裁判字號：臺灣臺中地方法院110年家繼簡字第9號民事判決
裁判日期：民國111年02月10日
裁判案由：分割遺產
臺灣臺中地方法院民事判決
110年度家繼簡字第9號原告 凃玉雲 訴訟代理人 謝秉錡 律師複代理人 劉靜芬 律師
李秉哲 律師 徐湘閔 律師訴訟代理人 凃凱筌 被告 凃美玉
凃美玲 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國111年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有門牌號碼臺中市○○區○○巷00號未辦理保存登記建物（稅籍號碼：00000000000號）之事實上處分權，全部分歸原告取得，原告應各以新臺幣446,381元分別補償被告凃美玉、凃美玲。
二、訴訟費用由兩造按如附表所示合計應有部分比例負擔。事實及理由
壹、程序部分：本件被告凃美玲經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
(一)訴外人 凃庚申 為原告之父、被告凃美玉、凃美玲之祖父，門牌號碼臺中市○○區○○巷00號未辦理保存登記建物（稅籍號碼：00000000000號，下稱系爭建物）原為凃庚申所有，於凃庚申死亡後，由原告、凃庚申之配偶涂 廖梅 、被告二人之父親 凃政和 ，以各1/3之比例繼承。
(二)凃政和於民國70年12月1日先於 凃廖梅 死亡，凃政和遺有三名子女，分別為 凃樹旺 、凃美玉、凃美玲，於凃政和死亡後，其三名子女分別繼承其原先繼承自 涂庚申 之1/3之應繼分，則凃樹旺、凃美玉、凃美玲各自取得系爭建物1/9的應有部分（計算式：1/3*1/3=1/9）。
(三)凃廖梅於77年12月23日死亡後，其繼承自凃庚申之1/3之應繼分復由原告取得其中之1/2，則原告就凃廖梅部分取得系爭建物1/6的應有部分（計算式：1/3*1/2=1/6）；凃樹旺、凃美玉、凃美玲共同取得餘下之1/2，則就凃廖梅的部分，凃樹旺、凃美玉、凃美玲分別取得系爭建物1/18的應有部分（計算式：1/3*1/2*1/3=1/18）。
(四)於凃廖梅、凃政和死亡後，原告就系爭建物之應有部分應為1/2（計算式：1/3＋1/6=1/2)。凃樹旺、凃美玉、凃美玲就系爭建物之應有部分應為1/6（計算式：1/9+1/18=1/6)。
(五)凃樹旺於103年11月12日死亡，死亡時並無配偶及子嗣，應由被告2人分別取得其遺產，惟凃美玉拋棄繼承凃樹旺之遺產，則凃樹旺之遺產全部由凃美玲取得，凃美玲就系爭建物之應有部分應為1/3（計算式：1/6＋1/6＝1/3）。
(六)因系爭建物現為原告使用中，被告2人則早已搬離該處，為簡化所有權關係，宜歸由原告單獨取得。又系爭建物之價值為新臺幣（以下同）340,423元，由原告取得系爭建物全部之所有權，原告應補償予被告凃美玉、凃美玲之金額分別為56,737元、113,474元（計算式：340,423*1/6=56,737元、340,423*1/3=113,474，小數點以下四捨五入)。
(七)並聲明：兩造共有門牌號碼臺中市○○區○○巷00號未辦理保存登記建物應分歸原告單獨所有，原告並應分別補償被告凃美玉、凃美玲56,737元、113,474元。
二、被告之抗辯：
(一)被告凃美玉則以：同意分割由原告單獨取得系爭建物，但就補償金部分，希望依鑑定結果，且伊對於凃樹旺並未拋棄繼承等語，資為抗辯。
(二)被告凃美玲未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文。次按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，民法第758條第1項定有明文。而未辦理保存登記之建物，固因不能移轉登記致不能為不動產所有權之讓與，但並非不得為交易、讓與之標的；在該建物之受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認讓與人已將該建物之「事實上處分權」讓與受讓人（最高法院103年度台上字第609號判決參照）。又未辦理保存登記房屋之「事實上處分權」並非房屋「所有權」本身，該「事實上處分權」亦為法律所保障之財產權，得為繼承或轉讓之標的。該財產權如為數人所共有，自得依民法第831條準用所有權共有之規定，而為分割之客體。查本件共有系爭建物為未辦理保存登記建物，其所有權為訴外人凃庚申所有，因無從為移轉登記，故而原告雖訴請分割系爭建物，實則係請求就系爭建物之「事實上處分權」為分割，先予說明。故而原告主張系爭建物之「事實上處分權」為兩造所共有，而兩造間就此並無不分割之協議，亦無依物之使用目的不能分割之情形，惟不能協議分割等事實，為被告凃美玉所不爭執，並有系爭建物之房屋稅籍資料在卷可稽，堪信原告之主張為真實，則原告請求法院裁判分割，自無不合，應予准許。
(二)各共有人間應有部分及潛在應有部分：
1.原告主張被告凃美玉就凃樹旺之遺產已為拋棄繼承，然被告凃美玉則予否認，經查閱本院案件索引表，並調本院104年度司繼字第383號陳報遺產清冊卷宗核閱，被告凃美玉就凃樹旺之遺產並無拋棄繼承情事，故而原告此部分之主張尚屬無據，被告凃美玉對於凃樹旺之遺產仍有繼承權，先予說明。
2.經查：系爭建物乃訴外人凃庚申所有，於凃庚申於55年7月9日死亡後，由其配偶凃廖梅、子女即原告及訴外人凃政和繼承系爭建物之「事實上處分權」，並業已分割各取得應有部分1/3。嗣因凃政和於70年12月1日死亡，故其應有部分1/3由其繼承人即配偶 廖翠愛 、子女被告凃美玉、凃美玲及訴外人凃樹旺4人繼承取得；又凃廖梅於77年12月23日死亡，故而其應有部分1/3則由其繼承人即原告、被告凃美玉、凃美玲、訴外人凃樹旺繼承取得；而凃政和之配偶廖翠愛復於80年1月25日死亡，其繼承自凃政和之應繼分復由其子女即被告凃美玉、凃美玲及訴外人凃樹旺繼承；然因凃樹旺嗣於103年11月12日死亡，因無配偶與子嗣，故其遺產則由其兄弟姐妹即被告凃美玉、凃美玲2人繼承等情，有繼承系統表、戶籍謄本、房屋稅籍證明書在卷可稽。
3.準此，訴外人凃庚申所遺系爭建物之「事實上處分權」，即應由本件原告、被告凃美玉、凃美玲3人取得，上開3人所得分配之應有部分（就原告、訴外人凃廖梅、訴外人凃政和已協議分割為應有部分各1/3部分），及潛在應有部分（就上開3人因繼承取得而尚未分割之部分）則如附表所示。
(三)定分割方法：
1.按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4項分別定有明文。又按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，應由法院斟酌共有物之性質、共有人之意願、全體共有人之利益、經濟效用等因素，秉持公平原則，而為適當之分配。
2.經查：系爭建物坐落臺中市○○區○○段0000地號土地，該土地目前為原告（持分5/7）與訴外人 凃森 （持分2/7）共有，而系爭建物為原告使用中，被告凃美玉、凃美玲則並未居住在內，此有該土地登記第二類謄本、估價報告書在卷可稽，復為被告凃美玉所不爭執，堪以認定。原告主張系爭建物之「事實上處分權」應全部歸由其取得，被告凃美玉則不爭執由原告單獨取得，僅爭執補償金額。為使系爭建物之「事實上處分權」與所坐落基地之所有權人盡量同一人，並盡量為合於使用現況之分割，以促進房地之利用，避免法律關係趨於複雜，兼顧共有人間之妥適、公平，本院認為將系爭建物之「事實上處分權」分歸原告單獨所有，並由原告按應有部分、潛在應有部分合計比例，以金錢補償被告凃美玉、凃美玲2人，應為較公平、妥適之分割方法。
3.有關補償金額部分：⑴原告主張系爭建物之價值應為：340,423元，被告凃美玉則予
以否認，認為應以本院所囑託不動產估價師鑑定之結果為據。經查：系爭建物前經本院依據原告聲請送不動產估價師鑑定，結果為：「評估系爭建物之空間使用價值為1,785,523元」，此有不動產估價報告書在卷可稽（參見中簡字卷第191頁）。
⑵就上開估價報告，原告雖主張：「①系爭建物為地上權，然本件鑑定卻採行『土地開發分析法』而為估價，妥當性有疑義。
②又鑑定機關既採地上權方式估價，所收集之比較案例，為何不是拿地上權實例比較，卻以不動產實體為比較？③估價報告第52頁表示地上權若超過50年，則地上權價值約為土地價格之45-50%，依據為何？有無考量民法第833條之1之狀況？④又報告書既已表明建物耐用年限可再用10年，則10年後建物已無法再使用，為何報告書第52頁表示地上建物無使用期限之問題？⑤又地上權之權利價額計算，應依照遺產及贈與稅法施行細則第31條、國有財產估價程序所明訂地上權價額核算之法定方式，為何本件鑑定並未採用？」等語。惟就此，鑑定人 張志忠 不動產估價師則到場陳稱：「本件並非針對地上權鑑價，故無考慮民法第833條之1此法律上障礙。估價報告書第50頁所稱可再使用10年是指經濟耐用年限，第52頁又提到沒有使用年限問題，是指只要建物存在就有空間的價值，沒有法律上年限的問題，兩者間並不矛盾。又因為市場上比較不容易蒐集到地上權的交易價格，故而在比較法是蒐集土地交易價格，本件使用2個估價方式評估價值，分別評估土地及建物的價值，土地的部分是比較法及土地開發分析法。又估價報告第52頁所稱地上權超過50年，價格約土地45-50%是參考設定地上權權利價值的比例，再加上本事務所所收集的資料及經驗，綜合判斷。鑑定結果，系爭建物總體價值為1,785,523元」等語，亦有本件109年10月14日言詞辯論筆錄在卷可參。
⑶衡酌系爭建物經本院囑託上開不動產估價師為鑑定，經核閱
該事務所之估價報告書，可知上開鑑定已就系爭建物進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法、土地開發分析法、成本法評估不動產實體價值，再依區分地上權之空間價值概念，分析土地使用價值及建物使用價值（參見本件估價報告書第28頁至第51頁），原告前揭質疑，尚無具體事證足以實其說，且所主張依據之遺產與贈與稅法等規定，因與不動產鑑價之法規目的、要件並不相同，尚無從比附援引。且依據卷附估價報告書所附附件，可知本件鑑定人張志忠領有不動產鑑定師證書，不動產鑑定學經歷豐富，且觀諸該估價報告書，尚無足認定該報告有何違背不動產估價技術規則之處。且查本件鑑定人之選定，乃係經原告具狀聲請選定該鑑定人（參見本院中簡字卷第139頁），則除非當事人提出確切事證足資認定上開鑑定結果有誤，否則自難事後對該鑑定結果遽以否認。基此，本院認為本件估價報告內容並無違背不動產估價技術規則，亦無何明顯不合法、不合理之處，自應得以之作為本件共有物分割金錢補償之依據。
⑷據上，依據本件估價報告結果，系爭建物之總體價值應為1,7
85,523元，而若由原告單獨取得系爭建物之「事實上處分權」之全部，自應依如附表所示比例，各以446,381元（計算式：1,785,523*1/4＝446,381，元以下四捨五入）補償被告凃美玉、凃美玲，方屬公允，爰判決如主文第1項所示。
四、按分割共有物之訴，法院定分割方法，本有自由裁量之權，不受當事人聲明或主張之拘束，如未採原告所主張之分割方法，並非其訴為一部無理由，無庸為駁回原告其餘之訴之判決（最高法院98年度台上字第2167號判決參照）。從而，本院就本件分割方法，雖未採原告所主張之全部分割方法，然因聲明之非拘束性，本院爰不另為駁回之諭知，併此敘明。
五、末以分割共有物之訴，為形式之形成之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用由敗訴之被告全部負擔，顯失公平，而應由兩造依如附表所示應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國111年2月10日
家事法庭法官陳斐琪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內提起上訴（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年2月10日
書記官張捷菡附表：門牌號碼臺中市○○區○○巷00號未辦理保存登記建物（稅籍號碼：00000000000號）之事實上處分權編號共有人應有部分（已協議分割部分）潛在應有部分（繼承取得，尚未分割部分）合計1凃玉雲1/3繼承自凃廖梅：1/3*1/2＝1/61/22凃美玉0繼承自凃政和：1/3*1/2＝1/6繼承自凃廖梅：1/3*1*2*1/2＝1/121/43凃美玲0繼承自凃政和：1/3*1/2＝1/6繼承自凃廖梅：1/3*1*2*1/2＝1/121/4