裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第181號民事判決
裁判日期：民國106年04月19日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第181號原告 單連強
葉淑琴 上一人訴訟代理人 林正銘 原告 張明煌 上三人共同訴訟代理人 林宇文 律師複代理人 魏世欣 上三人共同訴訟代理人 張漢榮 律師複代理人 游文愷 律師被告萬達建設股份有限公司法定代理人 劉正昭 訴訟代理人 黃文祥 律師複代理人 商桓朧 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告單連強、張明煌及葉淑琴之配偶林正銘分別於民國100年1月14日、99年12月30日及99年12月16日向被告購買松鼎苑建案（下稱系爭建案）中如附表所示之房地及停車位，並分別與被告簽立房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣林正銘於102年7月22日將附表編號2所示房地之權利義務及因系爭契約所生之債權、債務及其他權利義務關係均讓與予葉淑琴。
(二)依系爭契約第21頁附件5及第25頁平面圖所示，系爭建案共有A、B、C三棟，C棟位於正中間，入口設於C棟大廳，統一櫃臺管理，並配置感應磁卡管制人員出入；依系爭契約第28頁1F平面圖及銷售系爭建案之廣告文宣所附平面機能配置參考圖（下稱系爭廣告文宣），C棟一樓應設有迎賓大廳、管理櫃臺、交誼廳及休憩平台（下合稱系爭設施），且依系爭契約第28條約定，系爭建案廣告文宣為契約之一部分。上開契約內容及系爭廣告文宣，均使原告主觀認知系爭設施之範圍為系爭建案區分所有權人及住戶專屬之使用空間；被告原亦設置鐵欄杆、落地玻璃窗、磁卡門禁管制防止他人隨意進出，社區住戶則以磁卡進入C棟迎賓大廳後，復分別前往A、
B棟。被告將系爭設施設置於頂蓋型開放空間，並設置落地玻璃窗、磁卡門禁管制及鐵欄杆，且未於系爭契約中提及系爭設施係位於頂蓋型開放空間，原告於103年初陸續入住系爭建案後，於迎賓大廳發現開放空間之標示牌始悉上情。開放空間設置系爭設施違反建築技術規則建築設計施工篇之規定，被告設置之鐵欄杆亦已遭主管機關拆除；又被告設置之落地玻璃窗及門禁管制妨礙公眾通行，系爭設施隨時有遭主管機關拆除之虞，顯具無法通常使用及減損房地交易價值之瑕疵；倘系爭設施開放予公眾使用，則與系爭契約擔保之門禁管制約定不符，使非住戶之他人得自由進出、使用，亦具減少價值及通常效用之瑕疵，均違反民法第354條規定，原告自得依民法第359條規定請求減少價金。
(三)系爭建案之公共設施於104年7月20日原告起訴後始點交予住戶使用；管委會於103年1月19日未說明系爭設施均位於頂蓋型開放空間之情，原告無從依民法第356條第1項規定通知被告，自未逾民法第365條之除斥期間。又被告係故意不告知系爭設施位於頂蓋型開放空間而具物之瑕疵，依同條第2項及第357條規定，亦無民法第356條第1項規定之適用，原告仍得請求減少價金。管委會就公共設施之瑕疵，並無代區分所有權人行使基於買賣契約而生之瑕疵擔保請求權之權利。又系爭設施位於開放空間之瑕疵，犧牲系爭建案住戶之隱私及安全，顯不具備通常交易觀念或依當事人決定所應具備之價值、效用或品質，屬不完全給付，且無從補正，原告亦得依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請求被告負債務不履行之損害賠償責任。單連強前雖曾與被告簽立和解書，惟係因被告隱瞞緩降機之消防安全避難設備設置於單連強屋內而涉訟，嗣就建物本身之瑕疵擔保責任成立和解並簽立和解書；本件屬公共設施之瑕疵，非上開和解範圍，單連強提起本件訴訟，未違反誠信原則。本件鑑定報告係不動產估價師依比較法所為之評估，與不動產估價技術規則第27條規定相符，原告購買系爭建案房地之坪數分別如附表所示，以每坪減少價值新臺幣（下同）1萬元計算，各得請求減少價金或損害賠償金額如訴之聲明所示，爰依民法第359條、第227條第1項及第226條第1項之規定，請求原告如數給付等語。
(四)並聲明：⒈被告應給付單連強61萬6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉被告應給付葉淑琴47萬5,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊被告應給付張明煌61萬6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)系爭契約第21頁、第25頁及第28頁並未記載迎賓大廳、交誼廳、落地玻璃窗及鐵欄杆，設置上開公共設施非被告之契約義務；迎賓大廳、交誼廳及落地玻璃窗均為被告自行增設，無給付瑕疵之情；鐵欄杆則係松鼎苑管委會要求設置，亦與系爭契約無涉。縱系爭廣告文宣確有標示系爭設施，被告亦已於系爭建案設置，且依系爭契約第21頁附件5設置A、B、C棟門禁出入口、統一櫃臺管理、設置佈告欄、各棟住戶信箱、配置感應卡、加設CCTV等保全設施，A、B棟均有其獨立大門及磁卡，無須自C棟大樓之大門進出社區，被告設置之上開設施與系爭契約之內容相符，無不符系爭契約約定之情，亦無任何滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。系爭設施位於頂蓋型開放空間，並未限制人員進出，亦未違反相關法規就開放空間使用之規定；C棟大廳雖設有磁卡感應機，惟並未開啟使用。系爭設施裝設之落地玻璃窗均屬活動式裝置，並留有出入門戶供大眾通行使用，且經主管機關消防檢查合格提供住戶使用，並無不符法令規定之情，無物之瑕疵亦無不完全給付可言。
(二)被告已於103年1月15日點交系爭建案開放空間之公共設施予松鼎苑管委會，點交範圍亦包括系爭設施；原告於103年1月間受領點交系爭建案房地時，迎賓大廳即設有落地玻璃窗及開放空間標示牌，原告就系爭建案上開公共設施之設置及其位於開放空間等情均已知悉，然並未通知被告有何瑕疵。縱系爭設施因位於頂蓋型開放空間且設置落地玻璃窗而具物之瑕疵，原告既已承認並受領，依民法第356條規定，自不得再主張物之瑕疵而請求減少價金。松鼎苑管委會已於103年1月19日向住戶說明系爭建案開放空間之情事，嗣管委會於103年3月17日函詢被告系爭建案開放空間之適法性，被告亦已函覆，包含原告在內之住戶均未曾主張系爭設施為開放空間屬物之瑕疵，縱以管委會103年3月17日函為瑕疵之通知，被告至103年11月24日始提起本訴，亦已逾6個月除斥期間。
(三)原告主張以每坪減價1萬元計算應減少之價金或損害賠償金額，本即欠缺契約或法律上之依據，遑論系爭建案房屋之價格逐年增值，並無減損市場交易價值之情。縱系爭建案房屋有價值減損，亦應對全體住戶賠償而非原告。本件鑑定報告有鑑定樣本未考量不動產個別性且分析樣本不足、價格上漲率及租金之推估過於簡略且與市場情況不符、車位價格之拆算並無依據且與實價登錄價格不同、估價結論亦有悖論理法則等諸多不可採信之處。原告單連強於103年3月25日已與被告達成和解，自認其所購買之系爭建案房屋無物之瑕疵或設計上之瑕疵，並聲明日後絕不向原告為訴訟或訴訟外之請求，其提起本件訴訟，顯與誠信原則有違等語為辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)經查，原告單連強、張明煌及葉淑琴之配偶林正銘分別於100年1月14日、99年12月16日及99年12月16日向被告購買松鼎苑建案中如附表所示之房地及停車位，並簽立系爭契約，嗣林正銘於102年7月22日將附表編號2所示房地之權利義務讓與原告葉淑琴，因系爭契約所生之債權、債務及其他權利義務關係亦一併移轉，且林正銘與葉淑琴亦已將不動產買賣權利讓渡確認書檢附於系爭契約內，林正銘與原告間之系爭契約已由葉淑琴承擔，有系爭契約、不動產買賣權利讓渡確認書附卷可憑（本院卷㈠第9至144頁），堪信為真實。
(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第354條、第226條第1項、第227條第1項分別定有明文。原告主張系爭設施應為系爭建案區分所有權人及住戶專屬之使用空間等語。經查，系爭契約第21頁附件5及第25頁平面圖均未約定被告應提供迎賓大廳、交誼廳及休憩平台等設施（本院卷㈠第30至32頁、第34頁）。
系爭契約第28條約定：「本房屋預定買賣之廣告宣傳單及其所記載為契約之一部分」等語（本院卷㈠第21頁），是依前揭約定，系爭廣告文宣亦應為系爭契約之一部分。系爭廣告文宣就系爭建案一樓平面機能配置參考圖雖有系爭設施等公共設施項目，惟系爭廣告文宣並未記載系爭設施專屬於系爭建案區分所有權人及住戶使用（本院卷㈠第146頁、第238至
242頁）；且原告亦自承系爭契約並未直接約定系爭設施為系爭建案區分所有權人及住戶專屬之使用空間，有104年6月18日準備程序筆錄附卷可憑（本院卷㈡第175頁），是尚難依系爭契約及系爭廣告文宣內容認系爭設施應為系爭建案區分所有權人及住戶專屬之使用空間。
(三)所謂開放空間依建築技術規則建築施工編第283條規定係指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之空間。原告主張被告將系爭設施設置於頂蓋型開放空間，並裝設落地玻璃窗、磁卡門禁管制及鐵欄杆，違反開放空間使用相關法令，系爭設施隨時有遭主管機關拆除之虞等語。經查，系爭建物鐵欄杆係由松鼎苑社區管委會要求安裝並已自行拆除等情，有基隆市政府103年3月31日基府都使貳字第1030212448號函在卷可憑（本院卷㈡第167頁），復經證人即松鼎苑社區管委會總幹事 馬瑞禔 、主任委員 王英昰 於本院104年6月18日準備程序證述在卷（本院卷㈡第173至174頁），是系爭建案已無鐵欄杆，應堪認定。系爭設施設置於系爭建案C棟1樓，C棟1樓出入口為開放式可自由進出，C棟磁卡門禁係設置於電梯等情，有本院104年3月16日勘驗筆錄、照片附卷可稽（本院卷㈠第244頁正反面、第248至
260頁）。本院就系爭建案於頂蓋型開放空間設置迎賓大廳、交誼廳、休憩平台等設施是否符合開放空間相關使用法規乙節函詢基隆市政府，其函覆略以：「有關函詢開放空間設置迎賓大廳、交誼廳是否符合相關規定乙節，查依建築技術規則建築設計施工編第283條：『本章所稱開放空間，指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩』，故其使用應符合上開規定開放公眾通行或休憩」等語，有基隆市政府104年7月22日基府都建貳字第1040043087號函附卷可稽（本院卷㈡第194頁），系爭設施僅需開放公眾通行或休憩即符合頂蓋型開放空間之使用，系爭建案C棟1樓出入口為開放式可自由進出，是系爭設施之使用與前揭規定尚無相悖。復參以證人王英昰證述系爭建案除鐵欄杆外，基隆市政府並不曾通知有其他部分要拆除（本院卷㈡第
174頁）；原告主張系爭設施違反開放空間使用相關法令，隨時有遭主管機關拆除之虞云云，尚屬無據。
(四)原告主張系爭設施開放予公眾使用，則與系爭契約擔保之門禁管制約定不符，且犧牲系爭建案住戶之隱私及安全，不具備系爭建案應具備之價值、效用或品質等語。惟查，系爭契約第21頁附件五建材設備與說明「門廳」部分約定：「各棟壹樓大門入口設不銹鋼藝術大門，加裝影像對講機及感應磁卡監控管制，確保居家安全。本社區入口大門設於C棟大廳、統一櫃臺管理。設置佈告欄。各棟住戶信箱。另配設感應磁卡，並加設CCTV，雙重保護，管制人員出入」等語（本院卷㈠第30頁），系爭建案於A棟、B棟1樓大門及C棟電梯均設置有磁卡門禁管制，C棟1樓設置櫃臺並有管理人員24小時監控等情，有本院104年3月16日勘驗筆錄、照片附卷可稽（本院卷㈠第205至211頁、第244頁正反面、第248至260頁），被告已提供系爭契約第21頁附件五約定之門禁管制設備；又系爭設施並未約定為系爭建案區分所有權人及住戶專屬之使用空間，是以原告前揭主張，亦非有據。
四、綜上所述，系爭契約並未約定系爭設施為系爭建案區分所有權人及住戶專屬之使用空間，被告已提供系爭契約約定之系爭設施及門禁管制設備，系爭設施設置於頂蓋型開放空間亦未違反開放空間使用之規定。原告主張系爭設施設置於頂蓋型開放空間，不具備系爭建案應具備之價值、效用或品質而為物之瑕疵或不完全給付，依民法第359條、第227條第1項及第226條第1項之規定，請求原告給付單連強61萬6,500元、葉淑琴47萬5,200元、張明煌61萬6,500元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依據，一併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，並此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國106年4月19日
民事第六庭審判長法官沈佳宜
法官蔡世芳法官宋雲淳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月19日
書記官王琪雯┌──┬────┬────┬────┬─────┬────┬────┬────┐│編號│所有權人│購買日期│坐落土地│預售屋編號│建號│建物面積│停車位││││（民國）││││(坪)││├──┼────┼────┼────┼─────┼────┼────┼────┤│1│單連強│100年1月││松鼎苑編號│基隆市七│61.65│B2-77││││14日││C3棟3樓│堵區舊站│││││││││段144建│││││││基隆市七││號│││├──┼────┼────┤堵區舊站├─────┼────┼────┼────┤│2│葉淑琴│99年12月│段2地號│松鼎苑編號│基隆市七│47.52│122││││16日││A3棟15樓│堵區舊站│││││││││段49建號││││││││││││├──┼────┼────┤├─────┼────┼────┼────┤│3│張明煌│99年12月││松鼎苑編號│基隆市七│61.65│B1-147││││30日││C5棟3樓│堵區舊站│││││││││段157建│││││││││號│││└──┴────┴────┴────┴─────┴────┴────┴────┘