裁判字號：臺灣宜蘭地方法院100年訴字第210號民事判決
裁判日期：民國101年07月03日
裁判案由：拆屋還地
臺灣宜蘭地方法院民事判決100年度訴字第210號原告 林俊佑 訴訟代理人 林正欣 律師被告 張文雄
劉蘭英 吳江鐘 張献國 上一人訴訟代理人 張達茂 被告 楊珠
鄭嘉松 上一人訴訟代理人 林美 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國101年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按民事訴訟法第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471號裁判意旨參照）。經查，本件原告起訴時，原係聲明請求 張引 應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號建物（下稱系爭10號建物）拆除，並將土地返還原告；請求張達茂應將系爭土地上，門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號建物（下稱系爭22號建物）拆除，並將土地返還原告。嗣於本院審理時，原告發現張引於起訴前已死亡，遂撤回對 張引之 起訴，並追加系爭10號建物現所有人張文雄（張引之繼承人）為被告；原告另發現系爭22號建物之所有人並非張達茂，而係張達茂之父張献國，而撤回對張達茂之起訴，並追加張献國為被告，核屬民事訴訟法第255條第1項第2款規定起訴之基礎事實同一之情形，應予准許。
二、原告起訴主張：系爭土地原為訴外人 謝連春 所有，原告為謝連春之債權人，原告於 鈞院 98年度司執字第14441號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件），聲請對於謝連春之系爭土地強制執行，嗣後以債權承受之方式取得系爭土地所有權。原告取得系爭土地所有權後，發現被告張文雄、劉蘭英、吳江鐘、張献國、楊珠、鄭嘉松於系爭土地上分別建有未經保存登記門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號、12號、20號、22號、28號、30號等建物（下稱系爭6間建物），並經鈞院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所實地測量後製作土地複丈成果圖即附圖在案，然原告與被告間並無成立任何如使用借貸、租賃等法律關係存在，是被告顯係無權占有系爭土地。且謝連春與其父親向被告所收取者為地價稅之代繳金額，並非租金。且縱使被告與謝連春間成立不定期租賃契約，然依民法第425條第2項之規定，該不定期租賃契約對受讓人即原告而言，並無繼續存在，被告占用系爭土地仍屬無權占有。爰依據民法第767條規定物上請求權之法律關係，請求被告拆屋還地。並聲明：（一）被告張文雄應將系爭土地上，系爭10號建物即如附圖所示編號A部分面積57.96平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告；（二）被告劉蘭英應將系爭土地上，系爭12號建物即如附圖所示編號B部分面積
65.24平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告；（三）被告吳江鐘應將系爭土地上，系爭20號建物即如附圖所示編號C部分面積84.51平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告；（四）被告張献國應將系爭土地上，系爭22號建物即如附圖所示編號D部分面積74.27平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告；（五）被告楊珠應將系爭土地上，系爭28號建物即如附圖所示編號E部分面積33.76平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告；（六）被告鄭嘉松應將系爭土地上，系爭30號建物即如附圖所示編號F部分面積108.8平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還原告；（七）願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：訴外人即被告張文雄之父張引於民國39年10月即設○○○鄉○○路○○號，於90年7月29日整編為系爭10號建物；被告劉蘭英於72年12月即設籍於○○鄉○○路○○號，於90年7月29日整編為系爭12號建物；被告吳江鐘於49年5月即設籍於○○鄉○○路○○號，於90年7月29日整編為系爭20號建物；被告張献國於49年7月即設籍於○○鄉○○路○○號，於90年7月29日整編為系爭22號建物；訴外人即被告楊珠之母 張朱呅 於臺灣光復前即設○○○鄉○○路○○號，於90年7月29日整編為系爭28號建物；被告鄭嘉松於71年6月即設籍於○○鄉○○路○○號，於90年7月29日整編為系爭30號建物。被告之被繼承人及被告每年均按期向土地所有權人繳交建地租金，從未間斷，99年期租金亦如期支付予地主謝連春。
被告在系爭土地上建屋居住均已達數10年之久，以往均按期給付年租金，從未有過糾紛，已形成不定期租賃契約。原告於99年11月15日因拍賣承受取得系爭土地，原告亦明知系爭土地早已建有房舍供眾多人居住，此乃不爭事實，依民法規範，原告應受買賣不破租賃契約原則所拘束，自不得違法訴請拆屋還地等語，資為抗辯。並聲明：（一）請求駁回原告之訴；（二）如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
(一)原告於系爭執行事件，聲請對於債務人謝連春之系爭土地強制執行，嗣後以債權承受之方式取得土地所有權。
(二)系爭土地目前有被告張文雄之系爭10號建物、被告劉蘭英之系爭12號建物、被告吳江鐘之系爭20號建物、被告張献國之系爭22號建物、被告楊珠之系爭28號建物、被告鄭嘉松之系爭30號建物坐落其上，占有情形詳如附圖所示。
五、得心證之理由：本件之爭點，經兩造同意後整理為下述項目：（一）被告與原告之前手謝連春之間有無不定期租賃契約關係存在？（二）如有前項不定期租賃契約關係存在，原告是否受其拘束？
（三）原告請求被告拆屋還地，是否有理由？以下即分別予以說明：
(一)被告與原告之前手謝連春之間有無不定期租賃契約關係存在？
１按不動產租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立之，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。次按依民法第1147條、第1148條之規定，繼承人於被繼承人死亡時，當然承受被繼承人財產上之一切權利義務，並無待於繼承人之主張（最高法院32年上字第442號判例可資參照）。
２經查：被告主張彼等均已設籍現址多時乙節，此有被告提出之設籍戶籍謄本、門牌證明書為證，而證人謝連春於本院100年9月30日履勘現場時時證述：我是10幾年前繼承我父親 謝德根 而來，去年經法院拍賣由原告取得。我從出生以來，系爭6間建物就坐落在現在位置上，原本是土角厝，後來才陸續翻修成現況，我祖父搬來這裡的時候，就已有系爭6間建物的土角厝存在，土地最早是我祖父向別人所購得。有酌收一些錢，因為要繳交房屋地價稅，從我父親開始，就是按照「一間」為計算標準來收取租金，「一間」並不是指一間房屋，我也不知道他們怎麼去計算，有些房屋10幾坪算一間，但具體的計算標準，我不清楚。「一間」每年收新台幣（下同）1,000元，「二間」收2,000元，有的「二間半」或「三間」就收2,500元或3,000元，最早以前是收稻穀折算現金，後來我父親開始就用「一間」1,000元來計算租金，一直收到拍賣前為止。其他有設定地上權的房屋，也是按相同標準收租。我父親就有收租，我就是把收來的金錢拿去繳納地價稅。法律的事情我不懂，從以前傳到我手上，就是要跟被告收地租，被告有的人已經在這邊居住40年，有的住70或80年等語，此有勘驗筆錄乙份在卷為憑。可知系爭6間房屋存在甚久，雖有部分翻修，但先前位置均與現況相同，而原告之前手謝連春之父謝德根生前即向被告收取地租，謝連春繼承系爭土地後，仍按照原約定之租金標準繼續收取地租，足認原告之前手謝連春與被告間就系爭6間建物占用系爭土地，確有成立租賃契約關係，且未以字據訂立之，依照民法第42
2條規定，視為不定期限之租賃契約，故被告主張與原告之前手謝連春之間有不定期租賃契約關係存在之事實，應屬可採。
(二)如有前項不定期租賃契約關係存在，原告是否受其拘束？
１按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，為民法第425條第1項所明定。上述租賃物所有權讓與，包括強制執行拍賣之所有權移轉在內，此有最高法院78年度台上字第613號裁判意旨可資參照。次按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，是為「買賣不破租賃」之規定，為89年5月5日民法債篇修正施行前第425條定有明文，同條文於修正後增定第2項：未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用前開「買賣不破租賃」之規定，並將「買賣不破租賃」之規定列為同條文第
1項，則基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地，最高法院98年度第2次民事庭會議決議可資參照（另最高法院98年度台上字第764號裁判，亦同此見解）。
２查原告取得系爭土地所有權，係經由系爭執行事件之拍賣程序而以債權承受方式取得，與拍賣取得無異，參照前述說明，仍有民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，且原告之前手謝連春與被告間就系爭6間房屋占有系爭土地，成立不定期租賃契約關係存在，均早於89年5月5日債篇修正施行日前，依照前述說明，不適用修正後民法第425條第2項規定，要言之，不定期租賃契約關係不因未經公證而排除適用民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，則原告取得系爭土地所有權後，上開不定期租賃契約關係仍然繼續存在於兩造之間，原告仍應受其拘束。是原告主張依照民法第425條第2項規定，該不定期租賃契約關係對原告而言，並無繼續存在云云，自屬無據。
(三)原告請求被告拆屋還地，是否有理由？被告與原告之前手謝連春之間對於系爭土地，既有不定期租賃契約關係存在，且該不定期租賃契約於兩造間仍繼續存在，原告仍應受其拘束，業如前述，則被告顯非無權占有系爭土地，故原告請求被告拆屋還地云云，並無理由。
六、綜上所述，原告依據物上請求權之法律關係請求被告拆屋還地，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。本件訴訟費用，應由敗訴之原告負擔。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年7月3日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官林俊廷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年7月3日
書記官李玉雲