臺灣臺北地方法院簡易民事判決 97年度北簡字第22126號
原 告 丁○○
戊○○○
庚○○
己○○
丙○○
甲○○○
上六人共同
訴訟代理人 顏火炎 律師
被 告 碧瑤大飯店股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 羅瑩雪 律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國97年12月23日辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落臺北市○○區○○段2小段537地號土地（下稱系爭土地
）為原告及訴外人 陳慧美 、林 寶琴 所共有，原告之持份為丁
○○695/3880、戊○○○580/3880、庚○○310/3880、己○
○470/3880、丙○○380/3880、甲○○○460/3880。系爭土
地於民國82年7月31日由前土地所有人與被告訂立基地租賃
契約書，租賃期限自82年4月1日起至102年3月31日止共計20
年，約定租金為每月新臺幣（下同）65萬元，每5年調整1次
，調幅每次為20%，因此租金計算分別為：82年4月1日起至
87年3月31日止每月65萬元、87年4月1日起至92年3月31日
止每月78萬元、92年4月1日起至97年3月31日止每月936,000
元、97年4月1日起至102年3月31日止每月1,123,200元，此
項租約於原告為所有權人後繼續承受，並收取租金至今。惟
查被告自94年1月份起迄97年2月份止每月均給付租金936,00
0元，97年3月份起至97年6月份止僅給付每月租金65萬元，
故97年3月應每月給付936,000元之租金，但被告僅給付每月
65萬元，短付286,000元。97年4月起應每月給付1,123,200
元，但被告97年4、5、6月僅每月給付65萬元，每月少付473
,200元，共少付1,419,600元。故被告目前少付之租金為1,
705,600元，依原告之土地持分計算，被告應給付原告305,5
13元、戊○○○254,961元、庚○○136,272元、己○○206,
606元、丙○○167,043元、甲○○○202,210元。
二、原告所請求者係97年3月至97年6月份之租金之差額，而被告
自94年1月份至97年2月份止所給付之租金936,000元，均係
在雙方合意之下所為之行為，97年3月份被告欲片面變更租
金，不為原告接受，原告主張應依82年4月1日之租約調漲租
金為每月1,123,200元，亦不為被告接受，故應審究者係在
原租金936,000元之情形下，被告主張調降為65萬甚或55萬
元，有無道理？原告主張調漲為1,123,200元有無道理？原
告主張之依據基礎為82年7月31日之租賃契約，而被告係空
口認為被告公司前任董事長丁○○及現任董事長乙○○自94
年1月份至97年2月份之給付租金行為應無效力，故乃主張減
少及抵銷租金云云。惟查不管丁○○或乙○○，其既係以被
告法定代理人身份給付租金，當然對公司發生效力，除非法
定代理人之法律行為有無效或得撤銷之原因，此點未見被告
有任何舉證說明，故如認為原告依租約調漲有理，則請求依
訴之聲明判令被告給付租金，退而言之，如認為原告調漲無
理，則至少應維持原付之租金936,000元。
三、82年公司與地主簽訂租賃契約董事長與總經理自是無權擅自
更改，亦無法更改。但租約簽定後已授權董事長及總經理遵
循合約給付租金，否則未按合約給付而造成違約因而喪失租
賃標的物，則董事長與總經理將需承擔此違約責任。租約已
簽定至102年3月。93年地主要求履行租約，94年董事長及總
經理在與股東、董事均告知與討論過後，按合約共同給付，
給付金額仍在租約範圍之內故並無不妥。96年4月股東會臨
時動議，決議由董事會與地主商討租金，所以對租約、租金
大家皆確實知道且清楚了解，且股東會或董事會亦無權調降
，必須地主同意調降租金才可，所以亦無所謂「決定無效之
事」。而事實證明租金給付並沒有因丁○○卸任董事長或未
出席股東會而有所改變，當然亦證明董事長及總經理無法操
控租金金額之事實，況且按合約付租金是公司的責任，而按
合約收租則是地主的權益，公司無權擅自變更。
四、土地法第97條第1項及第105條係以城市房屋為標的，土地則
不在此限，本件之租賃標的為土地，故無前述條文之適用，
且前述條文所設租金最高額之限制，如供業務用（非具營利
性）或營業用，則不受限制，故被告主張前述土地法規定並
無適用之餘地。
五、被告認有民法第227條之2情事變更原則之適用，原告認無道
理：根據觀光局歷年來臺觀光人數統計表所列，80年來臺觀
光人數為1,854,506人，96年來臺觀光人數為3,716,063人，
除了92年因SARS以外，來臺觀光人數年年增加，16年來已倍
數成長。觀光飯店應該以旅客來衡量住房率，而非以消費者
物價指數來衡量。何況91年至93年景氣最差時地主已給予租
金上實質優惠，現臺灣觀光環境已改善跟前幾年不同，現又
已開放大陸觀光客來臺，臺灣的觀光前景比以前只有更好沒
有更壞。依被告所言「旅館業收入主要來自住房率及房價，
房間裝潢老舊，住房率及房價必雙雙下降，營收因而減少」
，由此可知租金給付並不是造成盈虧之原因，而是重新裝潢
提高住房率及房價或其他經營因素才是公司應努力之方向。
臺灣的觀光人數既已倍數成長，按理被告之業務應該蒸蒸日
上，果如業績不好，是被告營運的問題，不能拿地主開刀，
怪罪地主租金太高，試想如果被告業務倍數成長，被告願不
願意主動向地主調高租金？
六、聲明：被告應給付原告丁○○305,513元、戊○○○254,961
元、庚○○136,272元、己○○206,606元、丙○○167,043
元、甲○○○202,210元，並均自起訴狀繕本送達翌日起迄
給付日止按年率5%計算之利息。原告願供擔保請准宣告假執
行。
貳、被告答辯如下：
一、本件兩造間97年3月至6月間之約定租金為何：被告主張93年
1月起之月租為55萬元，至多為65萬元：
（一）82年租賃合約所定5年調漲20%之條款，早經雙方協議廢棄
：原告承認87年4月股東會，曾討論是否調漲租金事宜，
結果口頭協議不調漲。當時為簽約將滿5年之際，此決議
已然廢棄原本5年調20%之約定。且被告於82年6月至91年
12月長達9年7月之期間，按月給付租金65萬元。兩造於91
年6月25日、92年6月15日二度簽立協議書調整租金，無人
提起前述5年調20%之事，足證此條款早已廢除。原告辯稱
87年4月股東會協議不漲租，不等於約定剩餘期間皆不調
漲，部分地主仍保留調漲租金的權利，且事後被告依約調
整付租，被告代表人乙○○全程參與，不應現在否認云云
。惟查，租金之調整，應由租賃雙方共同約定，任何一方
無權片面決定，單方之部分人士更無此權利。且漲租金不
僅加重被告之負擔，在被告經營困難之際，猶如雪上加霜
，危及生存。當時之被告董事長即原告丁○○，絕無違背
公司利益擅自提高租金之權力。乙○○雖曾任被告總經理
，然個性溫厚，對獨斷獨行之大哥兼被告董事長丁○○，
一向唯命是從。況如前所述，就算乙○○同意，丁○○仍
無權也不應違背公司利益片面調漲租金。
（二）雙方簽定92年6月15日協議書所定93年1月起應回復之原定
租金為月租55萬元：原告丁○○代表被告自93年1月起按
月給付租金55萬元，證人 蔡崇智 於97年11月12日到庭證陳
，伊當時認為所謂「原訂租金」係每月55萬元，故收到丁
○○補為65萬元之租金時，極感無奈。
（三）月租55萬元為租賃雙方最後共識：
⑴如上所述，系爭租金自92年6月15日協議後，迄無其他新
約定，故93年起月租55萬元之協議，至今有效。
⑵原告否認93年以後租金應皆為55萬元，略謂：91年為減少
公司重新裝潢期間之資金壓力，於6月25日協議暫時將租
金自91年7月起調降為55萬，往後應調回按合約原定該年
應給付之租金，並非永久性之更改租約；92年因SARS故，
又於6月15日協議當年租金減半，言明93年1月應回復原定
租金，亦即依82年租約所載「每5年調整20%」之租金，而
依合約92年係租金調漲年度，因SARS延後調漲一年，調漲
後93年度應收租金為936,000元。因93年初SARS影響減少
，同意先收每月55萬元，下半年再補付積欠之租金,至該
年底已無營運問題，故於12月先補部分欠租120萬元，仍
未將積欠之租金全額(28.6萬x12)付清云云，惟查：
①91年6月25日之協議係載明「而後年度視經濟狀況」再
行調整，而非「依原合約所定方式」調整。所謂「調整
」，包括「調降」在內。觀諸次年雙方因SARS發生，於
92年6月15日再將租金減半可知。是該協議毫無回復依
82年租約決定租金之意。
②丁○○未經任何討論或程序，即於93年1月起自動代表
被告每月支付租金55萬元，足證92年6月15日協議書所
稱「原定租金」為月租減半前之55萬元。
③既然雙方曾因飯店營運不佳同意將91年下半年月租降為
55萬元，次年再因SARS「視經濟狀況」將55萬元再減一
半，則93年以後被告業績未見改善，持續虧損，何來將
月租快速爆漲為936,000元之理？
④其實，丁○○之所以快速提高租金，係因其他兄弟見其
經營不善又長達10年不改選董事、監察人，頻頻催其召
開股東會進行改選，自忖董座不保，而其(含妻兒)土
地持份大於對被告之持股比例，提高租金於其有利，乃
先於93年12月追溯調高93年1至12月份租金為65萬元；
嗣見其他地主仍反對調漲並促公司改組，乙○○又於94
年2月請辭總經理，丁○○乃追溯調高94年1月起之月租
為936,000元，在接獲乙○○、丙○○等人促其召集股
東會後，更變更以往每季一付之方式，指示會計一次簽
發94年4月起每月936,000元支票6張付租。至95年3月見
被告股東會召開在即，改選成定局，指示會計分二次簽
發(因空白支票不夠)95年4月至96年3月一年之租金支
票。
⑶原告丁○○聲稱：其於93年12月給付120萬元將該年月租
補為65萬元及94年將月租提高為936,000元，曾先透過乙
○○與當時在美國之兄弟溝通云云，顯無可採：
①若如原告所稱：簽定92年6月15日協議書時已有93年回
復「每5年調整租金20%」之共識，丁○○據以執行即可
，何必再與兄弟們溝通？
②丁○○94年2月12日回丙○○之傳真謂「…因SARS的原
因地主同意延後調整，93年仍無法達成協議，…」，足
證93年間並無調高租金之共識。
③原告丙○○94年2月10日致丁○○信函寫到「關於貴公
司給付本人之地租，本人一直不甚了解為何時有更動…
」、「請說明93年10月至94年2月付租情況。本人特此
聲告，非經本人同意，貴公司無權擅自更動給付地租之
金額及方式」，其同月13日函復謂「單純的想知道為何
領到的地租與去年不同，也不可以嗎？連問一下也不能
有此權利嗎？地主在任何改變之前，難道沒有權力先知
道嗎？難道地主連說這句話的權力都失去了嗎？…」，
足證丙○○強烈質疑並反對丁○○擅自更動租金作法。
④丁○○94年2月12日對丙○○之回函提及「至於調整租
金部分，2/3/94與 怡忠 、寶琴僅談起要按合約金額收取
租金，並要求保證支付(按：指乙○○接任董事長以後
)，僅提此即令他們火冒五丈，堅決不願支付，…他們
要與你們談，並報告本人的不是。根本無法繼續談論其
他」，證明乙○○堅絕反對調漲租金，豈可能接受丁○
○之委託與其他兄弟溝通？
⑤前述丁○○函另謂「怡忠、寶琴我已給他們一個月時間
可以與您們協調，如你們答應亦僅就個人部分調整，並
請寫下協調內容…如本人沒有誤會的話，是否怡忠、寶
琴已與您達成協議，您願意收取原先金額租金不變，公
司當然照您的意願……」及丙○○2月13日回函「請貴
公司在回答地主的疑問時，保持一下立場與風度，因為
我實在弄不清楚你那一句話是代表公司說的立場那一句
是個人?的，那一句是地主的，好像您似乎就代表公司
也代表地主。本人說“非經本人同意，貴公司無權擅自
更動給付地租之金額及方式”，單純的想知道為何領到
的地租與去年不同，也不可以嗎？連問一下也不能有此
權利嗎？地主在任何改變之前，難道沒有權力先知道嗎
？…同時，地主這方面不清楚貴公司是什麼意思，什麼
一個月的時間協調，協調什麼？…地主難道要看貴公司
臉色，貴公司想怎麼做任由貴公司處理嗎？…同時上次
的信函僅是本人詢問貴公司的信函，本人並未聯絡其餘
地主」，在在顯示丁○○獨自代表租賃雙方決定提高租
金，未事先徵詢股東意見。
⑷原告聲稱：94年2月間因地主即原告丙○○對於遲延及短
少給付租金有所質疑，當時的被告董事長丁○○在與大部
分董事己○○、乙○○，監察人丙○○溝通之後，決定調
整94年1月起正常回復合約之租金為936,000，所以丁○○
與乙○○乃在94年2月，先補付94年1到3月之租金差額共
85萬8千元，支票之簽發均先經總經理乙○○之蓋章，後
由董事長丁○○蓋章。(即原證15之支票)」，實則：
①如前所述，丙○○94年2月10日、13日二封傳真(原證
17)，皆係質疑租金為何有變動，而非為何短少。
②前述丙○○、丁○○傳真函證明乙○○、丙○○反對調
租，加上蔡崇智於97年11月12日證述：「我也跟丙○○
談過，我們兩個是慷慨激昂的談到，我們不能接受丁○
○自肥的作法」，加上稍後己○○與乙○○、丙○○、
蔡崇智四人聯名發函催促召開臨時股東會進行改選(
被證5)逼丁○○下台，足證其他兄弟對丁○○擅自調高
租金不滿，何來溝通協議之有？
③由當時丙○○僅向丁○○發出質疑，而未詢問時任總經
理之乙○○，以及案外人蔡崇智證稱「乙○○這個人個
性忠厚老實，…在公司一切的決定都是以董事長(即丁
○○)為主。他們之前已經很多事情無法溝通。造成乙
○○辭職」，參照前述丁○○函提及乙○○堅決不同意
，丁○○仍逕自決行，乙○○並於93年2月辭去總經理
一職等情，足證乙○○在租金支票上用印，只是聽命行
事，並不同意調漲租金。
⑸原告另謂94年地主要求給付足額租金，公司多年來除了盈
餘分配外，期間並還清鉅額銀行貸款，公司仍保留為數可
觀之資金，丁○○95年移交予現任董事長乙○○時尚有25
00萬元現金，營運資金充沛。租地建屋12年土地無償借用
，82年訂約至今公司又一再要求短付租金，未考慮地主權
益。且乙○○於79年至94年間擔任被告公司總經理，就租
金調整及給付過程均全程參與，如今取得被告公司經營權
，妄想少付租金云云，似是而非。查：
①94年以前，地主從未要求提高租金，94年以後則係丁○
○獨自決定提高租金，其他兄弟無一贊同，已如上述。
②乙○○雖於79至81年及83年至94年二度擔任總經理，惟
第一段期間係二姐 蔡淑貞 負責經營，83年後公司則由丁
○○掌控，包括乙○○在內之其他兄弟，皆無法左右公
司作法。此所以丁○○最後其他兄弟聯合依法自行召集
股東會，改選乙○○董事長。
③原告自承82年6月間簽署基地租賃契約，係經被告同年4
月7日董事會決議通過(原證8)。之後二度協議調整租
金，亦皆由雙方簽立協議書，可見有關地租之調整，屬
應經股東及地主全體同意之重大事項，被告董事長無權
擅自決定，就算總經理同意，亦無不同。然丁○○自承
94年調漲租金，未經董事會或股東會決議，其決定自屬
無效。
⑹原告謂乙○○於79年至81年擔任總經理，權責分明，並無
副總經理蔡淑貞負責經營之理。83年後乙○○均自己執行
總經理職務且明瞭內容方用印，並無受人強迫。而後是因
乙○○表達願意增資重新裝潢才是其他兄弟支持他經營最
主要原因云云，惟查：
①由蔡淑貞於乙○○81年7月15日簽呈上註記「建議董事
長盡量回國來主持公司重要決策以及多了解公司營運狀
況，如委任是否委任或轉請總經理主持，職已實際執行
業務已達十三年……」(原證20)，證明81年以前確係
蔡淑貞實際負責經營。
②乙○○83年8月回任總經理時，丁○○亦回國主持公司
。系爭土地之租金至95年5月長達12年期間，皆由丁○
○決定。乙○○不敢違逆長兄，僅配合簽發租金支票而
已。由前述丙○○、丁○○函內容極明(原證17)。
③被告董事包括原告丙○○在內，認同乙○○改善公司營
運以延續先人事業理念，方於95年5月推選乙○○擔任
董事長。丁○○竟拒絕辦理交接，僅透過員工轉交部分
存摺及印鑑，經乙○○、丙○○等委請律師於同年6月
28日發函催告(被證14)，丁○○才於同年7月15日交出
1千餘萬元款項(原證14)，罔顧股東及公司利益。
⑺原告另謂82年公司與地主簽約，董事長與總經理無權擅自
更改租金，但租約簽定後已授權董事長及總經理依約付租
以免違約，且地主於93年要求履行租約(原證19)，董事
長及總經理於94年與股東與董事討論後(原證17)，按合
約共同給付，給付金額仍在租約範圍內。96年4月股東會
臨時動議決議由董事會與地主商討租金(原證21)，故大
家皆清楚了解租約及租金，股東會或董事會亦無權調降，
必須地主同意始可，故無所謂「決定無效之事」。而事實
證明租金給付未因丁○○卸任董事長或未出席股東會而有
改變，亦證董事長及總經理無法操控租金金額，且依約收
租係地主權益，公司無權擅自變更云云，似是而非，不知
所云。查：
①原告既然承認董事長、股東會或董事會皆無權擅做決定
，丁○○獨自決定調漲94年起之租金，當然無效。
②由丁○○93年答覆乙○○夫婦函(原證19)可知，所謂
地主要求漲租，只是丁○○個人之意思。
③94年間丁○○與其他股東們並未就租金是否調增達成共
識，有丙○○之質疑函(原證17)等可證，已如上述。
④96年4月有人不贊同丁○○擅自提高租金在股東會臨時
提議調降租金，為避免刺激丁○○，刻意採「租金偏高
造成公司營運困難」等溫和措詞使討論順利進行。全體
出席股東且無異議通過授權董事會與地主商討合理地租
之決議(原證21)，可證與會者不贊成當時租金金額。
⑤前述股東會決議僅係公司方面意向，不能代表地主，當
然不能立即改變租金金額，只能與地主協商。丁○○既
明此理，其先前獨自代表公司及全體地主調漲租金，無
法自圓其說。
⑻原告略謂丁○○卸任時移交之現金約1,700萬元，加上乙
○○任職總經理時亦同時保管現金800萬外加利息(原證
22)，離職時並未交出，故公司共有2,500多萬現金，被告
聲稱僅16,584,452元，有侵占公司800多萬現金之嫌。96
年4月9日股東會並通過增資現金1億1,000萬元，發行後加
上原有之2,500萬，營運及裝潢資金並不短缺云云，實則
：
①原證22係蔡家之家族帳目記錄，並非被告公司之帳目。
其中所載800萬元原本是老董事長向公司之借款。老董
事長往生後，由蔡家兄弟輪流保管運用，並支付利息予
被告，該款最後由蔡崇智保管，此乃原告丁○○、己○
○及丙○○所明知。乙○○接任董事長後，因丁○○交
出之資金不足營運，已請蔡崇智將該800萬元返還，用
於整修飯店，並無侵吞之事。
②96年4月股東會雖決議增資，但因租金爭議尚未解決，
公司負擔沉重，前途未卜，董事會不敢冒然執行。目前
進行之修繕，僅客房部分即需4,000萬元以上，丁○○
交出之1,700餘萬元加上前述蔡崇智返還之800萬元，仍
不敷使用。飯店因土地與建物所有人不同，亦難向金融
機構貸款。公司本已財務拮据，受國際金融風爆衝擊，
境況更加惡化。在租屋市場普遍降價之際，原告還要求
大幅提高租金，無異殺鵝取卵，極不合理。
⑼原告另謂被告96年4月股東會決議由董事長與地主商討酌
減租金，目的是為了讓公司賺更多錢，並非無法經營，主
席也表示公司經營成長驚人，例如日本客人即成長四倍，
既然生意蒸蒸日上，豈可一再要求只有固定收入之地主調
降，公司盈虧也與地主無關云云，惟查：
①被告公司在丁○○經營之下，連年虧損(附表3)，乙○
○95年5月15日接任後，調整經營策略，爭取素質及消
費能力較高之房客，加上全體員工之努力，業績稍有改
善，利潤仍然有限(附表4)，原因出在土地租金過高，
佔成本38%(附表4)。因此有股東提出「目前地租偏高造
成公司營運困難(地租+薪資已佔總費用的65%)，公司
難以負荷」，獲得全體出席股東一致認同。
②被告營運良好，地主才可穩當收租。而努力經營之成果
股東及員工亦應分享，豈有全部奉送地主之理？若租金
過重使公司不堪虧損而倒閉，股東、地主兩敗具傷。此
淺明道理原告等竟然不理，令人不解。
（四）丁○○片面調漲租金，未經其他地主同意，應屬無效：按
「共有物，除契約另有約定外，由共有人共同管理之」，
民法第820條第1項定有明文。出租共有土地及決定相關事
宜，為共有土地之管理行為，應由共有人共同為之。原告
丁○○擅自調漲94年元月起之租金，未經其他共有人同意
，俱如前述，依前揭規定，該項調漲行為應屬無效甚明。
二、本件兩造租約有無土地法第97條之適用？如有，上開約定租
金，是否有逾土地法第97條規定數額，致超過部分無請求權
之情形？如有，其金額應為若干？被告主張有該條之適用，
按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價
年息百分之十為限」「第九十七條之規定，於租用基地建築
房屋均準用之」，乃土地法第97條第1項及第105條所明定。
系爭土地之申報地價為55,678,400元，每年租金上限為5,56
7,840元，月租上限為463,987元，目前系爭土地之月租65萬
元已超過此上限，月租936,000元及1,123,200元，超過更多
，顯非合法。
三、被告是否有溢付或短付租金之情形？如有，其金額應為若干
？
（一）如上所述，93年1月至今之月租應為55萬元，實際上93年
月付65萬元，每月溢付10萬元，全年溢付120萬元；94年1
月至97年2月每月付936,000元，每月溢付386,000元，3年
2月共溢付14,668,000元。97年2月至6月(本件起訴時)每
月65萬元，溢付10萬元，5月共溢付50萬元。此三段期間
共溢付16,368,000元。又附表1所列91.7~91.12溢付60萬
元，因該年12月未付，此金額應刪除，併此說明。
（二）縱使退一步以月租65萬元計算，94年1至97年2月每月溢付
286,000元，共溢付14,668,000元。
四、本件有無民法第227條之2情事變更原則之適用？「契約成立
後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平
者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果
。」為民法第227條之2所明定。準此，縱使82年租約所定每
5年調整租金20%之約定仍有效，被告亦得請求維持原定之租
金55萬元：
（一）依行政院主計處公佈之消費者物價指數(房租)年增率，
83年之租金年增率僅4.65%，此後並逐年降低，90年起五
年皆為負數，亦即平均租金不升反降。原告要求每五年調
漲20%，遠高於上述物價指數漲幅，顯非合理。
（二）被告公司為杜絕爭議，委託佳鼎房屋仲介有限公司評估鑑
定系爭土地之租金行情，其結論為合理月租在412,500元
至583,000元之間。被告每月給付55萬元，已超過甚多。
原告等要求調漲至1,123,200元，超出行情一倍之多。
（三）被告在老董事長經營之下，原本生意興隆，才定下65萬元
之高額月租。近年來各類新式飯店興起，被告之飯店設備
老舊，客戶大量流失，業績每下愈況，年年虧損(附表3)
。經乙○○接手後，雖略有起色，旋即發生國際金融風暴
，旅遊業首當其衝，觀光飯店更難維持。此時暴漲租金，
極可能拖垮公司，使數十名員工陷入困境，原告等坐享鉅
額收入之美夢恐難實現，僵持不下，最後必是兩敗俱傷。
（四）原告引交通部觀光局統計資料，略謂除92年SARS期間外，
來台觀光人數16年來倍數成長，現又開放大陸客觀光，前
景看好，且重新裝潢提高房價及住房率，業務若未蒸蒸日
上，乃被告營運問題，不應怪罪租金過高云云，亦非可取
。查：
⑴若16年來觀光客人數倍數成長，何以83年至95年5月在丁
○○經營下，被告營運越來越糟(附表3)？
⑵裝潢整修固有助於提升業績，惟被告於97年8月開始內部
整修，支出費用已超過4,000萬元，且為此停業5個月，毫
無收入，加上全球金融風暴，客觀環境不景氣，本年度之
虧損勢將擴大。地主們不共體時艱，還汲汲於提高租金，
無異落井下石。
⑶若飯店營收良好即應提高租金，亦應俟此目標實現後，才
提高租金。豈有無視飯店仍在虧損之事實，逕以推論認定
營運良好即提高租金之理？
五、聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為
假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、訴外人 蔡登山 於56年間以其子即原告丁○○、己○○、丙○
○及訴外人乙○○、蔡崇智5人（下簡稱原土地所有人）之
名義購買系爭土地。
二、蔡登山於69年間在系爭土地上新建建築物設立被告公司並開
設飯店，同時自任董事長，當時並無支付任何租金係無償使
用，至81年才申報租金。
三、蔡登山於79年間死亡，原告丁○○於79年9月任職被告公司
董事長。乙○○則任職被告總經理，81年8月15日乙○○移
民美國申請留職停薪，於83年8月5日申請復職，嗣於94年2
月離職。
四、國稅局於81年間認被告申報租金有低報情形，其後被告於82
年4月7日召開董事會，原告丁○○當時任被告公司董事長並
經營被告公司，被告與原土地所有人以協議租金自82年6月
起提高為每月65萬元。丙○○於82年6月16日以原土地所有
人名義代表地主與代表被告之丁○○訂立基地租賃契約書；
嗣又於82年7月31日由丁○○代表地主與代表被告之丙○○
（時任被告監察人）簽訂基地租任契約書。該契約書第2條
約定「租賃期限自82年4月1日起至102年3月31日止共計20年
」，第3條第2項約定「雙方協議本租賃物租金為每1個月65
萬元整，並於每月5日前由乙方（被告）親交甲方（原土地
所有人）收取」，第3條第3項約定：「租金調整：原則上按
每5年調整一次，調幅每次為20%，惟若租賃期限內物價指數
、通貨膨脹、地價稅金變動甚鉅時，雙方同意另行協議調整
租金」。
五、被告自82年4月起至91年6月止租金給付維持每月65萬元。
六、原土地所有人於91年6月25日與被告達成協議，約定自91年7
月起租金降為每月55萬元，嗣後年度視經濟狀況再行調整。
但被告仍給付91年7月至11月之租金每月65萬元。
七、原土地所有人於92年6月15日與被告簽署協議書，約定92年
租金全年減半，93年1月1日起恢復原訂租金。當時被告已付
92年1月至6月租金每月55萬元，故該年下半年（92年7月至
12月）被告未再付租。
八、被告於93年度每月給付租金55萬元。被告當時公司董事長即
原告丁○○於93年12月命被告會計一次補付該年租金每月10
萬元共120萬元予原土地所有權人。
九、原告庚○○於94年3月7日取得系爭土地310/3880之權利。94
年3月9日原告己○○、丙○○、訴外人乙○○、蔡崇智4人
發函催促原告丁○○改選被告之董事、監察人。94年4月被
告公司當時董事長即原告丁○○指示被告會計將系爭土地租
金之給付調高為每月936,000元，並補付94年1月至3月之租
金差額共858,000元。
十、原告甲○○○於94年4月6日受讓其夫丙○○取得系爭土地46
0/3880。原告戊○○○於94年5月31日受讓其夫丁○○取得
系爭土地580/3880之權利。訴外人 林寶琴 於95年1月20日受
讓其夫 蔡欽忠 取得系爭土地515/3880之權利。
十一、原告己○○、丙○○、訴外人乙○○、蔡崇智4人於95年4
月依公司法規定召集股東會，推選乙○○擔任董事長。原
告丁○○即當時公司董事長於95年2、3月間指示會計一次
簽發95年4月至96年3月整年度每張936,000元之租金支票
共12張。會計因支票不夠而分二次開立，每次6張，地主
代表蔡崇智於95年3月31日領走全部上開支票計12張。
十二、乙○○自95年5月15日起就任被告之董事長。
十三、96年4月份之租金應給付時，被告公司董事長乙○○指示
會計繼續每月給付租金936,000元，付至97年2月止；被告
自97年3月起改為月付租金65萬元。
肆、本件經協議簡化爭點為：
一、本件兩造間97年3月至6月間之約定租金為何？（究係應依兩
造92年7月31日基地租賃契約書第3條第3項：租金調整：原
則上按每5年調整一次，調福每次為20%計算為每月936,000
元，及自97年4月起每月1,123,200元，亦或應依936,000
元、65萬元、55萬元計算？）
二、本件兩造租約有無土地法第97條規定之適用？如有，上開約
定租金，是否有逾土地法第97條規定數額，致超過部分無請
求權之情形？如有，其金額應為若干？
三、被告是否有溢付或短付租金之情形？如有，其金額為若干？
四、本件有無民法第227條之2情事變更原則之適用？
伍、本件原告主張被告短付租金，請求被告給付如聲明所示金額
等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本件爰依上開爭
點分敘如下：
一、本件兩造間97年3月至6月間之約定租金為何。查：
（一）蔡登山於56年間以原土地所有人之名義購買系爭土地，嗣
於69年間在系爭土地上建立被告公司並開設飯店，同時自
任董事長，當時並無支付任何租金，至81年才申報租金。
其後原告丁○○於79年9月任職被告公司董事長。被告於
82年4月7日召開董事會，被告與原土地所有人以協議租金
自82年6月起提高為每月65萬元，丙○○於82年6月16日以
原土地所有人名義代表地主與代表被告之丁○○訂立基地
租賃契約書；嗣又於82年7月31日由丁○○代表地主與代
表被告之丙○○（時任被告監察人）簽訂基地租賃契約書
。該契約書第2條約定「租賃期限自82年4月1日起至102年
3月31日止共計20年」，第3條第2項約定「雙方協議本租
賃物租金為每1個月65萬元整，並於每月5日前由乙方（被
告）親交甲方（原土地所有人）收取」，第3條第3項約定
：「租金調整：原則上按每5年調整一次，調幅每次為20%
，惟若租賃期限內物價指數、通貨膨脹、地價稅金變動甚
鉅時，雙方同意另行協議調整租金」，已如前述，是上開
82年7月31日之基地租賃契約書即對原土地所有人及被告
發生效力。
（二）被告自82年7月31日簽立上開租金後至91年6月止計9年間
，每月所給付原土地所有人之租金為65萬元，是自82年7
月31日簽約後，並未依上開契約約定於每5年調整租金。
嗣於91年6月25日被告由丙○○代表被告，與原土地所有
人約定調降租金為每月55萬元，其調降內容為：茲因目前
經濟景氣不佳，客戶外移，觀光客減少，加上同業競爭，
致使飯店經營困難，經地主與公司協調後，雙方同意自91
年7月份開始，將地租調降為每月55萬元，而後年度視經
濟狀況再行調整，…」。雖被告由其董事長丁○○係按照
每月65萬元支付租金，然仍不影響原土地所有人與被告間
自97年7月起每月55萬元租金之效力。而82年7月31日所簽
租賃契約書雖有每5年調整租金20%之約定，然其後段亦明
載如租賃期限內物價指數、通貨膨脹、地價稅金變動甚鉅
時雙方同意另行協議調整租金。被告與原土地所有人間之
上開契約既經渠等以飯店經營困難另立契約調降為每月55
萬元，則顯有以此調降之額度取代原訂租賃契約每月租金
之意，否則即無於在後加上「而後年度視經濟狀況再行調
整」等文字。
（三）其後於92年間因臺灣地區發生SARS疫情，致影響觀光業甚
鉅。原土地所有人與被告於92年6月15日簽簽署協議書，
約定「同意92年租金全年減半，93年1月1日起恢復原訂租
金」。依其文字內容解釋及原土地所有人與被告基於臺灣
地區發生SARS疫情致影響觀光業，為渡此難關而同意原92
年度全年之租金減半，即由每月55萬元降為275,000元。
而所謂「93年1月1日起恢復原訂租金」一節，參照該協議
書前半段提及「租金減半」及原土地所有人與被告間之前
開91年6月25日協議內容，應認係指租金回復為未減半之
狀態即每月55萬元。再依該91年6月25日之協議自91年7月
起之租金為每月55萬元，其後之年度即發生SARS疫情而租
金減半，依兩造所提出之相關證據，其後依91年6月25日
協議「視經濟狀況再行調整」之情形僅有前開92年將租金
減半之情事，而未見有「視經濟狀況再行調整」而將每月
租金調整高於55萬元之情形。是原告主張所謂恢復原訂租
金係指恢復為82年7月31日所訂每月65萬元，每5年調整一
次調幅為每次20%等語，尚非可取。
（四）被告於93年度本係依每月55萬元給付租金，嗣被告當時公
司董事長即原告丁○○於93年12月命被告會計一次補付該
年租金每月10萬元共120萬元予原土地所有權人，即補至
每月65萬元之租金；嗣於94年4月被告公司當時董事長即
原告丁○○指示被告會計將系爭土地租金之給付調高為每
月936,000元，並補付94年1月至3月之租金差額共858,000
元等情，固屬實在。然被告則否認上開付款情形係經原土
地所有人及被告股東之同意。經查，被告陳稱原告丁○○
擁有系爭土地較大之持分一節，為原告丁○○所不爭執，
且參照原告所提出之土地登記第二類謄本，其應有部分為
695/3,880確係最高（原證一參照）。而被告於給付93年2
月給付120萬元及94年4月給付每月租金936,000元並補付
該年度1月至3月租金差額858,000元時，其董事長亦為原
告丁○○，參照被告所提出之丁○○、己○○、丙○○、
乙○○、蔡崇智就土地持分及被告公司股份確有比重不同
之情事（被告所提97年7月8日民事答辯(一)狀附表二，
，原告對該附表二內容並不爭執，堪信為實在），以丁○
○就系爭土地之應有部分比例較高，而對被告股份比例相
對於土地而言較低之情形觀之，依其利益關係，自難僅憑
丁○○對系爭土地租金付款情形，即認原土地所有人及被
告間92年6月15日協議書所謂恢復原訂租金係指回復至82
年7月31日租賃契約書所載租金約定內容。況且如上開92
年6月15日協議書所稱恢復原訂租金係指回復至82年7月31
日租賃契約書所載租金約定內容，則何以被告於93年1月1
日起至12月間支付之款項均為55萬元，遲至該年度12月由
丁○○指示會計1次支付補足款項？再原告雖主張該付款
情形係經所有土地共有人及股東同意一節，為被告所否認
。經查，證人蔡崇智到庭證稱92年6月12日協議書所謂恢
復原訂租金係指恢復到每月55萬元，即降租之前。93年
1月起每月本來付55萬元，93年12月1次補了120萬元，使
月租變為65萬元，伊亦覺無奈，因為伊無法跟丁○○溝通
，94年月租調為936,000元，亦未經地主及飯店其他股東
同意，伊及乙○○亦不同意調漲租金，當時丙○○亦不同
意。伊95年3月領走以每月936,000元之租金係因丁○○說
支票伊領走了，你們要不要是你們的事，且每月租金每人
支票只開成一張，伊沒有選擇餘地。之後乙○○擔任董事
長，所付租金936,000元伊亦有意見，雖有領取該租金，
但曾建議將租金調降下來，惟乙○○基於兄弟和諧希望開
會協調，但會議不歡而散，且丁○○拒絕參與會議等語（
97年11月12日言詞辯論筆錄參照）。至原告丙○○雖陳稱
：92年6月15日協議書恢復原訂租金係指調回82年契約所
定租金，93年12月一次補足120萬元有經過大家協商，伊
一開始亦不了解，但經與原告丁○○溝通後亦同意該款項
，事實上均有經過地主同意。調漲租金為936,000元也經
大部分地主即股東同意等語。然查，原告丙○○曾於94年2
月10日及同年月13日發函當時被告董事長即原告丁○○，
其中94年2月10日亦質問被告以何依據支付及更動租金，並
陳稱未經其（指丙○○）同意，不得擅自更動給付地租之
金額及方式，且於2月13日質疑丁○○究係以地主立場、或
代表被告或個人等語（被告97年7月29日所附原證17參照）
，顯見被告當時董事長即原告丁○○調整租金，確未經原
土地所有人及被告股東之同意。雖地主事後領取相關調整
之租金，然基於上開丁○○與兼具地主、被告股東及所持
比例不同之利益關係，尚難憑其後各地主領取租金之事實
，即認92年6月15日所稱恢復原訂租金即係回復到82年7月
31日所訂租賃契約書所載租金。
二、本件兩造租約有無土地法第97條規定之適用？如有，上開約
定租金，是否有逾土地法第97條規定數額，致超過部分無請
求權之情形？如有，其金額應為若干？
（一）本件被告主張系爭土地申報地價為55,678,400元，依土地
法第97條第1項及105條規定，每年租金上限為5,567,840
元，月租上限為463,987元，原告請求租金已逾上開限制
，請求自非合法等語。為原告所否認。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，
該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之
，土地法第97條定有明文，而此規定於租用基地建築房屋
準用之，則為同法第105條所明定。惟按土地法第97條第1
項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房
屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內
，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬
租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及
基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其
規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏
性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且
該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發佈都市計畫內
之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8
條之規定益為灼然」（最高法院93年度臺上字第1718號參
照）。再營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供
居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉
，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆坐落
在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一
般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自
非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟
上之弱者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之
必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，
倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅
額利潤，要非立法之原意（最高法院92年度臺簡上字第20
號參照）。查，系爭土地係供被告作為飯店營業之用，而
非供房屋所有人自用，已如前述，參酌前開最高法院判決
意旨，被告抗辯系爭租賃契約書約定租金已逾土地法第97
條第1項、第105條規定限制，其每月租金超過463,987元
部分之請求為不合法云云，尚屬無據。
三、被告是否有溢付或短付租金之情形？如有，其金額為若干：
查，被告自93年每月支付65萬元租金；94年1月起至97年2月
止，每月支付936,000元租金，惟系爭土地之租金應以每月
55萬元計算，已如前述，依此計算，被告於93年度計溢付
120萬元；94年1月起至97年2月止溢付14,668,000元（每月
溢付386,000元，計付38個月，合計為14,668,000元）。
四、本件有無民法第227條之2情事變更原則之適用：本件被告抗
辯如82年租約所定每5年調整租金20%約定有效手時，參酌行
政院主計處公佈之消費者物價指數(房租)年增率，83年之
租金年增率僅4.65%，此後並逐年降低，90年起5年皆為負數
即平均租金不升反降。且依被告所委託佳鼎房屋仲介有限公
司評估鑑定系爭土地之租金行情結論為合理月租在412,500
元至583,000元，且被告飯店原本生意興隆才定下65萬元之
高額月租。近年來各類新式飯店興起，被告之飯店設備老舊
，客戶大量流失，業績每下愈況，年年虧損。經乙○○接手
後，雖略有起色，旋即發生國際金融風暴，旅遊業首當其衝
，觀光飯店更難維持。此時暴漲租金，極可能拖垮公司，使
數十名員工陷入困境。且83年至95年5月在丁○○經營下，
被告營運越來越糟，被告於97年8月開始內部整修，支出費
用已超過4,000萬元，且為此停業5個月，毫無收入等語，主
張應依民法第227條之2規定情事變更原則情形，而請求調降
租金。本件本院既認定租金為每月55萬元，係與被告所主張
每月55萬元相同，且依被告所提出之八德路土地概估說明，
亦落在該說明試算月報酬1.5%至2%即每月4,125,000元至583
,000元之間，且較之原訂租金每月65萬元為低，堪認上開
每月租金55萬元租金並無被告所稱情事變更之事實，被告上
開辯解應非可取。
陸、綜上所述，本件原告93年度溢收租金120萬元，94年1月至97
年2月溢收14,668,000元，則原告依租賃契約之法律關係，
主張被告自97年3月每月應付租金936,000元；自97年4月起
每月應付租金1,123,200元，惟自97年3月起至同年6月止支
付租金65萬元，97年3月短付286,000元；97年4月至6月每月
短付473,200元，計短付1,705,600元，依原告土地應有部分
，請求被告給付原告丁○○305,513元、戊○○○254,961元
、庚○○136,272元、己○○206,606元、丙○○167,043元
、甲○○○202,210元，並均自起訴狀繕本送達翌日即97年6
月24日起迄給付日止按年率5%計算之利息，為無理由，應予
駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，自
應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 1 月 20 日
臺北簡易庭法官蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 1 月 20 日
書記官陳惠娟