裁判字號：臺灣彰化地方法院109年簡上字第87號民事判決
裁判日期：民國110年06月01日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣彰化地方法院民事判決109年度簡上字第87號上訴人 魏文雅 被上訴人 黃昌宏 訴訟代理人 黃陳鶴
黃朝永 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年5月12日本院員 林簡易庭 第一審判決（108年度員簡字第342號）提起上訴，本院於民國110年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（撤回部分除外），由上訴人負擔八分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
查被上訴人於原審、本審皆請求上訴人給付租金新臺幣（下同）3萬元，及至遷讓房屋之日止之相當於租金之不當得利。嗣於本院審理中，因上訴人已依原審判決遷讓房屋，被上訴人就不當得利之請求金額，具體計算為21萬元，以明確其範圍，並請求將訴之聲明更正為：上訴人應給付被上訴人24萬元。被上訴人上開更正訴之聲明，並未變更其請求權基礎，僅更正事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，合先敘明。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1、4項定有明文。本件被上訴人訴訟代理人分別於民國109年9月11日、110年3月17日，當庭撤回對上訴人即原審被告關於遷讓房屋、返還代墊電費部分之起訴，上訴人在場未提出異議，揆諸上開說明，該部分已生撤回之效力，不在本院審理之範圍。
貳、實體事項：
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人所有彰化縣○○鄉○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋
），原出租訴外人 吳妙善 經營小吃店，上訴人因向吳妙善頂下該小吃店，而於107年12月1日與被上訴人，就系爭房屋重新簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間為107年12月15日起至108年12月14日止，每月租金1萬5千元。
㈡上訴人承租系爭房屋後，除給付押租金3萬元外，未曾繳納各
期租金。被上訴人於108年1月18日以存證信函催告上訴人於5日內繳納租金，上訴人仍置之不理，被上訴人遂於108年4月15日以存證信函通知上訴人終止租約。系爭租約終止後，上訴人遲未將其物品搬離而繼續占用系爭房屋，直至109年6月17日始將房屋騰空交還被上訴人。
㈢上訴人積欠107年12月至108年4月，共4個月租金6萬元，扣除
押租金3萬元後，尚欠租金3萬元。又自108年4月16日租約終止後，上訴人仍繼續占有系爭房屋，至109年6月15日遷讓房屋之日止，共計14個月，受有相當於租金之不當得利21萬元（15000×14)。爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人24萬元。
二、上訴人則以：㈠上訴人於108年1月29日將系爭房屋之鑰匙，委由訴外人即村
上派出所員警 陳孟彬 交還被上訴人，是為提前解約之意思表示，依系爭租約第21條之約定，已於翌日（30日）陳孟彬將鑰匙交付被上訴人時，發生終止租約效力，是以本件租賃期間僅為1個半月。
㈡系爭租約終止後，上訴人縱在租屋內留有傢俱雜物，惟依租
約第20條之約定，被上訴人可依廢棄物處理，上訴人既已交還鑰匙，無法再進出系爭房屋，對房屋自不具事實上管領力，即無受有利益。況且，上訴人曾於108年3月21日租車，至系爭房屋欲搬遷物品，惟遭被上訴人之代理人即其配偶黃陳鶴阻止，被上訴人顯係惡意阻卻上訴人遷讓房屋，以圖持續收取租金，有違民法第148條規定，難符事理之平等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人給付租金及不當得利之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項及本件爭點：㈠不爭執事項：
1.被上訴人所有系爭房屋，原出租訴外人吳妙善經營越南小吃店，上訴人向吳妙善頂讓該小吃店，因而與被上訴人於107年12月1日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租賃期間1年，自107年12月15日起至108年12月14日止，租金為每月1萬5千元，應於每月15日前繳納。
2.系爭租約第20條約定；租賃期滿遷出時，乙方（指上訴人）所有任何傢私雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方（指被上訴人）處理，乙方決不異議；第21條約定：
甲、乙雙方在本契約有效期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方最多1個月租金作為違約金，方可解除契約。
3.上訴人於簽訂系爭租約時，交付被上訴人3萬元作為押租金，之後並未曾給付租金。
4.上訴人於107年12月3日向警報案，指稱被上訴人之孫女 黃宜蓁 、孫女婿 徐昇輝 、孫女男友 林嘉銘 侵入系爭房屋，揚言搬走屋內所有物品，致其必生恐懼；嗣後至108年1月23日間又多次報警稱：被上訴人之妻黃陳鶴於107年12月5日至10日間切斷屋內電源，致食材毀損；黃陳鶴於107年12月17日至租屋處，以「神經病」等語辱罵上訴人；被上訴人之媳 蕭美惠 、孫子女 黃家豪 、黃宜蓁、 黃雅琪 ，於108年1月20日至租屋處咆哮、恐嚇；被上訴人、黃陳鶴於108年1月20日至租屋處切斷用電，致上訴人無法進出等等。案經警以恐嚇、無故侵入住宅、毀損、強制、公然侮辱、背信等罪嫌，移送彰化地檢署偵辦，檢察官偵察終結，認罪嫌不足，均處分不起訴確定。上訴人以上開事由另對被上訴人提起侵權行為損害賠償民事訴訟，請求被上訴人賠償4萬5千元，經本院員林簡易庭以108年員小字第258號判決駁回確定。
5.上訴人於108年1月20日至系爭房屋，因鐵捲門故障而以手動方式開啟，並取走部分物品，惟營業用大件物品仍留置屋內。
6.上訴人於108年1月29日請警員陳孟彬將系爭房屋之鑰匙交還被上訴人，陳孟彬於翌日（30日）已將鑰匙交付被上訴人。
7.被上訴人於108年1月19日以存證信函催告上訴人給付租金，嗣於108年4月15日以存證信函通知上訴人終止租賃契約。
8.上訴人於108年3月21日曾租車至系爭房屋，欲搬遷屋內物品，惟遭在場黃陳鶴拒絕。
9.原審判決後，上訴人已於109年6月17日將系爭房屋騰空。㈡爭執事項：
1.上訴人於108年1月30日將系爭房屋鑰匙交還被上訴人，是否發生終止租賃契約之效力？
2.被上訴人於108年4月15日通知上訴人終止租賃契約，是否合法有效？
3.上訴人於109年6月17日將系爭房屋騰空前，是否仍占有系爭房屋？
4.被上訴人於108年3月21日阻止上訴人搬遷系爭房屋內物品，主張行使留置權，是否合法？
5.被上訴人主張上訴人積欠租金6萬元（107.12.15-108.4.15，共4個月），並受有不當得利21萬元（108.4.16-109.6.15，共14個月），是否有理由？
五、本院之判斷：㈠系爭租約於108年4月15日終止：
1.系爭租約第21條固約定契約雙方得提前終止租約，惟應提前1個月通知對方，並支付1個月之租金作為違約金，方得為之。上訴人縱於108年1月30日將系爭房屋鑰匙交還被上訴人，惟其並未舉證證明曾提前1個月通知被上訴人，並支付違約金，自不符合系爭租約第21條所定之要件，是不發生終止租約之效力。
2.按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，達2個月之租額，經出租人定相當期限催告，承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1、2項規定甚明。本件上訴人積欠107年12月起之租金，至108年4月15日共4個月，總額6萬元，扣除押租金3萬元後，仍積欠租金達2個月之租額，且經催告無果，被上訴人自得依上開規定，終止系爭租約，則被上訴人主張系爭租約係於108年4月15日終止，堪予採認。
㈡系爭租約終止後，上訴人並未受有相當於租金之不當得利：
1.按不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。承租人將前條留置物取去者，出租人之留置權消滅。但其取去係乘出租人之不知，或出租人曾提出異議者，不在此限。出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。民法第445條第1項前段、第2項、第446條第1項、第447條第1項分別定有明文。
2.被上訴人於108年3月21日阻止上訴人取去系爭房屋內之物品，其於本院審理時，主張係因上訴人未付房租，所以行使留置權(見本院109年12月9日準備程序筆錄）。經查，本件上訴人於108年3月21日當時，確有積欠被上訴人租金未付，則被上訴人就上訴人置於系爭房屋內之物，行使留置權，而阻止上訴人取去留置物，合於前開法條之規定，於法應屬有據。
3.被上訴人主張上訴人不當得利，無非以系爭租約終止後，上訴人並未將系爭房屋騰空返還，為其論據。惟查，上訴人於108年3月21日之前，已將系爭房屋鑰匙交還被上訴人，而離去系爭房屋。上訴人雖有遺留物品於系爭房屋內，然其於108年3月21日已前往欲取去，是因被上訴人行使留置權，而無從依其單方意思而取去，則其就遭被上訴人留置之物品，已喪失事實上管領力。是以，系爭租約終止後，以保管留置物而占有系爭房屋者，實係對上訴人遺留物品主張留置權之被上訴人，而非對留置物已喪失其事實上管領力之上訴人，即難謂上訴人於租約終止後仍繼續占有系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利。
㈢綜上所述，上訴人確有積欠被上訴人4個月之租金，扣除押租
金後，尚欠租金3萬元；至於系爭租約終止後，被上訴人行使留置權，依法得就留置物取償，上訴人並無因遺留物品，而有占用系爭房屋之不當得利情形。從而，被上訴人依租賃法律關係，請求被上訴人給付租金3萬元，為有理由，應予准許。至於被上訴人逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行宣告，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國110年6月1日
民事第一庭審判長法官廖國佑
法官謝仁棠法官施錫揮以上正本係照原本作成。不得上訴。
中華民國110年6月3日
書記官顏麗芸