裁判字號：臺灣新北地方法院96年訴字第959號民事判決
裁判日期：民國96年12月28日
裁判案由：損害賠償等
臺灣板橋地方法院民事判決96年度訴字第959號原告丙○○訴訟代理人乙○○被告己○○訴訟代理人丁○○被告寶喬房屋仲介公司法定代理人甲○○被告戊○○至同上上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國96年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時係請求「被告己○○應給付原告新台幣（下同）1,000,000元，被告戊○○、寶喬房屋仲介公司應給付原告200,000元」，嗣於96年12月4日變更聲明為「被告己○○、戊○○、寶喬房屋仲介公司應連帶給付原告1,200,000元」，核原告所為變更之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）緣原告於95年9月23日透過東森仲介公司加盟店（即被告寶喬房屋仲介公司）經紀營業員即被告戊○○仲介購買門牌號碼臺北縣中和市○○街○○巷○○號1樓房屋（以下簡稱：系爭房屋），並於同年12月21日完成過戶交屋。嗣訴外人 王建成 於96年1月5日主張系爭房屋部分占用其私人土地，訴請原告拆屋還地，經本院96年度訴字第1613號判決原告敗訴確定在案。故被告己○○、戊○○、寶喬房屋仲介公司未將上開無權占用他人土地情事告知原告，被告等自應負損害賠償責任。
（二）原告請求損害賠償項目及數額如下：
１、原告占用訴外人王建成所有土地14.84平方公尺，訴外人王建成要求原告購買無權占有土地費用共計新臺幣（下同）744,800元。
２、原告拆除及清運系爭房屋違建部分費用為105,000元。
３、原告拆除違建部分後，復原系爭房屋廁所及牆面工程費用為125,000元。
４、原告支出本件訴訟費用12,880元、上開拆屋還地訴訟費用為8,150元，合計20,930元。
５、東森仲介公司即被告寶喬房屋仲介公司為專業房屋仲介公司，因其業務上過失致原告受有損害，則被告寶喬房屋仲介公司應退回仲介費用46,000元。
６、原告因上開訴訟出庭所耗費工作時間、請假以及精神上損失，共計158,270元。
（三）聲明：被告己○○、戊○○、寶喬房屋仲介公司應連帶給付原告1,200,000元。
二、被告則以：
（一）被告己○○部分：緣被告己○○於95年4月經由東森房屋即被告寶喬房屋仲介公司仲介購買系爭房屋，本件買賣契約附有前屋主庚○○與被告戊○○簽署之不動產標的現況說明書，其中第10項載明「建築改良物未占用他人土地之情形」等語，被告己○○參酌上開條件後予以購買，買受後亦未作任何土地範圍之改變。而原告於95年9月向被告己○○購買系爭房屋，被告己○○已明確告知房屋加蓋情形，並對漏水部分負責處理完善，原告亦對屋況仔細檢查，且於同年12月以現況過戶完成交屋。況被告己○○從未聽聞系爭房屋具有無權占用他人土地等情，嗣原告提起本件訴訟始知上情等語，資為抗辯。
（二）被告寶喬房屋仲介公司部分：查被告寶喬房屋仲介公司仲介原告購買系爭房屋時，均依相關規定告知原告系爭房屋之現況，尤其一再強調系爭房屋加蓋部分係屬違建，亦是系爭房屋隔成套房出租盈利下之風險糾紛，被告寶喬房屋仲介公司已盡調查責任，確保多方買賣之安全云云置辯。
（三）被告戊○○部分：查原告向被告己○○購買系爭房屋時，被告戊○○已告知系爭房屋前院部分係屬違建，該部分未登記於所有權狀內。而上開違建部分已存在超過20年，地主亦早知違建存在，待原告取得系爭房屋所有權後，地主始告知原告無權占用土地情事。又本件無權占用事件發生後，被告戊○○及寶喬房屋仲介公司秉持服務負責精神居間協調數次，惟始終無法圓滿和解。況本件無權占用事件已牽涉專業建築法規，業已超越仲介、買賣交易專業範疇，自應指派專業建築人員詳加調查，以釐清本件是否因地政機關疏失或其他原因，致使產生本件無權占用之土地糾紛等語，資為抗辯。
三、原告主張其於95年9月23日透過被告寶喬房屋仲介公司經紀營業員即被告戊○○仲介購買系爭房屋，並於同年12月21日完成過戶交屋，嗣訴外人王建成於96年1月5日主張系爭房屋部分占用其私人土地，訴請原告拆屋還地，經本院96年度訴字第1613號判決原告敗訴確定在案，故被告己○○、戊○○、寶喬房屋仲介公司未將上開無權占用他人土地情事告知原告，被告等自應負損害賠償責任等語，被告則以前開情詞資為抗辯，是本件所應審究者，為原告主張被告應負損害賠償責任有無理由之問題，茲敘述如下。
四、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。本件原告主張被告己○○、戊○○、寶喬房屋仲介公司未將上開無權占用他人土地情事告知原告一節，為被告所否認，並抗辯稱買賣之標的房屋增建物係違章建築，訂約之時，已告知原告等語。經查，被告己○○抗辯於95年4月經由東森房屋即被告寶喬房屋仲介購買系爭房屋，該件買賣契約附有前屋主庚○○與被告戊○○簽署之不動產標的現況說明書，其中第10項載明「建築改良物未占用他人土地之情形」等語，被告己○○參酌上開條件後予以購買，買受後亦未作任何土地範圍之改變，而原告於95年9月向被告己○○購買系爭房屋，於同年12月以現況過戶完成交等情，業據提出不動產標的現況說明書、委託銷售契約書、成交紀錄單、不動產說明書等件為證，原告對此亦不爭執，而不動產說明書中亦已標明有增建物，是原告向被告己○○購買系爭房屋時，應已知悉買賣標的房屋有增建之違章建築物，則原告與被告己○○就系爭房屋之買賣契約乃係約定依照現狀買賣，其買賣之範圍並不以合法登記之建物，此為兩造俱不爭執之事實，則原告與被告己○○間之買賣標的範圍並包括未能辦理合法建物登記之增建物在內之事實，當堪以認定。
五、又按按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。查原告主張於96年1月5日經告知有無權占用他人土地之情形，則可見被告己○○所稱於本件買賣成立前，並不知道系爭房屋有無權占用他人土地一節，尚非全無可採。由上可知，原告於買受系爭房屋之時，已經明知系爭房屋增建物屬於違章建築，買受包含該增建違章建築物在內之系爭房屋，即明知日後該部分違章建築物有占用他人土地或遭主管機關強制拆除之風險存在，原告復又未能舉證證明被告己○○或其代理人即被告戊○○、寶喬房屋仲介公司於與原告簽訂房屋買賣契約之時，故意隱瞞其所知系爭房屋增建係無權占用他人土地，並經他人告知之事實，則原告主張被告己○○、戊○○、寶喬房屋仲介公司未將上開無權占用他人土地情事告知原告，而有侵權行為之故意或過失等節，自非可採。
六、此外，原告未能舉證證明被告己○○、戊○○、寶喬房屋仲介公司有未將上開無權占用他人土地情事告知原告，而有侵權行為之故意或過失之情事，其本於侵權行為請求損害賠償，自屬無據。從而，原告請求被告己○○、戊○○、寶喬房屋仲介公司應連帶給付原告1,200,000元，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國96年12月28日
民事第三庭法官邱靜琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年12月28日
書記官白俊傑