裁判字號：臺灣高等法院高雄分院108年上易字第195號民事判決
裁判日期：民國108年11月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院高雄分院民事判決108年度上易字第195號上訴人 陳文英 訴訟代理人 謝勝合 律師被上訴人 陳進財 訴訟代理人 吳紹貴 律師被上訴人 陳進源
陳進豊 陳素玉 陳素綿 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年
4月16日臺灣橋頭地方法院107年度訴字第590號第一審判決提起上訴，並為訴之追加、變更，本院於108年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加、變更之訴均駁回。
第二審（含追加、變更之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。又訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用者而言（最高法院105年度台抗字第499號裁定意旨參照）。經查，上訴人於第二審追加備位聲明二，主張縱認被上訴人得類推適用民法第425條之1主張有權占有下開土地，伊亦得依該條第2項請求被上訴人給付租金（見本院卷第32頁、第231頁）；另上訴人於二審變更先位聲明第2項之請求權基礎為民法第179條、第184條第1項前段以及第231條第1項（見本院卷第303-308頁，上訴人於原審係依民法第767條第1項規定請求），核其追加、變更所主張之事實，與原審關於被上訴人是否取得下開建物事實上處分權、是否有權占有建物所坐落土地之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，請求權之基礎事實同一。又上訴人於第二審就原審備位聲明第2項請求被上訴人給付相當於租金之不當得利金額，擴張為新臺幣（下同）231元（見本院卷第459頁），揆諸前揭說明，於法均屬有據，應予准許。
二、被上訴人陳進豊、陳素玉、陳素綿均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、上訴人主張：㈠坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地（重測前圓潭子段
37-1地號土地，下稱系爭土地）上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號建物（未辦理第一次所有權登記建物，下稱系爭建物），與系爭土地原均為訴外人 郭忠雄 所有，前經原審法院以105年度司執字第102418號強制執行事件為拍賣（下稱系爭拍賣），由上訴人得標，並於民國106年11月1日領得不動產權利移轉證書，成為系爭土地之所有權人以及系爭建物之事實上處分權人。因被上訴人陳進財無正當權源、無法律上理由且未經伊同意占用系爭建物，致伊受有損害，並獲有相當於租金之不當得利，爰依民法第179條、第184條第1項前段、第213條第1項規定，求為命陳進財應將系爭建物騰空返還予伊，並依民法第179條規定，請求自106年11月1日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付伊2,451元相當於租金之不當得利【計算式：｛（系爭土地申報地價
240元×115.67平方公尺×週年利率10%）÷12個月｝＋｛（系爭建物課稅現值266,300元×週年利率10%）÷12個月｝≒2,451元，元以下四捨五入】。
㈡縱認系爭建物係由建商或被上訴人父親 陳乾 記出資興建而原
始取得所有權，再經 陳乾記 之繼承人陳進源、陳進豊、陳素玉、陳素綿（下稱陳進源等4人）繼承而取得事實上處分權，惟仍屬無權占用系爭土地，伊亦得依民法第767條第1項、第179條規定，請求陳進源等4人拆屋還地，並自106年11月1日起至拆除系爭建物之日止，按月給付伊231元相當於租金之不當得利【計算式：（系爭土地申報地價240元×
115.67平方公尺×週年利率10%）÷12個月≒231，元以下四捨五入】，及陳進財應自系爭建物遷出。
㈢復縱認被上訴人得類推適用民法第425條之1主張有權占用
系爭土地，伊亦得依該條第2項請求被上訴人按月給付伊租金231元。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
⑴原判決廢棄。
⑵陳進財應將系爭建物騰空返還上訴人。
⑶陳進財應自106年11月1日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付上訴人2,451元。
⒉備位聲明一：
⑴原判決廢棄。
⑵陳進源等4人應將系爭建物拆除，並將前開占用之土地返還上訴人。
⑶陳進源等4人應自106年11月1日起至拆除系爭建物之日止，按月給付上訴人231元。
⑷陳進財應自系爭建物遷出。
⒊備位聲明二：
陳進源等4人應自106年11月1日起至坐落系爭土地上系爭建物得使用之期限止，按月給付上訴人231元。
二、被上訴人則以：㈠系爭土地之原地主郭 陳桂美 （郭忠雄之被繼承人）前提供系
爭土地與鄰地（即重測前圓潭子段37地號）予建商 李昌銘 合建連棟之10間房屋，約定建商分得房屋7間，系爭建物即為其中1間，故建商依該合建契約而原始取得系爭建物所有權，被上訴人父親陳乾記嗣向李昌銘買得系爭建物，陳乾記亡故後再由其繼承人陳進源等4人繼承取得事實上處分權，並同意由陳進財占有，故陳進財並非無權占有。且系爭建物既然非屬執行債務人郭忠雄之財產，系爭拍賣應屬無效，上訴人並未合法取得系爭建物所有權，其主張陳進財無權占有，並請求騰空返還系爭建物，自無理由。
㈡系爭土地之原地主與建商合建房屋，更同意建商使用系爭土
地，該所建之系爭建物就系爭土地，自有利用之權，事後縱系爭土地經系爭拍賣而由上訴人拍定取得，致房地異主，依照民法第425條之1規範目的而論，自得依相類事實，應為相同處理之法理而為類推適用，陳進源等4人自有合法占用系爭土地之權源。又上訴人於拍定前相當明瞭因原地主與建商合建有7間未保存登記建物，而由占有人長期使用系爭土地之事實，顯非善意第三人，且拍賣公告亦因已具備使上訴人知悉之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使被上訴人與原地主間債權契約對於受讓系爭土地之上訴人繼續存在，上訴人於拍定後向被上訴人主張無權占有請求拆屋還地，有違誠信原則與權利濫用，不符社會正義。
㈢原地主以及其子郭忠雄未曾向系爭建物占有使用人請求使用
土地租金之支付，此乃因建商李昌銘與 郭陳桂美 間之合建契約，含有使李昌銘於所分得之各該建物使用期間內得無償占有使用系爭土地，及由郭陳桂美分得李昌銘出資所興建另3棟建物之利益，作為李昌銘所分得7棟建物占有使用系爭土地之對價，故此關係對於上訴人應繼續存在，上訴人不得再重複請求被上訴人支付使用系爭土地之租金等語置辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行聲請。上訴人不服，提起上訴並追加、變更原訴，求將原判決廢棄，改判如上揭聲明所示；被上訴人則請求駁回上訴。
四、不爭執事項（見本院卷第235-237頁、第459頁）：㈠系爭土地原係訴外人郭陳桂美所有。上訴人於106年10月17
日經法院拍定取得，於106年11月1日經原審法院核發不動產權利移轉證書。
㈡系爭建物為四層樓房（一層：115.67平方公尺、二層：65.3
6平方公尺、三層：65.36平方公尺、四層：65.36平方公尺，面積合計311.75平方公尺），係未辦理保存登記建物。
系爭建物於72年間申請建造執照與農舍證明，起造人為郭陳桂美，於73年5月核發使用執照，起造人為郭陳桂美。系爭建物自74年1月申設房屋稅籍起課稅義務人郭陳桂美持分全部，嗣房屋稅納稅義務人登記為郭忠雄（被繼承人：郭陳桂美）。
㈢系爭土地與坐落其上包括系爭建物在內共7間均未辦理保存
登記之建物，均由上訴人於106年10月17日因系爭拍賣而得標，繳足價金後於106年11月1日領得不動產權利移轉證書。上訴人登記為系爭土地所有權人。
㈣李昌銘於72年2月8日與陳乾記簽定買賣合約書，契約書記
載：李昌銘將其所建系爭建物出售陳乾記。陳乾記以及其繼承人並使用系爭建物、繳交房屋稅迄今。
五、本院之判斷：㈠系爭土地原所有權人郭陳桂美於72、73年間與建商李昌銘成
立合建契約，並約定由出資興建之李昌銘原始取得系爭建物之所有權：
⒈經查，系爭土地原所有權人郭陳桂美於72、73年間，在系爭
土地及同段37地號土地，同時興建包括系爭建物在內之10棟未辦理保存登記之獨立建物，有高雄市稅捐稽徵處旗山分處
108年3月12日高市稽旗房字第1088452318號函及使用執照為證（見原審107年度訴字第587號卷二第5-10頁）。緣由係因當時綽號「 福安 」之建商與郭陳桂美連絡，聯合興建10間房屋，但建商蓋到二樓屋頂的程度時，即落跑，跟建商訂購房屋的人自己拿錢請工人將剩下的部分包括門窗等加裝完成，郭陳桂美沒有興建房屋等情，經證人 黃隆火 結證明確（見原審卷第138-141頁），核與證人 林晨佑 於另案證陳：當時建商是連棟蓋10間房屋，所有的房子都蓋到一樓完成；建商跑掉之後各戶的房子由各戶買的人完成興建；建商是 阿福 ，大家叫他 福伯 等語（見原審107年度訴字第585號卷第98-100頁），以及證人 林寶雄 於另案證陳：知道○○區○○路郭姓地主土地蓋農舍出賣的事情，是綽號福安的建商來蓋，有看到有人蓋房子整棟蓋要賣，沒有蓋完成，建商福安就跑了；建商是在旗山專門代工蓋房子的包商，建商跑掉就後來買的人自己處理；房子蓋到二樓等語（見原審107年度訴字第585號卷第106-108頁），以及證人 胡坤城 於另案證陳：
福安跟地主父親蓋房屋，蓋到二樓灌水泥就跑掉等語（見原審107年度訴字第585號卷第167頁）均相符。則依上開證人所述，系爭土地及同段37地號土地之地主提供土地供綽號「福安」之建商，出資興建包括系爭建物在內之10間連棟房屋，後來建商興建到二樓部分即停工，由向建商預購房屋之各買主自行拿錢將剩下的部分包括門窗等加裝完成，故包括系爭建物在內之10間連棟房屋並非地主郭陳桂美所興建等情明確。復參諸上訴人所不爭執形式真正之陳乾記與李昌銘於72年2月8日所訂之買賣合約書，該合約內容記載：李昌銘將其「所建」坐落高雄市旗山鎮（改制為高雄市○○區○○○里○○路旁如合約書後附的附圖所示房屋之1間出賣予陳乾記，而該附圖之房屋共10間，其中3間清楚載明「地主所得」，有買賣合約書可稽（見本院卷第57至59頁），又訴外人 李芳牧 與李昌銘於同時間所簽訂買賣合約書亦有相同之約定（見本院卷第337-341頁），可見上述所稱綽號「福安」之建商，即為李昌銘，其在系爭土地及同段37地號土地上出資興建10棟連棟房屋，並將其中3間分予地主郭陳桂美甚明。上訴人雖稱綽號福安之建商並非李昌銘云云，惟衡諸事理，李昌銘若非上該綽號福安之建商，豈可能在與陳乾記、李芳牧所簽合約書中記載「自己所建」，且清楚知悉所建築之房屋總數量、坐落位置、分予地主之房屋等細節，可認綽號福安者之建商即為李昌銘無誤。
⒉而我國民法或其他特別法對於土地所有人與建商之「合建」
關係，並未定有典型契約予以規範，而係依當事人契約約定之內容，適用或準用相關典型契約之規定，如買賣、承攬、互易或其他契約，或逕依當事人之約定，以定其權利義務之歸屬。而地主提供土地，由建主出資合建房屋，雙方按約定之比例分配房屋之契約，如契約當事人言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建主之基地互易所有權，固屬互易契約。惟如約定建主向地主承攬完成一定工作，而以地主應給予之報酬，充作建主買受分歸其取得房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約約定地主、建主各就分得之房屋以自己名義領取建築執照，就地主部分而言，應認該房屋之原始所有人為地主，地主與建主就此部分之關係則為承攬契約。經查，系爭建物於72年間申請建造執照與農舍證明，起造人為郭陳桂美，於73年5月核發使用執照，起造人亦為郭陳桂美，並非由郭陳桂美與李昌銘分別為起造人再為移轉，而與互易之情形有間。佐以李昌銘與陳乾記、李芳牧之各份買賣合約書第2條均記載：「土地範圍自路心算起長度約100公尺大約40坪」，關於買賣價款則分別為70萬元與63萬元等語（見本院卷第57頁、第337頁），顯見建商李昌銘除建物外，並有出售建物所坐落基地與陳乾記、李芳牧之意。再查，地主郭陳桂美於73年3月15日與訴外人 王連 所簽之買賣合約書記載：「二、房屋建坪1、2樓共40坪、基地40坪（從路面水溝算起至後面築起地基尾端止）。四、本筆地號坐○○○區○○○段○○○○○號乃係田地目、目前尚無法分割過戶於甲方，待法令規定可分割移轉時，乙方應無條件分割過戶於甲方。六、雙方約定買賣價款為60萬元。」（見原審卷第29-32頁），該情亦為上訴人於原審107年度簡上字第197號案件中所不爭執（見本院卷第395-396頁），堪認地主郭陳桂美亦於73年間將其所分得之房屋連同基地以60萬元之金額出售予王連，建物與坐落基地面積均與李昌銘出售與陳乾記以及 李芳牧者 相當，價款亦相差不大，且上訴人對於郭陳桂美與建商合建房屋，郭陳桂美所分得3間房屋連同坐落基地均已出售他人乙情不為爭執（見本院卷第547頁）。以上足見李昌銘與郭陳桂美成立合建契約，李昌銘在系爭土地及同段37地號土地上出資興建10棟連棟房屋，分歸郭陳桂美之3間房屋，係李昌銘以郭陳桂美所有之意思為其興建，而屬其向郭陳桂美承攬，分歸李昌銘之
7間房屋，李昌銘為原始取得人取得房屋之所有權；李昌銘因承攬興建房屋，而得向郭陳桂美請求給與之報酬，則充作其向郭陳桂美買受分歸其之7間房屋坐落基地之價款。嗣李昌銘並將該7間房屋連同坐落基地出售他人，而郭陳桂美亦將分予其之3間房屋連同基地部分一併售予他人，故李昌銘與郭陳桂美間合建契約應屬買賣與承攬之混合契約。惟因系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地（見原審旗調卷第7頁），依89年1月26日修正前土地法第30條第1項以及90年9月14日修正前土地登記規則第87條規定，該私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，故李昌銘因此無法受移轉登記系爭土地，但不得因此反推其與郭陳桂美間未就其所分得該7間房屋（包括系爭建物）坐落之基地達成買賣約定。
⒊按民法第66條第1項所謂定著物，係指非土地之構成部分，
繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物（最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議㈠參照）。查證人 黃隆火證 稱：
（指包括系爭建物內之7間建物）建商只將2樓有牆壁旁邊的磚頭堆好，屋頂蓋好，沒有門窗，也沒有抹水泥跟油漆，算是初胚等語（見原審卷第138-139頁），足見建商李昌銘停工不蓋時，7間房屋均已完成2樓結構體，為具有覆蓋牆垣、屋頂，足以避風雨，供出入而達經濟上使用目的之建築物，而為物權之客體。是建商李昌銘依其與地主郭陳桂美合建契約之約定，就其出資興建包括系爭建物在內之7間房屋確已原始取得房屋所有權，又李昌銘既已於72年2月8日將系爭建物出售予陳乾記，業如前述，陳乾記即取得系爭建物之事實上處分權，而陳乾記於107年2月9日死亡後，陳進源等4人為陳乾記之繼承人，此有繼承系統表與戶籍謄本在卷可證（見原審卷第86-90頁），陳進源等4人自繼承陳乾記而成為系爭建物之事實上處分權人。
⒋雖上訴人主張包括系爭建物在內之7間建物起造人名義均為
郭陳桂美，卷內亦無直接證據證明李昌銘與郭陳桂美成立合建契約，以及李昌銘因此取得建物所有權云云。惟按主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人，最高法院96年度台上字第2851號、85年度台上字第100號判決意旨參照，故上訴人主張應依起造人名義認定系爭建物之所有權人、事實上處分權人，洵無可採。再查，除系爭建物外，其餘分予建商李昌銘之6間房屋現占有人，均主張係向李昌銘買受或輾轉買受取得建物事實上處分權，建物與基地占用面積亦大致相同，並提出相關買賣契約為證（買受方式、卷證資料詳如附表所示），足證其等買受過程與模式均與系爭建物相同，且被上訴人以及上開各占有人均占有使用各棟建物達30餘年，地主郭陳桂美與其子郭忠雄均無任何異議，再衡以被上訴人提出75至78年、80至85年、87年、91年、97年之房屋稅繳納憑證（見原審卷第205-217頁），均可顯證系爭土地原所有權人郭陳桂美前與建商李昌銘成立合建契約，並約定由出資興建之李昌銘原始取得包括系爭建物在內之7間房屋所有權，嗣李昌銘再將各棟連同基地出售他人，系爭建物則售予陳乾記，後由陳進源等4人繼承取得系爭建物之事實上處分權無訛。
⒌雖上訴人再主張陳乾記與李昌銘所簽買賣合約書附圖標示之
A1並非系爭建物所在位置，系爭建物所在位置應為附圖標示A7云云（附圖見本院卷第59頁），就此被上訴人則主張陳乾記原本向建商李昌銘購買附圖標示之A1位置，但興建過程中，地主、建商以及陳乾記協議改為目前系爭建物所在位置等語（見本院卷第551頁），衡情如陳乾記向李昌銘所購得之建物位置並非系爭建物目前所在位置，則系爭土地原所有權人郭陳桂美以及其子郭忠雄殊無可能超過30年均無異議，並且接受與李昌銘間所協議由地主分得之3間房屋位置，且嗣後再出售他人，顯見被上訴人所辯應為可採。另上訴人再辯稱依前開買賣合約書第6條之記載總價金為70萬元，然觀諸合約書後記陳乾記僅支付李昌銘共計25萬元價金云云，惟縱認上訴人所稱屬實，亦僅屬李昌銘是否依約向陳乾記或其繼承人請求交付買賣價金尾款之事實，無礙於陳乾記與李昌銘所簽買賣合約書之有效成立，附此敘明。
㈡郭陳桂美將系爭建物坐落基地出售予李昌銘，李昌銘又將系
爭建物事實上處分權及坐落基地出售予陳乾記，並無違反修正前土地法第30條、農業發展條例（下稱農發條例）第18條第4項等規定而無效：
⒈按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不
得移轉為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效，89年1月26日修正公布前土地法第30條第1、2項定有明文。
上開舊規定係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，約定負擔移轉該農地所有權之債權行為，並不在限制之內。經查，李昌銘因與郭陳桂美間合建契約之約定，出資而原始取得系爭建物所有權，及以承攬興建郭陳桂美所分配
3間房屋之報酬，向郭陳桂美買受其所分得7間房屋（含系爭建物）坐落之基地。惟其與郭陳桂美間關於買賣系爭建物坐落基地之約定僅為債權契約，並未因該債權契約之訂立致使系爭土地所有權發生移轉之效力，而無違反修正前土地法第30條規定之可言，自非無效。再者，李昌銘併同系爭建物出售坐落農地（即系爭土地之一部）與陳乾記，亦屬約定負擔移轉該農地所有權之債權行為，而不在修正公布前土地法第30條限制之內。是上訴人主張郭陳桂美與李昌銘間之合建契約及李昌銘出售系爭建物坐落基地予陳乾記之行為，違反修正前土地法第30條而無效，自無理由。
⒉而上訴人主張依農發條例第18條第4項規定：第1項及前項
農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權等語，主張系爭建物與其坐落基地未併同移轉，陳乾記買受系爭建物違反強制規定而無效等語。惟農發條例為89年1月26日所修訂，該條第1項亦明示其適用範圍限於「89年1月4日修正施行後取得農業用地之農民」，是陳乾記與李昌銘間買賣契約既發生於00年間，顯然不在上開條文適用範圍（按農業用地於農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，若該農業用地與農舍分屬不同所有權人，為避免該類所有權人無法處分其產權之疑慮，行政院農業委員會業於91年10月21日以農企字第0910156498號函建議該農舍或農地移轉時得不受農業發展條例第18條第
4項之限制，此有該會93年10月27日農企字第0930150054號函釋意旨可供參照）。況農發條例第18條第4項關於農舍應與農地一併移轉之規定，係移轉農舍所有權之限制，該規定並不妨讓與事實上處分權之出售訟爭建物行為，最高法院93年度台上184號判決參照。故上訴人主張李昌銘將系爭建物事實上處分權出售予陳乾記，違反農發條例第18條第4項而無效，同無理由。
㈢陳進源等4人因繼承陳乾記而取得系爭建物事實上處分權，
故上訴人拍賣非債務人郭忠雄所有之建物，系爭拍賣為無效，上訴人並未因此取得系爭建物事實上處分權或所有權：
⒈按司法院院字第578號解釋，係指強制執行中拍賣之不動產
為第三人所有者，其拍賣為無效，最高法院62年台再字第10
0號判決要旨參照；再按強制執行法第98條規定拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋辦理，最高法院30年上字第2203號判決意旨參照。系爭建物並非執行債務人郭忠雄所有，郭忠雄亦非事實上處分權人，系爭建物誤遭債權人聲請查封拍賣，該拍賣為無效，且係當然、自始無效，此拍賣之不動產之權利人既為陳進源等4人，而非郭忠雄，自不因經法院強制執行程序之拍賣而發生拍賣之效果，拍定人即上訴人並不能取得被拍賣之不動產所有權或事實上處分權。上訴人主張其係經拍賣程序買受並領受權利移轉證書，當然取得系爭建物事實上處分權或所有權，並無足取。
⒉上訴人再主張系爭拍賣公告記載系爭建物原為郭陳桂美所有
，嗣由郭忠雄繼承取得，伊因信賴法院之拍賣公告而買受，得類推適用民法善意取得之規定而取得系爭建物事實上處分權云云（見本院卷第313頁、第315-320頁）。按誤對第三人之財產為強制執行拍賣，除動產拍定人應受民法善意受讓規定之保護，及不動產拍定人應受土地法第43條規定之保護者外，其拍賣為無效，拍定人並不能取得所有權，最高法院93年度台上字第287號判決意旨參照。而土地法第43條所謂依本法所為之登記有絕對之效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記而聲請所有權移轉登記，縱令嗣經法院查封而於查封後始辦妥移轉登記，執行債權人亦不得對之主張債務人無權處分，而認第三人尚未取得所有權，惟此係指所有權移轉登記之情形而言，不包括保存登記在內。況系爭建物乃未辦理保存登記者，上訴人並非信賴該登記表徵權利而予以拍賣取得，且法院之拍賣公告並無法律明文規定具有如土地登記之絕對效力，上訴人自無主張善意受讓之餘地。
㈣上訴人在系爭拍賣前即明白知悉，系爭土地上存有原地主與
建商所合建之連棟建物，並由被上訴人等人長期占有使用，使用原因源自原地主郭陳桂美與建商間之合建契約，及建商出售建物與他人之買賣契約，卻仍參與投標應買系爭土地，依債權物權化之法理，上訴人應受上開合建及買賣法律關係之拘束，而不得主張陳進源等4人無權占有系爭土地：
⒈按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於
特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（司法院大法官釋字第349號解釋理由書意旨、最高法院90年度台上字第1060號、97年度台上字第1729號民事判決意旨參照）。
⒉經查，系爭土地原地主郭陳桂美與建商李昌銘間之合建契約
，及李昌銘與陳乾記間就系爭建物併同坐落基地之買賣契約，性質於法律上固均屬債權契約，惟該合建契約、買賣契約之目的既在讓李昌銘於系爭土地上興建系爭建物等房屋，並享有所分得房屋基地之所有權，及允由陳乾記於系爭土地上使用系爭建物，以系爭建物不能與土地分離而存在之事物本質，倘第三人得由此占有之公示外觀認知其擬買受之土地，現實存在永久性房屋，且知悉或可得而知系爭建物占有系爭土地之原因或權源，而仍予買受，即見其願承受該永久性建物坐落其上之負擔，揆諸所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源。
⒊查系爭拍賣公告關於系爭土地與建物之使用情形欄，載明：
「據地政人員於105年8月22日指界時陳稱本件土地上有數棟建物坐落（即門牌號碼為 大德路 4之13號等如本件拍賣標的建物），建物後方空地種有金桔；另債權人代理人分別於
105年9月1日、同年10月13日及106年3月20日具狀查報本件土地上有7棟建物（即本件拍賣標的建物），建物以外部份種植金桔，建物原係由地主郭陳桂美（繼承人郭忠雄即債務人）提供本件土地予建商蓋屋，俟房屋建妥後部分由建商出售，惟房屋尚未完全蓋好，建商即去向不明，為建商已先行以預售之方式分別出售本件建物予第三人等共7人，經地主郭陳桂美（繼承人郭忠雄即債務人）與該7人商議，本件拍賣標的建物均待法拍時，由該7人分別各自標購取得房屋所有權」，另備註欄七、亦明載「本件拍賣標的物現分別由第三人李芳牧、 蔡春福 、陳進源、 穆秋喜 、 林金昌 、 李吉正 及陳乾記因買賣關係占有中，拍定後不點交，請投標人注意」等語（見原審審訴卷第64-65頁），是上訴人經由前開法院拍賣公告確已知悉包括系爭建物在內7間房屋長期占有系爭土地，且原因係來自地主同意建商興建，房屋占有人再與建商成立買賣關係。再觀諸原審法院執行處105年8月22日執行筆錄，載明諭知請債權人代理人查報系爭土地使用情形（見本院卷第151頁），而上訴人於本院另案自陳：「（問：上訴人去買時是否知道這些房子與地主的關係如何來的？）我們打聽說是地主郭忠雄、郭陳桂美的，我們有去打聽狀況。查封筆錄也記載這7戶的人。（問：你們打聽是問誰？）附近的鄰居及根據合庫查封筆錄陳述。鄰居說地主他們蓋一蓋後來產生債務問題就拍賣了。」等語（見本院卷第143-144頁），足見上訴人確係自系爭建物鄰居處以及債權人查報資料，而於系爭拍賣前即明白知悉系爭土地上存有原地主與建商所合建包括系爭建物在內共7間未辦理保存登記之連棟建物，並由被上訴人等人買受而長期占有使用，卻仍參與投標應買系爭土地，而繼受取得系爭土地所有權，則依上說明，上訴人即應受原地主郭陳桂美與李昌銘間及李昌銘與陳乾記間之法律關係之拘束，陳乾記及其繼承人陳進源等4人接續以系爭建物占用系爭土地，即非無法律上權源。是上訴人訴請陳進源等4人應將系爭建物拆除，並將所占用之土地返還，即非有理。
⒋另上訴人主張：被上訴人即使有合法占用系爭土地權源，亦
僅限稅籍資料所載面積，或李昌銘與陳乾記買賣契約上所記載之一樓面積20坪，除此之外的增建部分均非原地主與建商合建契約範圍內，應予拆除云云（見本院卷第33頁、第171頁），就此被上訴人辯稱：系爭建物自從向李昌銘購買時，即為現況，期間未曾增建等語。經查，李昌銘與陳乾記、李芳牧之各份買賣合約書第2條均記載：「土地範圍自路心算起長度約100公尺大約40坪...房屋寬4.3米，建坪20坪」等語（見本院卷第57頁、第337頁），以及地主郭陳桂美於73年3月15日與訴外人王連所簽之買賣合約書記載：「二、房屋建坪1、2樓共40坪、基地40坪（從路面水溝算起至後面築起地基尾端止）」（見原審卷第29頁），足見無論李昌銘與他人間之買賣契約，或地主郭陳桂美與他人間買賣契約，約定出售之範圍均為土地40坪。而系爭土地以及同段37地號土地上之10間建物，均為郭陳桂美於72、73年間與建商李昌銘簽約所合建，故上開建物均為同時間、以同建築形式所興建，坐落基地面積幾乎相同且均無超過買賣契約所載40坪之面積（面積各如附表所示），各建物前後方雨遮等使用空間尚屬一致，並無明顯擴占之情，有不動產權利移轉證書、現場照片等件在卷可參（見原審旗調卷第4-7頁，本院卷第271-294頁）。再觀諸歷年空照圖，包括系爭建物在內之10間房屋之現在占用範圍，大致均與73、74年間相符（見本院卷第265-270頁），且系爭建物最近測量寬度為4.3公尺（見本院卷第453頁，測量日期為106年1月3日），亦與前開買賣合約書所約定「房屋寬4.3米」相符，並無增建。
足見被上訴人辯稱系爭建物所占用土地面積未超過陳乾記與李昌銘買賣契約所約定者，且系爭建物現況即為當時郭陳桂美與李昌銘合建時之狀況未經增建等語，應屬非虛。上訴人主張被上訴人事後增建並非原地主與建商合建契約或李昌銘與陳乾記之買賣範圍內，應予拆除云云，自無可採。
⒌末查，上訴人雖再舉原審法院107年度旗簡字第63號、108
年度簡上字第57號判決，主張與系爭建物連棟之其他建物業經法院判決無權占用系爭土地而應拆除云云（見本院卷第375-389頁）。惟該案建物主要坐落在重測前同段37地號土地上，主建物占用系爭土地之面積僅2.12平方公尺，此觀卷附該案第二審判決可明（該案不爭執事項㈡，見本院卷第384頁），可見該案係在審究房屋越界建築之問題，與系爭建物坐落基地即系爭土地之情形，係屬相異。且該案被告並無就其等取得建物事實上處分權抗辯，亦無提出占用系爭土地之合法權源，而與本件事實、舉證均不相同，自難比附援引。㈤陳進源等4人非依民法第425條之1或類推適用該條規定而
與上訴人間就系爭土地存在推定租賃契約關係，上訴人依該條第2項請求陳進源等4人給付租金，並無理由：
⒈按民法第425條之1第1項乃租賃權之物權化類型，與「土
地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」之最高法院48年台上字第1457號判決旨趣相同，均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提。復因該規定及前開判決所示意旨甚明，難認有法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序，最高法院107台上字第1380號判決意旨參照。
⒉系爭建物係地主郭陳桂美與建商李昌銘訂立合建契約，由郭
陳桂美提供土地，李昌銘出資建造，系爭建物為李昌銘原始起造，並經協議分配由李昌銘取得所有權，雖所在基地由郭陳桂美出賣予李昌銘，惟系爭土地迄至系爭拍賣時止仍登記為郭陳桂美或其繼承人郭忠雄所有，是系爭建物及系爭土地未曾同屬一人所有。揆諸前揭說明，自無上開判決意旨及法條規定之適用，也無類推適用上開法律規定之同一法律理由（最高法院99年度台上字第58號裁判意旨參照）。故上訴人主張伊依民法第425條之1規定或類推適用該條規定，與被上訴人間就系爭土地存在推定租賃契約關係，而得依該條第
2項請求被上訴人給付租金云云，自無可取。⒊反之，陳乾記因向李昌銘買受系爭建物暨坐落基地而占有系
爭土地，而李昌銘就系爭建物坐落基地已以其承攬施作郭陳桂美所分得3間房屋之報酬，充作向郭陳桂美買受之對價，而給付完畢，俱如前述，則陳乾記向李昌銘買受系爭建物暨坐落基地，自無再給付任何對價與郭陳桂美之必要；且上訴人應買系爭土地前，已知悉或可得而知上述情事，即應受該等連鎖債權關係之約束，不得請求陳乾記之繼承人即陳進源等4人給付使用系爭土地之對價。
㈥綜合上述，系爭土地原所有權人郭陳桂美於72、73年間，提
供系爭土地及同段37地號土地，與建商李昌銘合建包括系爭建物在內之10棟未辦理保存登記之獨立建物，並約定3間分歸郭陳桂美所有，其餘7間（即如附表所示）分歸李昌銘所有，李昌銘為原始取得人取得該7間房屋之所有權，並將郭陳桂美本應給與之興建房屋承攬報酬，充作李昌銘向郭陳桂美買受分歸其之7間房屋坐落基地之價款。李昌銘嗣後並將該7間房屋連同坐落基地分別出售他人，系爭建物暨基地出售與陳乾記，後由陳進源等4人繼承取得系爭建物之事實上處分權，上訴人拍賣非債務人郭忠雄所有之建物，系爭拍賣為無效，上訴人並未因此取得系爭建物事實上處分權或所有權，故上訴人先位依民法第179條、第184條第1項前段、第213條第1項規定，求為命陳進財應將系爭建物騰空返還予伊，並依民法第179條規定，請求給付相當於租金之不當得利，並無理由。再上訴人在系爭拍賣前，即依拍賣公告之公示以及自己查訪而知悉系爭土地上存有原地主與建商所合建之連棟建物，並由被上訴人等人依陳乾記與李昌銘間買賣契約而使用系爭土地，卻仍參與投標應買系爭土地，依債權物權化之法理，上訴人應受李昌銘與陳乾記（陳乾記死亡後由陳進源等4人繼承）間之法律關係之拘束，而不得主張陳進源等4人無權占有系爭土地，故上訴人備位依民法第767條第1項、第179條規定，請求陳進源等4人拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，及經陳進源等4人同意其使用系爭建物之陳進財應自系爭建物遷出，亦無理由。又系爭建物及系爭土地未曾同屬一人所有，不具民法第425條之1或類推適用該規定之要件，故上訴人備位依民法第425條之1第2項請求被上訴人給付租金，亦無可取。
六、綜上，上訴人先位與備位請求，核屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。雖原判決就駁回其備位之訴部分，理由有所不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人於本院追加依民法第425條之1第2項請求給付租金，及變更依民法第179條、第184條第1項前段、第213條請求陳進財將系爭建物騰空返還予其，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第385條1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國108年11月29日
民事第四庭
審判長法官甯馨
法官李昭彥法官羅培毓以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國108年11月29日
書記官王紀芸附表：
┌──┬──────┬─────────┬──────────┬─────┐│編號│建物門牌號碼│現占有人之主張│相關判決以及卷內證據│建物第一層││││││之現占面積│├──┼──────┼─────────┼──────────┼─────┤│⒈│大德路4-7號│李昌銘出售李芳牧，│原審107年訴字第586號│116.96㎡││││再由現占有人繼承│（李昌銘與李芳牧之買││││││賣契約影本，本院卷第││││││337-341頁）││├──┼──────┼─────────┼──────────┼─────┤│⒉│大德路4-8號│李昌銘出售 張榮盛 ，│原審107年訴字第589號│116.96㎡││││張榮盛出售現占有人│（張榮盛與蔡春福之買│││││之被繼承人蔡春福│賣契約影本，原審卷第││││││92-93頁）││├──┼──────┼─────────┼──────────┼─────┤│⒊│大德路4-9號│李昌銘以抵償方式出│原審107年訴字第585號│117.82㎡││││售 林憲男 ，林憲男出│（胡坤城與陳進源之買│││││售胡坤城，胡坤城再│賣契約影本，原審107│││││出售現占有人│訴585號卷第23頁）││├──┼──────┼─────────┼──────────┼─────┤│⒋│大德路4-10號│李昌銘出售張榮盛，│原審107年訴字第591號│112.23㎡││││張榮盛出售現占有人│（張榮盛與穆秋喜之買│││││之被繼承人穆秋喜│賣契約影本，本院卷第││││││343-345頁）││├──┼──────┼─────────┼──────────┼─────┤│⒌│大德路4-11號│李昌銘出售林金昌，│原審107年訴字第587號│112.23㎡││││再由現占有人繼承│││├──┼──────┼─────────┼──────────┼─────┤│⒍│大德路4-12號│李昌銘以抵償方式出│原審107年訴字第588號│112.23㎡││││售林憲男，林憲男出││││││售現占有人之被繼承││││││人李吉正│││├──┼──────┼─────────┼──────────┼─────┤│⒎│大德路4-13號│李昌銘出售陳乾記，│原審107年訴字第590號│115.67㎡│││（系爭建物）│再由現占有人繼承│（李昌銘與陳乾記之買││││││賣契約影本，本院卷第││││││57-59頁）││└──┴──────┴─────────┴──────────┴─────┘