臺灣桃園地方法院100年度重訴字第121號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院100年重訴字第121號民事判決

裁判日期：民國101年05月17日

裁判案由：回復原狀等

臺灣桃園地方法院民事判決100年度重訴字第121號原告財政部國有財產局台灣北區辦事處桃園分處法定代理人 吳泰焜 訴訟代理人 黃秋田 律師複代理人 賴敬倫 被告 邱顯仁 訴訟代理人 王祥如 上列當事人間請求回復原狀等事件，於民國101年4月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號土地上如附圖所示代號A部分（面積六百四十四平方公尺）之鐵皮及磚造建物拆除，代號B部分（面積六百五十一平方公尺）之造景庭園及水泥地鏟除，代號C部分（面積三百六十平方公尺）之柏油地面鏟除，代號D部分（面積九百七十九平方公尺）之碎石子地面鏟除後，並將如附圖所示代號A、B、C、D、二十一（二）及二十一（四十三）部分，合計面積二千七百零二平方公尺之土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾壹萬壹仟陸佰玖拾柒元，及自民國一百年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百年四月一日起至回復原狀返還前開第一項土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣陸萬壹仟柒佰肆拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣參仟伍佰貳拾壹萬為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹億零伍佰陸拾貳萬柒仟玖佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原請求：㈠被告應將坐落桃園縣桃園市○○段○○○號土地（下稱：系爭土地）上如本院卷第9頁附圖所示位置A（面積700平方公尺）之建物拆除，將位置B（面積100平方公尺）之造景庭園，位置C（面積100平方公尺）之柏油路面鏟除，並將如附圖所示A、B、C、D位置，合計面積2,735.59平方公尺土地（詳細位置及面積待測量）回復原狀返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2,940,754元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息%5計算之利息。㈢被告應自民國100年4月1日起至回復原狀返還前開第1項土地予原告之日止，按月給付原告104,192元。前開第1項請求若無理由，則備位請求：被告應將坐落系爭土地上如前開附圖所示位置A（面積700平方公尺）之建物拆除，將位置B（面積100平方公尺）之造景庭園，位置C（面積100平方公尺）之柏油路面鏟除，並將如附圖所示A、B、C、D位置，合計面積2,735.59平方公尺土地（詳細位置及面積待測量）回復原狀返還予原告及其他共有人全體。嗣經本院會同兩造及桃園縣桃園地政事務所人員至現場履勘及測量後，原告乃據該所測繪之土地複丈成果圖，於100年7月15日具狀變更請求如後述聲明所示，核其所為訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）按坐落於桃園縣桃園市○○段○○○號、面積3,237平方公尺、應有部分8451/10000之系爭土地為中華民國所有，登記管理者為財政部國有財產局，原告為財政部國有財產局之分支機構，而管理系爭土地。系爭土地在94年間為原告與訴外人 陳劉免 等人所共有，原告就系爭土地曾分別於91年2月5日及94年9月23日與其他共有人為分管協議後，原告乃就所分管土地為簡式合作經營之招標，當時由被告以555,000元得標，並於94年5月30日與原告簽訂國有非公用土地簡式合作經營契約書（下稱：系爭合作經營契約），嗣因點交緣故，雙方乃合意合作經營期間變更為自94年10月1日起迄97年9月30日，為期3年。兩造間之系爭合作經營契約已於97年9月30日屆滿，被告已失其占有權源，而按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用。則原告有權依該契約第10條第1、2、3項或民法第767條規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示代號A、B、C、D、21（2）及21（43）之鐵皮及磚造建物、造景庭園（含水泥地）、柏油地面及碎石子地面拆除或鏟除，並將土地騰空回復原狀後返還予原告。退步言之，如前開請求無理由，原告仍得依民法第821條但書規定，備位請求被告將系爭土地上如前述之地上物拆除或鏟除，並將土地騰空回復原狀後返還予原告及其他共有人全體。
（二）兩造間並無租賃關係存在：
1、原告否認兩造間有租賃關係存在，被告應就其所辯舉證以實其說。復依民法第421條規定，租賃應以承租人支付租金及出租人將物交付承租人使用收益為要件。然系爭合作經營契約，性質屬無名契約，本質上即非租賃。又依國有財產法第47條第2項規定：「財政部國有財產局得以委託、合作或信託方式，配合區域計畫、都市計畫辦理左列事項︰一、改良土地。二、興建公務或公共用房屋。三、其他非興建房屋之事業。」，故原告本得以合作經營方式辦理管理之國有土地改良利用。又觀諸本條係規定在第5章第2節，節名為非公用財產之利用，與同章第1節，節名為非公用財產之出租有別，顯見原告管理方法之依據不同。是原告既以簡式合作經營方式管理系爭土地，與被告所簽訂者亦為簡式合作經營契約，足見兩造間之關係非租賃關係至明。再參原告開立予被告之繳款書，其上均載明：「您使用下列國有土地無合法使用權源，依民法第179條規定應給付不當得利云云」等語，可知原告收取者為使用補償金，並非租金，此為被告所明知，因此兩造間應無租賃關係。
2、退步言之，縱使兩造間曾有租賃關係存在，惟被告自98年
7月1日起未再繳納任何金額，經原告催告後，被告迄今仍未繳納，其欠繳之期間已逾2年，原告亦得以100年9月2日之民事準備書一狀之送達，為終止兩造間租賃關係之意思表示，被告自無權再基於租賃關係占有系爭土地。
（三）關於被告所辯重新招標優先繼續合作經營權之陳述：
1、參依系爭合作經營契約之附件簡式合作經營國有非公用土地投標須知第9點：「㈠原合作對象擬於合作期間屆滿後繼續經營使用該國有土地時，應於合作期滿前6個月通知招標機關重新辦理招標簡式合作經營。㈡簡式合作經營土地於合作期滿前重新辦理招標簡式合作經營時，原合作對象有依決標同樣條件優先參與合作之權。」，可知被告欲享有優先續約權，其前提要件須在合作期滿前6個月通知原告辦理招標簡式合作經營。本件系爭合作經營契約有效期間為97年9月30日屆滿，然被告卻遲至97年9月18日、
25日及30日才向原告申請辦理重新招標及主張優先參與合作權，已與上開規定不符。
2、復參桃園縣政府核發被告之臨時建築使用許可證，其臨時建物之構造為鋼架構造，總樓地板面積為299.75平方公尺。惟經本院囑託桃園地政事務所測繪結果，系爭土地上之建物分別為鐵皮造及磚造，且總面積多達644平方公尺，顯見被告已違建在先。加以原告曾各以97年12月1日台財產北桃二字第0970203245號函限期被告騰空點交土地，以便重新招標事宜之辦理，或以99年9月6日台財產北桃二字第0990007078號函要求被告改正以符合臨時建築許可證之內容，然被告均未配合辦理，其方才以99年11月12日台財產北桃二字第0990203335號函註銷被告重新招標之申請，故此未能重新辦理招標係歸責於被告。
3、原告既未新辦理招標程序，被告即無以決標條件優先參與合作之權，被告繼續占用系爭土地即無合法權源。況重新招標與否僅係賦予被告優先參與合作之權，在其未完成約定條件前，被告仍無法享有合法之占有權源，亦無礙被告無權占用系爭土地之認定。
（四）系爭合作經營契約，被告前係以555,000元得標，惟因該契約書誤繕為55萬元，被告均以此金額繳納權利金，累計
3年共短欠15,000元，
（五）按無權占有他人土地可獲得相當於租金之利益，被告無權占用原告分管之系爭土地，致原告之所有權受有損害，原告自得依民法179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。參之系爭土地臨近經國路，距桃園市○○路與莊敬路口僅約100公尺，鄰近復有經國國中、敏盛醫院，距離南崁交流道約1公里，附近並設有站名為莊敬路口之公車路牌，其生活機能顯屬良好，原告爰以當期土地申報地價總額5%計算不當得利損害。又被告係自98年7月1日起即無權占有系爭土地，所占用之面積為2,702平方公尺，而系爭土地於96年1月份起之申報地價均為9,141元，是計算至100年3月31日為止，共21個月，原告據此得請求相當於租金之不當得利金額為2,161,161元（計算式：2,
702×9,141×5%÷12×21＝2,161,161，小數點以下4捨5入），惟扣抵被告前曾繳付之保證金20萬元後，被告尚應給付1,961,161元，再加計前述被告短欠之權利金15,000元，總共被告應給付原告1,976,161元暨自起訴狀送達翌日起之法定利息，及自100年4月1日起至回復原狀並返還土地之日止，按月給付原告102,912元。
（六）參以系爭合作經營契約第10條約定，於契約屆滿時，被告不得請求任何補償，亦不得要求遷移費或其他任何名目之權利金或償金，故被告無權以其所支出之土地改良有益費用主張與上開不當得利賠償金抵銷。
（七）爰依上開約定、規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示代號A部分（面積644平方公尺）之鐵皮及磚造建物拆除，代號B部分（面積651平方公尺）之造景庭園及水泥地鏟除，代號C部分（面積360平方公尺）之柏油地面鏟除，代號D部分（面積979平方公尺）之碎石子地面鏟除後，並將如附圖所示代號A、B、
C、D、21（2）及21（43）部分，合計面積2,702平方公尺之土地騰空，回復原狀後返還予原告。㈡被告應給付原告1,976,161元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自100年4月1日起至回復原狀返還前開第1項土地予原告之日止，按月給付原告102,912元。㈣願供擔保，請准為假執行之宣告。
前開第一項請求若無理由，則備位請求：被告應將系爭土地上如附圖所示代號A部分（面積644平方公尺）之鐵皮及磚造建物拆除，代號B部分（面積651平方公尺）之造景庭園及水泥地鏟除，代號C部分（面積360平方公尺）之柏油地面鏟除，代號D部分（面積979平方公尺）之碎石子地面鏟除後，並將如附圖所示代號A、B、C、D、
21（2）及21（43）部分、合計面積2,702平方公尺之土地騰空，回復原狀後返還予原告及其他共有人全體。
三、被告則以：
（一）依系爭合作經營契約及其附件簡式合作經營國有非公用土地投標須知內容，約定以原告分管系爭土地為經營標的，供與被告合作使用，被告則應自契約簽訂次年起，於每年
1月31日前，繳交當年度權利金予原告，其餘營運收入，全部歸被告所有。雖國有財產法關於非公用財產之收益方式，定有非公用財產之出租與利用二種，所謂合作，乃受限於系爭土地屬都市計畫學校用地，無法依國有財產法第43條規定訂定長期之租約，乃依同法第47條第2項之合作經營方式，為短期之收益，以收地盡其利之效，然究其性質仍應適用租賃關係。易言之，原告交付系爭土地與被告使用，被告再按期支付權利金租金，原告對於兩造間合作經營事業並未另投入人力與資本，合作經營事業之盈虧全部歸被告所有，則兩造簽訂系爭合作經營契約之性質應屬類似租賃關係之無名契約。被告前於97年9月25日及28日合作期間到期前，已分別書具陳請書及申請書，向原告申請依上開投標須知第9點規定，辦理重新招標及主張優先參與合作之權，當時原告僅以97年12月1日台財產北桃二字第0970203245號函覆「…申請重新招標乙節，本分處已陳請本局研處」，並未認定被告之使用有違反桃園縣政府所核發之建築使用許可，或以被告未於合作期滿前6個月通知原告辦理招標簡式合作經營為由拒絕，且被告既有重新招標優先繼續合作經營之權，被告遂繼續為使用。之後有關權利金租金之繳納，原告仍繼續開立繳款書並交由被告繳納，自97年10月起至98年6月為止，被告共已繳納937,719元之權利金租金，甚原告直至起訴前仍有於100年
1月14日列印繳款書要求被告繳納1,875,438元，祇因該筆金額過於龐大非被告所得負擔方未繳納。是於系爭合作經營契約屆滿後，原告既仍繼續向被告收取每期權利金租金，有關兩造間之原合作經營契約屆至後之法律關係，應類推適用不定期間租賃契約關係。
（二）其後，原告突以99年9月6日台財產北桃二字第0990007078號函表示被告有違反桃園縣政府所核發之建築使用許可，並限期於99年9月30日前完成改善，再憑研處重新招標事宜。此不僅時間急迫，且對於違反使用之認定與位置不明或有可議之處，經被告向原告承辦人員洽商會同桃園縣政府承辦人員重新認定，豈料未及會同並給予被告說明機會前，即維持原認定，復原告隨即以99年11月12日台財產北桃二字第0990203335號函註銷被告重新招標之申請定案。然桃園縣政府承辦人關於違建之認定，係屬就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對被告直接發生法律效果之單方行政行為，屬行政處分，竟未作成書面給予被告救濟之管道，處分前亦未給予被告意見陳述之機會，均屬違反行政程序法第96條、第102條及訴願法第1條、行政訴訟法第4條等相關規定。再者，參原建物建造執照變更設計申請書，被告建物之結構均符合原申請之鋼架構造，僅於鋼架構造樑柱之外層包覆木質材料之填充物，樑柱間亦使用相同材質可拆卸之隔間材料，以增加美觀，依據剖面圖所示，A棟屋頂係於原有彩色鋼板上加舖15公分水泥粉光。原告前所認定被告有違反桃園縣政府所核發之建築使用許可，實係桃園縣政府人員到場，未會同被告陳述意見，僅憑外觀目視，即認定被告變更結構為磚石造。至所謂超出原核定建築使用樓地板面積部分，除庭園造景、碎石子地不屬於核定建築使用樓地板面積，不應認定為應拆除之違建外，其餘係屬原核定建築使用樓地板面積之延伸活動輕鋼架或遮雨棚架。換言之，本件被告使用系爭土地是否有違反建築使用許可，實乃原告否准被告請求重新招標並主張優先參與合作之決定因素，而桃園縣政府未會同被告勘驗，僅憑外觀判斷即為違章之認定，亦未予被告救濟之機會，故請求本院擇期邀集桃園縣政府建管單位會同被告重新認定被告之使用是否屬違建，如屬違建，其位置與面積，以昭公允。
（三）原告開立之上開繳款書上固載明：「您使用下列國有土地無合法使用權源，…應給付不當得利云云」等語，惟被告因不熟法律，無法明確認知「不當得利」之法律意涵，且依金管會之要求，金融機構與不特定之消費者訂立定型化契約，對於重要有影響消費者權益之條文，均要求以明顯醒目之標示，提醒締約之消費者注意。然原告上述文字並未為明顯醒目之標示，以提醒被告，其乃概括基於先前繳納租金權利金延續之意思為繳款。此外，因原告機關公務員之行政怠惰，於兩造間之系爭合作經營契約屆滿後，未積極收回系爭土地及為明確收取不當得利金，直至累計達
1年6個月之總額後，方開立繳款書向被告收取。是以，原告行使債權顯然不合誠信原則，原告公務員之行政怠惰亦不值保護，其應不得依民法第440條之規定終止租賃關係，亦不得主張積欠租金達2年之總額而終止租賃關係。
（四）有關原告請求相當於租金之不當得利金部分，原告所陳系爭土地之申報地價9,141元，與其他共有人之申報地價7,
313元，明顯有落差，蓋其他共有人之申報地價係依土地法之規定，以地政機關所查定之地價為其申報地價，故應以後者為計算標準。又系爭土地使用分區屬性為學校用地，屬都市計畫公共設施用地，法定建蔽率為50%，容積率為200%，然兩造間合作經營係以作攤販集中市場使用為限，其設計建蔽率與容積率均僅各為10.96%，使用強度低於原學校用地之建蔽率容積率，原告不當得利之請求金額實屬過高，爰請求酌減至當期土地申報地價總額1%。
（五）原告前點交系爭土地予被告時，原屬黃土與礫石參雜未整地之土地，為經營合作案，被告遂將全區土地整地並施以厚度15公分填級配石夯實，對此土地改良所施予之有益費用，依民法第431條之規定，原告應予償還抵銷上開不當得利賠償金之請求。
（六）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）坐落於桃園縣桃園市○○段○○○號、面積3,237平分公尺、持分845/100000之土地為中華民國所有，登記管理者為財政部國有財產局。原告為財政部國有財產局之分支機構，管理系爭土地。
（二）原告就系爭土地曾經分別於91年2月5日及94年9月23日與其他共有人為分管協議。原告就分管土地，為簡式合作經營之招標，被告以555,000元得標，並於94年5月30日與原告簽訂國有非公用土地簡式合作經營契約書，嗣因點交緣故，雙方乃合意合作經營期間變更為自94年10月1日起迄97年9月30日，為期3年。兩造間之契約已於97年9月30日屆滿而消滅。
（三）被告以每年權利金555,000元得標，契約書上誤繕為55萬元，累計3年被告尚短欠之權利金共15,000元。
（四）被告得標後曾繳納保證金20萬元。
（五）兩造約定之經營期間將屆前，被告曾申請原告重新招標。原告當時曾以97年12月1日台財產北桃二字第0970203245號函主張契約期間已屆，催請被告回復原狀返還土地。至於重新申請招標部分，經原告先以99年9月6日台財產北桃二字第0990007078號函限期於99年9月30日前改善增建及不符使用用途部分，然迄同年10月23日原告前往複勘仍未改善，故以99年11月12日台財產北桃二字第0990203335號函註銷被告重新招標之申請。
（六）被告自98年7月1日以後未繳交任何金額予原告。
五、得心證之理由：按坐落於桃園縣桃園市○○段○○○號、面積3,237平分公尺、持分845/10000之土地為中華民國所有，登記管理者為財政部國有財產局，原告為財政部國有財產局之分支機構，而管理系爭土地。原告與該土地之其餘共有人曾分別於91年2月5日及94年9月23日為分管協議，原告依分管協議就其所分管之系爭土地有管理使用之權，故就系爭土地為簡式合作經營之招標，並由被告以555,000元得標，故兩造於94年5月30日簽訂系爭合作經營契約，約定合作經營期間為94年10月1日起至97年9月30日止，為期3年等情，此有系爭土地登記謄本、財政部國有財產局臺灣北區辦事處桃園分處函文、財產局臺灣北區辦事處桃園分處招標簡式合作經營國有非公用土地投標單、系爭合作經營契約（見本院卷第19～34頁）等在卷可證，亦為被告所不爭執，堪信為真實；惟被告否認其占有系爭土地係屬無權占有，並以前開情詞置辯。則本件應審酌者：㈠系爭合作經營契約書之性質為何？㈡被告就系爭土地是否屬有權占有？被告應否將上開土地返還予原告？㈢被告如屬無權占有，應否返還相當於租金之不當得利及短欠之權利金共1,976,161元予原告？及被告應否自100年
4月1日起至返還前開土地前，按月給付原告102,912元？
（一）按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，或請求賠償其個人應得之金錢賠償時，無民法第
821條之適用（最高法院91年台上字第242號、76年台上字第614號判決參照）。本件原告為被告所占有之系爭土地之管理權人，揆諸上開判決意旨，其自得為自己之利益以為請求，先予敘明。
（二）次按「所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第767條第1項前段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277條前段定有明文。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。而占有人對占有有正當權源者，為有權占有，無民法第767條之適用。惟所謂占有之正當權源，其情形無非基於物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、質權而占有他人之不動產、動產；後者如基於買賣、租賃、使用借貸而受交付者，得對出租人、貸與人主張有權占有等類是。至於未具備權利取得要件之占有人，縱其主張得請求登記為地上權人，或主張得請求與所有權人訂立買賣、租賃或使用借貸契約，在未依法登記為地上權人，或與所有權人因意思表示一致而成立買賣、租賃、使用借貸契約前，自不能本於地上權人或承租人、借用人之地位，對所有權人或公有財產管理機關主張為有權占有。
（三）原告為系爭土地之管理權人，已如前述，而兩造所簽立之系爭合作經營契約書約定被告就系爭土地之占有使用權限已於97年9月30日屆至，亦為被告所不爭執，被告雖辯稱因系爭合作經營契約書係屬租賃契約之性質，故租期屆滿後被告繼續使用收益系爭土地，而原告又不為反對之表示，系爭合作經營契約書應有默示更新，轉為不定期限之租賃，故被告係屬有權占有云云；惟查，兩造係為辦理簡式合作經營國有非公用土地而簽立系爭合作經營契約書，而核該契約書第1條約定：「選定甲方（即原告）所經管座落桃園縣桃園市○○段○○○號1筆國有土地，面積合計3237平方公尺（持分8451/10000），國有持分面積2735.59平方公尺（分管位置詳公告圖示），供與乙方（即被告）使用。」、第3條【甲方應辦理之事項】：「配合乙方辦理經營事業需要，提供標註用途之土地使用權同意書等相關資料供乙方規劃、申請、其涉及建築執照申請者，該土地使用權同意書僅限因興建雜項工作物需要，供向建築主管機關申請雜項執照用。」、第4條【乙方應辦理之事項】：「一、負責簡式合作經營土地之整地、利用、營運事宜。二、負責簡式合作經營事業所生之糾紛或與前款有關裁判上及裁判外之一切法律糾紛。三、於合作期間，乙方應盡善良管理人之注意義務。」、第5條【費用分攤與收入分配】：「一、本計畫所需之全部經費，包括整地、規劃、施設及管理、經營等所需相關費用，概由乙方負擔。
二、乙方應自本契約簽訂次年起，於每年1月31日前，繳交當年度權利金55萬元予甲方，本合作經營事業其餘營運收入，全部歸乙方所有。」、第6條【使用限制】：「一、乙方不得將簡式經營土地，作營建剩餘土石方堆置場、廢棄物資源回收貯存場及其相關設施、砂土石碎解洗選相關設施及其堆置儲運場、攤販集中市場、法定空地、建築基地之通路等其他違反法令之使用。但屬都市計畫公共設施用地之土地，作攤販集中市場使用者，不在此限。二、乙方不得於簡式合作經營土地上施設永久性建築物。三、乙方未經甲方同意，不得將簡式合作經營權讓與第三人或出租或以其他方式將簡式合作經營土地交第三人經營。」、第7條【簡式合作經營土地之收回及權利金之退還】：
「一、合作期間，因政府舉辦公共事業需要或實施國家政策或都市計畫需要，甲方得收回部分簡式合作經營土地，乙方不得拒絕。二、甲方收回前項簡式合作經營土地時，乙方得請求甲方按比例退還權利金。」、第8條第1項【終止契約事由】：「一、有下列情形之一時，甲方得以書面通知乙方終止本契約，乙方不得拒絕：㈠乙方未依約定期限繳納權利金逾三個月，經甲方限期催收仍不繳納者。㈡乙方違反法令使用簡式合作經營土地，或未經同意將簡式合作經營權讓與第三人。㈢乙方違反契約之約定，經甲方限期改善，屆期仍未改善者。㈣簡式合作經營之土地，為配合政策需要收回出售、開發或經核准撥用者。㈤簡式合作經營土地另有處分利用計畫者。㈥因政府政策或法令變更，致本契約無法繼續執行者。㈦因甲方收回部分簡式合作經營土地，致剩餘之土地無法達到原用途，經乙方申請終止合作者。㈧因不可歸責於乙方之原因，致簡式合作經營土地不堪為原來之使用者。」等語，可見兩造就系爭土地之利用係以合作經營而非租賃之方式以為約定，此由上開約款中均明確闡述兩造間係屬合作經營，並對合作經營與出租亦有作不同區分（見上開約款第6條第3款），而被告給付之金錢則屬權利金亦非租金，又被告並非單純支付金錢即可利用系爭土地，前開約款對被告就系爭土地之利用方式實有諸多限制（見上開約款第6條），甚於合作期間倘因國家或政府政策需要時，被告更應同意原告得隨時收回土地（見上開約款第7條、第8條第4至6款）等情以觀，顯見原告將系爭土地提供與被告使用，實係為達國家政策之目的，以求獲取私益以外之國家利益，系爭合作經營契約書之約定有其行政政策之考量，並非僅係一般民事上之有償契約，更與通常租賃契約之出租人僅係單純為求獲取租金而出租租賃物，契約雙方係立於平等地位而所不同。再者，有償提供土地與他人使用，本不僅以租賃契約為限，基於契約自由原則，契約雙方依各自需求而約定、創造民法所未規定之無名契約者，亦所在多有。故尚難單以被告有支付金錢而得利用系爭土地，即謂系爭合作經營契約書係屬租賃契約。從而依系爭合作經營契約書第10條第1項約款，合作期限屆滿、終止簡式合作經營或收回部分簡式合作經營土地時，乙方應於一個月內交還簡式合作經營土地，不得請求任何補償等語，則系爭合作經營期限既已屆至，被告自應返還系爭土地，被告辯稱系爭合作經營契約書係屬類似於租賃之無名契約，並因默示更新，系爭合作經營契約書已轉為不定期限之租賃云云，自不足採。
（四）被告復辯稱，被告於合作期間到期前，已分別書具陳請書及申請書，向原告申請辦理重新招標及主張優先參與合作，故被告既有重新招標優先繼續合作經營之權，被告自可繼續使用系爭土地云云；然查，承上所述，未具備權利取得要件之占有人，縱其主張得請求與所有權人訂立租賃契約，在未與所有權人因意思表示一致而成立租賃契約前，自不能本於承租人之地位，對所有權人或公有財產管理機關主張為有權占有。查本件既尚未重新辦理招標程序，被告自無再行取得占有系爭土地之合作使用權利下，被告自不得遽對原告主張有權占有。又參以系爭合作經營契約書第2條約定，系爭土地之合作經營期間既於97年9月30日即已屆至，則被告於其後繼續占有系爭土地自屬無權占有，至於被告於合作經營期間其在系爭土地上所建築之建物，究否係屬違建，原告當時所為之處分、判斷是否正確，實均無礙被告無權占有之認定。另被告於經營合作期限屆滿後，仍繼續無權占有系爭土地，依民法第179條規定，其理應返還無法律上原因所受之利益，此與被告是否熟悉法律，兩造間有無特作約定，甚有無於約款中為明顯醒目之標示等均屬無涉。
（五）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。
本件原告主張被告無權系爭土地，被告就其占用系爭土地一節，復未舉證證明其有占有使用之合法權源，原告主張被告占用上開系爭土地，係屬無權占有，應可採信。是原告基於系爭合作經營契約書第10條第1、2、3項及民法
767條第1項規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示代號A部分（面積644平方公尺）之鐵皮及磚造建物拆除，代號B部分（面積651平方公尺）之造景庭園及水泥地鏟除，代號C部分（面積360平方公尺）之柏油地面鏟除，代號D部分（面積979平方公尺）之碎石子地面鏟除後，並將如附圖所示代號A、B、C、D、21（2）及21（43）部分，合計面積2,702平方公尺之土地騰空，回復原狀後返還予原告，洵屬正當，應予准許。另原告先位聲明請求既有理由，故就備位聲明部分，自不再另予論究，附此敘明。
（六）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照；又無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。查被告占用系爭土地使用，並無合法權源，其占用土地使原告受有損害，自屬受有相當租金之不當利益，而致原告受有損害，是原告請求被告給付無權占用系爭土地之利益，於法有據。次按土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。原告雖以申報總地價年息5%以為本件之不當得利請求；惟被告辯稱系爭土地之申報地價較其他共有人土地之申報地價為高，且兩造間合作經營係以作攤販集中市場使用為限，使用強度低於原學校用地之建蔽率容積率，爰請求酌減至依當期土地申報地價總額1%云云。查本件既係計算被告占有所獲之系爭土地之不當利益，當以系爭土地之申報地價為計算基準，被告遽以其他土地之申報地價予以置辯，自不足採，先予敘明。復被告使用系爭土地時原係作為開設餐廳使用（見本院卷第47頁），而系爭土地之位置則係臨近經國路，距桃園市○○路與莊敬路口僅約100公尺，鄰近復有經國國中、敏盛醫院、尊爵大飯店，距離南崁交流道約1公里，其生活機能亦屬良好（見卷附GOOGLEMAP地圖），然參以兩造間原約定使用系爭土地之權利金為每年555,000元，是本院認計算系爭土地相當於租金之不當得利，應以申報地價年息3%為適當，再參酌系爭土地96年至100年之申報地價，均為每平方公尺9,141元，有原告提出系爭土地之土地登記謄本附卷可稽。原告主張被告，所占用之面積為2,702平方公尺，且其自98年7月1日後即無權占有系爭土地，是計算至10
0年3月31日為止，共21個月，原告據此得請求相當於租金之不當得利金額為1,296,697元（計算式：2,702×9,
141×3%÷12×21＝1,296,697，小數點以下4捨5入），及自100年4月1日起迄被告返還上開土地前，按月給付相當於租金之損害金61,747元（計算式：2,702×9,14
1×3%÷12＝61,747，小數點以下4捨5入），應屬有據。
（七）綜此，原告前開得請求金額1,296,697元，經扣抵被告前曾繳付之保證金20萬元，及加計被告所短欠之權利金15,000元後（此20萬元請求及15,000元加計部分，均一併計入本件原告得請求之總額，此為兩造所不爭執），被告仍應給付原告1,111,697元。至被告雖辯稱，被告有將系爭土地整地並施以厚度15公分填級配石夯實，屬對土地改良所施予之有益費用，應得抵銷上開不當得利之請求云云；但查，合作期限屆滿、終止簡式合作經營或收回部分簡式合作經營土地時，乙方應於一個月內交還簡式合作經營土地，不得請求任何補償。系爭合作經營契約書第10條第1項既已有約定，是依該約款，被告自不得再對原告請求其他補償，況被告就有何有益費用之施予，亦未舉證以實其說，故被告所辯，當不足採。從而被告應給付原告1,111,69
7元既自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自100年4月1日起至回復原狀並返還土地之日止，按月給付原告61,747元，為有理由，應予准許。至原告其餘請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767條規定及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告應將坐落系爭土地如附圖所示代號A部分（面積644平方公尺）之鐵皮及磚造建物拆除，代號B部分（面積651平方公尺）之造景庭園及水泥地鏟除，代號
C部分（面積360平方公尺）之柏油地面鏟除，代號D部分（面積979平方公尺）之碎石子地面鏟除後，並將如附圖所示代號A、B、C、D、21（2）及21（43）部分，合計面積2,702平方公尺之土地騰空，回復原狀後返還予原告；並應給付原告1,111,697元暨自起訴狀送達翌日（即100年4月16日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自100年
4月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告61,747元，為有理由，應予准許。原告其餘請求，則無理由，應予駁回。本判決兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年5月17日
民事第一庭法官華奕超上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國101年5月17日
書記官洪啟偉