裁判字號：臺灣高等法院臺南分院97年上易字第128號民事判決
裁判日期：民國97年10月21日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院臺南分院民事判決97年度上易字第128號上訴人乙○○訴訟代理人 蕭麗琍 律師被上訴人甲○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國97年04月18日臺灣臺南地方法院第一審判決（96年度訴字第0739號），提起上訴，本院於97年10月07日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造依原應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡兩造共有坐落台南市○○區○○段六一四之一地號、地目田
、面積五十九平方公尺土地准予分割，分割方法如附圖即台南市安南地政事務所（96年08月31日）土地複丈成果圖（原審被告方案，即附圖二）所示，即：編號Ａ部分（面積21.74平方公尺）分歸上訴人取得，編號Ｂ部分（面積37.26平方公尺）分歸被上訴人取得。
二、上訴人於本院審理時之陳述除與原判決記載相同者予以引用外，並補以下列等語，資為抗辯：
㈠最高法院（85年度台上字第2126號）判決載明：「定共有物
分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須其方法適當。即除公平原則外，應依共有物之性質，斟酌其分割後之經濟效用，而為適當之分割。建地之分割，自應以分割結果得建築房屋，始符合經濟效用之原則判決。」㈡系爭土地依台南市政府都市計畫土地使用分區屬低密度住宅
區，建蔽率為百分之六十，容積率為百分之一百八十，土地分割之結果得供建築房屋使用，方符合經濟效用。而被上訴人之應有部分土地面積僅為三十七‧二六平方公尺，小於本地區最小建築面積應為六十平方公尺之規定，無法作為建築使用，甚且系爭土地屬台南市安南區中洲寮（含第三、四期發展區部分）細部計畫案範圍，應以市地重劃方式開發，土地重劃之後，各土地所有人之土地會更為減少。因此，被上訴人無論分得編號Ａ或Ｂ位置均無法建築使用。
㈢至於原審雖認：「土地之利用方式及其價值，並不侷限於建
築房屋一途，諸如設立停車場出租他人，出賣予鄰地所有權人，或循建築法第四十四條後段規定與鄰接土地協議調整地形或合併使用，或依同法第四十五條第一項規定申請該管地方政府徵收後辦理出售或供其他用途等」。惟系爭土地既屬建築用地，僅用以設立停車場出租他人，未能地盡其利，顯屬浪費；且鄰接系爭土地之鄰地所有權人即為被上訴人，兩造因無法達成買賣之合意，方才訴請法院逕予裁判分割系爭土地，原審又將土地得出售予鄰地所有人或協議合併使用等列為分割之考量因素，明顯倒果為因，不切實際。而上訴人於系爭土地之周邊，尚有同段六一三、六一○、六一一號土地，上訴人如分配編號Ａ部分位置，則可與周邊所有之六一
三、六一○、六一一地號土地合併建築使用；如分配編號Ｂ部分位置，上開毗鄰之土地恐將成為袋地，無法利用。原審未考量系爭土地將來可提供建築房屋使用之經濟效用，遽依被上訴人之方案而為分割，已嚴重損害上訴人之權益，顯非允當。
㈣原審另認為如依被告（即上訴人）主張之分割方案，原告（
即被上訴人）分得之土地則形成袋地，無法直接對外通行云云，實有誤會。按系爭土地西側連接同段六○七、六○七之
二、六一四等地號土地至台南市○○路○段，東南側連接六一四地號至台南市○○路○段○○巷，而六一四地號土地目前雖由第三人建鐵皮屋使用，惟僅係其中之前半部而已，並非全部，被上訴人若分得編號Ｂ部分，亦面臨安和路六段二十巷道路，更何況六一四地號土地係台南市安南區中洲寮細部計畫道路用地，有臺南市政府都市計畫土地使用分區證明書附原審卷可稽。因此，不論依照上訴人或被上訴人主張之方案而為分割，兩造所分得之土地均可面臨道路，自無形成袋地之問題。
貳、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、被上訴人於原審起訴主張：坐落台南市○○區○○段六一四之一地號、地目田、面積五十九平方公尺土地（以下簡稱系爭土地），為兩造所共有，其中被上訴人應有部分為十九分之十二，上訴人應有部分為十九分之七。兩造間就系爭土地並無因物之使用目的不能分割或約定不分割之情形，但兩造無法達成協議分割，為管理方便起見，爰提起本件訴訟請求分割，求為：就系爭土地依附圖一方案所示（即原審判決所採）分割方法予以分割之判決；且被上訴人並同意依鄉城科技不動產估價師事務所鄉城發展研究鑑定中心鑑價報告，補償上訴人新台幣（下同）二十萬八千五百五十六元等語。
三、被上訴人於本院審理時之陳述除與原判決記載相同者予以引用外，並補稱：
㈠被上訴人願意出高價向上訴人購買系爭土地，或將土地賣給
上訴人，但上訴人不肯。若被上訴人分到編號Ｂ的位置，因四周都是鐵皮屋擋住土地，無法通行，若發生火災時根本無逃生之路。
㈡被上訴人分得部分雖不能建築房屋，但可以蓋車庫使用。
㈢被上訴人贊成原審所定之分割方案，至六一四地號土地雖係
台南市安南區中洲寮細部計畫道路用地，但何時開闢，無法確定。
叁、兩造不爭執之事實：
一、系爭土地依台南市政府都市計畫土地使用分區屬低密度住宅區，應以市地重劃方式開發，現為兩造所共有，其中被上訴人應有部分為十九分之十二，上訴人應有部分為十九分之七，有土地登記第二類謄本及臺南市政府（96年6月4日）都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書各一份附卷可參（見原審卷㈠第07頁，原審卷㈡第14頁）。
二、兩造間就系爭土地，並無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，且兩造復無法達成分割協議。
三、系爭土地呈東西向狹長梯型狀，其上有門牌號碼台南市○○路○段二十五之五號未保存登記之鐵皮建物，西側及東南側連接同段六○七、六○七之二及六一四等地號土地可通至台南市○○路○段道路及安和路六段二十巷之道路，有「臺南市安南地政事務所」土地複丈成果圖一份在卷可稽（見原審卷㈡第51頁）。
肆、兩造爭執之事項：
一、本件就系爭土地應採何分割方案，較符公平原則，並盡土地使用管理目的及經濟之效益（即符合使用之現況）？
二、本件所定分割方案有無價值不相當，而應命以金錢相互補償之情形？
伍、本院之判斷：
一、本件就系爭二土地應採何分割方案，較符公平原則，並盡土地使用管理目的及經濟之效益（即符合使用之現況）？㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物。共有物之分割，依共
有人協議之方法行之；分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命以裁判分割；民法第八百二十三條第一項前段及第八百二十四條第一、二項分別定有明文。查系爭土地為兩造所共有，其應有部分被上訴人為十九分之十二，上訴人為十九分之七，已如前述；另共有人間就系爭土地並無因物之使用目的不能分割或定有不分割之特約致不能分割之情形，惟因無法達成協議分割之事實，已據被上訴人於本院審理時陳述在卷，並有其所提出之前揭土地登記第二類謄本一份在卷可憑，復為上訴人所不爭執，自屬真實。再徵之兩造就分割方法已各有主張，亦各有爭執以察，顯已無法協議分割；則被上訴人訴請裁判分割，自無不合。
㈡次按共有物之分割，不得純以使用現狀為分割之唯一標準，
法院為顧及全體共有人之利益認為以不全依使用現狀分割為宜，所決定之分割方法，縱使部分共有人因此而受有損害，仍不得因之指為違法。又共有土地之分管使用，不過定暫時狀態而已，共有人仍就全部共有土地享有權利，得就全部共有土地主張按應有部分為分割，而法院裁判分割共有物，除應斟酌共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全體共有人之利益等公平決之；換言之，裁判上定共有物之分割分法，法院有審酌共有物各種情形，顧及共有人全體利益而自由裁量之權，不受任何當事人主張之拘束（最高法院49年度臺上字第2596號、71年度台上字第2825號及同院81年度台上字第31號判決參照）。
㈢查系爭土地之地形呈東西向狹長梯型狀，其上有門牌號碼台
南市○○路○段二十五之五號未保存登記之鐵皮建物，西側及東南側則分別連接同段六○七、六○七之二及六一四等地號土地可通至台南市○○路○段道路及安和路六段二十巷之道路；又連接系爭土地至上揭道路之六○七、六○七之二及六一四地號等土地為台南市安南區中洲寮細部計畫道路用地，其中六一四地號土地亦為上訴人所有，現由上訴人提供予第三人搭建鐵皮建物使用，至系爭土地目前係利用六○七、六○七之二地號土地通行至鄰近道路；另系爭土地周邊之鄰地即同段六一三、六一○、六一二號土地亦為上訴人所有，惟上訴人於被上訴人向原審法院提起（96年04月24日）本件分割共有物訴訟後，於九十六年五月四日將其中同段六一二號土地出售移轉予訴外人 江淑寶 等情，已經原審及本院分別於九十六年八月十六及九十七年七月十八日至現場履勘，並由原審法院囑由「嘉義縣水上地政事務所」人員現場測量，有勘驗筆錄、現場圖、嘉義縣水上地政事務所複丈成果圖、土地登記第二類謄本及照片等附卷可憑（見原審卷㈡第39、48至53頁，本院卷第42至46頁），自屬真實。再者，系爭土地之分割方案，因兩造有主張附圖一及附圖二方案之爭議，茲僅就兩造於本院所主張之如附圖一（即被上訴人所主張者）及附圖二（即上訴人所主張者）等分割方案，分別比較說明如下：
⑴如附圖一方案：
此分割方案就系爭土地，以南北向分割線，由北往南為基準推算，分割後之系爭土地，各共有人所分得之土地界限均由北而南呈一直線；且經本院審酌系爭土地之使用現況及周邊鄰地、道路通行狀況，如依被上訴人所主張之分割（即附圖一）方案，將編號Ａ部分（面積37.26平方公尺）土地分歸被上訴人取得，將編號Ｂ部分（面積21.74平方公尺）土地分歸上訴人取得時，其中被上訴人分得之編號Ａ部分土地仍可依照目前之通行方式，即利用同段六○七地號及六○七之二地號土地通行至附近道路（即台南市○○路○段道路），至上訴人分得之編號Ｂ部分土地則可經由其所有之同段六一四地號土地通行至鄰接道路（即台南市○○路○段○○巷）；易言之，如此分割結果，兩造各分歸之土地均有適宜之聯絡可通行至公路、往來出入，以充分利用及對外通行；且經本院核計若依此分割方案予以分割，則各共有人所分歸之土地面積與渠等依應有部分之比例所應分得土地面積，並無增減之情況，自符合公平原則。況上訴人分得之編號Ｂ部分土地仍得與其所有之毗鄰土地（即同段610、611、613號，至
612號土地原亦為上訴人所有，惟上訴人於被上訴人提起本件分割共有物訴訟後，始出售移轉予訴外人江淑寶）合併開發作整體利用，並無損土地價值，且能達到該土地使用之經濟效用，究之應屬適當之分割方案。
⑵如附圖二方案：
上訴人主張如附圖二方案之分割方案極為適當，因系爭土地屬低密度住宅區，且為台南市安南區中洲寮細部計畫案範圍，土地重劃之後，各土地所有人之土地會更為減少，被上訴人無論分得編號Ａ或Ｂ位置均無法建築使用；若附圖二方案，由上訴人分配編號Ａ部分位置，則可與周邊所有之六一三、六一○、六一一地號土地合併建築使用；如分配編號Ｂ部分位置，上開毗鄰之土地恐將成為袋地，無法利用云云。按因土地一部之讓與或分割，致有不通公路之土地者，不通公路土地之所有人，因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地，民法第七百八十九條第一項定有明文；而本條項規定之旨趣，乃因當事人於為土地一部之讓與或分割時，對於可能造成部分土地不能與公路有適宜聯絡之情況，已可預見而得事先安排而然，故應優於同法第七百八十七條第一項適用（最高法院85年度台上字第0794號判決參照）。
本件如依附圖二方案予以分割，即將編號Ａ部分土地分歸上訴人，編號Ｂ部分土地分歸被上訴人，固然上訴人得合併周圍為其所有之土地（即同段613、610、611等地號）予以開發使用，且其分得之土地可通行至附近道路（即台南市○○路○段道路），惟因系爭土地南鄰之六一四地號土地，現由上訴人提供予第三人在其搭建鐵皮建物使用，將導致被上訴人分得之編號Ｂ部分土地形成袋地，無法直接對外通行，顯僅對上訴人一方有利，非妥適之分割方案。且揆諸前揭說明，此將滋生兩造土地間通行之爭議，即被上訴人僅能請求自上訴人所分歸之編號Ａ部分土地通行，實無法達有效利用土地經濟效用之目的，亦未兼顧全部共有人之利益。至上訴人雖辯稱：其同意讓被上訴人經由其所有之六一四地號土地出入等語，惟按此仍無法排除被上訴人分得之編號Ｂ部分土地形成袋地之情形，要之僅能由兩造以協議分割方式為之，並非法院裁判分割時所考量之因素之一，自不足採。再者，建地之分割，固應以分割結果得建築房屋，始符合經濟效用之原則。惟本件不論採何一分割方案，礙於系爭土地面積之故，兩造所分歸之土地均無法建築房屋，且按土地之利用方式及其價值，並不侷限於建築房屋一途，諸如設立停車場出租他人，出賣予鄰地所有權人，或循建築法第四十四條後段規定與鄰接土地協議調整地形或合併使用，或依同法第四十五條第一項規定申請該管地方政府徵收後辦理出售或供其他用途等，凡此皆可發揮土地之經濟效用；上訴人以可否作為建築基地使用，遽為分割之唯一考量，揆諸定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號判決參照）以觀，容有偏頗，尚難憑採。
再徵之按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第八百二十四條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束（最高法院49年度台上字第2569號判例參照）；而法院命為共有物之分配，應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益，公平決定之等情，則上訴人據此主張應依附圖二方案之方法分割，尚無足取。
㈣依上，兩造就系爭土地各所分得之土地，若參酌前揭因素予
以考量，當認實際分得之面積並無不公平之處，自尚難認有違公平原則，且又無違共有物分割應達到土地使用經濟效用目的。則本院基於兼顧共有人之利益，作整體利用，而無損土地價值，且使更能為有效之利用及合乎公平等原則，並顧及系爭土地上之現有居住使用狀況，足見如附圖一方案當屬較為合理、公平之分割方案。爰審酌上開情況，自以依如附圖一方案一所示之分割方案較為可採，爰定系爭共有土地之分割方案為如附圖一方案所示；即：編號Ａ部分面積三十七‧二六平方公尺土地，分歸被上訴人取得；編號Ｂ部分二十一‧七四平方公尺土地，分歸上訴人取得。
二、本件所定分割方案有無價值不相當，而應命以金錢相互補償之情形？㈠按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及
共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人不能按其應有部分受分配或所分配之不動產，其價值不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年度台上字第2117號及63年度台上字第2680號固分別著有判例參照）。
㈡查本件依前揭如附圖一方案分割結果，已較如附圖二方案分
割更為公平、合理，且合乎土地使用之現狀，而不得不選擇之分割方式。惟本件依前揭如附圖一方案分割結果，上訴人分歸之土地位置，係位處系爭土地之東端，僅能經由其所有之六一四地號土地出入台南市○○路○段○○巷（目前寬約五公尺，計劃道路為十五公尺）道路，就商業機能及價格而言，當不如被上訴人所分歸面臨台南市○○路○段大馬路（寬約二十公尺）的土地；則依上開原物分配結果，上訴人分配之不動產，其價值確有不相當者，自應命為以金錢補償之。查系爭土地目前之公告地價（現值）為每平方公尺為一萬六千三百五十六元（見原審卷㈠第07頁），而經原審囑託「鄉城不動產估價師事務所」計算若依如附圖一之分割方案，則共有人間應補償金額為若干時，其於鑑定報告書謂：「價格決定：⒈安和路路線價價格分析：本所以比較法評估，依據勘估標的所具備之條件及地價因素差異調整核算路線比較價格為每平方公尺四萬八千四百元；‧‧以土地開發分析法評估土地開發分析路線價格為每平方公尺五萬一千八百元。‧‧在考量以二方法之資料信賴度、不動產種類及價格形成因素‧‧採加權平均法，最後決定評估價格為每平方公尺五萬元；惟在目前無法單獨進行實際開發建築行為之下，‧‧必須做時間上之修正，‧‧每平方公尺為四萬四千元。⒉現行巷道路線價價格分析：依八米現行巷道路線地價位區推算每平方公尺為三萬一千八百元。⒊角邊地價價格分析：本次勘估標的的主街為臨安和路五段與六段之交會處，次街臨計劃道路十五公尺（現行巷道路寬約五公尺），‧‧因此，本次評估以主街路線價（安和路六段）加計旁街路線價（計劃道路）之效益，主街安和路六段已偏離地區商業集中處，其效益較不明顯，以主街加計次街（10％）核算其角邊價位區之價格為每平方公尺四萬七千元。‧‧評估如採附圖一之分割方案，編號Ａ部分土地之持分價值為一百五十四萬二千六百六十四元，分割價值為一百七十五萬一千二百二十元；編號Ｂ部分土地之持分價值為八十九萬九千八百八十八元，分割價值為六十九萬一千三百三十二元；可見編號Ｂ部分分割後土地評估市場價格減少二十萬八千五百五十六元；因此，分歸獲得編號Ａ部分者應支付非歸獲得編號Ｂ部分者二十萬八千五百五十六元，以示補償。」有鄉城不動產估價師事務所九十七年二月十二日（96）鄉城字第060399號函及鑑估價報告書各一份附卷可參，且為兩造所不爭執。據此，本院另審酌系爭土地現地價變動趨勢並非明顯，因臨近安和路五段與六段之交會處，已偏離地區商業集中處，未來發展潛力受限，無論作為商業或住宅使用，商機及競爭力均不足等因素，認本件若依如附圖一甲案之分割方案，共有人間應補償金額為二十萬八千五百五十六元，應屬適當，且符合公平之原則。
陸、綜上所述，本件上訴人主張如附圖二方案所示之方案，將導致被上訴人分得之編號Ｂ部分土地形成袋地，無法直接對外通行，已不符公平之原則，不足採取。而應以如附圖一方案所示之分割方案較為妥適，爰定為本件系爭二土地之分割方案；即：編號Ａ部分面積三十七‧二六平方公尺土地，分歸被上訴人取得；編號Ｂ部分二十一‧七四平方公尺土地，分歸上訴人取得；並應由被上訴人補償上訴人二十萬八千五百五十六元。原審判決就本件系爭土地依如附圖一方案所示方法定為分割方案，並認被上訴人應補償上訴人二十萬八千五百五十六元，經核於法並無不合，且符公平之原則。上訴人上訴意旨就系爭土地之分割方案指摘原判決不當，求予廢棄改判如其上訴聲明之所示，為無理由，應予駁回其上訴。另本件係因分割共有物而涉訟，若由敗訴之當事人負擔訴訟費用顯失公平，故本院認應由勝訴之被上訴人負擔一部訴訟費用。
柒、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十條之一、第七十八條及第八十五條第一項但書判決如主文。
中華民國97年10月21日
民事第一庭審判長法官林金村
法官蘇清恭法官張世展上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國97年10月21日
書記官吳秋賢