臺灣桃園地方法院99年度訴字第1938號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院99年訴字第1938號民事判決

裁判日期：民國100年07月01日

裁判案由：給付居間報酬

臺灣桃園地方法院民事判決99年度訴字第1938號原告東極地產有限公司法定代理人 唐嘉才 訴訟代理人 謝錫福 律師被告 郭碧環
陳震裕 王孟俊 兼上三人共同訴訟代理人 李世傑 上四人共同訴訟代理人 李世寬 上列當事人間請求給付居間報酬事件，於民國100年5月19日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬伍仟壹佰柒拾柒元，及自民國九十八年十二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣壹拾柒萬貳仟元為被告供擔保，得假執行；如被告以新臺幣伍拾壹萬伍仟壹佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。」民事訴訟法第24條規定定有明文。又本件兩造所簽立之專任委任銷售契約書（參本院卷第30頁至第32頁）第13條後段規定「如有涉訟時雙方合意由買賣標的物所在地之法院為管轄法院，此項合意不因本契約解除或終止而受影響」，而本件原告乃係主張被告委託原告銷售之買賣標的物所在地為桃園縣楊梅鎮，故本院自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠被告前於民國98年6月10日將其等所共有、坐落於桃園縣○
○鎮○○段○○○○號、面積1520.61平方公尺之土地（下稱系爭土地），委託原告銷售，約定委託銷售金額為新台幣（下同）2,529萬元，原告服務報酬則為成交價額之4％。嗣因上開銷售額過高致無法成交，被告王孟俊之配偶李世寬即以電子郵件（下稱系爭電子郵件）指示原告，願改以24,838,920元銷售，原告之服務費則為成交價額3％即745,167元。後系爭土地經原告居間媒介出售予訴外人 曾慧智 （由其配偶 黃鈞緯 代理簽約），並經李世寬代理被告等人於98年10月29日與曾慧智簽立不動產買賣契約書，最後成交總價金為24,608,930元，原告本應收取居間報酬745,167元，惟因被告取得之買賣價金較系爭電子郵件所擬出售價額減少229,990元，故經原告與被告之代理人李世寬協商之結果，由原告吸收上開差額229,990元，原告只收取原居間報酬扣除買賣差額之餘額為515,177元（計算式為745,167元－229,990元＝515,177元），以使被告仍實得買賣總價如系爭電子郵件所約定金額24,838,920元，李世寬即於當日（即98年10月29日）簽立佣金憑證（下稱系爭佣金憑證）乙紙，約定將於98年12月5日支付上開居間報酬515,177元。然被告屆期未為給付，經原告先後於99年2月2日委請律師寄發（99）歐法字第0202號律師函、同年3月間寄發楊梅大同郵局第14號存證信函催請被告給付，被告仍置之不理。
㈡又本件確無約定由買方負責支付居間報酬，否則何以有相當
智識於簽約時均知仔細核對買賣契約之被告暨其代理人李世寬，會漏將其與賣方間之約定如數記載於系爭土地之買賣契約中，遑論若非因被告將支付居間報酬，原告公司更無由同意於系爭土地之買賣契約中記載由原告為被告負責支付土地鑑定、簽約費等相關費用。且買方所開立之515,177元金額之支票，係因訴外人 尤勝昌 介紹本件買方前來購買系爭土地，依內部規定得與原告各分居間報酬1/2，而其與買方為朋友關係，於系爭土地買賣契約成立後，尤勝昌為急需周轉，即先請買方將原告可向被告請求之本件佣金先行代墊，待至被告給付佣金予原告後，再返還該筆款項予買方， 嗣尤勝昌 已於99年4月9日將257,588元（即本件居間報酬1/2）依買方曾慧智、黃鈞緯夫婦指示匯入黃鈞緯之父 黃建熹 設於台灣企業銀行楊梅分行帳號00000000000號之帳戶內，另原告亦開立支票號碼為0000000號、發票日為99年4月10日、面額257,588元之支票乙紙交付買方，經買方存入上開黃建熹之帳戶交換兌現，故尤勝昌與原告向買方請託先行交付被告所應給付之居間報酬已如數返還，然非可以此等交易往來逕認系爭居間報酬已約定改由買方支出。綜上所述，爰依兩造間之居間法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告515,177元及自98年12月6日（原定給付居間報酬日之翌日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於98年6月10日為銷售系爭土地曾簽立專任「委任銷售契約書」（下稱系爭銷售契約），於該契約第2條即約定委託價格為2,529萬元，並於第5條約定服務報酬為成交價額4％（含營業稅），然系爭土地最終以每坪53,500元，合計總價24,608,930元出售予訴外人曾慧智，而被告係與曾慧智約定賣方即被告負擔土地增值稅，並由曾慧智負擔本件居間報酬之交易條件後，即所謂賣清方式始同意以較低之價額出售系爭土地，是系爭土地實際出售價格遠低於系爭銷售契約所約定之價額，原告自不得請求被告給付系爭土地之居間報酬。且本件既已約定由買方給付居間報酬，除可知被告未曾同意給付任何報酬予原告外， 曾慧智業 依約於簽約日即98年10月29日交付發票日為98年11月15日、支票號碼為AW0000000號、票面金額515,177元之支票（下稱系爭支票）乙紙交付予原告，當場被告並為確認買方給付佣金完畢而影印該支票影本為證，嗣系爭支票已由原告兌現受領完畢，原告自不得重複請求被告給居間報酬；況且，若非買方業已繳清本件居間報酬，被告應無法於簽約日即得收取第一期價金120萬元，嗣於98年11月29日用印日（被告李世傑此時早已於同年月25日回國）當場經原告開立合計票面金額7,008,930元之支票4紙交付被告為第二期價金，再於結案日即
98年12月28日由原告直接扣除被告應付增值稅2,168,354元，開立票面金額合計為14,231,646元之支票4紙交付予被告為第三期尾款，期間均未見原告就其支付被告之價金中扣除本件居件報酬，是原告所稱系爭支票乃係買方先代賣方支付居間報酬云云，卻未直接就其支付被告之價金中扣得居間報酬，除與系爭銷售契約所約定將於簽約時即扣除70％應支付之仲介費之條款不符，亦有違一般交易常情。又系爭電子郵件僅為觀念通知，不生意思表示合致之效，被告並未同意按24,838,000元之3％比例給予原告居間報酬，原告自不得依系爭電子郵件請求居間報酬，縱認兩造確就系爭電子郵件內容生意思表示合致之效，然嗣後原告亦未能依系爭電子郵件所約定價額出售系爭土地，自無從據此請求居間報酬。系爭佣金憑證上簽名部分，雖為被告之代理人李世寬所預簽，惟於簽名時其上尚無記載相關文字及日期，此後於談妥上開系爭土地交易條件，乃因疏失忘記取回系爭佣金憑證銷毀；且依一般交易習慣，原告於系爭佣金憑證加蓋公司大小章，可知僅係原告向被告請領佣金之請款單，而非被告同意原告請領佣金之憑證。此外，本件原告之法定代理人唐嘉才、員工 孫維康 均為仲介專業，卻未於扣除其報酬前即願給付被告售得價金，遲至結案日即98年12月28日半個月後始向被告請求本件居間報酬，復經被告調閱系爭土地謄本，竟見上載為用印日98年11月29日始簽立買賣契約出售予另一買方即訴外人黃建熹，嗣兩造為給付佣金之爭議於99年4月7日在本院中壢簡易庭調解後，卻發生尤勝昌等人匯款予黃建熹之情事，均與一般仲介交易習慣有違，且該匯款為賣方與原告間之內部關係，亦與本件無涉等語以資抗辯，並提出答辯聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠被告前於98年6月10日將其等共有之桃園縣○○鎮○○段○○
○○號、面積1520.61平方公尺之系爭土地委託永慶不動產加盟店即原告銷售，而於同日與當時原告公司之承辦人即訴外人 莊右任 簽立「專任委託銷售契約書」（即系爭銷售契約）於第2條約定委託銷售價額為2,529萬元，並於第5條約定以：「服務報酬：⑴支付金額：為成交價額之百分之四（內含營業稅），甲方（即被告，下同）同意以現金或自履保專戶中撥款支付而乙方應開立統一發票為憑據。甲方並同意由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買方給付乙方。⑵給付時機：甲方承諾應於契約成立時約定之服務報酬，若簽立書面買賣契約後，則簽約同時支付70％，甲方收到尾款同時支付30％。」等語，有系爭銷售契約附於本院卷第30頁至第
32頁可參。㈡被告之代理人李世寬前於98年10月29日向原告寄發電子郵件
，其內容載以：「昨晚跟股東李世傑、郭碧環、王孟俊、陳震裕等4為股東討論，結果如下：《一》接受孫維康先生口頭提出賣方4人共所有之土地坐落於○○鎮○○段○○○○號乙筆土地，最終討論結果如下：…（ａ）賣價54,000元/坪，根據仲介所載謄本資料計459.98坪，成交總金額新台幣24,838,920元。（B）賣方將負擔增值稅。（b）賣方將付永慶不動產－楊梅埔心加盟店東極地產有限公司仲介費成交總金額新台幣24,838,920元3％之服務費，永慶不動產－楊梅埔心加盟店東極地產有限公司將給切結書于賣方，賣方等與其先前公司業務莊右任先生（東極地產有限公司所簽之委任買賣書唐嘉才、孫維康先生表明此人已離職且約已歸公司所有）所簽服務費，將由公司負責，賣方不用給付。⑷除以上
（ｂ）（ｃ）【應為上開（Ｂ）（ｂ）之誤植】由賣方支付外賣方將不再負擔任何費用，在此聲明，以免遺漏，產生爭執。《二》簽約款：總價之10％，用印款：總價之40％，完稅款：總價之40％，尾款：總價之10％」等語（見本院卷第
7頁）。㈢嗣系爭土地經原告居間媒介出售予訴外人曾慧智，並由李世
寬代理被告於98年10月29日與訴外人黃鈞緯（即曾慧智之夫）代理曾慧智簽立不動產買賣契約書，於該契約第2條約定買賣總價金為24,608,930元（即較系爭電子郵件所擬出售價額減少229,990元），並第3條「第參期款完稅款」之「約定付款金額」欄記載「屆時賣方土增稅由買方（即該契約所載甲方，為訴外人曾慧智）自尾款扣除代墊」，又於第6條約定「二、有關買賣時，發生之土地增值稅歸由賣方（即該契約所載乙方，為本件被告）負擔。…（上述如係乙方應負擔之稅、費，而經甲方墊付者，聽由甲方自應付款內逕扣之）本案土地鑑界所需規費及代辦費用由仲介公司負責。」、第12條「本買賣契約之簽約費計肆仟元整。由甲乙雙方平均分攤，於本契約簽訂完竣之同時一次付清。賣方部分由仲介公司負責」，並未見該不動產買賣契約書記載本件居間報酬約定由買方即甲方曾慧智所負擔。嗣後系爭土地買賣價金分為三期支付，為被告於簽約日即98年10月29日收取賣方所交付支票號碼AW0000000號、發票日為98年10月5日、票面金額120萬元、發票人為東洲建設有限公司及曾慧智之支票乙紙為第一期價金，於用印日即98年11月29日並收取合計票面金額7,008,930元之支票4紙為第二期價金，再於結案日即98年12月28日直接扣除被告應付增值稅2,168,354元後，收取賣方所交付支票號碼AW0000000號、AW0000000號、AW0000000號、AW0000000號，發票日均為98年12月28日、發票人均為東洲建設有限公司及曾慧智，票面金額各為3,557,
911元、3,557,911元、3,557,912元、3,557,912元，合計為14,231,646元之支票4紙為第三期尾款。而於上開簽立買賣契約及交付價金之期間，被告李世傑曾於98年10月8日出境我國，惟於用印日前即於98年11月25日已入境我國。有不動產買賣契約書暨其所負價款支付表及標的物現況說明書、支票影本、內政部入出國及移民署100年4月28日移署資處雲字第1000061281號函附於本院卷第33頁至第37頁、第41頁可參。
㈣原告持有載以：「茲本人：李世傑、陳震裕、郭碧環、王孟
俊經貴公司仲介購買（銷售）土地坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○號。…本人願意於98年12月5日支付貴公司服務費新台幣伍拾壹萬伍仟壹佰柒拾柒元整」等語之系爭佣金憑證乙紙，而被告不爭執系爭佣金憑證上立據人部分之簽名為其代理人李世寬所親簽，此有系爭佣金憑證、本院100年2月23日言詞辯論筆錄附於本院卷第15頁、第77頁。
㈤本件系爭土地之買方即曾慧智曾交付支票號碼AW0000000號
、發票日為98年11月15日、票面金額為515,177元、發票人為東洲建設有限公司及曾慧智之系爭支票乙紙予原告，嗣由玉山銀行楊梅分行客戶即原告公司法定代理人唐嘉才（帳號：0000000000000號）提示兌現，有系爭支票影本、臺灣中小企業銀行楊梅分行100年3月12日100楊梅字第00071號函附於本院卷第42頁、第85頁至第86頁在卷可稽。
㈥被告曾開立支票號碼為AL0000000號、發票日為99年4月10
日、票面金額為257,588元之支票，由黃鈞緯之父黃建熹至其設於臺灣中小企業銀行帳號00000000000號之帳戶領取；且永慶不動產埔里中正加盟店副店長即訴外人尤勝昌並於99年4月9日匯款257,588元至上開黃建熹之帳戶，有玉山銀行楊梅分行100年3月25日玉山楊梅字第1000324002號函、尤勝昌名片、存摺內頁交易明細、支票影本附於本院卷第10
5頁、第106頁、第127頁至第128頁、第129頁可憑。㈦依桃園縣政府地方稅務局楊梅分局100年4月27日桃稅楊土
字第1000074646號函所附本件唐嘉才代理申報系爭土地所有權移轉之土地增值稅申報書、買賣移轉契約書所示，其上記載系爭土地之承買人乃為黃建熹，並係於98年11月29日訂約買賣，買賣價金為17,030,832元（見本院卷第133頁至第13
6頁）。
四、爭執事項：㈠系爭土地之委託價額是否經由兩造合意自2,529萬元調降為
24,838,920元？居間報酬之比例是否因此隨之更改？㈡系爭土地最終以24,608,930元賣出，調降之過程為何？是否
有任何附屬條件？是否因此將給付居間報酬之義務人改為買方負擔？買方即訴外人曾慧智開立系爭支票用意為何？㈢最後買賣價金低於原先條件之價格，被告是否仍有給付居間
報酬之義務？㈣系爭佣金憑證簽立之過程為何？是否有效？㈤原告是否得向被告請求居間報酬515,177元？
五、本院之判斷：㈠系爭土地之委託價額確經由兩造合意自2,529萬元調降為24,838,920元，居間報酬之比例亦因此隨之更改：
⒈按所謂「觀念通知」乃表示人表示對一定事實之觀念或認識
，如召集社員會之通知、授與代理權之通知或債權讓與之通知，觀念通知乃屬準法律行為，其特徵在於不論表示人內心是否意欲發生一定之法律效果或他種效果，法律均使其直接發生某種效果，此等效果係由於法律規定，而非基於表示人之表示行為而來，與法律行為必須基於表意人之意思表示而發生效果不同。至「意思表示」，則係法律行為之基礎，使其表意人之行為發生一定之法律效果。意思表示乃表意人將其內心期望發生一定私法上效果之意思，表非於外部之行為，基於表意人之效果意思，法律賦予所期望之法律效果。兩者間確有不同。
⒉經查，參以系爭電子郵件之內容係載明：「昨晚跟股東李世傑、郭碧環、王孟俊、陳震裕等4為股東討論，結果如下：
《一》【接受】孫維康先生口頭提出賣方4人共所有之土地坐落於○○鎮○○段○○○○號乙筆土地，最終討論結果如下：…（ａ）賣價54,000元/坪，根據仲介所載謄本資料計
459.98坪，成交總金額新台幣24,838,920元。（B）賣方將負擔增值稅。（b）賣方將付永慶不動產－楊梅埔心加盟店東極地產有限公司仲介費成交總金額新台幣24,838,920元
3％之服務費，永慶不動產－楊梅埔心加盟店東極地產有限公司將給切結書于賣方，賣方等與其先前公司業務莊右任先生（東極地產有限公司所簽之委任買賣書唐嘉才、孫維康先生表明此人已離職且約已歸公司所有）所簽服務費，將由公司負責，賣方不用給付。⑷除以上（ｂ）（ｃ）【應為上開
（Ｂ）（ｂ）之誤植】由賣方支付外賣方將不再負擔任何費用，在此聲明，以免遺漏，產生爭執。《二》簽約款：總價之10％，用印款：總價之40％，完稅款：總價之40％，尾款：總價之10％」等語（見本院卷第7頁），顯見係被告等人之代理人李世寬與被告等人，就原告公司之員工孫維康所為某種契約內容之要約提議，加以接受，並確認其等所認契約內容之條件為何後，始發送該電子郵件；復參證人孫維康於本院審理中所證稱：「（系爭案件之土地是由你承辦的嗎？）一開始是由原告公司的莊右任先生處理的，後來莊先生離職，我承接他的業務。系爭如被證一不動產專任委託銷售契約書不是我簽立的，是莊右任先生簽的。當初在簽這個契約的時候居間的報酬是以委託價的百分之四計算，由出賣人負擔」、「（後來委託價有更改過？）後來由我與李世傑聯繫並與原告法代及 孫維新 一同去台北找李世傑談價錢，大約是在98年10月29日之前，大約是1個月以內，當時並沒有談定變更之價格，之後還有陸續要談變更之價格，是由李世傑親自前往原告公司，當天我請他吃飯，當天也沒有談定，後來李世傑出國，我與李世寬電話聯繫，在九十八年十月二十八日晚上李世寬有傳電郵給我，之前有不斷的與他在價錢上面作溝通，我最後與他溝通的價格，李世寬希望一坪五萬四千元，賣方同意以一坪五萬四千元的總價百分之三來計算居間報酬，電郵當中就是傳達個訊息，且在十月二十九日我有與李世寬聯繫，請他到原告公司來」、「（電郵寄給你的時間是何時？）在九十八年十月二十八日傳給我的，但是他的訊息是打成2008年」等語（參本院卷第95頁背面），可知證人孫維康確以原告公司代理人之地位，於李世寬寄出系爭電子郵件前，即不斷與被告及李世寬溝通系爭土地出售之價格，故系爭郵件中所載【接受】，即係指接受證人孫維康降價之建議，並將降價之範圍、賣方願意給付之款項等於郵件中具體指出。準此，兩造就系爭居間契約之內容，就委託銷售價額部分，已自25,290,000元調降為24,838,920元，原告所得請求居間報酬之比例，亦因委託銷售價額之調降，而隨之調降，即自4％調成3％（居間報酬之金額即為24,838,920×
3％＝745,167元，被告實際可得之金額（未扣除被告應給付之土地增值稅部分），即為【2,409,375】元（24,838,920元－745,167元＝2,409,375元），並確定該筆土地銷售之土地增值稅及居間報酬均仍由出賣人即被告等人負擔。綜上，可知被告之代理人李世寬所寄發之系爭電子郵件，並非如其所述，僅為一觀念通知，其因該郵件之寄發，已而將其所表示之意思與孫維康先前之意思表示，產生合致。
⒊再查，被告之代理人李世寬，同意將系爭買賣之成交價降為
24,608,930元部分，已如上開不爭執事項所載，惟原告與被告間並無再另行以書面再議定系爭買賣成立後，原告可得居間報酬計算之基準及比例。惟如以上開所調降之委託銷售價額24,838,920元計算3％之居間報酬應為【745,167】元，而該調降之委託銷售價額與最後成交價額24,608,930元，卻有【229,990】元之差額，故如以調降後之委託銷售價額所約定之居間報酬745,167元扣除該229,990元，所得餘額即為【515,177】元，此與被告委託處理買賣事宜之代理人即本案訴訟代理人李世寬亦不否認有於其上簽名之佣金憑證所載佣金服務費之數額515,177元亦相符。是若原告僅要求該部分餘額（515,177元），為系爭買賣契約成立時、原告公司所能請求之居間報酬，則被告所實得之金額（未扣除土地增值稅部分）仍為【2,409,375】元（24,608,930－515,
177＝2,409,375），與上述原先兩造調降委託銷售價額後，被告實際可取得之金額相符。是可認原告主張因最後買賣成交價額低於兩造協議調降後之委託銷售價額，故於買賣成立時，原告始與李世寬再度協議以原居間報酬745,167元扣除該買賣差額後之餘額515,177元，作為被告應給付原告之居間報酬，確非子虛，亦未有損及被告權益之情事，更與證人 孫日康 所證稱：「（當時有沒有說到仲介費用的事情？）有，是以每坪五萬四千元的總價之百分之三來計算，為新台幣745,167元整且須扣除每坪五萬四千元與五萬三千五百元差價之總額新台幣229,990元整，所以這個差額由我們仲介公司負擔。原告公司可以請領的仲介費是新台幣515,177元整，當時說好這個錢是由被告負擔，且有簽立傭金憑證」、「（當時賣方有沒有說他同意降價到五萬三千五百元，但是是賣清的不給付仲介費？）沒有。」等語（參本院卷第96頁）相符。況參以系爭買賣契約第6條、第9條，甚至將有關本案【簽約費】應由被告負責部分，及土地鑑界所需規費及代辦費用，均約定由仲介公司即原告負擔，已如上開不爭執事項㈢所示，可信若非被告之代理人李世寬同意以上開計算方式給付居間報酬予原告，原告何須再承擔本應由被告給付之簽約費及其他鑑定規費及代辦費。
⒋至被告雖辯稱，李世寬於系爭佣金憑證上簽名及記載受託人
及電話等文字時，其上並無其他手寫文字及簽立日期，其於簽名後，忘記取回，其並無同意以515,177元作為被告應給付原告居間報酬之數額，且該佣金憑證係請款單之性質，並不能以該請款單作為被告同意給付居間報酬之憑證等語。然查，李世寬並非毫無知識之人，且被告等同意將此筆價值甚高之土地交由李世寬全權處理買賣事宜，可見李世寬應具有一般交易常識，則李世寬怎可能於空白之文件資料上簽立姓名，被告此等辯解，實與常情有違，另證人孫日康亦於本院審理時證稱：系爭佣金憑證確實是在簽立買賣契約後所簽立，且當時包括支付之日期及金額等全部資料均填載完畢、其與李世寬談好報酬後，將手寫內容記載後交予李世寬簽名等語（參本院卷第96頁、第97頁背面），再證人黃鈞緯（即代理買方簽約之代表）亦到庭證稱：孫維康有提出1張文件給被告李世寬簽名，這個文件上面有手寫金額，是孫維康寫好後給李世寬簽名的（參本院卷第100頁），故可認李世寬在簽立該佣金憑證時，其上已有居間報酬之數額及給付日期之填載，被告上開辯稱，顯不足採；又參以該佣金憑證之記載，其上除了土地座落標示外之制式文字乃為：「為感謝貴公司之服務與努力，本人願意於○年○月○日支付貴公司服費新臺幣○元整」，即係明確表達何人應給付佣金、應給付之佣金數額、給付之日期等事項，係屬相當完整之居間報酬約定，並非如被告所述，僅為請款單之性質。是被告上開所辯，仍無足採。
㈡兩造並無約定將居間報酬之給付義務人，從被告即賣方轉為買方：
⒈又被告復辯稱系爭買賣所應支出之居間報酬，於買賣成立當
時，已經兩造約定自賣方支出改為買方支出等語，否則為何買方要開立515,177元之支票予原告，且原告不先自買方給付被告之買賣價金中，先予扣除系爭居間報酬等語。
⒉然查，被告並未舉證兩造有另約定將居間報酬之給付義務人
改由買受系爭土地之買方負擔之任何書面資料或郵件，此亦為原告所否認，核先敘明。又查，原告雖亦不否認，於簽立系爭買賣契約之當日，土地之買受人有開立一紙票面金額為515,177元之支票予原告，然證人孫維康就此亦證稱：因買方於買賣契約成立當時給付之簽約款為支票，無從以此扣除居間報酬，但為了案件能進行順利，且為兩造介紹買方之訴外人尤勝昌有資金之需求，始要求買方先開立與「原告可向被告請求之居間報酬」同額之支票予原告，原告公司並在兌現該支票後扣除鑑界費、潤筆費後將剩餘款項一分為二，其中一部分交予尤勝昌，該部分情事被告都很清楚（參本院卷第96頁背面、第97頁）；而證人黃鈞緯亦到庭證稱：是尤勝昌介紹伊購買系爭土地，伊係以配偶曾慧智之名義購買，最後伊係決議不付任何佣金，伊以每坪53,500元來購買，鑑價費用由賣方付、潤筆費是雙方負擔，土地增值稅約定由賣方負擔，這些決議都有與賣方達協議，鑑界費賣方不負擔，所以達成協議由仲介費居間報酬中支付，且因尤勝昌有週轉錢的需要，所以 伊開立 以其配偶為負責人、東洲建設有限公司為發票人、票面金額為51萬多元（如卷附第42頁）之支票，等到尾款支付後，原告領到款項時再給伊，是由伊先墊款，至該金額則是地主如以每坪54,000元成交總價之3％計算仲介報酬是70幾萬元，與最後成立之總價3％計算出來之仲介報酬間相差20幾萬元，最後三方約定，20萬元由仲介費部分吸收，所以最後仲介報酬才變成51萬多元，約定由賣方出，當時是由李世寬議定（參本院卷第99頁、100頁）。故由上開參與買賣契約訂立之證人等人之證述，可知當時確係應訴外人尤勝昌之資金週轉需求，買方即證人黃鈞緯始開立與系爭居間報酬515,177元同額之支票予原告，包括被告在內之三方，均未協議將居間報酬給付之義務人，自賣方更改為買方；再原告復主張有關於證人黃鈞緯所開立之支票部分，其等兌領後，有將一半之款項分交予訴外人尤勝昌。嗣後，其亦有開立如卷附第129頁所示、票面金額為257,588元之支票存入證人黃鈞緯所指定證人父親黃建熹之帳戶內，尤勝昌部分則由尤勝昌自行償還等情，而參與證人黃鈞緯之父黃建熹於臺灣中小企業銀行股份有限公司所開設之帳戶往來明細交易資料，可確定訴外人尤勝昌及原告確分別於99年4月9日、4月12日各匯款及以支票存入257,588元至該帳戶內，與原告之主張確屬相符，故可認原告之主張洵為真實。即系爭土地之買方，雖於買賣契約成立當時，簽發與系爭居間報酬同額之支票予原告，然此僅為應付訴外人尤勝昌之資金需求及以便原告先行繳付鑑定費、潤筆費用等所致，非可逕以認定兩造與土地之買方間已協議由買方負擔該筆居間報酬。㈢綜上，原告與被告既已約定系爭土地買賣之居間報酬由被告
支付，其間並因買賣總價之調降而隨之調降計算報酬之成數，再因最後成交總價與約定調降後之買賣總價間有229,990元之差額，而由雙方約定該差額由原告負擔，並確定原告可請求之居間報酬數額為515,177元，此並經被告之代理人李世寬簽立系爭佣金憑證無誤，被告復無法證明該佣金憑證有何無效之情形，亦無法證明居間報酬之給付義務已變由買方負擔之情事，則原告起訴求被告給付如佣金憑證所載之居間報酬515,177元部分，確屬有據。
六、從而，原告本於兩造所約定之居間契約之法律關係，請求被告給付約定之515,177元居間報酬，及自原約定該報酬給付之清償期之翌日（即98年12月6日）起至清償日止，按年息
5％計算之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。另兩造均陳明願供擔保，聲請假執行及免為假執行，核其並無不合，爰分別酌定如主文所示相當之擔保金額，予以准許。
七、兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國100年7月1日
民事第三庭法官林靜梅以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月1日
書記官王奐淳