裁判字號：臺灣屏東地方法院101年訴字第488號民事判決
裁判日期：民國102年02月06日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣屏東地方法院民事判決101年度訴字第488號原告 潘成添 訴訟代理人 蔡建賢 律師被告 陳清松 訴訟代理人 陳春穆 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附圖標示斜線範圍土地上之建物騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一０一年八月十六日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
上開原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告預供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告所有屏東縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地如附圖編號標示斜線之範圍（下稱系爭土地），於民國96年
3月22日出租予第三人 施並 秋，租期5年，自96年6月1日至101年5月30日，每年租金新臺幣（下同）9萬6千元，每半年以現金支付4萬8千元， 施並秋 並於系爭土地上興建鋼骨蓋鐵皮建物（下稱系爭建物），範圍亦如附圖編號標示之斜線範圍，雙方約定租期屆滿，不再續租時，承租人應返還系爭土地，並將系爭建物歸屬為原告所有（下稱系爭土地租約）。爾後，施並秋與被告成立協議，由被告承受系爭土地租約中原承租人施並秋之權利義務，此項協議及承受租約權利義務之事實，已通知原告，原告同意由被告承受系爭土地租約，被告亦向原告繳納租金。惟於101年5月間租期屆至，被告以拆除系爭建物及檢舉等事項為由，拒絕搬遷，但兩造對於續租條件無法達成共識，而於系爭土地租約屆期後，亦未簽訂任何租賃契約，則被告繼續占有系爭土地上之系爭建物，即是無權占有，被告應返還系爭建物；又被告於無權占有期間，受有占有使用之不當得利，造成原告無法使用之損害，被告自應給付原告相當於每月8千元租金之利益等語。並聲明：被告應將如附圖標示斜線範圍土地上之建物騰空遷讓返還予原告；被告應自101年6月1日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告8千元；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：原告在系爭土地租約期限屆至前之101年5月24日發函告知被告不續租予被告，原告已違反系爭土地租約第16條約定。又被告從未自施並秋處取得系爭土地租約，而不知系爭土地租約存在，僅繳付每月6千元租金，而使用系爭土地，原告本應依系爭土地租約之約款繼續租約，惟原告於租約期限屆至時，將租金從6千元提高至1萬2千元，被告無法接受此條件，而未達成續租之合意，且101年5月31日租期已屆滿，因被告已花費相當金額租賃土地使用，如果不能續約，違反社會常理。且被告對系爭建物有處分權，原告如終止租約，欲取得系爭建物，應補償建物之費用，並非終止租約當然取得系爭建物。原告向被告請求101年6月1日以後之不當得利金額，應扣除被告未向原告索回之2萬元押金。另外屏東縣政府已將系爭建物列為違章建築，並發函通知拆除在案，原告應依拆除後之狀態處理，故原告請求無理由等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造不爭執：
（一）原告與第三人施並秋於96年3月22日簽訂系爭土地租約，此租約內容詳如高雄地院101年度審訴字第1001號卷7頁至8頁。
系爭土地租約第7條：租約期屆滿，如雙方無意續約，乙方（即承租人）所建設物品，全部歸由甲方（即出租人）無償所有，乙方不得拆除，或向甲方要求任何補償。
第14條：租期未屆滿，甲方有意收回土地出賣，不再租予乙方，甲方應賠償，乙方所開支建設及搬遷製冰器具全部費用（開支費用以所有收據為準）。
第16條：甲方承諾租約到期，租約地未出賣，即繼續租予乙方，續租條件雙方再續談。
（二）被告於99年4月8日與施並秋簽訂協議書，協議書內容詳如高雄地院101年度審訴字第1001號卷19頁。協議書第㈢點記載：甲方（即施並秋）同意土地租賃契約書（即系爭土地租約）簽約人暨鐵皮屋（即系爭建物）權利移轉為乙方（即被告陳清松）。
（三）系爭土地租約原約定租金為每月8千元，兩造合意變動為每月6千元。被告據此向原告繳納，並繳納至101年5月
31日止。
（四）被告自101年6月1日起迄今，仍繼續占有使用系爭土地及系爭建物。
（五）被告有支付原告2萬元之押金，倘若被告應給付原告相當於租金之不當得利，則應予扣除2萬元。
四、經兩造協議簡化後，本件爭執事項為：（一）被告占有使用系爭土地及系爭建物，有無合法權源？（二）被告自101年
6月1日起至返還系爭土地及系爭建物之日止，是否受有相當於租金之不當得利？如有，則金額為何？茲分述如下：
（一）被告於101年5月31日前占有使用系爭土地及系爭建物，合法之權源基礎在於被告承受系爭土地租約之權利義務，此有被告與系爭土地租約承租人施並秋成立之協議書（詳高雄地院101年度審訴字第1001號卷19頁），及被告據此繳納系爭土地租金，原告亦按期收受等情可佐。準此，被告占有使用系爭土地及系爭建物，自當以系爭土地租約之權利義務內容為依歸，而判別被告自系爭土地租約屆期（即101年5月31日）後，是否仍有繼續占有使用之權源基礎。
（二）根據上開第三項第（一）點所載系爭土地租約第7條、第14條、第16條內容，兩造就涉及租約到期後之權利義務內容，已約定倘若系爭土地未出賣，即繼續租予被告，續租條件兩造再續談。此等契約約定內容真意，經檢視證人即系爭土地租約原承租人施並秋結證：「（提示審訴卷第8頁，約定續租條件雙方再續談的內容，是指什麼？）當初有講到，如果租約到期的話，續租的條件，就是承租人及出租人再講，租金跟租期都還要再談，達成共識再簽約。」等語（卷54-55頁），上開證詞確實與上開系爭土地租約文義上表達之內容相符，堪信上開證人證詞確實為系爭土地租約之真實內容，從而，兩造間就系爭土地是否達成繼續租賃，並且是否成立新的系爭土地租賃契約內容，包括租賃位置、租賃金額、及其他重要權利義務事項，尚須經由兩造協商。
（三）承上，兩造間關於系爭土地租約屆至前，就成立新的租賃契約之權利義務內容磋商過程，業據原告表示：「雙方有再就續租的條件達成協議，才有續租，並非依原租賃條件繼續租約之續租權，兩造並未達成續租的條件」（卷30頁）、「（兩造有無談過是否續租的條件或過程？）我有去問陳清松是否要續租，這是在收到通知書之前，我就去問了，他沒有給我確切的答覆，就寄了一封要拆房子的通知書給我。後來我有委請潮州鎮的調解委員會調解二次，沒有達成。」、「（有無談到租金要調漲的問題？）有，租金要重新談過，有要調漲，調漲的金額也有跟對方告知，我們是談到1個月1萬元，這是我提出的條件，但是對方沒有接受，所以才有寄壹份要拆房子的通知。」等語（卷
79頁）；被告則表示：「（原告不續租的原因？要調漲租金，從6千元調到1萬2。」、「（租金從6千漲到1萬2，這是何時說的？）今年5月31日前就說了。」（卷
31-32頁）、「（被告是抗辯調漲到1萬2？）這個金額是在訴訟中，被告本人才告訴我的。」等語（卷79頁），本院再闡明兩造關於租賃條件之協商過程細節事項如下：「你們不接受這個租金漲價的條件，所以另外買地，要搬遷，然後再接著談要原告補償鐵皮屋的錢，然後補償的錢談不成，被告要拆鐵皮屋，然後被告也有去縣政府檢舉，要拆鐵皮屋，過程是否如此？」、「所以兩造對於續租的租金條件，沒有達成一致的共識，所以租約的續租沒有完成，也就是在101年5月30日之後，原租約已經屆期，而兩造沒有再簽訂土地的租賃合約？」，兩造對此均表示：「是的，過程是這樣沒錯」（卷32頁），復參以原告曾因租賃契約權益之協商而求助於潮州鎮調解委員會一情，有
101年5月10日、5月17日該委員會通知書為證（卷86-8
7頁），根據以上兩造間租賃契約之權利義務磋商過程，足信兩造確實於系爭土地租約屆期前，已進行租賃內容之協商，惟屆至系爭土地租約期限後迄今，兩造仍未達成租賃內容之合意，又審酌兩造無法達成租賃內容共識後，已進行商談系爭建物補償事宜，及原告以系爭土地租約屆期為由，請求被告返還系爭土地，被告亦寄發存證信函告知原告：「承租人無意續租」之訊息（詳卷85頁存證信函），且逕行系爭建物違建舉發，並請求屏東縣政府拆除系爭建物等舉動，綜上各情，堪認兩造確實已無訂立租賃契約之主觀意願。
（四）再者，檢視兩造關於租賃條件之商議過程，最大爭執之處在於租金金額，而被告自以系爭土地租約每月6千元為基準，並拒絕原告所提出高於月租6千元之租金條件，然系爭土地租約租金商議過程，參雜較為複雜之考慮因素，而形成月租6千元之合意，詳證人施並秋結證：「（此份土地租賃合約書，關於租金協調的部分，此租金金額的約定背景，或考慮的因素，有哪些？）當初有跟潘成添這邊，一開始要租地的時候，是空地，我們租方這邊是興建鐵皮屋，所以當初訂的租金，月租是8千，市場的行情，原本他是說不只這個價錢，我們說鐵皮屋我們蓋，租約5年，
5年之後，鐵皮屋就是屬於地主的，所以才去決定這個8千元的價格。」、「（是比市場行情低？）是的。剛開始做生意，生意也不是很好做，所以我又跟地主爭取，改為
6千元，但是租約沒有再更改。」、「（所以原來的租約，月租的租金金額是比這個土地的區域租金行情還要低，那原因是承租人是自行興建建物使用，然後採取比較長期的租約關係，然後長期的期限到後，建物就歸出租人所有，以此來做租金折讓的考慮背景，所以所收取的租金，是比較低的，是這樣嗎？）是的。」等語（卷80-81頁），故以系爭土地租約租金商議過程為對照，於系爭土地租約
5年租約期限屆至後，兩造就租賃內容磋商過程，摒除系爭土地租約之初始商訂因素（即空地出租、承租人事業營收等因素），而回歸系爭土地區域之租賃市場準則，無論是原告提出之月租1萬元，或被告抗辯之月租1萬2千元，均合於系爭土地區域之租賃市場經驗價值，此據證人施並秋證稱：「（就你所知，這個土地區域的租金，大約是怎樣的租賃行情？）建物的部分，蓋起來有60坪左右。那個區域，如果有建物的話，連土地一起出租，是壹萬元出頭。但是這件是空地出租，才談好這個條件，比較便宜。」（卷81頁），應認原告於租賃內容之商議過程，並無提出顯然不合理之租賃條件，迫使被告屈就，或規避成立租賃契約合意之可能性。而被告本於其自身經濟效益之考量，未能接受原告提出之租賃契約內容，亦是契約自由原則所保障。至於被告抗辯原告於系爭土地租約期限屆至前之
101年5月24日發函告知被告不續租予被告，原告已違反系爭土地租約第16條約定云云，惟兩造間關於系爭土地租約屆期後之新租賃契約內容磋商過程，已詳如上開第（三）點論述，被告指稱「不續租」而違約一事，實不可忽略兩造已竭盡各種方式，欲協商租賃契約內容之事實，此等事實即可說明原告主觀上表達欲與被告成立租約之意思表示，故被告上開抗辯，與事實不符，殊難採信。
（五）從而，被告於系爭土地租約屆期後，仍繼續占有使用系爭土地及建物，惟兩造經過租賃內容之磋商後，均已無訂立租賃契約之主觀意願，而無法達成租賃契約之合意，兩造間就系爭土地及建物之使用關係，本於系爭土地租約已屆期，被告即負有返還系爭土地之義務，又根據系爭土地租約第7條約定，兩造既已無意成立租賃契約，則被告依據上開協議書約定而取得之系爭建物（即上開協議書所載之鐵皮屋，原承租人施並秋所建設之系爭建物），即歸由原告所有，被告迄今仍占有使用系爭建物，已無合法使用權源，應返還原告。
（六）又無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法179條定有明文。上開規定於無權占有他人之房屋亦有適用。原告請求被告自系爭土地租約終期屆至之翌日起（即101年6月1日）至返還返還系爭建物之日止，按月給付原告8千元部分，本院審酌兩造原租約合意租金為每月6千元，惟此是基於訂約初始系爭土地、被告營收利益之現況考量，未盡符合系爭土地所在區域之市場準則（詳如上開第（四）點所述），而被告基於契約自由原則下，選擇不與原告成立系爭土地租賃契約，據此而衍生之權利義務關係，當為其所得預見並承擔，故系爭土地租約終期屆至，被告仍將其經商生財器具置放於系爭土地、建物，因而獲有營運上之利益，惟妨害原告租賃予第三人之利益，減損原告可得之租金收益，並慮及原告重新尋覓承租人所耗損之時間及成本等因素，認為原告請求自10
1年6月1日起之相當於租金不當得利金額，以每月8千元為適當。惟被告前已給付押租金2萬元一事，兩造均同意予以扣除此金額，扣除後（扣除101年6月份、7月份各8千元，及扣除8月1日至8月15日4千元），被告應自101年8月16日起，按月給付原告8千元。
五、綜上，原告依所有物返還請求權、租賃物返還請求權之規定，請求被告遷讓返還系爭建物，為有理由。另請求被告給付相當於租金之不當得利部分，則自101年8月16日起至返還上開土地及建物之日止，按月給付8千元，為有理由，逾此範圍之請求，尚屬無據，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，請准假執行或免為假執行，就原告上開勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中華民國102年2月6日
民事第三庭法官林孟和正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月6日
書記官林靜慧