臺灣士林地方法院96年度訴字第1189號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院96年訴字第1189號民事判決

裁判日期：民國97年11月07日

裁判案由：減少買賣價金

臺灣士林地方法院民事判決96年度訴字第1189號原告乙○○訴訟代理人 蘇衍維 律師複代理人丙○○被告甲○○訴訟代理人己○○
曾郁智 律師上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國97年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬叁仟肆佰貳拾捌元，及自民國九十六年九月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用五分之一由被告負擔，其餘五分之四由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾壹萬叁仟肆佰貳拾捌元為原告預供擔保或提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國95年9月15日，向被告承購坐落臺北市○○區○
○段3小段662地號土地（權利範圍為130/6000，下稱系爭土地），暨其上門牌號碼臺北市○○區○○路1段737巷19弄2號5樓建物（下稱系爭房屋）。買賣總價金為新臺幣（下同）730萬元，原告業於95年9月15日付清尾款，並經被告過戶交屋完畢。詎原告於進行系爭房屋之裝潢整修工程時，竟發現系爭房屋有嚴重傾斜之現象，經臺北市土木技師公會鑑定結果，認定系爭房屋確有傾斜現象，且傾斜率已超過一般正常標準；另臺灣省結構工程技師公會鑑定結果，於7個傾斜點測得傾斜率分別為1/75、1/68、1/61、1/63、1/89、1/91、1/79，並於97年5月23日出具臺省結技鑑字第1593號鑑定報告（下稱系爭傾斜鑑定報告）表示：「現場測量，確實有傾斜現象」、「鑑定標的物最大傾斜率為T3點1/61，已超出一般房屋正常安全標準值1/200」等語。可見系爭房屋目前雖無立即危險且可供居住，然對未來結構安全仍未能確保，且已造成系爭房屋應具備之居住品質舒適度降低，並致日後出售不易、價格亦受影響，顯有減少其價值及通常效用之瑕疵。原告自得依民法第359條之規定，請求減少價金。
㈡系爭房屋因傾斜而減損之價值，經臺北市土木技師認為其所
減少之價值為三分之一，因原告已將系爭房屋、土地之買賣價金全數給付被告完畢，被告受領其中三分之一即243萬3千元即無法律上原因，並致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係請求被告返還243萬3千元及遲延利息。
㈢並聲明請求判決：
⒈被告應給付原告243萬3千元，及自95年10月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：㈠被告向前手買受系爭房屋係作投資用途，從買受、過戶完畢
至出賣予原告僅有短短數日，並不知系爭房屋有無傾斜，惟被告買受時由外觀看來並無傾斜，被告亦未整修裝潢或更動系爭房屋建築結構。詎原告於買受系爭房屋後，即將系爭房屋隔間、結構牆拆毀，嚴重破壞建築結構，與兩造交屋時之現況已有根本性的改變，故系爭房屋縱有傾斜，亦係原告自行破壞房屋結構所致。
㈡不論系爭房屋有無傾斜，系爭土地之價格均未有減損。
㈢歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）於97年9
月2日出具之估價報告書（下稱系爭估價報告書），估計建物價格高達98萬3,043元，所占系爭土地及房屋買賣總價之比例顯有過高；況系爭房屋同棟樓仍有許多住戶，不可能全部建物價格均已滅失。另由兩造辦理所有權移轉登記時，於買賣所有權移轉契約書上，分別記載系爭房屋、土地之買賣價金為17萬3,900元、313萬7,865元之情，可推知系爭房屋與土地之價值比例約為1:20，按此比例依實際買賣價款73
0萬元換算，得知系爭房屋於95年9月交屋時之買賣價款約為38萬3,323元，原告請求減少之價金即無從逾此數額。再乘以臺灣省結構工程技師公會之折損比例41.97%，應可得出較合理之房屋價值減損金額。
㈣並聲明請求判決：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於95年9月15日，向被告買受系爭房屋、土地，買賣總
價金為730萬元，原告業於95年9月15日付清尾款，並經被告過戶交屋完畢。此有買賣契約書、授權書、土地及房屋所有權狀、支票、交款備忘錄等件附卷可稽（本院卷第9頁至第17頁）。
㈡本院委託臺灣省結構工程技師公會就系爭房屋是否傾斜及其
傾斜率為鑑定，經鑑定人 莊金洞 結構技師鑑定7個傾斜點，測得傾斜差值分別為14.9cm、16.2cm、19.0cm、23.7cm、16.7cm、12.9cm、17.2cm，傾斜率分別為1/75、1/68、1/61、1/63、1/89、1/91、1/79，並於97年5月23日出具系爭傾斜鑑定報告，其內容略以：「⒈經97年5月5日本會現場測量，確實有傾斜現象。⒉鑑定標的物最大傾斜率為T3點1/61，已超出一般房屋正常安全標準值1/200。⒊前述傾斜比率對房屋價值應有影響。...⒋標的物已完工使用約27年，可能係工址土壤鬆軟、地震、施工或其他多重因素造成傾斜，現無法探知原因。97年4月28日鑑定技師現場勘查，室內現況經比對原設計圖說，確有拆除1/2B隔間牆及前後陽台等1B紅磚外牆；敲掉1B紅磚外牆，將影響5樓結構安全，應重砌1B紅磚外牆俾恢復原設計抗地震力強度。傾斜一般係早期發生的現象，標的物於拆除牆壁、裝修施工時並無其他住戶提出有關裂損情狀之異議，據此研判拆除牆壁對房屋傾斜之影響甚微。」等語，有系爭傾斜鑑定報告第4頁、附件六第6-
2頁（置卷外）可佐。㈢本院囑託歐亞事務所鑑定系爭房屋、土地於95年9月15日之
價格，及傾斜對系爭房屋價值之減損。歐亞事務所則於系爭估價報告書認定：95年9月15日系爭房屋交易價格應為98萬5,056元，系爭土地之交易價格則為631萬4,944元，合計
730萬元。其推估價值減損之方法係以標的建物殘餘耐用年間可獲得之租金收入，依95年1年期定存利率運用折現現金流量分析予以折現，計算95年9月15日系爭房屋之減損價格為98萬3,043元。（系爭估價報告書第43頁、第44頁、第45頁，均置卷外）㈣兩造辦理所有權移轉登記時，於買賣所有權移轉契約書上，
分別記載系爭房屋、土地之買賣價金為17萬3,900元、313萬7,865元。有土地登記申請書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等件附卷足憑（本院卷第171頁至第180頁）。
四、本件經兩造整理協議之爭點為：原告是否得以系爭房屋有傾斜之瑕疵為由，請求減少價金？其金額應為若干？茲析述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，亦為民法第359條前段所明定。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查房屋之通常效用在於供人居住，故首重結構安全，惟依兩造不爭執事實㈢所示臺灣省結構工程技師公會就系爭房屋是否傾斜及其傾斜率為鑑定之結果，系爭房屋於
7個傾斜點測得傾斜率分別為1/75、1/68、1/61、1/63、1/
89、1/91、1/79，均已超出一般房屋正常安全標準值1/200。系爭房屋之結構安全既因傾斜而無法達到一般房屋之正常安全標準，對居住其內者之人身、居住安全顯有相當程度之影響，雖仍可居住使用，惟顯有減少房屋通常效用及本件買賣契約預定效用之瑕疵，依上開法條規定，被告自應負物之瑕疵擔保責任，原告請求減少買賣價金，於法自無不合。
㈡被告雖曾抗辯係因原告就系爭房屋內部為裝潢並破壞結構始
導致傾斜云云，惟依兩造不爭執事實㈢所示之系爭傾斜鑑定報告，鑑定人已明確表示：拆除牆壁對房屋傾斜之影響甚微等語，被告對此鑑定意見亦不爭執，則其抗辯傾斜之瑕疵非於交付系爭房屋予原告時即存在者云云，即無可取；另原告主張兩造訂立買賣契約及交付系爭房屋時，被告即已知悉系爭房屋有傾斜情事而故意不告知云云，惟就此並未舉證以實其說，參以原告於買受系爭房屋前亦曾數度至現場查看系爭房屋之狀況，而未發覺有何傾斜情事，迨至裝潢整修時始發覺，及證人戊○○（即仲介兩造買賣系爭房屋之不動產銷售員）於本院97年4月30日言詞辯論期日到庭結證：「我不知道房屋有傾斜，也感覺不出來」等語（本院卷第88頁）、證人丁○○（即協助並實際估價師執行系爭房屋估價工作之估價師助理）於本院97年10月7日到庭結稱：「系爭房屋傾斜狀況肉眼看不出來」（本院卷第151頁）等語，益可認定系爭房屋之傾斜狀況須經專業裝潢人員或建築工程機關進行辨識、測量，始得以查知，從而原告主張被告故意不告知系爭房屋有傾斜之瑕疵云云，亦非可採。
㈢原告因系爭房屋傾斜之瑕疵，得請求減少買賣價金。茲就其所得請求減少之數額論述之：
⒈系爭房屋傾斜之瑕疵，僅影響系爭房屋之效用及價值，對
於土地價值並無減損，即使系爭房屋完全滅失，原告仍有系爭土地之所有權，可以依土地之實際價值自行進行或與他人洽談重建改建房屋事宜。從而原告主張系爭房屋減損的比例應加計系爭土地之價格予以計算云云，即屬無據。
⒉兩造買賣系爭房屋、土地時，僅約定總價，未約定各該不動產之分別價格，此為兩造所不爭執之事實。被告雖以：
兩造辦理所有權移轉登記時，買賣所有權移轉契約書上記載系爭房屋、土地之買賣價金分別為17萬3,900元、313萬7,865元為由，抗辯應按該金額推算系爭房屋與土地之價值比例約為1:20，並按此比例依實際買賣價款計算系爭房屋之交易價值為38萬3,323元云云。惟查，兩造辦理所有權移轉登記時所填載之價格，並非實際買賣價格；且該土地價格係依公告地價計算、房屋價格則依臺北市稅捐稽徵處核定之房屋課稅現值逕予填記（本院卷第174頁、第
177頁參照），尚難逕認兩造合意以買賣所有權移轉契約書所記載之房屋、土地價格，作為系爭房屋、土地價格之分配比例。準此，被告抗辯應據以推算系爭房屋於95年9月15日之交易價值應為38萬3,323元云云，尚非可信。
⒊本院囑請歐亞事務所鑑定系爭房屋、土地於95年9月15日
應分配之價格，經其估價為：系爭房屋交易價格為98萬5,
056元，系爭土地之交易價格則為631萬4,944元，合計
730萬元，並於所出具之系爭估價報告書中，詳述其斟酌土地條件、蒐集比較條件相同或相似的標的，以比較法評估分析，並佐以成本法參酌成本費用、土地開發分析而得（系爭估價報告書第19頁至第43頁），應堪信其評估結果與95年9月15日之市場交易價格相符，由是，系爭房屋於95年9月15日之交易價格應為98萬5,056元。
⒋歐亞事務所雖於系爭估價報告書推估系爭房屋於95年9月
15日因傾斜瑕疵所減損之價格應為98萬3,043元等語，惟亦註明其推估價值減損之方法係以「標的建物殘餘耐用年間可獲得之租金收入，依95年1年期定存利率運用折現現金流量分析予以折現」而得，與「交易價格減損」之狀況已有不符；估價師助理即證人丁○○亦於本院97年10月7日言詞辯論期日到庭證稱：「建物因傾斜所受之價值減損之金額，是按照收益的角度去考量，因為建物傾斜了，所以跟正常建物的收益狀況是有差別」、「（我們評估）正常建物的收益是依照土地法第97條之規定來評估，該條規定確實不是市場行情」、「傾斜建物是考量到日後需要修繕或空置租不出去，會導致租金價格的減損，我們認為系爭房屋的出租價格是以土地價格的年息10%加計建物價格的年息5%，正常建物的出租價格則是土地及建物價格的年息10%」、「因為建物傾斜所以土地不受影響，僅就建物的部分來考量租金的損失」、「交易價格還是以市場價格為主，但因為可能有需求或哄抬的主觀因素，與售價師討論的結果是不予採用，所以本件的鑑定結果並不是交易價格的損失」、「（買主如果知道傾斜的情形，就建物部分交易價格的影響）很難講，因為每個人對傾斜的容忍程度不一樣」等語（本院卷第150頁、第151頁）。則依證人所述，其所鑑定之減損價格98萬3,043元，並非系爭房屋交易價格之減損，實不宜以該鑑定結果，逕認原告得請求減少之價金為98萬3,043元。
⒌臺灣省結構技師公會於系爭傾斜鑑定報告中，曾引用臺北
市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊之房屋傾斜補償費用估算原則，依系爭房屋最大傾斜率1/61，認其價值減損比例為41.97%，應堪作為系爭房屋價值減損比例之計算標準。據此計算系爭房屋之交易價格減損金額應為41萬3,428元。（計算式：983,043x41.97%=413,428）㈣綜上所述，原告依民法第359條所得請求減少之價金為41萬
3,428元，兩造復不爭執原告已全數付訖約定買賣價款730萬元，則被告就減少價金之41萬3,428元部分，其受領之法律上原因已不存在，且致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給付41萬3,428元。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未給付，自受催告時起負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀或依督促程序送達支付命令或為其他相類行為者，與催告有同一效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率週年利率5%計算之遲延利息。此觀民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條之規定自明。本件不當得利之債並無確定給付期限，原告復未舉證證明其於95年10月15日有何催告被告給付之情，從而原告僅得自起訴狀繕本送達翌日即96年9月1日起算遲延利息。綜上，原告請求被告給付41萬3,428元，及自96年9月1日起至清償日止，按週年利率5%計算利息，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行。經查，本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應由本院依職權宣告假執行，被告則得於為原告預供擔保41萬3,428元或將之提存後，免為假執行；原告其餘假執行之聲請，則因其訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及訴訟資料，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，爰不一一論駁。
七、本件訴訟費用由被告負擔五分之一，其餘五分之四由原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。
中華民國97年11月7日
民事第二庭法官王怡雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年11月11日
書記官桂大永