臺灣宜蘭地方法院107年度訴字第318號民事判決

裁判字號：臺灣宜蘭地方法院107年訴字第318號民事判決

裁判日期：民國108年08月19日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣宜蘭地方法院民事判決107年度訴字第318號原告 安皇翰 訴訟代理人 游敏傑 律師被告 吳佳穎
李順宜 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、確認被告間就坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○號土地及其上同段93號建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○巷○○號（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）之租賃關係（下稱系爭租賃關係）不存在。
二、被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
三、被告吳佳穎（下稱吳佳穎）應自107年8月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5,730元。
被告李順宜（下稱李順宜）應自107年12月19日起遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,730元。上開給付，如其中有任一被告為之時，另名被告就已給付部分，免其責任。
四、原告其餘請求駁回。
五、訴訟費用44,441元由被告負擔。
六、本判決第二、三項於原告以152萬8,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以458萬4,000元為原告供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴後所為被告李順宜之追加及變更聲明（最後聲明見本院卷第168至169頁），核均屬基於所有權請求被告返還系爭房地之主張所為，基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦，合於民事訴訟法第255條1項第2、7款之規定，應認合法。
二、被告李順宜經合法通知未於言詞辯論期日到場，依原告聲請為一造辯論判
貳、實體方面：
一、原告起訴意旨：
㈠、原告於本院105年度司執字第21230號強制執行事件拍賣程序應買吳佳穎所有系爭房地，並於107年1月2日經地政機關登記為所有權人。但吳佳穎、李順宜為求阻止法院強制執行、規避遷讓系爭房屋，竟共同基於通謀虛偽意思表示，於105年10月27日簽立租期自105年11月1日起至120年10月31日止，長達15年之系爭租約。吳佳穎至遲於105年8月10日收受訴外人兆豐國際商業銀行支付命令時，財務狀況即已嚴重惡化，竟於系爭房屋將受強制執行之際，與李順宜通謀虛偽簽立系爭租約，顯係為預於系爭房屋遭拍賣後仍持續占用之計。另吳佳穎亦自承伊係於財務發生困難之際，始同意以「減收」且先「預付三年」房租方式出租系爭房屋，益徵係為繼續占有系爭房屋而虛偽訂立系爭租約。吳佳穎固宣稱李順宜租賃之目的僅為「渡假休憩」之用，然租賃期間竟長達15年，且至110年10月31日前每月租金僅1萬元，遠低於羅東運動公園週邊之租賃市場行情。且一次預付36萬元租金及4萬元押金，卻毫無資金流向可稽，顯違常情，原告否認其實在。況經原告多次查證系爭房屋迄今仍為吳佳穎使用，亦可由系爭房屋所使用水、電費遠高於住宅用戶平均每用用電、用水度數，足證系爭房屋確有數人於日常生活居住其中，而非僅供李順宜與其母親休憩之用。故不得僅以兩造間租賃契約書為憑，且實則被告間並無租金及租賃物交付占有使用之事實，李順宜所辯承租15年以供休憩之說顯屬不實，系爭租賃契約依民法第87條第1項前段應為無效，原告基訴請確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，於法即無不合。
㈡、李順宜於吳佳穎財務惡化之際，竟假借渡假休憩之說，通謀於105年10月27日就系爭房屋虛偽簽立系爭租約，致系爭房地迄今仍遭吳佳穎無權占用而侵害原告之所有權，為此，原告爰依民法第767條第1項前段規定，訴請被告遷讓返還系爭房屋；並依民法第184條、第185條共同侵權行為之規定，請求被告賠償原告因所有權無法行使所受之損害（以相當於租金之不當得利計算）。又系爭房屋為透天別墅，坐落宜蘭縣羅東運動公園旁，環境幽美、民宿林立，周邊市場租金行情至少為每月3萬元。惟因被告二人雖具共同侵權行為連帶責任關係，然原告就吳佳穎部分係依民法第179條前段規定請求，故被告二人之賠償責任於其中一被告為給付時，其餘被告就已給付部分，應同免其責任等語。而為聲明：
１、確認被告間系爭租賃關係不存在。
２、被告應將系爭房屋騰空返還原告。
３、吳佳穎應自民事起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。被告李順宜應自民事追加起訴狀繕本送達翌日起至吳佳穎遷讓返還笫一項建物之日止，按月給付原告3萬元。但其中如有一被告為給付時，其餘被告就已給付部分，免其責任。
４、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告均聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決願供擔保免為假執行。答辯以：
吳佳穎原係系爭房地所有權人，因好友李順宜於105年10月間向吳佳穎表示欲租用閒置之系爭房屋作為渡假休憩之用。吳佳穎因自101間迄今均租住於臺北市○○區○○路0段000號5樓，故同意與李順宜訂立系爭租約。且斯時吳佳穎財務發生困難，遂同意以減收但須先預付3年房租之方式出租系爭房屋。
系爭租賃契約於同年月27日至臺灣臺北地方法院所屬民間公證人 馬有敏 公證，李順宜並當場依約預付系爭房屋之前3年租金36萬元及押租保證金4萬元即共計40萬元現金予吳佳穎收受。且李順宜委任吳佳穎及吳佳穎現居住於羅東之母親，不定期看顧清潔打掃系爭房屋。原告竟空言泛稱被告二人並無訂立系爭租約之真意，亦無租金及租賃物交付占有使用之事實，顯有錯誤。系爭房屋係由李順宜所租用，依民法第425條第1項規定，系爭房屋之房屋租賃契約對於所有權之受讓人即原告仍繼續存在。則系爭房屋之合法佔用人為李順宜，原告向吳佳穎告請求遷讓系爭房屋，其當事人顯然不適格。
三、本院之判斷：
㈠、本件原告主張其於本院105年度司執字第21230號強制執行事件經拍賣程序應買系爭房地，並已於107年1月12日登記為所有人；然被告仍以系爭租賃關係存在為由，繼續占有使用系爭房地等情，為被告所不爭執，復經本院調取上開強制執行事件卷宗核閱屬實，原告前開主張自屬真實。
㈡、原告請求確認系爭租賃關係不存在部分：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；又表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民事訴訟法第277條前段、民法第87條第1項前段分別有所明定。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨可資參照），然負舉證責任之一方對於自己主張之事實提出證據，如已足使法院心證形成達證據優勢或明晰可信之程度時，即可認有相當之證明，其舉證責任已盡，應轉由他方負舉證之責。如他方對於抗辯事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執，不足以動搖法院原已形成之心證者，即應認為抗辯事實非真正，而應為他方不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例、96年度台上字第808號判決、95年度台上字第1808號判決意旨可資參照）。
２、本件原告主張被告間系爭租賃關係係通謀虛偽訂立，應為無效，依前揭說明，固應由原告對此部分主張為舉證。然查被告抗辯系爭租賃關係存在，租約並經公證，雖提出房屋租賃契約書及公證書（見本院卷第142至150頁）為證，並以公證當場依約預付系爭房屋前3年租金36萬元及押租保證金4萬元，有收據為證等語；惟原告否認系爭租賃關係，及租金、押租保證金給付之真實，自應由被告提出證據證明，然被告並未提出任何有關此40萬元款項之資金流程證明，實難認確有給付之事實。且依吳佳穎105、106年度綜合所得稅各類所得資料清單（見本院卷第224、225頁）所示，雖分別有20萬5,245元及237元之租金給付總額，然與系爭租約約定不合，難就此為被告有利之認定。另吳佳穎復自陳係於財務發生困難之際，始同意以「減收」且先「預付三年」房租方式出租系爭房屋云云，以系爭房屋鄰近羅東運動公園，屬○○○區○○○段，非難以出租之標的，應可以符合市場行情之租金出租，無減收必要；且既已面臨財務困難，更應無減收租金之理，是被告所陳均與事實及常情不符，原告主張系爭租賃關係有不實情事，即非無據。
３、次以，原告主張系爭房地迄今仍為吳佳穎所居住使用，有107年3月5日原告委由訴外人偕同員警前往系爭房屋時之錄影可證，被告對此不爭執，惟抗辯以李順宜同意吳佳穎得隨時進入並代為管理維護系爭建物云云。查，系爭房屋既已長期出租於李順宜作為「渡假休憩」之用，衡情承租人應非長住於該處，但經本院函詢臺灣電力公司宜蘭營業處羅東服務所、臺灣自來水公司宜蘭南區服務所羅東分所系爭房屋105年1月至108年3月間之用電（水）情形結果（見本院卷第270頁至272頁、第282頁至284頁），105年11月前即系爭房屋未出租前之每月平均用水量14.22度，出租後即105年11月至108年3月之每月平均用水量14.51度，出租前後並無減少變化；電費部分於105年11月至108年3月間，每二個月之電費高達3,637元至7,476元間、度數在1,667度至2,807度間，與臺灣電力公司統計之住宅用戶每月平均用電相較在613度至1,228度間（見本院卷第339至341頁，即原證7、8)，顯然高出許多；且李順宜107年2月20日至107年3月16日出國期間（見本院卷第228頁）當期用水度數、電費亦無減少跡象，足徵系爭房屋確仍有人居住，且與李順宜之行程無關，系爭租賃關係之真正更屬可疑。況被告自陳為好友關係，如僅係供休憩渡假之臨時或短期使用，只須借用或短期租用即可，實無必要訂立長達15年之繼續性長期租賃契約，所訂租約顯違常理。再者，經本院函請宜蘭縣政府警察局羅東分局實地訪查系爭房屋目前實際居住使用情形，經該局以108年3月25日警羅偵字第1080006088號函復以：「派員前往查訪（15號）鄰居，其表示該址有人居住，應係原屋主，惟不常回來。」等語（見本院卷第276頁）；復以如李順宜並未提出任何其確曾於系爭房屋休憩渡假之證明，以願長達15年租用特定處所之承租人而言，亦違常態。是足徵系爭房屋確仍為吳佳穎或其親屬居住，並非李順宜租賃供休憩渡假之用。
４、是經本院綜參上開系爭房屋使用狀況、被告使用情形，租約內容等項，認系爭租賃關係之真正確屬有疑，原告就所主張系爭租賃關係為被告虛偽訂立，已盡舉證之責。被告則以系爭租賃契約業經公證，並提出房屋租賃契約書及公證書為抗辯及證明。而按公證係就請求人請求公證之法律行為或有關私權之事實賦予公證力，證明該項法律行為之作成或該項事實之存在，是經公證之法律行為或有關私權之事實，除有反證外，應認其存在。（最高法院86年度台上字第2142號判決意旨參照）。而本件原告已舉反證使本院形成系爭租賃關係有虛偽情事之心證，有如前述，則被告如仍抗辯此部分事實為真正，自應再提出其他證據證明，乃被告未再就此部分提出證據補強之，自難為有利於被告之認定。故本件原告主張系爭租賃關係為被告間通謀虛偽訂立，依民法第87條第1項規定無效，應認可採，其請求確認系爭租賃關係不存在，為有理由。
㈢、原告主張被告無權占有系爭房屋，請求遷讓房屋為有理由：本件原告為系爭房屋所有人，而系爭租約為被告通謀虛偽訂立，應屬無效，有如前述。則本件被告以民法第425條第1項「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」之規定，抗辯仍有權占有系爭房屋云云，於為系爭房屋前手及出租人吳佳穎部分，本即無據；於李順宜部分，亦因系爭租賃關係為虛偽非真正而為無效，亦不得據以抗辯對於原告繼續存在。故被告均無占有系爭房屋之合法權源。則原告依民法第767條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即有理由。
㈣、原告得依民法第184、185、179條規定，請求被告賠償無權占有系爭房屋期間所受相當於租金之損害：
１、按無權占有他人房屋，自屬侵害房屋所有人之所有權，所有人得對於侵權行為人請求賠償相當於租金之損害或返還所受相當於租金之不當得利。本件被告均無權占有系爭房屋，有如前述，原告自得對於無權占有人即被告請求賠償相當於租金之損害。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；所稱土地及建築物之總價額，土地依法定地價、建築物依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法第97條、土地法施行法第25條規定甚明。而依土地法第148條、平均地權條例第16條前段規定，所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。
查系爭房屋位於羅東運動公園旁，為集村農舍之透天厝社區，居住環境甚佳，東南側即為羅東市區，生活機能良好，經本院履勘現場，製有勘驗筆錄及現場照片在卷可按，本院認應以系爭房地上開價額年息8%計算原告所受每月相當於租金之損害為當，依此計算，其每月租金上限為5,730元【計算式：（土地申報地價1,520元x129.82㎡+房屋現值662,200元）ｘ8%÷12＝5,730元，元以下四捨五入）】。故原告此部分主張，於其每月5,730元部分應予准許，超過部分則不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第184、185、767、179條之法律規定，請求判決如主文第一至三項所示，為有理由，應予准許；超過第三項所示之相當於租金損害之請求，則無理由，應併同此部分假執行之聲請予以駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。另由本院依職權宣告訴訟費用之負擔方法如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經斟酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，併此敘明中華民國108年8月19日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪以上正本係依原本製成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年8月19日
書記官林憶蓉