裁判字號：臺灣苗栗地方法院110年訴字第220號民事判決
裁判日期：民國110年11月25日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣苗栗地方法院民事判決110年度訴字第220號原告苗栗縣南庄鄉公所法定代理人 羅春蓮 訴訟代理人 蔡志忠 律師複代理人 陳寬哲 被告 廖庫諄 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告經管坐落於苗栗縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖所示黃色部分，面積共24.32平方公尺之建物拆除，並將占用土地返還原告。
被告應自民國109年10月13日起至將上開土地返還予原告之日止，按年給付原告新臺幣5,253元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告於民國110年9月23日具狀變更訴之聲明第1項為：被告應將原告經管坐落於苗栗縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示黃色部分，面積共24.32平方公尺之建物（下稱系爭建物）拆除，並將占用土地返還原告（見本院卷第89頁）。經核上開聲明之變更，係為特定請求被告拆除建物之面積及位置，乃係補充事實上之陳述，並未變更訴訟標的，揆諸首開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為國有土地，由原告為管理機關。兩造前於107年12月18日簽訂公有基地租賃契約（下稱系爭租約），由被告承租系爭土地，然被告未經原告同意，於系爭土地上興建違建，違反系爭租約第2條「限於現狀使用」之規定，經原告於109年10月8日以南鄉財字第1090011907號函（下稱系爭終止函）依系爭租約第13條第1項第6、8款規定終止系爭租約；又原告興建違建，亦違反建築法第25條及實施區域計畫地區建築管理辦法第3條規定，原告亦得依系爭租約第13條第1款終止系爭租約。為此，爰以被告違反前開租約約定，再以本件民事起訴狀之送達為向被告終止系爭租約之意思表示，並依民法第455條前段或第767條第1項規定，擇一請求被告拆除系爭建物，並返還占用土地。又被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，原告自得依民法第179條規定，並依土地法第105條準用同法第97條規定，按系爭土地申報地價年息百分之10計算，請求被告自系爭租約終止即109年10月12日之翌日至返還系爭土地予原告之日止，按年給付原告16,596元。並聲明：（一）被告應將原告經管系爭土地上之系爭建物拆除，並將占用土地返還原告。
（二）被告應自109年10月12日之翌日至返還上開土地予原告之日止，按年給付原告16,596元。（三）上開聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物係日據時期遺存建物，不屬建築法中之「違建」，且依苗栗縣縣有財產管理自治條例第35條第1項第8款規定，兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係，被告係合法占用系爭土地。又系爭建物為老舊之木造建物，為維持建物使用，確有修繕必要，而系爭建物總面積51平方公尺，被告僅整修系爭建物前半部（木石磚造部分，面積14.2平方公尺）部分，並無新建、增建或改建之行為，且被告整修部分並未超過系爭建物總面積之一半，亦不符建築法第9條第1項第4款「修建」之定義，自未構成違建，是原告終止租約，於法無據。又原告並未舉證有興辦公共事業、實施國家政策或都市計畫必須收回系爭土地之需要或計畫，亦不得依照系爭租約第13條第1款終止租約。另被告前為修繕系爭建物，於108年1月5日向原告提出申請，雖經原告以108年2月19日南鄉財字第1080001211號函通知不同意重建，然經被告向原告財政課承辦人陳寬哲詢問，經陳寬哲口頭表示只要「不改變外觀」即可進行修繕，顯係代表原告默許被告修繕系爭建物之意思。再被告並非故意拒繳系爭土地租金，係原告片面終止租約，拒發租金通知，被告自無不當得利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張系爭土地為國有土地，由原告為管理機關，使用分區、使用地類別均為空白，兩造前於107年12月18日簽訂系爭租約，由被告承租系爭土地，系爭土地上有被告所有磚造水泥二層樓，並有往北突出雨遮之系爭建物，占用系爭土地如附圖所示黃色部分，面積共24.32平方公尺，目前供被告作為倉庫使用，並無人居住；系爭建物與東、西側臨其他被告親戚所建之房屋，北側臨南庄鄉中山路，南側臨與兩造無關之第三人所有之房屋，周邊無火車站，最近之國小為南庄國小，距離300公尺，最近之便利商店為7-11，距離300公尺，周遭非城市而屬鄉村；原告於109年10月8日對被告發出系爭終止函欲終止系爭租約，被告並於同年月12日收受系爭終止函等情，有系爭土地登記第二類謄本、本院110年
8月17日勘驗筆錄及現場照片、苗栗縣頭份地政事務所（下稱頭份地政）110年8月27日頭地二字第1100004968號函所附之附圖、系爭終止函收件回執等件影本為證（見本院卷第
19、63-77、31頁），且為兩造所未爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告應將系爭建物拆除並返還占用土地，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：（一）原告主張合法終止兩造間之系爭租約，是否有理由？（二）原告主張被告應拆除系爭建物，並返還占用土地，有無理由？（三）原告請求被告自109年10月12日之翌日起至返還上開土地予原告之日止，按年給付原告16,596元，有無理由？析述如下：
（一）原告主張合法終止兩造間之系爭租約，是否有理由？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。次按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第78條及第98條規定者，不在此限；建築物之拆除應先請領拆除執照。但左列各款之建築物，無第83條規定情形者不在此限：一、第16條規定之建築物及雜項工作物。二、因實施都市計畫或拓闢道路等經主管建築機關通知限期拆除之建築物。三、傾頹或朽壞有危險之虞必須立即拆除之建築物。四、違反本法或基於本法所發布之命令規定，經主管建築機關通知限期拆除或由主管建築機關強制拆除之建築物；特種建築物得經行政院之許可，不適用本法全部或一部之規定；本法所稱建造，係指下列行為，改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者；修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者，建築法第25條第1項、第78條、第98條、第9條第1項第3款、第4款分別定有明文。
2.參系爭租約第2條：本租約出租之基地，限於現狀使用..承租人需要建築使用時（包括新建、增建、改建及修建）應像出租機關（即原告）依規定申請發給使用同意書，憑以請領建築執照建築使用；系爭租約第8條第2款：本租約出租之基地，在承租期間內，承租人（即被告）受下列各款拘束：原來有建物者，限於現狀使用，不得新建、增建、改建等節；系爭租約第13條第8款：本租約出租之基地，有下列情形之一者，出租機關（即原告）得隨時終止租約：承租人違背本租約規定者等節（見本院卷第27頁）。
可見系爭租約已規範被告，不可擅自就其所承租之系爭土地上之系爭建物，任意為改建之行為，如需改建，必須先向原告依規定申請發給使用同意書，並需要請領建築執照方可為之。如被告於系爭租約期間，就系爭土地上原來就存有之系爭建物，進行改建之行為時，即違反系爭租約之約款，而原告得依照系爭租約第13條第8款終止系爭租約。觀被告自己所提出之系爭建物照片、原告之承辦人陳寬哲所提出系爭建物於出租被告前、後之照片（見本院卷第107-109、169-173頁），參證人即原告財政課承辦人陳寬哲到院證稱，被告就系爭建物之相關工程，已屬於兩造間之系爭租約中，變更現況使用之情形（見本院卷第165-166頁），足見系爭建物在系爭土地出租予被告前，不論1樓、2樓之外觀與材質均為木造建築物，然系爭建物之現況上1樓已經改建成鐵製之鐵捲門、二樓已經拆除木造部分，而鋪設大量磚塊，明顯改變系爭建物之建材與外觀，而且為肉眼明顯可見，而為一般人均可辨別，被告已改變系爭建物在出租前後之狀態，且系爭租約之承辦人，亦已明確認定系爭建物已遭被告改變原本出租前之現況。被告雖辯稱前為修繕系爭建物，於108年1月5日向原告提出申請云云，然觀原告以108年2月19日南鄉財字第1080001211號函通知被告，不同意被告向其提出之重建申請等節（見本院卷第133頁），此為被告所自承，顯然原告已明確告知被告不得改變系爭建物之出租前之現況，而拒絕被告之申請，但被告仍執意違反前開函而為之，被告自難以曾提出申請為論據。被告雖辯稱前開申請書為前南庄鄉主任秘書 徐沐蘭 所撰寫云云，然不論何人所撰寫，原告既已明確拒卻被告前開申請，被告自不得違反原告明示之意，而自行興建，況縱被告所辯屬實，徐沐蘭亦僅係「前南庄鄉主任秘書」，並無法代表原告，被告以此為辯，實難採認。被告另辯稱其向陳寬哲詢問，經陳寬哲口頭表示只要「不改變外觀」即可進行修繕，顯係代表原告默許被告修繕系爭建物之意思云云。惟原告既以機關名義發函明確拒絕被告之申請，則縱使其機關內之內部成員，私下向被告表示同意，亦應以機關名義之正式對外行文為準。況本院依被告之聲請傳喚陳寬哲到院，陳寬哲亦明確證稱其未曾向被告口頭表示只要「不改變外觀」即可進行修繕等語（見本院卷第165頁）。被告前開所辯顯然與證人本人到院已具結擔保真實性後之證詞完全相反，其又未能舉證陳寬哲有何私下口頭表示之事實，其辯稱陳寬哲同意「不改變外觀」即可進行修繕乙事，尚難以採信。又被告雖辯稱系爭建物總面積51平方公尺，被告僅整修系爭建物前半部（木石磚造部分，面積14.2平方公尺）部分，並無新建、增建或改建之行為云云。然被告既然已拆除系爭房屋一、二樓整面之牆壁，從木造改成鐵捲門及磚造強面，顯然已非單純之建築物基礎、樑柱、成重牆壁之修理或變更，而不適用建築法第9條第1項第4款之「修建」，而已屬於建築法第9條第1項第3款之「改建」。又前開法文所定義之「改建」並無以拆除建築物面積是否過半，作為是否屬「改建」之認定標準，相反地，該法文明確接櫫僅需將建築物之「一部分」拆除，於原建築基地範圍內改造，即屬改建。被告既自承其未經申請而整修系爭建物前半部（木石磚造部分，面積14.2平方公尺）部分，且系爭建物原本係木造建物等語（見本院卷第165頁），佐以系爭建物之現場照片，已有鐵門等金屬建物等節，堪見被告已將系爭建物一部分由木造建物拆除，而改建成木石磚造或鐵門等建築，顯然已屬改建，而違反系爭租約第8條第2款之限制。況觀苗栗縣政府109年10月26日府商使字第1090631996號函已載明：
被告在系爭土地上施工中之系爭建物，已違反建築法第25條規定，建築物未經申請擅自建造建築物，處勒令停工，並告知如對本處分不服，得依訴願法提起訴願等節（見本院卷第35-37頁）。苗栗縣政府屬為系爭土地所在之南庄鄉，管理其上建築相關之主管機關，而為認定系爭建物是否屬違建之主管機關，其已認定被告違反建築法第25條，未經申請而擅自建造系爭建物，而對被告以前開函為行政處分，堪認被告未經原告同意，於系爭土地上興建違建，違反建築法第25條規定，被告又未針對前開函提起任何訴願或行政救濟，現反於民事訴訟中辯稱系爭建物非屬違建，反徵被告辯稱非屬違建，係於本件訴訟將遭拆除房屋時，方起之臨訟矯飾辯詞。被告雖辯稱系爭建物為老舊之木造建物，為維持建物使用，確有修繕必要云云。然系爭建物不論是否老舊或是否木造，揆諸前揭建築法第25條之規定，仍均無法免除被告應經過申請方得主管建築機關之審查許可並發給執照，否則不得擅自建造，而前開建造行為，亦包含改建，且依照系爭租約第8條第2款。前揭法文雖有排除之例外規定即建築法第78條及第98條，然被告並非拆除行為，並無建築法第78條之適用，而系爭建物亦非特種建築物，更遑論經行政院許可，自亦無建築法第98條排除建築法第25條適用之餘地，被告前揭改建行為自屬違建，而無從申請建築執照，自與系爭租約第2款有悖。被告雖辯稱系爭建物係日據時期遺存建物，不屬建築法中之「違建」云云。然原告以被告違建終止系爭租約，並非因系爭建物之「興建」而係因系爭建物之「改建」，被告以系爭建物之興建時期係日據時期為辯，與被告嗣後改建並無關連，縱使系爭建物於確屬日據時期遺物而於興建時非屬違建，但被告仍有前開擅自改建之行為，仍違反系爭租約第8條第2款不得改建之限制，原告仍得依照系爭租約第13條第8款終止租約，被告其此部分抗辯難認有理由。是被告既有改建系爭建物之行為，而改變系爭土地上之原有建物之現況，而違反系爭租約第2條及第8條第2款，原告自得依照系爭租約第13條第8款終止系爭租約，原告亦於109年10月8日以此為由終止兩造間之系爭租約，並於同年月12日送達被告，而發生合法終止系爭租約之效果。至被告另辯稱兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係，被告係合法占用系爭土地云云，然原告系爭租約既然已終止，兩造間即不存在不定期租賃關係，被告此部分抗辯亦屬無據，附此敘明。
（二）原告主張被告應拆除系爭建物，並返還占用土地，有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因對被告提起訴訟，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院88年度台上字第694號號判決意旨參照）。
2.經查，本件被告對原告為系爭土地所有人，且被告所有之系爭建物占用原告所有之系爭土地之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就系爭建物占有系爭土地，係有正當權源之事實證明之，如被告不能舉證以實其詞，則應認原告之訴有理由。又系爭建物原占用系爭土地之正當權源為系爭租約，然系爭租約既自109年10月12日經原告合法終止，則自翌日起，被告即無從以系爭租約作為占用系爭土地之正當權源，而被告又未能舉證其有何其他占用系爭土地之權利，是認原告對被告主張拆除系爭建物，返還所占用土地，於法洵屬有據，應予准許。
（三）原告請求被告自109年10月12日之翌日起至返還上開土地予原告之日止，按年給付原告16,596元，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條亦定有明文。該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105條規定甚明。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。另按前開規定租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。於無權占有他人土地使用收益之情形，雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算不當得利利益之標準。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例可資參照）。
2.經查，本件被告自系爭租約終止後之翌日即109年10月13日起，無權占有系爭土地附圖所示黃色部分，面積共24.32平方公尺而受利益，致原告無法使用而受有損害，則原告主張被告應返還無權占有土地所受相當於租金之不當得利，於法有據。又系爭土地為坐落於苗栗縣南庄鄉使用分區、使用類別均空白之土地，自有上開土地法規定之適用，而得以土地及建築物價值計算相當於租金利益之標準。依本院履勘所見，系爭土地上之建物均為日據時期所留之建物，已屬老舊，足見系爭建物興建年代確屬久遠，其價值應不甚高。因此，本件審酌被告使用系爭土地之租金，自應以土地價值為主要計算標準較為妥適。而觀之系爭土地110年4月22日土地登記第二類謄本，系爭土地於109年
1月後之申報地價分別為每平方公尺4,320元。再者，系爭土地北側臨中山路，周邊無火車站，最近國小為南庄國小，距離300公尺，最近便利商店距離為300公尺，周遭並非城市，而屬鄉村，已如前所認定。足見系爭土地交通未特別便利，附近商業活動並非如大城市繁榮，離學區尚近，是本院審酌上情，及系爭土地之地目、位置、交通便捷度、附近工商繁榮程度、經濟用途，以及系爭建物狀態，再參以原告所受損害等因素，並依土地法第97條第1項之規定，認原告主張系爭土地租金以該土地申報地價之年息百分之10計算容屬過高，而應以年息百分之5計算為適當。是原告請求被告自系爭租約終止後之翌日即109年10月13日起至返還系爭建物所占用土地止，按年給付相當於租金之不當得利5,253元（計算式詳如附錄），應屬有據。
逾此範圍，應予駁回。至被告辯稱其仍欲繳納租金，並非不當得利云云，然因系爭租約已終止，兩造間已無租賃關係存在，被告自無從繳納租金，而仍應返還無法律上原因而占用系爭土地之不當得利。
五、綜上所述，原告合法終止系爭租約後，被告所有之系爭建物已失去原可占用系爭土地之正當權源，被告復未證明有何其他占有使用系爭土地之合法權利，則系爭建物占用系爭土地。從而，原告依民法第767條第1項，請求被告將系爭建物拆除，並將占用土地返還原告為有理由，應予准許。原告另依照不當得利之規定，請求被告返還系爭租約終止翌日起即109年10月13日起至返還上開所占用土地止，按年給付5,253元，亦屬有理由，應予准許。逾此範圍，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，乃所命被告給付之價額未逾50萬元之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，職權宣告假執行。原告就上開勝訴部分 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使本院之職權發動，無庸另為准駁之諭知。至原告就其餘敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國110年11月25日
民事第一庭法官何星磊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李宜娟中華民國110年11月25日附錄
24.32平方公尺×4,320元×5%＝5,253元（元以下四捨五入）。