裁判字號：臺灣嘉義地方法院93年訴字第58號民事判決
裁判日期：民國93年11月09日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決九十三年度訴字第五八號
原告台灣糖業股份有限公司法定代理人 龔照勝 訴訟代理人 葉天祐 律師複代理人 林鍾仁 律師被告甲○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國九十三年十月二十六日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應自坐落嘉義縣○○鎮○○段一九八、一九四地號土地上如附圖所示Ａ部分面積○．○○四五公頃磚造平房宿舍遷出，及將附圖所示甲部分面積○．○○一八公頃、乙部分面積○．○○○三公頃、己部分面積○．○○○五公頃、庚部分面積○．○○○一公頃鐵架烤漆板涼棚、丙部分面積○．○○一○公頃鐵架石棉瓦置物室、丁部分面積○．○○○一公頃鐵架石棉瓦涼棚拆除，並將各該部分基地連同戊部分面積○．
○○三○公頃、辛部分面積○．○○○三公頃空地交還原告。
前項之履行期間為陸個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣壹佰伍拾玖萬玖仟柒佰零叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額及履行期間部分外，餘如主文所示。
二、陳述：
（一）查被告原係原告公司之員工，因任職關係，曾配住如附圖所示Ａ部分○．○○四五公頃磚造平房（下稱系爭房屋），並加蓋如附圖所示甲、乙、丙、丁、己、庚部分之涼棚、置物室等，另占有如附圖所示戊、辛部分之空地，惟被告已於民國九十年五月三十一日退休。因任職關係獲准配住系爭房屋，固屬使用借貸之性質，然其既已離職，依借貸之目的，當然應視為使用業已完畢，按諸民法第四百七十條規定，原告自得據以請求交還系爭房屋（最高法院四十四年台上字第八○二號判例參照），爰以本件起訴狀繕本送達為終止使用借貸契約之意思表示。添
（二）再查，被告就系爭房屋之占有既已無正當權源，則其對於宿舍以外增建搭蓋如附圖所示甲、乙、丙、丁、己、庚部分之涼棚、置物室等，係屬未經原告同意之增建，以及占有如附圖所示戊、辛部分之空地，均屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條規定，請求拆除及交還土地，原告並願就房屋部分即現值新台幣（下同）五萬四千七百元補費。
（三）原告為鼓勵員工提前退休減輕人事費負擔，訂有專案離退之優惠給與條件，被告乃參與該優惠離退專案而申請於九十年五月提前退休，此有被告所書立之切結書及申請書可稽。另原告因土地開發而建有房屋出售，故對於申請提前退休人員如擬購屋者，為鼓勵佔住戶交還宿舍，可依據「購置台糖房屋優惠要點」向原告提出申請而享有百分之二十五之購屋優惠，但並非申請提前退休者即當然適用該購屋優惠，而係有提出申請購屋者始享有該優惠，此觀該優惠要點第三條訂明：「‥‥向本公司各單位申購房地時，得依第四條規定予以優惠」、第六條規定：「以申請提前退休名義訂購房地時，應提出其任職單位證明文件，并於七日內憑核准退休公文辦理簽約。」、第七條：「‥‥各單位應促其簽具提前退休切結書，具結於交付房屋定金時即辦理退休手續，并憑核准退休公文簽訂房地買賣契約書。」，本件被告有簽具提前退休切結書，但因其未提出申購房屋，故未辦理交付房屋定金、簽訂買賣契約等手續，被告並未於該優惠要點在九十年十二月三日失效前提出購屋之申請，又無選購房屋，自無法適用該購屋優惠，則無從訂立優惠之購屋契約，此有台糖公司北港糖廠函可稽，是被告主張渠提前三年於九十年五月退休，兩造間就遷讓房屋已有「先優惠百分之二十五出售房地，後遷讓房屋」之契約存在云云，顯非可採。
（四）原告於八十九年之前所建蓋之房屋甚多，並不影響以後之禁建，仍可提供申購房屋，而提前退休人員對於優惠之房屋地點、樣式構造、價位等，並不一定合適，且非申請退休者均會申購房屋。按契約先有要約，再有承諾，意思表示一致始可成立，乃被告既未在可申購房屋時效之前提出申請，既無要約，即無從承諾，契約則無法成立；且被告參加原告九十年度專案優惠離退方案，除可以不用上班而領取應領之退休金外，原告另加發其十四個月薪資，被告原申請於九十年六月三十日離退，但申請提前於九十年五月三十一日離退，目的係在可不用上班而再多領一個月薪資，並非為享受購屋優惠，因此，係被告自己不提出申購，竟主張原告已停建而無房屋可供出售，自非可採。添
（五）按公務機關之宿舍使用人扣繳之使用費，乃行政院及台灣省政府所屬單一薪給機關於收回處理宿舍前，為符單一薪給制精神，按員工職等所定扣收之金額，以之用於宿舍之全面維護及修理，此可參閱行政院單一薪給機關（構）員工配住宿舍扣收使用費要點及台灣省政府七十二年八月十二日七二府人四字第七二九五三號函影本可憑。宿舍使用費既係按使用之員工職等之高低定其金額，而非按使用宿舍面積之大小及價值，衡量其使用之對稱價值所定之金額，自非使用宿舍之對價。故員工使用宿舍，縱扣繳宿舍使用費，亦難認對之有租賃關係存在（最高法院八十六年度台上字第三三二五號判決參照）。本件原告對被告請求遷讓房屋係基於因任職關係配住宿舍，茲使用借貸已終止為由，此與被告是否享有購屋優惠並無對待關係，被告執此為拒絕遷讓房屋之理由，自不足採。
三、證據：提出臺灣糖業股份有限公司申請提前退休之現職人員及宿舍現住人購置台糖房屋優惠要點、台灣糖業公司砂糖事業部北港糖廠函、房屋稅籍證明書、臺灣嘉義地方法院八十八年度訴字第四九○號民事判決、台糖公司九十年度專案優惠離退方案切結書、申請書影本、退休證明書、土地登記謄本、戶籍謄本各一份。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告為加速宿舍收回處理並鼓勵現職人員提前退休，於八十七年十一月訂頒「台灣糖業股份有限公司申請提前退休之現職人員及宿舍現住人員購置台糖房屋優惠要點」實施。此項要點，乃對員工提出之契約「要約」，其第四條第二項第三款規定，服務三年以上者「按核定售價百分之二十五予以優惠」（被告服務達四十二年）；其第五條規定，「以宿舍現住人名義訂購房地時，應提出交還宿舍切結書，並於十日內憑法院公證期限交還借用契約書（應載明願逕受強制執行），正式辦理簽約」，被告為『承諾』是項『要約』，「原申請九十年六月三十日離退，願申請九十年五月三十一日離退」，是因六月三十日離退，提前退休，不滿三年，不能享受百分之二十五優惠售屋，才改為五月三十一日離退，則原告與被告間之「退休優惠契約」即已成立，被告自退休起當然即可享受其優惠，原告不履行該契約，反而訴求被告無條件遷讓房屋，顯無理由。
（二）原告係於八十五年元月訂頒「台糖房屋優惠要點」，八十五年十一月修訂，八十七年十一月一日再修訂，雖其第十一條訂有「本要點自本次修正公布日起三年時（即九十年十二月三日）失效」，但其第十二條訂有「本要點經報請董事會通過後公佈實施，修正時同」。其「修正時同」即表示將要再修訂實施，原告亦未公布停辦興建房屋出售業務，被告乃相信該優惠辦法繼續有效。因被告於「承諾」是項優惠退休「要約」，提前三年，九十年五月退休後即一再請求原告履行「優惠退休契約」而訂立「購買房地契約」，均無結果。被告經多方打聽始悉，據行政院曾於八十八年九月二十一日大震災後，指示原告自八十九年起停建房屋出售，原告自八十九年起已無建屋事實，亦無法舉證自被告退休後於何時何地建過房屋，因此原告當時即以不能之給付房屋為契約標的，依民法第二百五十六條規定，其契約無效。因原告迄未興建房屋出售，被告當然無法適用該優惠辦法，並非被告未把握時效，致未能適用該優惠辦法，而被告退休係依據該無效之「退休優惠契約」，在原告賠償被告損害前，被告退休因原告未對被告履行優惠待遇，其退休尚非完全生效，故原告依據被告非完全有效之退休，訴求遷讓房屋，已失其依據；況被告請求優惠百分之二十五購屋之時效，應為十五年，在十五年期間內，被告有權請求原告優惠售屋，故原告在優惠售屋前，請求其遷讓系爭房屋，即屬違背「退休優惠契約」，因此被告未取得優惠購屋前，原告不得請求被告遷讓宿舍。
（三）被告居住系爭房屋，每月均有繳納「宿舍費」，並於被告薪金中扣繳之，該「宿舍費」自屬「使用費」，即為「租金」，故系爭房屋實由被告「租用」，並非無償「借用」，更非「無權占有」。依土地法第一百條第一項規定，原告（出租人）非有重建理由不得收回；若系爭宿舍收回重建，被告應有優先購買權；原告係屬獨立財團法人，並非行政院或省政府之下屬機構，原告提出該兩單位之違法規定，不能拘束原告，憲法第七十八條規定：「司法院解釋憲法並有統一解釋法律及命令之權」，最高法院並無該項權限，最高法院判例並無拘束下級法院之效力。原告提出最高法院判例，不問其內容如何，均不能拘束鈞院之審判，原告每月收被告宿舍費一千五百六十元，即屬「租賃」關係，故原告主張「借用」及「無權占有」請求被告遷讓房地，顯非有理。
（四）被告居住系爭房屋已達三十七年之久，經常自費加以維修，周邊宿舍原告先後三次已予重建優惠出售現住職員，應請原告一視同仁，重建優惠被告，以期公平。若原告重建困難，原告應就被告提前退休而未能享受百分之二十五優惠購屋部分，提出合理補償，始能使被告有能力購屋遷讓系爭房屋；而系爭房地戶籍門牌號碼原為中興路二一五號，嗣後鎮公所推行市地重劃，重新編定為中興路二二一號，係屬同一房地之前後不同編號，並非兩筆土地，被告於該編號土地上增建工作物為合法建築，並非違章建築。依民法第八百四十條規定，地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。本件被告對系爭房地有使用權而有地上權，且被告多年前就系爭房屋增加門窗雨架兩座，石棉屋、房屋鐵門等設備，其現值額為六萬六千元，增設時及其後原告不為反對之表示，自應償還其費用，原告不補償增建工作物而訴求拆除，顯不合理。
（五）原告「台糖房屋優惠要點」第二條規定：「各單位興建之房屋於公司推案同時應將各相關銷售資料，通函公司內外單位公告週知，並請各單位鼓勵符合本要點之資格條件者踴躍選購」，第三條規定：「符合左列條件之一者，向本公司各單位申購房地時，得依第四條之規定予以優惠」，則其申購房地是指各單位具體已建好之房地，退休人員看中而要買之表示，惟原告並未依第二條規定公告週知，要被告如何申購？實被告已申請，但原告公司之人員無人敢簽辦被告申請訂購優惠房地，引來業務上不實登載之「無形偽造文書罪」嫌。原告倒果為因，應先簽訂「房地（預定）買賣契約書」及先辦「法院公證交還宿舍契約書」後才有已建好房地之申購，其「申購房地」是公司各單位建好房地後向退休人員為「要約」，經退休人員「承諾」，其買賣契約，即可成立；原告主張需要另外申請，按申請程序為審核程序，有申請就有核定，本件原告訂出條件，被告完全接受並已照作，自無申請與核定問題，優惠契約既已成立，無需審核。又該「要點」並無申請之規定，而為默示契約轉為明示契約，始於其第七條規定「交付房屋訂金」及「簽訂房地（預定）買賣契約書」，此兩項規定已包含「申請」意義，該要點第三條規定之「申購房地」是由原告依其第二條規定，將其興建之房屋，開出售價，公告向退休人員招買，退休人員照價承買，其買賣契約成立，其間並無「申請」與「核定」問題。因此，其「申購」並非「申請」購買，而是「申明」購買，，按「交付房屋訂金」及「簽訂（預定）房地買賣契約書」係在興建房屋前，而「申購房地」是在房屋建好後，而原告主張「申購」在先，「簽約」在後，為先後倒置，不足採信。
（六）原告提出之鈞院八十八年度訴字第四九○號判決，該十八名被告均屬台糖員工早期七十一年前退休後逝世，而由眷屬繼續居住，其宿舍均不收費，屬「使用借貸」，在七十二年以後即收費而成為「租賃關係」。因「台糖房屋優惠要點」訂於八十五年元月開始，其時之員工無法適用，故該案與本案情況完全不同，不能相提並論。
三、證據：提出臺灣糖業股份有限公司申請提前退休之現職人員及宿舍現住人購置台糖房屋優惠要點、薪工清單、增建設備現存價值估計明細表、建築物履歷表、台糖公司北港糖廠員工離職證明書影本各一份。
丙、本院依職權會同兩造勘驗現場，並囑託嘉義縣大林地政事務所派員實地測量，製作複丈成果圖附卷。
理由
一、原告主張：被告原係原告公司之員工，因任職關係，曾配住如附圖所示Ａ部分○．○○四五公頃磚造平房，並加蓋如附圖所示甲、乙、丙、丁、己、庚部分之涼棚、置物室等，另占有如附圖所示戊、辛部分之空地，惟被告已於九十年五月三十一日退休。因任職關係獲准配住系爭房屋，固屬使用借貸之性質，然其既已離職，依借貸之目的，當然應視為使用業已完畢，按諸民法第四百七十條規定，原告自得據以請求交還系爭房屋。被告於宿舍以外增建搭蓋如附圖所示甲、乙、丙、丁、己、庚部分之涼棚、置物室等，係屬未經原告同意之增建，以及占有如附圖所示戊、辛部分之空地，均屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條規定，請求拆除及交還土地等語。
二、被告則以：原告為加速宿舍收回處理並鼓勵現職人員提前退休，於八十七年十一月訂頒「台灣糖業股份有限公司申請提前退休之現職人員及宿舍現住人員購置台糖房屋優惠要點」實施。此項要點，乃對員工提出之契約「要約」，被告為『承諾』是項『要約』，申請九十年五月三十一日離退，則原告與被告間之「退休優惠契約」即已成立，被告自退休起當然即可享受其優惠，原告不履行該契約，反而訴求被告無條件遷讓房屋，顯無理由。且被告居住系爭房屋，每月均有繳納「宿舍費」，並於被告薪金中扣繳之，該「宿舍費」自屬「使用費」，即為「租金」，故系爭房屋實由被告「租用」，並非無償「借用」，更非「無權占有」，原告不能收回系爭宿舍等語，資為抗辯。
三、經查：坐落嘉義縣○○鎮○○段一九八、一九四地號土地上如附圖所示Ａ部分面積○．○○四五公頃磚造平房宿舍（門牌號碼為嘉義縣○○鎮○○路○○○號）為原告所有，被告原為原告之員工，配住系爭宿舍，被告並加蓋如附圖所示甲、
乙、丙、丁、己、庚部分之涼棚、置物室等，另占有如附圖所示戊、辛部分之原告所有土地，且至目前為止，被告均未將房屋及基地返還原告之事實，業據原告提出台灣糖業公司砂糖事業部北港糖廠函、房屋稅籍證明書、台糖公司九十年度專案優惠離退方案切結書、申請書影本、退休證明書、土地登記謄本、戶籍謄本各一份為證，並經本院履勘現場及囑託嘉義縣大林地政事務所勘測，分別製有勘驗筆錄及繪製土地複丈成果圖（即本判決附圖）在卷足憑，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。被告雖以前開情詞置辯，惟查：
（一）按公務機關之宿舍使用人扣繳之宿舍使用費，乃行政院及台灣省政府所屬單一薪給機關於收回處理宿舍前，為符單一薪給制精神，按員工職等所定扣收之金額，以之用於宿舍之全面維護及修理，此可參閱行政院單一薪給機關（構）員工配住宿舍扣收使用費要點及台灣省政府七十二年八月十二日府人四字第七二九五三號函；且宿舍使用費既係按使用之員工職等之高低定其金額，而非按使用宿舍面積之大小及價值，衡量其使用之對稱之價值所定之金額，自非使用宿舍之對價。故員工使用宿舍，縱扣繳宿舍使用，亦難認對之有租賃關係存在（最高法院八十六年度台上字第三三二五號判決參照）。故被告使用宿舍，縱每月於薪資中扣繳宿舍使用費，亦難認有租賃關係之存在，而為使用借貸，則被告主張兩造係租賃，而認原告不得收回宿舍，委無可採。
（二）按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第四百七十條第一項前段定有明文。又所謂「依借貸之目的使用完畢時」，係指借用人因達成某目的而向出借人借用其物後，嗣後借用人之目的已因而達成，無須再繼續使用借用物者而言（最高法院八十五年度台上字第一九五二號判決參照）。故因任職關係獲准配住系爭房屋，固屬使用借貸之性質，然其既經離職，依借貸之目的，當然應視為使用業已完畢，按諸民法第四百七十條第一項前段規定，出借人自得據以請求交還系爭房屋。
被告因任職原告公司而獲准配住原告所有上開宿舍，並已於九十年五月三十一日退休等情，已如上述，則被告退休離職時，因任職而獲配居住該宿舍之使用借貸目的，當然應視為使用業已完畢，原告自得終止借貸關係請求被告交任職關係所配住之宿舍及其所坐落之基地。
（三）又按由同一雙務契約所生之雙方債務，須一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，始發生同時履行抗辯之問題，此觀民法第二百六十四條第一項規定自明（最高法院七十三年度台上字第四一七六號判決意旨參照）。兩造間成立者為使用借貸關係已如前述，原告請求被告返還宿舍，與被告是否依八十七年十一月訂頒「台灣糖業股份有限公司申請提前退休之現職人員及宿舍現住人員購置台糖房屋優惠要點」購置原告之房屋，僅具有事實上之關聯性，並非立於對待給付之關係；況且被告並未能舉證證明已依照上開優惠要點向原告購買房屋之申請，則被告抗辯原告在優惠售屋前，請求其遷讓系爭房屋，即屬違背「退休優惠契約」，因此被告未取得優惠購屋前，原告不得請求被告遷讓宿舍云云，委無足取。
（四）末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。查系爭坐落嘉義縣○○鎮○○段一九八、一九四地號土地為原告所有，有原告所提出之系爭土地登記簿謄本在卷可稽，被告未經原告之同意，除原有宿舍外，於其上增建附圖所示甲部分面積○．○○一八公頃、乙部分面積○．○○○三公頃、己部分面積○．○○○五公頃、庚部分面積○．○○○一公頃鐵架烤漆板涼棚、丙部分面積○．○○一○公頃鐵架石棉瓦置物室、丁部分面積○．○○○一公頃鐵架石棉瓦涼棚，另占有戊部分面積○．○○三○公頃、辛部分面積○．○○○三公頃空地，因乏正當權源，應屬無權占有，原告依民法第七百六十七條規定，請求被告應拆除前開地上物後，連同基地交還予原告，洵屬正當，應予准許。
（五）綜上，原告終止借貸關係請求被告交還因任職關係所配之宿舍及所有坐落之基地，且自應交還之時起之占有即屬無權占有。至於增建搭蓋之建物占用原告所有前揭土地，亦難認有正當權源，被告繼續占有上開宿舍及基地，亦屬無權占有，自無疑問。從而，原告本於借用物返還請求權及所有物返還請求權，訴請被告分別返還如主文第一項所示之借用建物及其基地，拆除增建建物並交還其基地，於法均無不合，應予准許。
四、末查遷讓房屋及拆除建物等，拆遷人勢必另覓他棲，且系爭房屋為被告長久居住之處所，另覓他處，非立時可就，本院斟酌實際情況，定履行期間為六個月。
五、本件原告及被告均陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件判決之基礎事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中華民國九十三年十一月九日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B法官柯月美右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十一月九日~B書記官洪麗惠