臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
100年度湖簡字第994號
原 告 陳重鈞
訴訟代理人 陳有福
被 告 黃瓊瑤
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國100年12月6日
言詞辯論終結，本院判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟肆佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張被告於民國96年1月11日與原告簽立房屋租賃契約
，約定由原告將門牌號碼新北市○○區○○街○○號4樓上層
房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自96年1月16日起
至97年1月15日止，租金每月新臺幣（下同）16,000元，於
每月1日以前繳納，屆期後因被告表示另覓租屋不易，原告
經考量後勉為同意被告以不定期租賃方式繼續承租。詎料被
告竟於98年10月未繳房租，後又自99年2月起無故拒繳租金
迄今，原告屢次催索，被告均藉詞推託或避不見面，且亦不
願將系爭房屋返還被告。為保權益，原告遂於99年12月13日
以存證信函通知被告清償所欠租金，並表示若不於10日內清
場所欠租金則以該函作為終止租約之意思表示，並催討被告
契約終止日前所積欠原告10期（自99年2月起至99年11月）
即160,000元之租金，惟被告迄今仍置之不理。因被告積欠
之租金已達22個月，扣除2個月押租金後尚積欠20個月房租
。為此，爰依租賃關係提起本件訴訟，訴請被告將系爭房屋
遷讓返還原告，及給付原告320,000元，以及自100年10月16
日起至返還系爭房屋之日止，按月賠償原告16,000元等情。
二、被告則以：我自從96年1月就租在系爭房屋，有都有付租金
，原告的責任就是要給我好的環境。系爭房屋本來就是違建
，98年我發現漏水，我有打電話給原告的媳婦，他媳婦說也
找不到原告，後來聯絡到原告，他說有什麼好修的。原告應
該要修漏水的地方，後來有答應我要修繕，最後也都沒修。
原告所稱99年12月13日寄發的存證信函，我並沒有收到。被
告因為系爭房屋漏水，亦造成自身財物損害，原告應負賠償
之責等語，資為抗辯。
三、查原告主張被告於96年1月11日向原告承租系爭房屋，約定
租賃期間自96年1月16日起至97年1月15日止，租金約定為
16,000元，被告現仍占有使用系爭房屋之事實，業據其提出
房屋租賃契約書為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋
以及給付租金，被告則以上開情詞置辯云云。經查：
（一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
民法第451條定有明文。查系爭租約於97年1月15日到期
後，承租人即被告仍為租賃物之使用收益，原告仍收受租
金，視為未定期限之租賃之事實，兩造均不爭執，堪認兩
造間於原定租賃期限即97年1月15日期限屆滿後，係視為
以不定期限繼續契約。
（二）次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承
租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期
通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支
付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末
日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前
通知之。民法第450條第2項、第3項定有明文。惟按出
租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回
自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之
規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金
抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令
之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六承租人損壞出
租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第
100條定有明文，此乃土地法為保護承租人利益而就不定
期租賃收回房屋所為之限制。本件兩造間有不定期租賃關
係存在，已如前述，故原告終止系爭租約應受土地法第10
0條所定各款之限制，原告應舉證證明有土地法第100條
所定各款之情形，始得終止系爭租約。經查：原告主張被
告未於98年10月依約繳納該月份租金以及自99年2月起無
故拒繳租金迄今之事實，固為被告所不爭執。惟按不定期
之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以
上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房
屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應
仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租
人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付
者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂
出租人有收回房屋請求權存在。最高法院著有42年台上字
第1186號判例可資參照。惟本件原告雖稱已向被告寄發為
給付租金及終止租約意思表示之存證信函，然原告並未能
提出其所稱給付租金及終止租約存證信函之回執以證，按
上開規定之旨，是系爭租賃契約尚未經合法終止，則被告
於系爭租賃契約終止前繼續占有前開房屋，仍屬有法律上
原因，是本件原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分之主張
，堪認本件與土地法第100條第3款之規定不符。綜上所
述，本件依土地法第100條之規定，原告不得收回系爭房
屋。
（三）除此之外，原告主張被告在扣除2個月押租金後，尚積欠
20個月之房租共計320,000元部分之主張，復為被告到庭
所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。
（四）至於被告所抗辯，因居住系爭房屋所造成其自身財物之損
害，縱屬為真實，仍應另外提起訴訟主張其權利，訴請原
告賠償。
五、綜上所述，原告本於租賃契約之法律關係，訴請被告給付原
告320,000元，核屬有理由，應予准許，逾此部分為無理由
，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及陳述，核與判決結果
不生影響，不再逐一審酌論列，併此敍明。
七、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為所為被告部
分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，
就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟
費用額共為3,420元（第一審裁判費3,420元），應由被告
負擔。
中華民國100年12月20日
內湖簡易庭法官張國棟
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中華民國100年12月20日
書記官劉芷含