公司所有坐落於桃園縣○○鄉○○區○○段○○○○○○號、13-34地號、13-35地號、13-36地號、13-48地號土地及其上門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○路○號廠房（下合稱系爭不動產，如其中之1逕稱系爭土地、系爭廠房），並與被上訴人代表人 羅金泉 、羅志毓（羅金泉之子）及其他家人至現場勘查，羅金泉當場表示願意購買系爭不動產，並要求伊儘速連繫齊華公司商討買賣事宜。伊遂透過訴外人 蔡廣福 居中協調，約定於100年7月12日上午9時許在遠見國際會計事務所（下稱遠見事務所）討論購買系爭不動產事宜，經買賣雙方討論後，被上訴人願以每坪新台幣（下同）4萬元購買，另就介紹費佣金部分，伊本要求支付買賣總價款2%之佣金，惟經羅金泉與伊溝通後，同意減為總價款之
1.5%。詎嗣被上訴人竟私下以2億7,413萬3,571元向齊華公司購買系爭不動產，並完成買賣過戶事宜，爰依上開約定及民法第565條規定起訴聲明請求被上訴人給付仲介費411萬2,004元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人411萬2,004元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭不動產原為齊華公司所有，伊係經由訴外人 陳錦明 之介紹，始悉齊華公司有出售系爭不動產之意，經伊與相關人等實地會勘後，雙方雖曾於100年7月12日會面協商，惟因對於系爭土地上所存地上物，應由何方負責無法取得共識，致未達成系爭不動產買賣契約之合意。嗣因齊華公司與伊協商未果，隨即於同年月14日將系爭不動產售予訴外人 宋進臻 ，伊輾轉得知上情，並聽聞宋進臻欲再轉售系爭不動產，即透過陳錦明安排與宋進臻商談，於100年8月17日以3億2,202萬9,400元價格達成系爭不動產買賣之協議，將系爭不動產出售予羅志毓。又因宋進臻於出售系爭不動產當時，尚未自齊華公司受讓系爭不動產，乃以指定登記名義人之方式，由齊華公司將系爭不動產直接移轉予伊，完成系爭不動產之讓與行為。系爭不動產之買賣成立與上訴人無關，且伊亦已支付仲介費予陳錦明等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：（本院卷第42頁正、反面、第36頁、第23頁）㈠被上訴人係透過陳錦明之報告知悉齊華公司有出售系爭不動產意圖等情報。
㈡上訴人係齊華公司就系爭不動產買賣之居間人。
㈢兩造與齊華公司代表人 吳文琦 曾於100年7月12日在遠見事務所就系爭不動產之買賣事宜進行協商。
四、兩造爭執事項：（本院卷第42頁背面、第36頁背面）㈠被上訴人是否因上訴人之居間，而與齊華公司於100年7月12
日在遠見事務所就系爭不動產買賣達成合意？㈡羅志毓買受系爭不動產契約之相對人係齊華公司或宋進臻？
被上訴人買受系爭不動產契約之相對人係齊華公司？㈢被上訴人是否曾以口頭或書面向上訴人允諾給付如上訴人聲
明所示之居間報酬？倘有，是否附有條件？爰述之如下：
㈠被上訴人是否因上訴人之居間，而與齊華公司於100年7月12
日在遠見事務所就系爭不動產買賣達成合意？⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第345條定有明文。
⒉上訴人主張：被上訴人與齊華公司於100年7月12日在遠見事
務所就系爭不動產買賣事宜，已經達成合意，系爭土地上之地上物應由何方負責，僅係後續處理之細節，不影響買賣契約之成立等語；被上訴人則辯以：雙方就爭土地上之地上物應由何方負責，尚未達成共識，致買賣契約未成立等語⒊經查：
⑴兩造與齊華公司曾於100年7月12日在遠見事務所就系爭不動
產之買賣事宜進行協商，固為兩造所不爭執（詳如兩造不爭執事項㈢所載）。惟據證人即為被上訴人處理系爭不動產買賣事宜之羅金泉於原審結證稱：、「（問：當時齊華公司要賣給被告公司【即被上訴人】每坪多少錢？）他說要賣每坪4萬元。」、「（問：當時你們認為這個價格可以接受嗎？）我當時出每坪37,000元整，到最後我願意以每坪40,000元整買受，但是條件是土地要清空，土地上有地上物要淨空，我只要土地。」、「（問：齊華公司有答應這樣的價格及條件嗎？）他說地上物叫我清，我說沒辦法。」、「（問：當時有無提到你要代齊華公司支付他的仲介費用？）當時如果4萬元賣給我，我願意代替他支付仲介費用1.5%，4萬元就是要地上物清空給我，我願意代他付仲介費用1.5%，對方仲介要求2%，當時吳文琦要賣土地說每坪4萬元，要拿清的，不付仲介費用，我說如果4萬元賣給我，我願意付1.5%的仲介費用，結果從早上9點談到下午3點，談不出結果，也買不成。」、「（問：最後為什麼沒有付給齊華公司的仲介人仲介費用？）因為我跟他買賣不成，條件談不攏，從早上9點談到下午3點，買賣不成，就是因為地上物的關係，如果4萬元賣給我，我願意支付1.5%仲介費用，後來陳金河也同意仲介費用只要求1.5%，但是卡在地上物，還是買賣不成。」等語（原審卷第83頁正、反面）；而證人即齊華公司之吳文琦於原審亦結證稱：「（問：你是否曾經在100年7月14日代表齊華公司和祥安公司在遠見會計師事務所開會？）也不是開會，是見面…但我說已經答應宋進臻要賣給他了，所以不能再跟三峽瀝青簽，當時三峽瀝青開出的條件是一坪4萬，我跟宋進臻談的不到4萬，但是宋進臻我是賣清的，上面的地上物我都不用處理，他自己會處理，三峽瀝青要我幫他處理完後交給他，所以跟三峽瀝青沒有談成，但是我心裡早就想要賣給宋進臻，因為早就談好。」、「（問：後來系爭不動產是賣給宋進臻？）對。」、「（問：你後來有跟三峽瀝青簽了契約書？）後來宋進臻叫我直接將系爭不動產過給三峽瀝青時，我們三方有簽契約書…我要求宋進臻簽指示函。三峽瀝青與宋進臻購買的價格，與我賣給宋進臻的價格差了4千萬，但是宋進臻必需處理地上物，系爭不動產是由三峽瀝青公司向宋進臻購買，事後簽（買主三峽瀝青，賣主齊華公司）不動產買賣契約書的目的是在直接由齊華公司將系爭不動產所有權直接移轉給三峽瀝表公司，三峽瀝青公司與宋進臻談的價錢，有包含齊華公司與宋進臻談的價錢加差價，宋進臻必需清理地上物及宋進臻必需確認與齊華公司有成立系爭不動產的買賣後，要過戶系爭不動產時才簽立上述（買主三峽瀝青，賣主齊華公司）的買賣契約書。」、「（問：買主三峽瀝青與賣主齊華公司，所簽的不動產買賣契約書並不是三峽瀝青向齊華公司買賣系爭土地的買賣契約？）是，因為我是賣給宋進臻，不是賣給三峽瀝青。」、「（問：上述買主三峽瀝青與賣主齊華公司所簽立的不動產買賣契約書所載的買賣總價額是齊華公司與宋進臻就系爭不動產約定的價額？）是，實際上宋進臻賣給三峽瀝青的價格我不清楚，但是中間的價差就是宋進臻必須處理地上物的價錢。我賣系爭不動產是拿清的，仲介費我都不付。」等語（原審卷第109至110頁），並有不動產買賣契約書3份、支票2張及指示函1份可按（原審卷第51至61頁、第115至127頁），互核相符。
⑵又證人即齊華公司股東蔡廣福於原審雖結證稱：「（問：遠
見事務所的討論中，有無針對買賣的事宜雙方有達成共識？）有。」、「（問：有無討論佣金給付問題？）有。」、「（問：羅金泉有無同意？）從2%減到1.5%，由羅金泉來幫齊華公司付仲介費。」等語（原審卷第87頁正、反面），惟亦結證稱：「（問：是以每坪多少錢出售？）4萬元一坪他說可以接受。」、「（問：有無附帶條件？）地上廢棄物要處理。」、「（問：在遠見事務所協商三峽瀝青公司也同意買了，當時有無馬上簽立買賣契約？）沒有，就是因為地上物處理的問題，價款沒有問題，但是地上物處理需要時間，當時就地上物部分沒有結論，所以沒有簽契約書。因為就附帶條件地上物處理沒有達成結論，還要協調。」等語（原審卷第87、88頁）。
⑶此外，參諸桃園縣政府環境保護局於103年7月25日桃環事字
第0000000000號函旨，亦載有系爭廠房廢棄物清理等情事，亦有上開函文暨函附之相關資料可憑（本院卷第58至73頁）。
⑷綜合上述⑴⑵證人之證詞，並參諸前開⑶之資料，足知被上
訴人與齊華公司固於100年7月12日在遠見事務所就系爭不動產買賣事宜進行協商，惟因系爭土地上尚有地上物待處理，且地上物之處理應由何方負責，雙方尚未達成意思表示之一致，而地上物由何方負責處理，復攸關系爭不動產買賣價格之多寡，非僅係後續處理之細節問題而已，準此，被上訴人與齊華公司於上開時地就系爭不動產之買賣價金顯尚未達成互相同意，則依民法第345條規定，被上訴人與齊華公司間就系爭不動產之買賣契約，自未成立，應堪認定。從而，上訴人之上開主張，尚不可採信。
㈡羅志毓買受系爭不動產契約之相對人係齊華公司或宋進臻？
被上訴人買受系爭不動產契約之相對人係齊華公司？⒈上訴人主張：系爭不動產契約係存在被上訴人與齊華公司間
，非存在被上訴人與宋進臻間等語；被上訴人辯以：系爭不動產非係被上訴人直接向齊華公司購買，而係羅志毓向宋進臻購買，並指定被上訴人為系爭不動產之登記名義人等語。
⒉經查：
⑴證人宋進臻於本院結證稱：「（問：系爭不動產買賣事情，
你是否知悉？）知道。」、「（問：買賣經過情形？）100年7月份經過蘋果房屋介紹，我向齊華公司吳總經理，我與葉小姐合夥來買系爭土地，買了後有付款給齊華公司，齊華公司有簽收，買的時候有約定我可以指定登記給第三人，買賣是我出名與齊華公司簽約，買受後交給股東葉小姐處理，由她接觸買主、及處理一些事務，事情辦好後，我有付120萬元仲介費給蘋果房屋，其他都是葉小姐處理。」、「（問：向齊華公司買多少錢？）2億7千500萬元。」、「（問：
買受後有無登記在你名下？）沒有。」、「（問：與齊華公司買受後，再將系爭不動產賣給祥安公司？）是的。」等語（本院卷第83至84頁），並提出給付服務費同意書暨支票為憑（本院卷第88頁）。
⑵另證人 葉秀敏 於原審結證稱：「（問：你們或股東有無向齊
華公司於100年7月14日購買系爭不動產？）有。」、「（問：你們是以何人名義向齊華公司買受？）宋進臻。」、「（問：購買系爭不動產係何人介紹的？）是蘋果房屋仲介莊經理介紹的。」、「（問：約定總價金最後有確實交付給齊華公司嗎？）我跟宋進臻一直做投資，只要有適合買主，我們就會很快想要脫手，所以在合約第3條有約定可以指定第三名義人。」、「（問：系爭不動產既然由宋進臻向齊華公司買受，為什麼沒有將土地所有權移轉給宋進臻，而移轉到被告公司名下？）我們是以投資為主，有適合買主我們就會想要轉賣，依據契約第4條第3項就可以登記到指定第三人。」、「（問：你們向齊華公司買受系爭不動產後，在還沒有過戶之前，有沒有將系爭不動產轉售給被告公司或羅志毓？）有轉賣給羅志毓。」、「（問：提示被證五不動產買賣契約書，系爭不動產買受人是羅志毓，出賣人是宋進臻，訂約時間是100年8月17日，這份買賣契約書你看過嗎？）看過，我知道有訂立契約這件事情。」、「（問：既然買受人是羅志毓，為何後來過戶名義會登記在被告公司名下？是不是因為契約也有約定可以登記到指定的第三人？）是，也有徵求齊華公司吳文琦的同意。」等語（原審卷第88至89頁）。⑶經核上開證人宋進臻、葉秀敏、吳文琦、羅金泉就系爭不動
產轉售過程之證述大致相符，此外，復有前開之給付服務費同意書暨支票（各1）、不動產買賣契約書（3份）、支票（2張），及指示函（1份）可按，堪認被上訴人之所以取得系爭不動產所有權，係因宋進臻經由蘋果房屋介紹向齊華公司購買系爭不動產後，即由羅志毓向宋進臻買受並指定登記於被上訴人名下，非係被上訴人直接向齊華公司購買甚明。至上訴人另主張：證人宋進臻、葉秀敏就買受系爭不動產之決定時間所為之證述不符，及上開給付服務費同意書所載簽訂買賣契約之時日為100年8月17日與宋進臻、齊華公司間簽訂之買賣契約時日為100年7月14日亦有不同，是宋進臻與齊華公司間之買賣契約，並非真實等語，然：
①有關宋進臻買受系爭不動產之決定時間，宋進臻於103年11
月4日結證稱：「（問：何時決定購買系爭不動產？）7月份。因為很多錢所以要考慮。」（本院卷第83頁背面），而葉秀敏則於102年6月18日結證稱：「（問：何時介紹給你們知道這個情報？）100年7月14日晚上。」、「（問：100年7月14日當天經由莊經理得知齊華公司要賣土地，什麼時候決定要買這個土地？）當天晚上9點多快10點。」（原審卷第89頁、90頁背面），可知宋進臻與葉秀敏就買受系爭不動產決定時間點之證言，固略有不符，惟渠等為上開證述之時，距買賣系爭不動產之時，約已有3年、2年時間，相關細節，尤其決定購買之時間點，彼等記憶所及，不免因人而異有所出入，僅以前揭之出入即否認上開2位證人之所有證言，自非妥適。
②另上開給付服務費同意書所載簽訂買賣契約之時日為100年8
月17日，而宋進臻與齊華公司間簽訂之買賣契約時日則為100年7月14日，此有上開同意書暨買賣契約（本院卷第89頁、原審卷第55頁）可按，惟100年8月17日乃宋進臻將系爭不動產售予羅志毓之時間（原審卷第61頁），衡諸一般常情，宋進臻係與葉秀敏合夥買賣系爭不動產，目的在於獲取系爭不動產處理後之轉售利益，則前開同意書記載所謂買賣契約之時點係「賣出」時點，而非「買入」時點，並同意於100年10月20日順利完成即給付服務費120萬元等語，難謂與常情相悖，是仍難以上述時點之不同，即否認宋進臻與齊華公司間之買賣契約係真實。
⑷綜此，尚難僅因土地登記謄本上載有系爭不動產係於100年9
月21日以買賣為原因自齊華公司移轉於被上訴人名下，即認系爭不動產係由齊華公司直接移轉登記予被上訴人，故上訴人上開之主張，仍不可採㈢被上訴人是否曾以口頭或書面向上訴人允諾給付如上訴人聲
明所示之居間報酬？倘有，是否附有條件？⒈按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第565條、第568條第1項分別定有明文。是居間人之仲介報酬請求權，自以契約確因居間人之報告或媒介而有效成立為前提。
⒉經查：齊華公司出售系爭不動產之買賣契約之買受人既為宋
進臻，非被上訴人，而被上訴人則係於嗣後再向宋進臻輾轉買受系爭不動產，業如前述，是齊華公司與被上訴人間並未就系爭不動產成立任何買賣契約關係，則上訴人依約定及民法居間之規定請求被上訴人給付仲介費用，即乏所據，不應准許。準此，本項爭點本院自無再加以論述之必要，併此敘明。
五、綜上所述，上訴人依約定及民法規定居間之法律關係，請求被上訴人給付411萬2,004元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年3月25日
民事第二十三庭
審判長法官陳邦豪
法官李昆霖法官朱漢寶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月25日
書記官魏淑娟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。