裁判字號：臺灣新竹地方法院92年訴字第153號民事判決
裁判日期：民國92年04月10日
臺灣新竹地方法院民事判決九十二年度訴字第一五三號
原告乙○○被告甲○○訴訟代理人 洪大明 律師複代理人丙○○右當事人間排除侵害事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：請求判決（一）被告應將門牌號碼新竹市○○路○段○○○號建物之前後門鎖回復原狀或將新鑰匙一付交付予原告，使原告得以出入二樓內之臥房。（二）被告應將前項所示之建物自二樓樓梯以下至前後門間保留二十公尺長一公尺寬之通路，供原告通行。（三）被告不得在前項通路上營造或為其他妨害原告通行之行為。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十一年三月間，向訴外人即門牌號碼新竹市○○路○段○○○號建物（下稱系爭建物）前所有權人 許錦雄 承租該建物二樓右側之臥房一間，面積約為八坪，並得由系爭建物後門（即新竹市○○路○段○○○巷）人車通行，租賃期間為二十年，租期自八十一年三月二十日起至一０一年三月二十九日止，每月租金為新台幣（下同）五千元。
（二）因訴外人許錦雄積欠債權人第七商業銀行借款未依約清償，第七商業銀行乃在取得執行名義後向本院聲請強制執行，經本院以八十九年度執字第一四九八號執行事件就系爭建物進行拍賣，並由被告拍定取得所有權。嗣本院執行人員定於九十一年十二月三十一日上午執行點交，惟點交時將原告及訴外人 許梅湘 、 許梅珊 向訴外人許錦雄承租系爭建物二樓之三間房間除外，是原告所承租系爭建物二樓之臥房一間，既不在點交範圍之內，原告自得依據租賃契約及通行權規定，有權繼續於承租之系爭建物二樓臥室居住，並使用二樓樓梯及一樓通往前後門以為進出，蓋原告居住在二樓房間，實際上不可能脫離樓梯及一樓基地而懸空來往。
（三）詎被告於系爭建物完成可點交部分後，竟枉顧原告權益，擅自僱用鎖匠將系爭建物之門鎖更換，致原告無法進入前開承租之房間，迫原告迄今仍在外暫借友人住處棲身，至為痛苦，始不得已提起本件訴訟。
（四）被告雖辯稱原告有與其達成協議及立具切結書同意自行搬遷云云；惟查九十一年十月十八日兩造雖有進行協議，但並未達成共識，否則其後不會再於九十一年十二月三十一日進行點交。至原告所簽立之切結書則係受到被告之脅迫，當時係被告於執行事件所委任之代理人，脅迫原告必須簽立切結書，否則要讓原告坐牢，原告沒辦法才簽立該切結書，且本院民事執行處九十一年十二月三十一日進行點交標的物之通知，亦不包含原告所居住使用之房間。
三、證據：提出房屋租賃契約書影本一份、本院民事執行處通知影本一份、土地登記謄本六份、建物登記謄本一份等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）查系爭建物之點交，經本院民事執行處人員分別於九十一年十月十八日及同年十二月三十一日二度前往現場執行，原告均有在場，其中就九十一年十月十八日執行點交時，兩造即有達成協議，原告並同意在九十一年十一月十八日前自行搬遷完畢，並將主張承租之房間交給被告，被告亦可進行開鎖入內換鎖。嗣本院又於九十一年十二月三十一日至系爭建物現場進行點交事宜，原告又立具切結書同意於當日將房間交給被告，其內未搬走之物品則於一個月內取走，否則由被告自行處理，上開過程均有本院負責執行之法官及隨行人員在場，並詳載於本院上開執行事件之執行筆錄，毫無爭議，被告亦因此始得更換門鎖，接管系爭建物之全部。
（二）次查原告主張其所居住使用之房間，因拍賣公告中列為不點交之範圍，所以本院民事執行處始在執行點交之通知上記載該部分不點交，惟因至現場執行時，兩造有達成前開協議，所以縱通知書有註記原告居住之前開房間不點交，亦無從作為原告本件主張之有利證明；蓋依前述，兩造既於九十一年十月十八日已達成協議，且九十一年十二月三十一日，原告又立具切結書，則縱令不在點交之範圍，原告亦不能再行主張有租賃關係存在。
（三）原告雖翻毀前開協議及簽立之切結書，主張係受到被告脅迫云云；惟被告否認有對原告為任何脅迫而使其與被告達成協議及簽立切結書之情事，且書寫切結書時本院執行人員亦在場，且簽立切結書者不只原告一人，尚有訴外人許梅湘及許梅珊二人，而其二人亦均有依照之前協議及切結書約定自行搬遷完畢。另本院執行處人員再於九十一年十二月三十一日到現場執行點交，係因該事件債務人許錦雄及原告未履行協議內容自行搬遷，並非未達成前開協議之內容，從而原告濫行提起本件訴訟，顯無理由。
三、證據：提出本院八十九年度執字第一四九八號執行事件之執行筆錄影本一份、切結書影本一份等為證，並聲請調取本院八十九年度執字第一四九八號清償票款執行事件卷。
理由
一、本件原告起訴主張其向訴外人許錦雄承租系爭建物二樓右側之臥房一間，並得由建物後門人車通行，租賃期間為二十年，租期自八十一年三月二十日起至一０一年三月二十九日止，每月租金五千元；嗣因訴外人許錦雄積欠債權人第七商業銀行借款未清償，該銀行乃在取得執行名義後向本院聲請強制執行，經本院以八十九年度執字第一四九八號執行事件就系爭建物進行拍賣，並由被告拍定取得，惟原告前開承租之房間則不在點交之範圍，原告自得依據租賃契約及通行權規定，繼續於承租之房間居住，並使用二樓樓梯及一樓通往前後門以為進出，詎被告於系爭建物完成可點交部分後，竟擅自僱用鎖匠將系爭建物門鎖更換，致原告無法進入承租之房間，自得提起本件訴訟等情。被告則以系爭建物之點交，係經本院民事執行處人員分別於九十一年十月十八日及同年十二月三十一日二度前往現場執行，而九十一年十月十八日執行點交時，兩造即有達成協議，原告並同意在九十一年十一月十八日前自行搬遷完畢，並將前開房間交給被告，被告亦可進行開鎖入內換鎖；嗣於九十一年十二月三十一日再至現場進行點交時，原告又立具切結書，同意於當日將房間交給被告，其內未搬走之物品則於一個月取走，否則由被告自行處理，上開過程均有本院負責執行之法官及隨行人員在場，並詳載於本院上開執行事件之執行筆錄，從而被告既已取回前開房間，自得更換門鎖，接管系爭建物之全部，原告不能再行主張有租賃關係存在；又原告雖主張簽立之切結書係受到被告脅迫云云；惟被告否認上情，原告亦未舉證證明，從而原告提起本件訴訟顯無理由等情置辯。
二、原告主張系爭建物原為訴外人許錦雄所有，而本院於八十九年度執字第一四九八號清償票款執行事件就系爭建物進行拍賣時（即九十年五月三十一日第二次拍賣後起之執行程序），將包含原告主張承租之二樓右側臥房在內之三間房間不列入點交之範圍，嗣系爭建物由被告拍定取得所有權，惟通知執行點交時仍未將前開房間列為點交之範圍等情，業據提出本院民事執行處通知、建物登記謄本各一份為證，亦為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。惟原告主張其有承租系爭建物二樓右側之臥房一間，並得由系爭建物後門人車通行，是本於租賃契約及通行權規定，自得為本件之請求云云；則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者即為無論原告是否有向訴外人許錦雄承租系爭建物二樓右側臥室，於被告拍定後經本院執行點交時，原告是否有與被告達成協議，同意在九十一年十一月十八日前自行搬遷完畢，並將該房間交給被告，被告亦可進行開鎖入內換鎖；又原告於九十一年十二月三十一日所立具之切結書是否係受到被告在前開執行事件代理人之脅迫而簽立。
三、被告辯稱其拍定取得系爭建物所有權後，於本院九十一年十月十八日執行點交時，兩造即達成協議，同意在九十一年十一月十八日前自行搬遷完畢，並將前開房間交給被告，被告亦可進行開鎖入內換鎖等情，業據提出本院執行筆錄一份為證。原告主張本院執行人員於九十一年十月十八日至系爭建物現場執行點交時，兩造固有進行協商，但並未達成共識云云；惟查本院於系爭建物由被告拍定後，業以九十一年八月二十八日新院昭執文字第一四九八號通知定九十一年十月十八日上午十時前往現場執行點交，嗣本院於該期日至現場執行點交，因執行債務人許錦雄未在場，而其家屬等均無搬遷動作，負責執行之法官乃指示進行搬遷，債務人許錦雄則於上午十一時四十五分到場，前開執行至同日中午十二時許，債務人許錦雄、原告等均請求拍定人即被告再給予一段期間由其等自行搬遷，乃由許錦雄、原告及被告自行協議，並同意下列之協議內容，即債務人許錦雄、原告、訴外人許梅珊、許梅湘均同意於九十一年十一月十八日前自行搬遷完畢，並包含不在點交範圍即原告主張承租之前開房間在內，屆時如未搬遷完畢，所有遺留在現場之物品均願視為廢棄物，任由被告處置，並同意屆時由被告自行開換鎖，入內接管，而被告則同意暫停當日之執行點交程序，並由執行書記官將上情詳載於該期日之執行筆錄，原告等人復親自簽名等情，業據本院調取本院八十九年度執字第一四九八號清償票款事件卷查核屬實，原告就有在前開執行筆錄簽名乙節亦不爭執；審前開執行筆錄係本院執行書記官依據債務人許錦雄、原告等與被告在現場達成之協議而本於職權所為之紀錄，自屬真實，從而原告主張該次執行時兩造並未就前開房屋搬遷等事宜達成共識云云，顯不足採。原告雖主張前開於九十一年十月十八日執行時如達成協議，則其後即不會再於九十一年十二月三十一日進行點交云云；惟查本院於九十一年十月十八日執行點交時，因執行債務人許錦雄、原告等與被告達成協議而暫停當日之點交程序後，嗣被告於期滿後即九十一年十一月十九日前往點收系爭建物時，因執行債務人強力抗拒，始再向本院聲請定期點交，本院乃再定九十一年十二月三十一日前往現場執行點交事宜等情，亦據本院調取本院前開執行事件卷核閱屬實，從而此部分係因執行債務人許錦雄未依九十一年十月十八日之協議自動履行而來，而該次期日在兩造間業已達成之協議自不受影響，是原告此部分主張亦不足採。
四、又查本院執行人員於九十一年十二月三十一日上午十時再至系爭建物現場執行點交，因系爭建物內之物品均尚未搬遷，本院負責執行之法官乃指示解除許錦雄、原告等就系爭建物除二樓不點交部分外之占有，並諭知許錦雄及原告等應於二十分鐘內自行搬遷貴重物品，逾時則開始強制執行，惟時間屆至許錦雄及原告等仍未開始搬遷，亦未陳明將物品搬至何處，本院負責執行之法官即指示開始執行，經強制搬遷至同日下午一時五十分，除二樓不點交之三間房間（含原告主張所承租之房間）外，其餘均搬遷完畢，至前開未點交部分則由拍定人即被告自行處理，嗣原告及訴外人許梅珊、許梅湘均當場簽具切結書，而原告並於執行筆錄親自簽名等情，亦有九十一年十二月三十一日執行筆錄及原告等簽立之切結書原本各一份附於前開執行事件卷可考；原告就有在前開切結書上簽署等情亦不爭執。雖原告主張其簽署前開切結書係受到被告於前開執行事件代理人之脅迫云云，惟此為被告所否認，原告就此亦未舉證證明；且查九十一年十二月三十一日係本院所定之執行點交日，在場者除有本院執行人員（法官、書記官等）外，尚有新竹市警察局第二分局之警員六名、台灣電力公司人員等，茍原告簽署前開切結書係遭致被告代理人之脅迫，則當被告於執行點交程序時表明原告等人有簽署切結書並當場提出時，自可向本院執行人員陳明，豈會毫無異議即在執行筆錄簽名，益證原告此部分之主張不足採。又由前開切結書之內容以觀，原告承諾就所主張承租之房間，於九十一年十二月三十一日下午一時三十分交由被告管業，未搬走之物品則於一個月取走，否則任憑被告處理，且此期間入內取物應經被告同意陪同等情，是至遲原告業於九十一年十二月三十一日將前開房間交還被告管領自明（原告僅能於一個月內在被告同意及陪同下入內取走個人物品）。
五、按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係（最高法院二十三年度上字第三０九二號、二十六年度上字第三六五號判例意旨參照）。查本件原告與訴外人許錦雄就系爭建物之二樓右側臥室是否有租賃契約存在，已有疑義；又縱認確有簽訂租賃契約，當被告拍定而取得系爭建物之所有權後，其租賃契約對於被告即繼續存在。又基於前述，當被告取得系爭建物所有權，並於九十一年十月十八日執行點交時，兩造間業已達成協議，原告同意於九十一年十一月十八日前自行搬遷完畢，屆時如未搬遷完畢，所有遺留在現場之物品均願視為廢棄物，任由被告處置，並同意屆時由被告自行開換鎖等情，足見兩造間就此租賃關係亦已另達成協議而合意於九十一年十一月十九日零時起終止。次查本院於九十一年十二月三十一日再度至現場執行點交時，原告又簽立切結書，承諾就前開承租之房間，於當日下午一時三十分交由被告管業等情，亦可見在兩造間租賃關係終止後，原告業已於九十一年十二月三十一日將前開房間交還給被告，從而原告就系爭建物內之前開房間縱認有租賃關係，亦已經終止而無繼續占有使用之正當權源；次查原告既然就前開房屋已無占有使用之權源，自無從對系爭建物之二樓樓梯以下至前後門間主張有通行權亦明。
六、綜上所述，本件原告基於租賃關係及通行權法律關係，請求被告應將系爭建物之前後門鎖回復原狀或將新鑰匙一付交付，使其得以出入二樓內之臥房；另被告應將系爭建物自二樓樓梯以下至前後門間保留二十公尺長一公尺寬之通路供其通行，且不得在前開通路上營造或為其他妨害通行之行為云云，均屬無據，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年四月十日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官吳玉蘭中華民國九十二年四月十日