裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第1737號民事判決
裁判日期：民國107年09月20日
裁判案由：酌減違約金
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第1737號原告 方美芳 兼訴訟代理人 賴晏緯 被告亞昕國際開發股份有限公司法定代理人 姚連地 訴訟代理人 蔡順雄 律師
鄭凱威 律師 徐胤真 律師上列當事人間請求酌減違約金事件，經本院於民國107年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告公司在林口A9站旁出亞昕晴空預售屋建案，除於民國10
1年3月23日在經濟日報發佈：被告公司於A9站旁有3400多坪土地，規劃其中750坪興建飯店，其餘基地作為住宅。並分析林口飯店並不多，市場需求強勁，加上機場捷運A9站將成為林口商業中心，因此決定在設立飯店事業第一個據點。再於102年8月17日其負責人接受蘋果日報專訪時表示：預計於8至9月推出「晴空樹」，…將興建一座五星級飯大路，並與老爺酒店的管理顧問公司合作，另規劃33層樓住宅大樓，聘 涵碧樓 設計師以樹為主題設計。原告2人即係以該建案有五星級老爺飯店進駐甚有興趣而前往看屋，售屋人員亦以此拿出文宣DM向原告強力推銷。基此原告賴晏緯於102年11月11日與被告簽署預售房地買賣契約（下稱A契約）以總價新臺幣（下同）2,329萬元向被告購買B5-20F房地及B3-198號車位；原告方美芳則於103年1月5日與被告簽署預售房地買賣契約（下稱B契約）以總價3,207萬元向被告購買C1-15F房地及B3-233號、B3-264號車位。原告2人於簽署A契約、B契約，即各依序交付買賣價金676萬元、932萬元予被告，迨被告預售不動產即將興建完成時，原告始發現並無其所宣稱五星級亞昕老爺酒店進駐，而係喜來登酒店。原告遂以廣告不實為由與被告相詢，但未獲被告置理，經原告以同意以總價款5至6%作為被告代銷等費用申請調解未果，原告為減少損失，不得已於107年2月9日與被告簽署退/換屋確認書（下稱原證8確認書），由原告賴晏緯、方美芳各讓被告沒收已繳價金349萬3,500元、481萬500元作為懲罰性違約金，餘款歸還原告，雙方解除買賣契約關係。
㈡惟承前述，被告方廣告不實，已有違反A契約、B契約（下合
稱系爭契約）第1條約定，但系爭契約第19條處罰項目中對此竟無處罰規定。申言之，被告廣告不實不在系爭契約第19條處罰之列，該定型化約款應有違誠信原則。又原告知悉被告廣告不實後，因處於經濟上弱者實無力與被告抗衡，被告復於107年1月18日發函催告，如未依約付款，每日各罰5,493元、7,559元（即2約合計每日違約罰1萬3,052元）違約金及遲延利息。接續再於同年月29日寄發存證信函予原告，要求5日內要完成對保手續，致原告心生恐懼，怕已繳價金被沒收。原告為減少損失，不得已才於107年2月9日與被告簽署原證8確認書。即原證8確認書所謂原告同意被告沒收之金額並非出於自由意思任意給付，係受脅迫才為意思表示。另系爭契約並未就合意解除契約為約定，原證8確認書之定性既為「合意解除契約」，自不能適用系爭契約第19條處罰條款，而原證8確認書第1條載明「依系爭契約，有關契約解除約定處理…」之詞句，顯見被告是擴張定型化契約條款，而有違「限制的解釋原則」（定型化契約解釋原則之一，即指定型化契約條款未規定或規定不完備之事項，不得採用如同法律規定有欠缺或不明瞭時，以論理的解釋方法，類推適用範圍或補充其規定之欠缺，應以國家實定法或習慣補充之。），誠屬無端而不可採。今原告2人按期給付價金並無遲延，被告廣告不實在前，擴張解釋定型化約款在後，沒收按約定總價15%計算之違約金，應有過高。實則被告管銷費用，不外5至6%，應未超過已付價金7.5%，爰依民法第252條規定請求將違約金酌減至按原證8確認書1/2計。並依民法第179條規定請求被告返還原告賴晏緯、方美芳各174萬6,750元、240萬5,250元。
㈢併為聲明：被告應給付原告賴晏緯174萬6,750元；給付原告
方美芳240萬5,250元，及均自判決確定日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠原告賴晏緯於102年11月11日與被告簽署A契約；原告方美芳
於103年1月5日與被告簽署B契約，嗣系爭契約買方一切接洽事宜，則均委由原告賴晏緯出面辦理，該建案已興建完成取得使用執照並陳續辦理交屋。本件原告似因近年不動產景氣低迷，不欲續付價金，又未能順利將契約轉售他人，乃對被告提出解約要求，然其等要求被告僅能沒收相當已付價金6%，與系爭契約第19條第3項規定不合，被告無法同意，逐未達成共識。原告再以被告欺負人騙客戶，廣告不實為由，要求解約，然因所請於法未合，被告無法同意，經多次調解、溝通，最後才於107年2月9日簽署原證8確書達成由被告沒收約定總價15%計算之違約金，餘款退還原告，合意解除契約協議。即兩造既基於自由意志達成原證8確認書合意解除及沒收違約金數額之協議，即應依該協議內容為履行，基於契約自由、私法自治原則，原告不得於原證8確認書簽署後，再為酌減之請求。
㈡況本件違約金之約定（最高未逾約定總價15%）符合內政部
公布預售屋買賣契約書範本記載，原告又未舉證證明有何過高情事，自不得為酌減之主張。實則被告因原告解約之結果，受有積極及消極損害，其中A契約部分為702萬7,118元，B契約部分為737萬5,316元，均遠超過被告沒收金額。至原告主張所謂「老爺酒店」進駐，變更為「喜來登酒店」進駐一節，則並不構成所謂廣告不實或債務不履行，此部分僅係在廣告中描述週邊用益或未來商業願景，既非建案本身內容，自難認原規劃「老爺酒店」進駐，變更為「喜來登酒店」進駐，有廣告不實或債務不履行情事。
㈢併為答辯聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告賴晏緯於102年11月11日與被告簽署A契約以總價2,329
萬元向被告購買B5-20F房地及B3-198號車位；原告方美芳則於103年1月5日與被告簽署B契約以總價3,207萬元向被告購買C1-15F房地及B3-233號、B3-264號車位。原告2人於簽署A契約、B契約後，各依序交付買賣價金676萬元、932萬元予被告等情，並有A契約、B契約（詳原證4、5）附卷可佐。
㈡依系爭契約第19條約定略以：
⑴買方如未履行本約有關付款約定時，其逾期在5日內…。
⑵買方如違反本約第10條約定時…。
⑶賣方因前2項事由解除契約者，得沒收買方已繳全部價金
（最高以房地總價15%為限）作為懲罰性違約金…。㈢原告各與被告於107年2月9日簽署原證8確認書，其內容略以：
⑴依甲方（即原告）所簽訂系爭契約，有關契約解除約定處
理，甲方無條件放棄攸關系爭房地之所有權利，即日起該屋產權歸乙方（即被告）所有，乙方有權對系爭房地為任何之處置。有關房、地之買賣關係所生之價金、稅、費等，甲方與乙方全部結清，並無瓜葛。
⑵甲方已繳價款（原告賴晏緯、方美芳各676萬元、932萬元
），甲方同意原告賴晏緯、方美芳各349萬3,500元、481萬500元（即約定總價15%）作為懲罰性違約金，餘款各326萬6,500元、450萬9,500元返還甲方（原告賴晏緯、方美芳）。
並有原證8確認書（詳本院卷第85至91頁）在卷可佐。㈣原告提出被告107年1月18日函（內容略以：被告於106年6月
通知原告前來辦理對保、產權移轉相關文件用印程序，原告尚未完成對保程序，如未於2月15日完成銀行撥貸，依系爭契約第5條第3項第2款約定…依原告貸款金額(各1,630萬元、2,243萬元)每日可計各5,493元、7,559元違約金及遲延利息，事關原告權益，請於文到5日內完成對保手續…等語；詳本院卷第265至267頁）、107年1月29日存證信函（內容略以：請原告於文到5日內完成銀行對保手續，逾期被告將依系爭契約違約約定處理…；詳本院卷第269至273頁）形式為真正。
四、按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任(本院21年上字第2012號判例參照)（最高法院95年度台上字第2948號裁判意旨參照）。本件原告主張：原告係受脅迫簽署原證8確認書一節，既為被告所否認，自應由原告就其意思表示係因被脅迫而為之積極、利己事實，負舉證之責。又原告主張受其等係受脅迫而為意思表示之事實，無非以：被告於107年1月18日發函予原告，意思就是在107年2月15日原告必須要把所有銀行貸款的部分匯入，不然兩間房子利息每天各5,493元、7,559元，等於1個月要近40萬元。107年1月29日又發存證信函，要求收到後5日內要完成對保手續。短期內一再發函，造成原告心裡害怕高額利息，又因兩戶已經付了672萬元、932萬元怕被沒收，不得已才簽了原證8確書等情為據，並提出被告函及存證信函為佐。惟承前述，所謂脅迫既需以「不法」危害之言語或舉動加諸表意人為前提要件。觀諸原告提出被告函及證信函又均僅被告催告原告依約履行，而屬被告合法權利之行使。不問其函信內所稱計算之基準究否合於系爭契約約定，均難謂係「不法」危害。是以縱原告因收受催告函之結果，確心生恐怖，進而為原證8確認書之簽署，亦與民法第92條「受脅迫而為意思表示」構成要件不合。基上，原告主張：原證8確認書係其等受脅迫而簽署一節，並不可採。
五、再按契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除（最高法院63年台上字第1989號判例意旨參照）。申言之，契約之解除，出於雙方當事人之合意時，除別有約定外，並不當然適用民法關於契約解除之規定。而契約經合意解除後，即溯及失其效力，雙方免其履行義務，即不生違約之問題，除別有約定外，當事人一方自不得再依契約原約定請求他方當事人支付違約金。經查：
㈠原告前以其等與被告簽署系爭契約後，發見被告就系爭建案
廣告不實等為由，向新北市政府提出消費糾紛申訴，要求被告返還已收價款及按年息5%計算之利息，並再給付房地總價15%違約金等情，因被告不同意原告請求，調解不成立等情，有新北市政府函及調解申訴資料表、開會通知（詳原證6、7）在卷可佐，且為被告所未爭執，而可認為真正。被告於107年1月18日發函、同年月29日發存證信函通知原告履約對保未果等情，則如前述，有被告函及信存證信函附卷可佐，亦可認屬實。再參諸原告各於107年2月9日與被告簽署原證8確書可悉，兩造係於107年2月9日合意解除A契約、B契約。並約定原告無條件放棄攸關系爭房地之所有權利，即日起該屋產權歸被告所有，被告有權對系爭房地為任何之處置。有關房、地之買賣關係所生之價金、稅、費等，雙方全部結清，並無瓜葛。原告賴晏緯、方美芳已繳價款各676萬元、932萬元，原告賴晏緯、方美芳同意各349萬3,500元、481萬500元（即約定總價15%）作為懲罰性違約金，餘款返還原告賴晏緯、方美芳各326萬6,500元、450萬9,500元等情。
㈡即系爭契約（第一次契約）係因107年2月9日原證8確認書（
第二次契約）簽署合意解除溯及失其效力，除特別約定（即前述原告賴晏緯、方美芳同意已繳價金各被沒收349萬3,500元、481萬500元作為懲罰性違約金）外，已不得再為其餘違約事由賠償之主張。即兩造簽署原證8確認書合意解除系爭契約後，關於解除後之處理，係依原證8確認書中特別約定而為，非未經特約直接適用系爭契約第19條而來。是並無原告所指擴張解釋系爭契約第19條，有違限制解釋原則之情。
併系爭契約既因原證8確認書簽署已合意解除而失其效力，關於原告指摘系爭契約第19條之定型化約款有違誠信原則；及系爭契約簽署時，被告涉有廣告不實之違約情事等情，自均與本作判決之結果無涉，爰不贅論。
六、復按約定之違約金額過高者，法院固得依民法第252條規定減至相當之數額。惟違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。若當事人係於發生債務不履行情事後，始約定一方應給付他方一定之金額，以賠償他方所受之損害，既非懲罰金或損害賠償額之預定，自與違約金之性質有間，即不得依上開法條之規定予以酌減（最高法院99年度台上字第1525號裁判意旨參照）。承前述，原證8確認書，既係當事人係於發生債務不履行情事後，始約定原告賴晏緯、方美芳同意各按349萬3,500元、481萬500元（即約定總價15%）計付懲罰性違約金，以賠償他方所受之契約解除後所有損害，而非違約金之「預定」。按諸前開裁判意旨，本院即不得再依民法第252條規定予以酌減。即原告依民法第252條請求法院將原證8確認書約定違約酌減1/2，為無理由。
七、綜上，被告既依原證8確認書沒收原告賴晏緯、方美芳已付價金各349萬3,500元、481萬500元，並依約將餘額返還，本屬有法律上原因而受利益。故而，原告本於民法第179條規定提起本訴，請求被告應給付原告賴晏緯174萬6,750元；給付原告方美芳240萬5,250元，及均自判決確定日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併駁回。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國107年9月20日
民事第四庭法官黃信滿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月20日
書記官傅淑芳