裁判字號：臺灣臺中地方法院106年簡上字第385號民事判決
裁判日期：民國107年05月18日
裁判案由：返還土地等
臺灣臺中地方法院民事判決106年度簡上字第385號上訴人 廖貴枝 訴訟代理人 吳昀陞 律師被上訴人吉峰工業區管理委員會法定代理人 蕭坤龍 訴訟代理人 陳衍仲 律師上列當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國106年8月24日本院臺中簡易庭106年度中簡字第1005號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於107年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按民事訴訟法第40條第3項所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之（最高法院民國64年台上字第2461號判例參照）。被上訴人雖非依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會，亦未依公寓大廈管理條例規定，向臺中市霧峰區公所報備成立管理委員會，然被上訴人主張其目前設有代表人蕭坤龍、名稱為「吉峰工業區管理委員會」、事務所設在臺中市○○區○○路○○巷○號、目的在維持吉峰工業區的安全維護、有獨立之財產等情，業據其提出臺中市霧峰區吉峰工業區管理費收費辦法、吉峰工業區管理費繳交名冊為證（詳本審卷第62至63頁），且為上訴人所不爭執，是被上訴人依民事訴訟法第40條第3項之規定，自有當事人能力。
貳、實體部分：
一、上訴人方面：
（一）於原審起訴主張略以：⒈臺中市○○區○○段○○○○○號土地為上訴人與其他人所共
有，且自始即規劃為道路使用，除經臺中市政府於86年7月24日發布實施變更霧峰都市計畫（第二次通盤檢討暨擴大都市計畫範圍）案時，編列為道路用地外，並因長年供公眾通行而經公所編為臺中市○○區○○路○○巷道路。被上訴人明知上情，卻為收取通行費用，在未經土地共有人全體同意前，於104年5月25日，在系爭土地南側如附圖即臺中市大里地政事務所106年6月26日土地複丈成果圖所示編號Ａ之土地上，設置面積5.91平方公尺之地上物，做為守望相助哨亭使用，並於106年2月24日以水泥將系爭地上物固定於系爭土地上，不僅侵害土地共有人利用土地之權利，且違反不得於社區巷道約定專用而設置地上物之規定。經多次協調，被上訴人竟以系爭地上物係經被上訴人之組成人員決議設置，上訴人亦應同受拘束為由，不願移除系爭地上物。惟共有人欲對共有物之特定部分為占有、收益，不論以協議或另立分管契約方式，均應徵得全體共有人同意，始得有正當權源。又依土地法第82條、第93條規定，凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用，依都市計畫已公布為道路之土地，得為保留徵收或限制其建築。違反者依都市計畫法另有處罰之規定。而被上訴人於道路用地設置系爭地上物，已違反土地使用分區目的之禁止規定，且有權利濫用情形，上訴人為系爭土地共有人，自得請求被上訴人移除系爭地上物，並將系爭土地返還全體共有人，爰依民法所有物返還請求權及共有之法律關係，請求被上訴人將系爭土地上物拆除，並返還該系爭土地予全體共有人等語。
⒉上訴人對系爭地上物之設置，業經徵得系爭土地共有人同
意人數及比例超過各2分之1部分無意見，但本件應無民法第820條規定之適用，因上開決議已因違反法律強制規定而無效，被上訴人不得以系爭地上物已經多數共有人同意為由，主張有權占有。另依公寓大廈管理條例第7條、第9條規定，被上訴人不得在共用部分約定專用而設置系爭地上物。況依被上訴人提出之土地管理同意書所載，上訴人認設置系爭地上物之依據，係基於各共有人之個別同意，並非社區會議之決議結果，被上訴人不得以社區曾形成決議為由，主張合法占有使用系爭土地。且部分共有人縱同意被上訴人得於社區巷道設置系爭地上物，惟該同意內容有違反社區巷道不得約定專用，及雙向通行巷道之道路使用方法之規定，亦應認為無效。
⒊並聲明：被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分
，面積5.91平方公尺之系爭地上物予以拆除，並將上開土地返還上訴人及其餘全體共有人。
（二）上訴意旨略以：⒈吉峰工業區為多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其
係共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，依公寓大廈管理條例第53條之規定，被上訴人吉峰工業區管理委員會之管理及組織，應準用公寓大廈管理條例之規定。另吉峰工業區範圍土地原屬一人所有，且依地籍圖資料顯示，吉峰工業區範圍內之土地，係以住戶共有之巷道土地作為工業區道路使用，使用建築物需利用共有巷道土地出入，可認巷道屬吉峰工業區之共同設施，於使用與管理上具有整體不可分性：
⑴依系爭土地所有權人 林瑞斌 等19人於本院104年度裁全
字第89號假處分案件所提地籍圖資料顯示，林瑞斌等19人（即被上訴人所指社區區分所有權人19戶住戶）均認為，吉峰工業區之範圍如該地籍圖以劃線塗底標註之地區所示，吉峰工業區內之住戶除於經分割為各自獨立所有之土地上興建建物外，並就共有之臺中市○○區○○段○○○○○號、同段1139-42地號、系爭土地、同段1167-1地號等4筆土地，劃歸屬於吉峰工業區道路使用，並曾設置告示牌主張臺中市○○區○○路○○巷為吉○○○區○設道路，主張購買上開共有土地應有部分之後手，應受前手間就道路共同使用約定之拘束。準此足認，依被上訴人所屬工業區住戶間之約定，及吉峰工業區所屬建築物之坐落方向，均以門口面向吉峰路56巷，並以該巷道作為出入吉峰路之連結巷道之建築規劃及使用現況可知，於上開地籍圖所示工業區範圍內各筆建築物之住戶均認（且公告）工業區道路屬社區共同設施，並因住戶彼此相互間，或對外均要求後手需受前手間之約定效力拘束，而具有使用及管理上之整體不可分性無誤。
⑵依吉峰工業區所屬住戶就於系爭土地上設置系爭地上物
所為開會決議之方式、訂立規約（被上訴人並不否認吉峰工業區有規約存在，僅係找不到或未送核備）管理及該工業區所定管理費收費辦法載明，管理費之用途包○○○區○道路及公共設施之維護與修繕等情，益徵被上訴人所屬吉峰工業區住戶，雖屬由多數各自獨立使用之建築物集居而成，然仍就道路及公共設施為社區共同管理之標的形成一定之共識，可認○○○區○○道路及公共設施於管理上具有整體不可分性。
⑶公寓大廈管理條例第53條所指「管理及組織準用本條例
之規定」，並非限縮單指準用公寓大廈管理條例「第三章管理組織」章節之意，此自該條法文並非規定準用特定章節之立法方式即得確認，是凡與管理及組織有關之事項，均在準用之列（臺灣高等法院103年度上易字第742號判決意旨參照）。
⒉系爭土地之共有人過半數及其應有部分合計過半數同意被
上訴人設置系爭地上物，因共有人之同意已違反法律強制或禁止規定，應認無效：
⑴依都市計畫法第79條第1項、民法第71條、公寓大廈管
理條例第9條第1項、第7條第2款及第5款、第16條規定，可知吉峰工業區住戶追認同意被上訴人得於經編定為道路用地之系爭土地上設置系爭地上物，因準用公寓大廈管理條例上開規定，可認被上訴人所為不僅係違反土地法或都市計畫法之相關取締規定而已，且其所憑吉峰工業區住戶之同意，亦因違反公寓大廈管理條例上開強制規定而無效，被上訴人自難據以主張有權於經編定為道路用地、現況為劃設雙黃線供雙向通行之社區巷道內設置系爭地上物。
⑵循前，依舉重明輕法理，吉峰工業區住戶不得違反上開
公寓大廈管理條例所定強制規定，則非住戶之被上訴人或第三人更加不得違反。且上訴人所為系爭土地共有人之同意無效之主張，本不因上訴人是否為住戶之一而使無效之法律行為評價為有效或異其效力。縱吉峰工業區住戶係本於共有人之地位而為追認同意之表示，然因該同意具有違反強制規定而無效之情事，上訴人自得依土地共有人之地位，以共有人之同意無效為由，請求移除系爭地上物，將系爭地上物所占之土地返還予全體共有人。
⑶被上訴人抗辯其係依共有人多數同意而設置系爭地上物
，並據此排除公寓大廈管理條例之準用，容有倒果為因之違誤。且此於被上訴人所屬19名住戶先係主張上訴人需受制前手間有關道路約定共同使用之效力，被上訴人再表示本案無公寓大廈管理條例之準用等明顯矛盾之前提下，益加難認其答辯可採。
⒊據上所述，被上訴人所憑土地共有人之同意因有無效之情
形，自難認有合法占有使用系爭土地之權源，其設置系爭地上物，應認係無權占有。上訴人依民法第767條第1項及第821條規定，請求被上訴人將系爭地上物拆除，將占用土地返還上訴人及全體共有人，應認有理由。
二、被上訴人方面：
（一）於原審抗辯略以：⒈吉峰工業區係僅有10餘戶廠商之中小型工業區，前因通行
糾紛，嚴重影響園區出貨進度及員工安全，故被上訴人不得已並經決議後設置系爭地上物，系爭土地之共有人共計20人，已同意設置系爭地上物之共有人有14人，且上開共有人就系爭土地之應有部分合計為1萬分之8215，已超過系爭土地應有部分2/3，符合民法第820條規定共有物之管理方式。而系爭地上物復經被上訴人於106年5月10日決議通過追認設立，況被上訴人並未違反土地使用分區情形，上訴人要求拆除顯無理由等語，資為抗辯。
⒉並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
（二）於本審抗辯略以：⒈上訴人主張吉峰工業區為多數各自獨立使用之建築物、公
寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，依公寓大廈管理條例第53條之規定，被上訴人吉峰工業區管理委員會之管理及組織，應準用公寓大廈管理條例之規定。然被上訴人未依公寓大廈管理條例向臺中市霧峰區公所報備成立管理委員會，業經本院向臺中市霧峰區公所函詢，由臺中市霧峰區公所以107年1月30日霧區公建字第1070001920號函復在案。上訴人主張本件有適用公寓大廈管理條例即屬錯誤。被上訴人並無設置共同設施，且由被上證4之照片可知，被上訴人所處之建築物，根本非管理具有整體不可分性之集居地區，故無準用或適用公寓大廈管理條例之餘地。且依公寓大廈管理條例第53條規定，僅有準用管理及組織之規定，即公寓大廈管理條例第三章管理組織之第25條至第40條之規定，公寓大廈管理條例第9條亦不在準用範圍。至於上訴人謂吉峰工業區範圍土地原屬一人所有，前手於整筆土地分割時，即預留共有巷道等語，並非事實，且與上訴人之主張完全無關聯。臺中市○○區○○路○○巷並非既成道路，業經法院向臺中市政府建設局及臺中市霧峰區公所函詢，並由臺中市政府建設局以107年1月18日局授建養道字第1070003651號函覆在案。被上訴人因無向臺中市霧峰區公所完成管理委員會之設立程序，故被上訴人目前係依臺中市霧峰區吉峰工業區管理費收費辦法來收取管理費，並進行管理委員會運作。而被上訴人早已於107年1月26日即已提出社區規約，若上訴人所指之社區規約係指管理委員會成立時向主管機關報備之規約資料，因被上訴人並無完成報備程序，故也無法向臺中市霧峰區公所調取後提供。
⒉系爭地上物並無任何違反公寓大廈管理條例、土地法或都
市計畫法之情事，另公寓大廈管理條例第9條第3項規定，係針對住戶對共用部分之使用，被上訴人根本非住戶，本件根本無適用或準用公寓大廈管理條例之餘地。再者，土地法第82條、第93條及都市計畫法第42條等規定，均係取締規定，依民法第71條後段規定，並無規定約定使用方式違反者即為無效，故上訴人主張並無理由。
⒊綜上所述，上訴人引用法條錯誤，且所述亦與事實不符，
原判決認事用法均屬正確，上訴人仍執陳詞上訴，要無足採，請求駁回上訴人之上訴。又系爭地上物業經臺中市○○區○○段○○○○○號土地之土地共有人決議設置，屬於民法第820條規定共有物之管理方式，上訴人請求拆除返還全體共有人並無理由。
三、本件經原審審理後，判決（一）上訴人之訴駁回。（二）訴訟費用由上訴人負擔。上訴人不服，上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分，面積5.91平方公尺之系爭地上物予以拆除，並將上開土地返還上訴人及其餘全體共有人。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人聲明：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：⒈被上訴人並未依公寓大廈管理條例規定，向臺中市霧峰區公所報備成立。
⒉被上訴人經系爭土地共有人過半數及其應有部分合計過半
數之同意，設置如附圖所示編號Ａ，面積5.91平方公尺之系爭地上物，作為守望相助哨亭。
⒊吉峰工業區設有吉峰工業區管理委員會（即被上訴人），
曾就本案召開吉峰工業區106年區分所有權人臨時會議，以出席人數16人，贊成人數16人，追認系爭地上物之設置。
⒋系爭土地其土地○○○區○道路用地。
（二）主要爭點：⒈吉峰工業區是否為多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈
，其共同設施之使用與管理具有整理不可分性之集居地區，是否依公寓大廈管理條例第53條之規定，吉峰工業區管理委員會的管理及組織，準用公寓大廈管理條例之規定？⒉系爭土地共有人過半數及其應有部分合計過半數同意被上
訴人設置如附圖所示編號Ａ，面積5.91平方公尺之系爭地上物，有無因違反法律強制或禁止規定而無效？⒊被上訴人是否無權占有如附圖所示編號Ａ部分土地？⒋上訴人依民法第767條第1項及第821條規定，請求被上訴
人將系爭地上物拆除，將占用土地返還上訴人及其餘全體共有人，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）吉峰工業區是否為多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整理不可分性之集居地區，是否依公寓大廈管理條例第53條之規定，吉峰工業區管理委員會的管理及組織，準用公寓大廈管理條例之規定？⒈按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之
使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文，該條文於84年6月28日（原為第41條，92年12月31日修正時移列）的立法理由，僅載明整體不可分性之集居地區，其管理及組織準用本條例之規定，以利共同事務之推展及自主性管理。另公寓大廈管理條例施行細則第12條規定：本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。實務上認為，若社區在使用上及管理上具有相互關連之整體不可分性，即屬於公寓大廈管理條例第53條規定，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定（臺灣高等法院98年度上易字第493號民事裁判參照）。
⒉經查，上訴人主張吉峰工業區有公寓大廈管理條例第53條
規定之適用，然並未指出吉峰工業區有何公寓大廈管理條例施行細則第12條規定之情形，至於其主張吉峰工業區內之各住戶，除於經分割為各自獨立所有之土地上興建建物外，並就共有之臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號及系爭土地，劃歸屬於吉峰工業區道路使用，並曾設置告示牌主張臺中市○○區○○路○○巷為吉○○○區○設道路，主張購買上開共有土地持分之後手，應受前手就道路共同使用約定之拘束，顯見依吉峰工業區住戶間之約定，及吉峰工業區所屬建築物之坐落方向，均以門口面向臺中市○○區○○路○○巷，並以該巷道作為出入吉峰路之連結巷道之建築規劃及使用現況，足見該工業區道路屬於社區共同設施，其使用及管理具有整體不可分性。然系爭土地，其○○○區○○道路用地，目前現狀○○○區道路，而上訴人主張該道路因長年供公眾通行，而經臺中市霧峰區公所編為臺中市○○區○○路○○巷道路，已為被上訴人所爭執，且依臺中市霧峰區公所106年12月13日霧區公建字第1060024303號函可知，臺中市○○區○○路○○巷位於○號95-20M計畫道路內，惟該計畫道路尚未依法徵收及開闢（詳本審卷第36頁）；另依臺中市○○○設0000
0000000000道000000000000號函可知，經該局查無臺中市○○區○○路○○巷開闢及養護相關紀錄，另經臺中市霧峰區公所查明無養護紀錄，該道路非屬政府部門曾經執行道路維護有案之路段，目前尚難認為既成道路（詳本審卷第57頁），顯然該系爭土地縱編列為臺中市○○區○○路○○巷，目前仍僅係上訴人及訴外人林瑞斌等人所共有，土地○○○區○道路用地，現狀為道路使用之私人共有土地，且客觀上供吉峰工業區內各住戶通行使用，尚難據此認定吉峰工業區係屬多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者。實則，被上訴人亦未依公寓大廈管理條例規定，向臺中市霧峰區公所報備成立管理委員會，有該所107年1月30日霧區公建字第1070001920號函可稽（詳本審卷第65頁），上訴人亦未再行舉證證明吉峰工業區係屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，其主張吉峰工業區應依公寓大廈管理條例第53條規定，準用同條例第9條之規定，即無所據。
（二）系爭土地共有人過半數及其應有部分合計過半數，同意被上訴人設置如附圖所示編號Ａ，面積5.91平方公尺之系爭地上物，有無因違反法律強制或禁止規定而無效？⒈按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之，民法第820條第1項、第5項定有明文。共有物之管理行為，乃指簡易修繕、保存以外之其他管理行為，以改良及利用行為為典型，改良行為係不變更共有物之性質，而增加其效用或價值之行為，利用行為係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質，為使用收益之行為。系爭土地共有人過半數及其應有部分合計過半數同意被上訴人設置如附圖所示編號Ａ，面積5.91平方公尺之系爭地上物，因其目的在提供被上訴人作為守望相助崗亭，達到吉峰工業區內各住戶安全維護的目的，該行為客觀上係滿足共有人共同需要為目的，自屬共有物管理行為中的利用行為，被上訴人抗辯業經全體共有人過半數及其應有部分合計過半數，同意被上訴人設置，並據被上訴人提出系爭土地共有人姓名及應有部分表、系爭土地登記第一類謄本、土地管理同意書、土地權狀影本等件為證（詳原審卷第68至89頁），且為上訴人所不爭執，堪信為真實，該共有物管理行為自無違反民法第820條第1項之規定。此與共有物之分管，係指共有人各自分別占有共有物之特定部分為使用、收益，目的非為滿足共有人共同需要，並非共有物之管理行為，自應經全體共有人同意，有所不同。
⒉上訴人雖主張系爭土地上開同意之共有人因違反土地法第
82條前段規定，凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用；同法第93條規定，依都市計畫已公布為道路或其他公共使用之土地，得為保留征收，並限制其建築。但臨時性質之建築，不在此限；及都市計畫法第42條第1項第1款、第44條及第79條第1項有關道路系統設置等規定，已違反法律強制或禁止規定而無效，並提出系爭土地之使用分區證明為證。惟土地法第82條所定：「編為某種使用地之土地，不得提供其他用途之使用」，僅係取締規定，而非效力規定（最高法院71年度台上字第4423號、71年度台上字第5157號、79年度台上字第2417號民事裁判參照），則違反上開規定所為之法律行為並非無效，是系爭土地之○○○區○○○○○道路用地，然系爭土地之現況為私設巷道，並經編定為臺中市○○區○○路○○巷，目前係供吉峰工業區各住戶通行出入，其他不特定之公眾並無通行之必要等情，業經原審至現場履勘無誤，並有勘驗筆錄在卷可憑；另依卷附之現場照片所示，系爭地上物占用系爭土地範圍不大，且僅有現場道路一半之寬度，車輛仍可出入通行，尚未有妨害通行之情形，是本件實無從認定系爭土地共有人前開同意已違反法律強制或禁止規定而無效，更未有權利濫用之情事存在。
⒊另吉峰工業區並非屬共同設施之使用與管理具有整體不可
分性之集居地區，並無公寓大廈管理條例第53條規定之適用，自無依同條規定再準用同條例規定之情形。且縱認有公寓大廈管理條例第53條規定之適用，則上開土地共有人過半數及其應有部分合計過半數同意被上訴人如附圖所示編號Ａ，面積5.91平方公尺之系爭地上物，因其目的在提供被上訴人作為守望相助崗亭，達到吉峰工業區內各住戶安全維護的目的，並非將共用部分獨立使用供做專有部分，尚難認有違反公寓大廈管理條例第7條之規定，另其他縱有違反土地法、都市計畫法之情事，亦屬取締規定，業如前述。
（三）綜上所述，被上訴人係經系爭土地共有人過半數及其應有部分合計過半數，而設置如附圖所示編號Ａ，面積5.91平方公尺之系爭地上物，該同意行為並無因違反法律強制或禁止規定而無效，被上訴人並非無權占有如附圖所示編號Ａ部分土地，上訴人依民法第767條第1項及第821條規定，請求被上訴人將系爭地上物拆除，將占用土地返還上訴人及其餘全體共有人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國107年5月18日
民事第四庭審判長法官林金灶
法官王振佑法官陳得利正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國107年5月18日
書記官賴榮順