裁判字號：臺灣彰化地方法院98年訴字第99號民事判決
裁判日期：民國98年04月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣彰化地方法院民事判決98年度訴字第99號原告丙○○原告甲○○
號原告乙○○前列三人共同訴訟代理人 柯開運 律師被告丁○○訴訟代理人戊○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國98年4月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴略以：坐落彰化縣彰化市○○段第16-6、16-7、16-22、16-26地號土地及其地上建物即門牌彰化市○○路○段○○○號（即彰化市○○段第1495建號）、480號（即同段1496建號）、486號（即同段第1687建號）房屋，係原告向鈞院94年度執字第13253號清償債務強制執行事件經由拍賣取得所有權，上開房屋及鐵厝建築（含其旁邊之空地），初由被告向訴外人即債務人 詹鎮昆 承租，因詹鎮昆之債權人彰化縣伸港鄉農會（下稱伸港鄉農會）對其聲請強制執行，除查封上開房屋並聲請鈞院發強制管理命令，由伸港鄉農會於民國（下同）94年12月5日與被告訂立房屋租賃契約書，將上開三棟房屋及屋旁鐵厝建築及其旁空地租與被告，租賃期間自94年12月1日至99年11月30日，租金每月新台幣（下同）6萬元，租約中約定如遲付租金總額達二個月租額，經出租人催告仍不為支付者，出租人即得終止租約，又租約終止後承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金二倍支付違約金至遷讓完竣，又民法買賣不破租賃法則，原告買受該不動產後租約對原告仍繼續存在，因被告於97年10月起即拒付租金，經原告於98年1月9日以存證信催告給付租金，被告拒而不付且租金總額達2月租金總額，原告已於98年1月10日依法終止租約，租約既經終止，原告得請求被告給付相當於月租金6萬元之不當利得外，並依約請求每月相當租金6萬元2倍之違約金直至被告遷出系爭建物為止，因此求為判決：⑴被告應將坐落彰化縣彰化市○○段第16-6、16-7地號土地上之建物即門牌彰化市○○路○段○○○號（彰化市○○段第1495建號）、480號（同段第1496建號）、486號（同段第1687建號）房屋及旁邊鐵厝（含空地）（位置及面積以實測為準）遷讓返還原告。被告並應自98年1月18日起至遷讓上開建物及空地予原告之日止，按月給付原告6萬元。⑵被告應自98年1月18日起至遷讓上開建物及空地給原告之日止，按月給付原告12萬元，並願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：否認拒付租金，因系爭承租房屋及廁所嚴重損壞，被告於97年8月25日以存證信函通知原告依約於7日內修繕，否則將自行墊付費用修繕後再由應付租金中扣除，經被告找人估價廁所修理費用約30萬元，並同時以電話告知原告三人之代理人 周爐源 以租金抵付修繕費用之意旨，因周爐源嫌修理費過高，乃自行找人修繕，雙方並約定廁所修繕完畢後再為租金之給付，周爐源於98年2月4日派員將廁所修繕完畢，被告乃於98年2月9日將98年10月至2月租金匯入原告指定帳戶，因原告多次興訟，造成本人生或莫大困擾，被告已於2月終止租約，並於2月28日遷出，原告仍以被告未將房屋回復原狀作為求償依據，但被告已搬遷出系爭房屋，其現有狀態即原屋出租狀態，不知何所云，請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請求宣告免為假執行等語置辯。
三、經查：兩造對於系爭房屋有租約存在之事實，被告租約已給付至98年2月28日之事實均不爭，復有原告提出之租賃契約書、被告提出租金匯款明細為證，被告主張租金暫遲延給付係因所租房屋廁所嚴重損壞，經通知原告如不修繕將自行修繕後再由應付租金額中扣抵，有被告提出之照片及彰化市南瑤郵局第294號、396號存證信函為證，此亦為原告所不爭，按民法第430條租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。依被告所提系爭租屋確為廁所毀損嚴重之情形，則被告行使民法第430條權利命被告適時修繕，因未獲回應，擬雇工自行修繕後通知原告將租金抵付修繕費，故暫不給付租金，並非無故遲延給付租金達2期金額之情形，原告以此終止租約，並無理由，嗣被告因不堪其擾於98年3月3日以彰化南瑤郵局第42號存證信函以：「本人向乙○○等三人承租範圍彰化市○○路○段480、486號1、2樓及478號鐵棟空地一併。其中圍牆出現多處寬約十公分之裂縫恐有坍塌危險而且屋頂多處漏水，僅簡單修復廁所部分，其餘部分置之不理，嚴重損害本人及客戶人身安全，本人已於98年2月份電話通知中（終）止合約，並於2月28日搬遷完畢，請於函到7日內返還押租金12萬元」，本院認為原告雖無終止租約之權利而終止租約，被告亦以存證信函終止租約，按租約乃依據彼此信任為要素而成立之契約，此觀之民法第443條立法理由：
按租賃契約者，出租人信任承租人而訂立之契約也，若出租人不信任其人自不能使其出租，本件兩造已失去締結租約之信任基礎，且均有意終止租約，應解釋為雙方均合意終止租約，本件租約於98年2月終止後，被告已將房屋騰空交出，有被告所提之照片，被告亦不否認該事實，僅以被告並無回復原狀應認未交還系爭承租房屋等語，按本件契約終止後債承租人已然遷出，房屋已呈空置狀態，有被告所提照片為證，原告對此亦不爭，堪認被告已依債之本旨履行承租人義務，被告猶執被告未回復原狀拖延訴訟，有違行使權利應本於誠信原則外，並要求本院邀同地政單位勘測已然搬空之系爭建物，按訴訟程序之促進及真實發現固然應以當事人進行主義為訴訟原則，但當事人亦均應遵守司法資源經濟、合理使用之原則，且主張之回復原狀並未於訴之聲明內表示，法院無從據為該項判決外，且原狀究係何狀態亦不能證明，本院即無庸審酌，綜上，本件原告並不能證明被告於租約終止後仍使用系爭建物及違約不交付租賃物之情形，原告請求給付相當於租金之不當得利及違約金均屬於法無據應予駁回，本件原告之訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
四、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年4月23日
民事第二庭法官李言孫以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年4月23日
書記官施惠卿