裁判字號：臺灣彰化地方法院110年訴字第192號民事判決
裁判日期：民國111年09月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣彰化地方法院民事判決110年度訴字第192號原告 黃李濟 訴訟代理人 蕭隆泉 律師複代理人 黃之昀 律師被告 謝沐堂 追加被告 黃滿足 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○應自坐落於彰化縣○○鎮○○段00000地號土地門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○巷0號房屋即如附圖彰化縣二林地政事務所收件日期文號民國111年1月13日二土測字第101號複丈成果圖編號A部分面積190平方公尺、編號C部分面積184平方公尺鐵皮建物遷離。
被告乙○○應將坐落於彰化縣○○鎮○○段00000地號土地如附圖彰化縣二林地政事務所收件日期文號民國111年1月13日二土測字第101號複丈成果圖編號D部分面積229平方公尺上之編號G鐵門移除，並將土地騰空返還原告。
被告乙○○應將坐落於彰化縣○○鎮○○段00000地號土地如附圖彰化縣二林地政事務所收件日期文號民國111年1月13日二土測字第101號複丈成果圖編號E部分面積1541平方公尺騰空返還原告。
被告乙○○應將坐落於彰化縣○○鎮○○段00000地號土地如附圖彰化縣二林地政事務所收件日期文號民國111年1月13日二土測字第101號複丈成果圖編號F部分面積447平方公尺上之鐵絲圍籬、雞鴨及農作物移除，並將土地騰空返還原告。
被告甲○○應自民國111年8月2日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告新台幣參仟捌佰肆拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之八十五，被告甲○○負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一至四項，於原告以新台幣壹佰肆拾捌萬為被告乙○○供擔保，得假執行。但被告乙○○以新台幣肆佰肆拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項，於按月給付各期屆至後，如原告以新台幣壹仟貳佰元為被告甲○○供擔保，得假執行。但被告甲○○以新台幣參仟捌佰肆拾柒元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦與訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2、7款定有明文。查：
1.原告起訴時，僅請求被告乙○○遷離坐落原告所有彰化縣○○鎮○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼彰化縣○○鎮○○巷0號建物（下稱系爭建物，見卷第11頁）；嗣於本院協同兩造履勘現場後，原告主張被告乙○○占用之範圍尚包含系爭土地如彰化縣二林地政事務所民國111年1月13日二土測字第101號土地複丈成果圖（下稱系爭附圖）所示編號D、E、F部分，並於其上設置鐵門（編號G）、鐵絲圍籬、飼養雞鴨及種植農作，於110年12月28日具狀追加依民法第767條第1項請求被告乙○○移除地上物，將土地返還原告（見卷第195至196頁）。核原告追加之訴，與原訴係基被告乙○○占用系爭土地之同一基礎社會事實，揆諸上開規定，應與准許。
2.原告起訴時，主張系爭建物為丙○○○所有，請求丙○○○給付原告系爭建物坐落系爭土地之法定租金每月新臺幣（下同）6,000元及相當於租金之不當得利36萬元及遲延利息（見卷第11頁）；嗣於訴訟進行中，因被告丙○○○抗辯並非系爭建物之事實上處分權人，已於原告起訴前即將建物出售予甲○○等語，原告遂於111年7月26日具狀追加被告甲○○，請求甲○○給付基地租金及相當於租金之不當得利（見卷第341、342頁）。
核原告追加被告甲○○一事，業經被告甲○○同意（見卷第376頁），被告乙○○雖不同意原告追加，然本院審酌原告追加部分，與起訴請求系爭建物之權利人給付基地租金及不當得利，請求之社會基礎事實相同，且就租金價額之核定一節，訴訟資料可茲援用，並無礙於訴訟終結，揆諸上開規定，應與准許。
二、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；特別代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事人為一切訴訟行為，但不得為捨棄、認諾、撤回或和解，民事訴訟法第262條、51條第4項定有明文。查原告於111年7月26日具狀撤回對丙○○○之起訴，業經被告丙○○○之特別代理人 許智捷 律師同意，有民事陳報狀為憑（見卷第371頁），是原告撤回此部分訴訟，應屬合法。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠被告乙○○之前分別向伊與追加被告甲○○借款，並將系爭土地
設定抵押權與伊與被告甲○○，嗣被告甲○○聲請強制執行，經伊於103年11月間拍定取得系爭土地。被告乙○○經強制執行拍賣後，仍積欠伊1,031,333元未清償，並繼續向伊借款。
被告乙○○於107年1月15日簽立切結書，承諾將於108年還款，否則將搬離現場(下稱系爭切結書1)；然被告乙○○未遵期還款，嗣於108年2月26日復另行簽立切結書(下稱系爭切結書2)，約定於108年3月30日給付伊800萬元，如逾期給付，乙○○同意自行拆除系爭土地上建物，或任由伊拆屋，並由乙○○搬移房屋殘物等語。被告乙○○迄今未遵期還款，亦未搬離系爭土地，爰依系爭切結書1，請求被告乙○○遷離系爭附圖編號A(面積190㎡)、C(面積184㎡)之建物，並依民法第767條第1項，被告乙○○應將如系爭附圖編號D(面積229㎡)上之編號G鐵門移除、編號F(面積447㎡)之鐵絲圍籬、雞鴨及農作物移除，並將全部土地(含編號E部分面積1541㎡)騰空返還原告。
㈢原告曾對乙○○、甲○○提起拆屋還地訴訟，由本院以104年度訴
字第1069號案件審理(下稱前案)，前案判決理由認系爭土地上坐落之系爭建物與系爭土地均曾為丙○○○所有，故系爭建物之權利人就坐落基地應有法定租賃權而駁回原告之訴，而丙○○○嗣後將系爭建物之事實上處分權移轉與被告甲○○，被告甲○○就建物之坐落基地從未給付租金與伊，爰依民法第425條之1第1項前段、第2項規定，請求核定系爭建物占用系爭土地之租金價額，並依民法第179條規定，請求被告甲○○支付起訴前回溯5年之租金金額等語。
㈣並聲明：1.被告乙○○應自系爭附圖所示編號A(面積190㎡)、C(
面積184㎡)之系爭建物遷離。2.被告乙○○應將系爭附圖所示編號D部分(面積229㎡)上之標示G之鐵門移除，並將土地騰空返還原告。3.被告乙○○應將系爭附圖編號E部分(面積1541平方公尺)土地騰空返還原告。4.被告乙○○應將系爭附圖編號F(面積447㎡)之鐵絲圍籬、雞鴨及農作物移除，並將土地騰空返還原告。5.被告甲○○應自民事追加被告暨準備(二)狀繕本送達翌日起(111年8月2日)至法定租賃關係終止之日止，按月給付原告6000元。6.被告甲○○應給付原告36萬元，及自自民事追加被告暨準備(二)狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息。7.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告乙○○：不爭執系爭切結書1、2為伊所簽，簽系爭切結書1
時，原告要伊還300萬元，簽系爭切結書2時，原告要伊把拍賣系爭土地之價金加上本票金額共800萬元還給她，但法院拍賣後伊什麼都沒有了，伊沒有錢還給原告。法院只有拍賣系爭土地，沒有拍賣系爭建物，系爭建物沒有點交，原告一直逼伊搬家、拆建物，但系爭建物不是伊的，伊沒有拆除的權利。系爭建物周圍的農作物、圍籬、雞鴨是在拍賣之前就有的，是伊母親種植、設立及飼養的，不是伊的，系爭建物應該是伊母親丙○○○所有，甲○○沒有給伊母親價金，伊向伊母親承租系爭建物居住，伊有使用系爭建物的權利等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告甲○○：系爭建物是伊用60萬元向丙○○○購買，不是被告乙
○○向伊借款的擔保，伊已經將價金交給代書，伊同意向原告購買土地或承租土地，但原告未與伊協商。對於威名不動產估價師事務所鑑定認為系爭建物使用系爭土地每月租金3,847元沒有意見，伊同意支付，但原告請求伊給付起訴前5年的租金伊不同意，伊從來沒有使用系爭建物，建物都是被告乙○○使用等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告請求被告乙○○遷離系爭建物應有理由：
1.查被告乙○○因積欠原告及被告甲○○債務，乙○○將系爭土地於98年間設定抵押權與原告及被告甲○○，乙○○未能償還債務，於103年間被告甲○○聲請拍賣抵押物，由原告於103年11月4日買受取得系爭土地所有權，並於同年11月13日完成登記；原告之債權經法院強制執行拍賣後，尚有執行不足額1,031,333元；乙○○與原告於107年1月15日簽訂切結書1，約定乙○○應於108年12月31日之前返還款項，如未返還應遷離系爭建物，惟到期被告乙○○仍未返還等節，為原告及被告乙○○所不爭，並有他項權利證明書、本票影本、抵押權設定契約書、系爭土地謄本、土地所有權狀影本、本院民事執行處強制執行金額分配表、切結書1在卷為憑(見卷第21、25至37頁)，堪信為真。
2.原告主張依系爭切結書1，被告乙○○應遷離系爭建物，被告乙○○則抗辯系爭建物並非原告所有，而係伊母親丙○○○所有，伊向丙○○○承租，為有權占有云云。查：
①依系爭切結書1，被告乙○○承諾如未於108年12月31日前還款
與原告，同意遷離現場等語(見卷第37頁)；又被告乙○○占有使用之範圍除系爭建物外，尚有建物外之空地即如系爭附圖編號D、E、F之系爭土地等節，為本院偕同原告、被告乙○○至現場履勘明確，有現場照片、系爭附圖在卷可參(見卷第101至131頁、第287頁)，足見被告乙○○除占有系爭建物外，亦有占有使用系爭建物外之空地。而系爭土地於兩造於107年1月15日簽立切結書時，已為原告所有，是原告要求被告乙○○如未還款，應遷離土地及建物，使原告得以使用收益系爭土地，應屬合法權利之行使，被告乙○○亦承諾未於期限內還款即搬離系爭建物與土地，則原告與被告乙○○就遷離系爭建物一事，已成立契約，被告乙○○自應遵守。再被告乙○○迄今未還款，此為兩造所不爭，是原告依系爭切結書1，請求被告乙○○遷離系爭建物，應屬有據。
②被告乙○○雖以上情置辯，然丙○○○之特別代理人於111年4月22
日具狀稱：101年5月2日被告乙○○向被告甲○○借款250萬元以清償對第三人陳○○之債務，雙方約定將系爭土地抵押權讓與甲○○，且由丙○○○以系爭建物為讓與擔保，將被告乙○○占有之系爭建物以指示交付與甲○○，系爭建物應為甲○○所有等語(見卷第246、247頁)，並有建築改良物買賣契約書、房屋稅籍紀錄表、丙○○○與甲○○簽立之切結書在卷為憑(見卷第265至275頁、293、294頁)；被告甲○○於本院審理時亦稱：系爭建物係伊以60萬元向丙○○○購買，伊有事實上處分權等語(見卷第331頁)，是丙○○○與被告甲○○均不爭執系爭建物之事實上處分權人為被告甲○○。再觀諸丙○○○與被告甲○○簽立之切結書，丙○○○將系爭建物之事實上處分權讓與甲○○，作為乙○○借款之擔保之一，待乙○○還款後甲○○再將事實上處分權返還丙○○○等情(見卷第273、275頁)，然強制執行拍賣系爭土地後，被告乙○○仍欠被告甲○○325,068元，有分配結果彙總表在卷為憑(見卷第35頁)。是依上開切結書，系爭建物之事實上處分權已移轉予被告甲○○，而非丙○○○所有，從而，被告乙○○辯稱向丙○○○承租系爭建物，為有權使用系爭建物云云，難認有據。
㈡原告請求被告乙○○騰空返還如系爭附圖編號D、E、F土地應屬有據：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。查系爭土地為原告所有，被告乙○○占有使用系爭土地上如系爭附圖編號D、E、F部分之空地，並於空地搭建圍籬、養殖雞鴨及種植農作物等節，業經本院偕同兩造至現場履勘明確已如上述。被告乙○○雖辯稱系爭附圖編號D、E、F上之圍籬、農作物、雞鴨並非其所有，編號G鐵門為原本就有，其只有整修，地上物均係其父母所有云云。然乙○○之父親謝○○於104年過世，丙○○○於104年6月1日之前，即住在位於高雄之護理之家，訴外人謝○○即丙○○○之三子，於104年間向法院聲請丙○○○為受監護宣告人，經臺灣高雄少年及家事法院裁定在案等節，有戶籍資料、家事聲請狀、臺灣高雄少年及家事法庭104年度監宣字第332號裁定在卷可參(見卷第177至181、185頁)。足信謝○○、丙○○○自104年起即未占有使用系爭土地，且丙○○○自104年起即無處理自己事務之能力，難認丙○○○有能力在系爭土地設立鐵門、搭建圍籬、養殖雞、鴨及種植作物，是系爭土地上之鐵門、圍籬、農作物及家禽應為居住於系爭建物之被告乙○○所設置及飼養、種植，被告乙○○為鐵門、圍籬、雞鴨及農作物之所有人應可認定，其上開抗辯難以採信。
2.又被告乙○○並未證明有何占有使用系爭土地之合法權源，原告依民法第767條第1項請求被告乙○○移除土地上鐵門、鐵絲圍籬、雞鴨、農作物等，騰空返還編號D、E、F土地與原告，應屬有據，應予准許。
㈢本件應核定之租金數額：
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1第1項、第2項定有明文。查94年5月間，丙○○○為系爭土地之所有人及系爭建物之事實上處分權人，嗣系爭土地於94年11月15日移轉與被告乙○○，103年間再為原告拍賣取得；系爭建物之事實上處分權於101年間為被告甲○○取得等節，有土地異動索引、地籍謄本、房屋稅籍資料附卷可參(見104年度斗簡字第223號卷第43頁、本院卷第29、293頁)，是系爭土地與系爭建物於94年5月至同年11月間，均同為丙○○○所有，嗣後土地與建物分別讓與不同人，則依民法第425條之1規定，系爭建物之事實上處分權人與系爭土地所有人之間，應於建物使用期限內有法定租賃關係。從而，原告主張與被告甲○○就系爭建物之坐落基地有法定租賃關係，應屬有據。
2.查系爭土地為特定農業區之農牧用地，被告甲○○具事實上處分權之系爭建物占用原告所有系爭土地之面積為190平方公尺、184平方公尺，合計為374平方公尺，約為113.14坪，又系爭土地位於彰化縣二林鎮後厝里，鄰近斗苑路3段與新華巷交叉口附近，交通地理位置尚佳，並以約5公尺之新華巷為聯外道路，經本院囑託威名不動產估價師事務所鑑定系爭建物之合理基地租賃價額，鑑定報告略以：依比較法評估系爭土地價格，再推估租金收益率後，認系爭土地之價格為每坪10,300元，租金收益率為4%，是系爭土地之年租金約為每坪412元，月租金為34元，系爭建物占113.14坪，基地租金每月應為3,847元等情，有111年度威估第000000000號估價報告書附卷可稽(見外置鑑定報告)。本院審酌上開鑑定係不動產估價師係本於專業，以系爭土地市場租金之酌定為鑑定、估價目的，價格日期以111年7月14日為鑑定基準。依估價目的之參考因子等與本案系爭土地有關之鑑定資料，並實際就系爭土地之實際狀況詳為估價、鑑定，可認本件鑑定範圍合於法院審斷基地租金之合理租賃價值，應屬客觀合理而可信。原告雖主張每月基地租金應為6,000元云云，然未提出相關證據證明該租金價額為適當，難認原告主張有據。
3.是原告請求被告甲○○自民事追加被告暨準備(二)狀繕本送達翌日即111年8月2日起，至法定租賃關係終止之日止，按月給付原告3,847元，應屬有據，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
㈣原告依民法第179條請求起訴前5年租金應無理由：
1.按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金。原告提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求被告給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自原告請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達被告之日起算，至建物得使用期限為止，最高法院109年度台上字第3068號判決意旨參照。又按契約與不當得利，雖皆屬債之發生原因，惟前者之請求權乃基於一定契約而生之請求給付之權利，後者乃無法律上原因而受利益，致他人受損害；倘當事人間有契約關係存在，則一方基於契約關係受領他方之給付，原則上即有法律上之原因，殊不得就同一原因事實，同時以契約及不當得利作為請求之依據，最高法院106年度台上字第2170號判決意旨參照。
2.原告雖主張系爭建物占用系爭土地已超過5年，依民法第126條租金之請求權為5年，其得請求被告甲○○給付請求前5年之租金數額等語。然自丙○○○於94年11月間將系爭土地移轉予被告乙○○起，即符合民法第425條之1第1項之規定，推定建物之事實上處分權人於系爭建物得使用之期限內與系爭土地所有人有法定租賃關係，是系爭建物之權利人並非無權占用系爭土地，不屬於無法律上之原因而受有相當於系爭土地租金之利益，原告依民法第179條請求被告甲○○給付相當於租金之不當得利應無理由。
四、綜上所述，原告依系爭切結書1、民法第767條第1項之法律關係，請求被告乙○○遷離如系爭附圖編號A、C之系爭建物，並將如系爭附圖編號G之鐵門移除，圍籬及農作物移除，將系爭附圖編號D、E、F土地返還原告，應屬有據，應予准許。又原告依民法第425條之1第2項，請求被告甲○○給付自111年8月2日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告3,847元應屬有據，應予准許，逾此部分，則屬無憑，應予駁回；依民法第179條請求被告甲○○給付36萬元及遲延利息部分，難認有據，應予駁回。原告勝訴部分，聲請願供擔保為假執行，核無不合，應予准許，並依職權宣告被告得供擔保免為假執行；至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國111年9月26日
民事第二庭法官王姿婷以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年9月27日
書記官謝志鑫