臺灣臺南地方法院新營簡易庭民事小額判決
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 至盛建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 戊○○
乙○○
上列當事人間請求房屋買賣事件，經本院於民國95年10月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：原告向被告購買台南市○○路○段之房
屋是尚未完工的房屋，建設公司於完工交屋後給予保固證明
。原告（買方）的買賣付款合約與預約臨時證明單付款日期
及金額不太一致，是因為賣方工程延誤，所以付款條件有所
修改而造成。如果是成屋，從簽約到交鑰匙正常程序約一個
月的時間，而買方從93年9月24日簽約到94年1月4日交鑰匙
，期間約三個半月，可見簽約時尚未完工。而房屋原設計或
建造有瑕疵危害安全，根據消費者保護法，建設公司理應負
責修改，又93年9月16日放訂金及93年9月24日簽合約書，在
9月16日至9月24日賣方並無交付合約書給我們審閱，如賣方
說有交付，請提出9月16日的交付合約書審閱的簽收條以便
證明，如提不出來，代表被告（賣方）說謊。賣方於93年8
月18日拿到使用執照後又二次施工，將陽台外推，其所銷售
的房屋構造與賣方送給市政府核准的構造不一樣即可做為證
明。因此從93年8月18日至買方簽約的93年9月24日，賣方根
本不可能讓房子完工，更何況還有雙方買賣房屋所簽修改工
程也未完工，怎麼可能是讓買方可以即時居住的成屋呢？購
買時房屋未完工而賣方的定型化契約第5條所寫房屋現況即
明顯違反消保法第12條的誠信原則。賣方所售房屋建造有瑕
疵危害安全，如電線不合格（冷氣配線未符合政府電工法規
的規定）、陽台門打開不是靠向牆壁而是擋住通道、淋浴門
太低妨礙出入及5樓樓梯少一階....等，這些都是違反消費
者保護法第7條「產品的安全與衛生」。買方於裝潢房子時
陸續發現缺失，請賣方維修，賣方一直拖延幾個月未維修，
買方才向法院提出訴訟。目前又發現兩項缺失：⑴320號5樓
樓梯轉角少一階導致家人跌倒，⑵318號及320號面向馬路的
走廊大理石陷下去，走廊的問題於94年12月20日左右即已反
應過，（可查至盛公司吳主任的通聯紀錄，其電話為000000
0000），於95年5月4日與至盛公司的張小姐連絡維修，結果
鄭經理回電說他們公司不負責維修，（5月4日至盛公司鄭經
理來電，其電話為0000000），但是前棟整排走廊陷下去，
而至盛公司卻幫其中6戶維修，這樣不平等待遇是否用維修
走廊交換3樓陽台門裝錯的彌補？買方對此部分也要求維修
補償。
被告應給付之物有瑕疵如下：
⑴318及320號4樓的淋浴門太低，淨高未達180公分。違反消
費者權益健康與安全保障第10條，也違反消防法第76條第
2項的規定。
⑵4樓廁所沒有排水孔，以致污水無法排放流出。（318及32
0號）污水連掃到隔壁間去也沒辦法。違反建築設計施工
的一般設計通則第49條及違反建築設備第29條第10項（內
政部所頒布的法條）。
⑶3樓浴室的抽風預留管路不通。（318號及320號）被用水
泥封死，一般是用塑膠蓋才對。
⑷318號3樓的陽台門裝錯方向，原設計是左右對稱，1、2樓
皆是左右對稱方向的門，但3樓不是，明顯錯誤。
⑸318及320號之陽台插座（3樓）所配的電線錯誤，應配220
伏特線才能符合承載冷氣機的使用。（目前配110伏特是
錯誤的，而且不能符合原設計供二間房間共用的承載。）
違反電工法規第105條第2項的規定，冷氣用線的直徑必須
5.5mm或以上。電線的直徑太小沒辦法承載分離式冷氣1對
2的1台或1對1的2台使用。A9（316號）是樣品屋，至盛公
司也是將3樓隔成1間更衣室及1間臥房，由此可見其原始
設計即是2間。原始設計或建造錯誤本來就是被告需要改
善處理，豈可用時間來推辭，更何況買方是一年內提出，
符合保固原則。至盛公司說配線有送市府核可，但原告至
市府工務局建管課詢問建築送件所需之索引表上並沒有配
線審查這個項目。
以上⑴及⑵項經寫存證信函（8月29日、9月15日、10月4日3
次）及消保官協調（10月28日），但被告皆不處理，⑶、⑷
、⑸項於11月28日也口頭告知至盛公司，但至盛皆不處理，
由此可見至盛是故意，明顯違反消費訴訟第51條。被告應給
付3倍之懲罰性賠償金。被告須負瑕疵擔保責任。提出：存
證信函影本3份、連署聲明書、消保官調解書、合約書第13
條、工程修改確認單、付款統計表、合約第5條保固服務1年
、買賣付款日期與金額及同意書、銷售房屋的DM與市府核准
房屋構造、消費者保護法第12條、消費者保護法第7條、5樓
的樓梯照片、1樓走廊照片、新的估價單、預約臨時證明單
、北區調解筆錄、付款資料、工程修改確認單。求為判決；
被告應給付原告新台幣九萬九千九百元、訴訟費用由被告負
擔。
二、被告則以下列情辭抗辯：
㈠⒈318號及320號4樓淋浴門太低。被告已於民國（下同）9
4年9月2日回覆原告。原告提出318號及320號4樓淋浴門
太低違反消費者保護法第10條及違反消防法第76條第2
項規定。被告答辯：消保法第10條如附件㈠法條內容記
載，需有事實足認其提供之商品或服務有危害消費者安
全與健康。原告已於94年10月6日至台南市政府消費者
保護官提出申訴，並於94年10月28日下午15時至消保官
辦公室說明及協商，消保官也未提及告知被告違反消保
法。有關消防法共47條，如附件㈡；消防法施行細則共
30條，如附件㈢。皆無原告提及之76條第2項，且本宗
買賣之房屋並不屬消防法規範之建物，所以在申請建築
執照及興建完工後申請使用執照，都無需經過消防相關
單位審核，何來違反消防法之說。依照被告研判，原告
提出消防法第76條第2項規定，可能是誤指建築技術規
則建築設計施工編建築物之防火第76條第2項（防火門
窗之構造），如附件㈣。但本處設計為淋浴門並非防火
門，故無違反規定。原告如此輕率提告並且扭曲法規，
實有欺瞞法官之嫌。
⒉4樓廁所沒有排水孔，被告已於94年9月2日回覆原告。
原告提出318號及320號4樓廁所沒有排水孔，違反建築
設計施工一般設計通則第49條及建築設計第29條第10項
。被告答辯：建築設計施工編一般設計通則第49條，如
附件㈤；建築設備編給水排水系統及衛生設備第29條第
10項，如附件㈥。上述二條法規是指污水排放處理流
程規則，並無明訂馬桶旁需設地板排水孔。原告又再次
扭曲法規。
⒊3樓浴室抽風預留管路不通。原告並未通知被告上述修
繕問題，被告已於94年11月28日派員到現場察看，管路
正常並無不通狀況。被告並無接獲上述修繕事項。原告
與被告於93年9月24日訂定房屋買賣合約時，合約內容
已記載賣方維修服務聯絡電話，買方若有工程修繕問題
，理應電話通知賣方公司客戶服務部門，由客戶服務部
門瞭解情況後再聯絡相關廠商人員到買方府上維修，而
不是口頭告知非相關人員。
⒋318號3樓陽台門裝錯方向。原告並未通知被告上述修繕
問題，被告已於94年11月28日派員到現場察看，陽台門
統一設計並無開錯方向。原告已於93年12月25日與被告
辦理交屋，原告如有個人使用習慣問題，理應由原告自
行修改陽台門。原告提出318號3樓陽台門裝錯方向，與
1、2樓左右對稱門方向不同。1、2樓門是屋內連接屋外
通道門，3樓門是陽台門，原本設計及材質就不同，且
買方已自行修改陽台門片型式，如附件㈦；與賣方原先
設計施作陽台門片型式，如附件㈧。買方自行修改配件
，非賣方原按裝配件，所以賣方無法維修。
⒌318號、320號3樓陽台插座，目前配110伏特，無配220
伏特電源。被告答辯：賣方原設計3樓是整層主臥，3樓
只有1間房間，冷氣室外機放置在房屋東邊陽台處，如
附件㈨。而買方卻自行把冷氣室外機懸掛在房屋西邊牆
壁，如附件㈩。賣方原本設計在房屋西邊就無提供220
伏特電源，且買方在西邊房屋外牆懸空吊掛冷氣室外機
處正下方就是人行步道，日後恐會造成行人危險。
⒍原告與被告在93年9月24日簽訂房屋買賣合約，並於94
年1月4日辦理驗收完成房屋點交。卻在94年8月29日才
提出上述房屋問題，並扭曲解讀建築法規，其原告心態
及動機有可疑之處。被告依上述法規陳述答辯，並無違
反消保法第51條，如附件。
㈡就原告審理中主張之陳述；
⒈原告於95年4月19日上午11時到庭向審判長辯稱房屋買
賣合約書為預售買賣，被告答稱為成屋買賣合約書。經
審判長指示由被告提出預售屋買賣和成屋買賣差異性。
被告在此提出一般通俗建設公司銷售房屋買賣，預售屋
買賣合約及付款表（如附件一）和成屋買賣合約書及付
款表（如附件二）差異處。請審判長審閱，原告詳讀。
⒉原告已於93年3月13日至被告工地參觀，且又經過6個月
零3天之時間比較其他工地及充分詳細了解施工狀況及
建材設備。原告於93年9月16日向被告訂購房屋（如附
件三），又於93年9月24日簽立房屋買賣合約。經過審
閱期8天（消保法規定審閱期5天），理應充分詳細了解
房屋狀況，原告不應該因個人使用習慣就要求被告修改
建材設備。而被告依法、依理不替原告修改建材設備，
原告就要連署社區住戶寫聲明書向被告抗議（因社區住
戶認為被告按裝建材設備正確無誤，故無社區住戶填寫
連署聲明書）。接著原告又提出民事告訴被告違反建築
法及消防法（經被告提出相關法條證明並無違反原告提
出之法規，且審判長也無告知被告違反建築法或消保法
）。原告又提出購買房屋時是預售屋非成屋（被告已於
本答辯狀提出原告購屋時是成屋非預售屋相關證據）。
據被告所知原告已有二次購屋經驗，且原告也親口向被
告業務代表人鄭經理告知，原告本身也有投資參與建築
業，原告理應有建築相關經驗。原告若有個人建材設施
使用習慣與一般人不同，應該是購買房屋時向被告提出
建材設施更改，而不是原告與被告辦理房屋驗收無誤，
並由被告向原告收取交屋保留款後8個月，再向消保官
、民事法庭提出告訴。
㈢原告於95年6月7日提出民事陳報狀共7項，被告答辯如下
：
⒈原告提出預約臨時證明單與合約付款日期不同，是因為
原告訂屋後要求房屋內部隔間及建材辦理變更，導致延
後交屋。且原告辦理工程變更時口頭答應被告如工程變
更追減帳，被告應將工程款退還原告；如工程變更追加
帳時，原告應將工程款給付被告。結果工程款追加帳結
算原告應給付被告新台幣（下同）27,297元，原告也無
給付被告上述工程款金額，且其他住戶也於93年10月份
陸續辦理交屋。若非原告要求打除隔間、更改管路，何
來不能交屋之說。
⒉工程修改確認單內容都是原告要求打除隔間、更改水電
管路位置、打除按摩浴缸位置，增加舖設磁磚費用，且
被告已向廠商購買按摩浴缸及配件。原告還要求被告將
退還按摩浴缸、臉盆、配件拿到別處工地使用（當時被
告並無其他工地可使用上述材料）。如果不是原告要求
更改隔間、管路，何來追加工程帳款27,297元。
⒊被告提出原告自93年9月16日放訂金至93年9月24日簽立
房屋買賣合約，為期共8日，是表示已超過房屋合約審
閱期5日才簽約，是屬合理合法，且公平交易法有規定
賣方應將合約範本放置銷售處供客戶審閱。被告已將買
賣合約書影印多份放置在銷售中心供客戶自由索取閱讀
，何來簽收條？且原告若對買賣合約有異議時理應拒絕
簽立買賣合約或加註條款，而不是買賣合約簽訂1年8個
月後才提出，可見原告有強辭奪理之嫌。
⒋被告與原告簽立房屋買賣合約時，在買賣合約已記載部
分空間為增設項目，買方同意依現況交屋，日後不得有
任何要求或異議。且原告又自行花費破壞打除外觀牆增
建為車庫使用（如附件一），導致延後交屋。且原告辦
理交屋後又自行破壞打除2樓西邊外觀牆更改為窗戶（
如附件二），造成房屋結構耐震係數降低，也不是可以
即時居住的成屋啊！
⒌原告已於94年10月28日向台南市政府消保官申請調解，
消保官也無告知被告違反消保法。原告若有合約問題理
應於93年9月24日拒絕簽約或93年10月22日拒絕將產權
移轉資料交付被告或94年1月4日拒絕辦理交屋，而不是
在簽立合約後20個月再提出問題。
⒍請原告提出被告冷氣線路違反電工法規的法條及相關管
理單位證明違反電工法之文件，而不是原告說違反就是
違反，而且被告特別花費僱請經國家考試認證通過的水
電設計師繪製水電施工圖並按圖施工（一般建商無特別
僱請合格專業水電設計師繪製水電圖）。被告原設計在
房屋3樓西邊原本就無冷氣配線及排水管；而原告在3樓
西邊破壞打除外觀牆更改為窗戶，又在牆上按裝冷氣主
機懸空在人行道上，日後若因地震或冷氣鐵架生鏽鬆動
，恐會造成人行道上行人安全。被告在此告知原告勿違
反公共危險法。傢俱配置建議圖上陽台門方向並無紗窗
門，被告為考量環保衛生問題故增加費用按裝內置式紗
窗門（一般紗窗門在是外會因風吹日曬造成紗窗沾沙塵
及破損），且其他住戶使用也無使用不便的問題，原告
若有問題理應辦理交屋時提出。日前原告提出4樓淋浴
隔間太低違反消防法，經被告向消防相關單位查證，被
告並無違反消防法；原告向左右鄰居及訴訟狀上提及被
告違反消防法、4樓廁所地板排水違反建築法規，讓被
告公司名譽受損，實有妨礙名譽、毀謗之嫌，被告將保
留法律追訴權。原告提出5樓樓梯少一階，被告請問原
告若是樓梯少一階，原告自交屋至今17個月來原告如何
上5樓？原告施做5樓增建工程的人員又是如何進出？請
原告核對圖面樓梯階數。被告若有違反消費者保護法第
7條，理應由消保官舉證提出告知被告，而不是原告交
屋17個月後才自行提出。
⒎原告自94年1月4日辦理交屋後，95年原告還僱工程人員
進入施做工程敲敲打打，影響隔壁住戶安寧。原告日前
來電被告工程修繕問題，若是合理被告都有派員修繕，
若是不合理的要求，被告為何要修繕？且被告代表鄭經
理與原告代表丙○○先生於00年00月00日在台南市政府
消保官處協調時，鄭經理已當徐消保官面前詢問丙○○
先生是否還有其他工程修繕問題，丙○○先生竟然回答
有工程修繕問題但不說，要去法院說。上述說詞鄭經理
已請徐消保官作證。可見原告之心態、動機有可疑之處
。
⒏原告提出騎樓前大理石陷下去，原告已於日前告知其他
住戶大理石陷下原因，非至盛建設造成，原告應該很清
楚下陷原因及該找誰修復。至盛建設廠商為何願意幫其
他6戶客戶修補大理石下陷，而不修復原告大理石，原
告應檢討自身的為人處事態度，而不是一昧怪罪他人。
被告也從無跟原告商討修復條件說，何來修復走廊換3
樓陽台門裝錯的彌補？再次證明原告之心態、動機有可
疑之處。且原告提出之修補估價單也無記載修補材料、
數量、工時，可見估價單有灌水加價之嫌。提出；存證
信函影本2頁、含法規影本共計16張及相片影本4張。連
署聲明書、聲明書二件。求為判決：請求駁回原告之訴
及假執行，如受不利之判決，願供擔保聲請免予假執行
。訴訟費用由原告負擔。
三、本院依聲請履勘現場並依職權向台南市政府調閱系爭房屋竣
工圖等件。
四、得心證之理由：
（一）原告據其主張，固據提出；存證信函影本3份、連署聲明
書、消保官調解書、合約書第13條、工程修改確認單、
付款統計表、合約第5條保固服務1年、買賣付款日期與金
額及同意書、銷售房屋的DM與市府核准房屋構造、消費者
保護法第12條、消費者保護法第7條、5樓的樓梯照片、1
樓走廊照片、新的估價單、預約臨時證明單、北區調解筆
錄、付款資料、工程修改確認單等件為證。被告則執前開
情辭置辯，審酌兩造於辯論期日及所陳書狀之攻擊、防禦
，兩造就曾就系爭房屋為買賣一節並無爭執，所爭執者厥
在係成屋買賣抑或預售屋買賣而已，因之，所需先為釐清
者，亦在房屋買賣之屬性為成屋買賣抑或預售屋買賣。
（二）依兩造不爭之「房屋買賣合約書」記載，兩造訂約在93年
9月24日，而依本院調閱之系爭房屋竣工圖全卷所附台南
市政府工務局函稿上註記日期係93.8.18，而據台南市政
府95.9.6南市工使字第09530253910號函覆意旨略謂；「
關於使用執照係檢驗何項目後才核發乙節，按建築法第七
十條，第一項規定建築工程完竣後，應由起造人會同承造
人及監造人申請使用執照，直轄市、縣主管建築機關自接
到申請之日起，時日內派員查驗完竣，其主要構造、室內
隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執
照，並得核發謄本」..查本案使用執照係符合上開法令
及使用執照審查表項目後才准予核發。
（三）依上開台南市政府95.9.6南市工使字第09530253910號函
所載，足證系爭房屋主要構造、室內隔間及建築物主要設
備等均與設計圖樣相符，被告始才能取得使用執照，並取
得謄本，被告辯稱系爭房屋係「成屋買賣」一節應可採信
。
（四）既為「成屋買賣」，兩造乃就現成房屋於「看屋」後議價
，雙方就標的物及價金為磋商、議價，合則訂立買賣契約
，雙方依約履行，不合則一翻兩瞪眼，分道揚鑣，因此，
在「成屋買賣」的場合，價金係買方認為合適才成約，買
後即不能挑剔系爭物之品質，例如二手車之買賣，當也是
就系爭物出價，買後如有不如意，出了雙方另行就修護或
更改內容議價外，自不得片面主張系爭物有何瑕疵，否則
，如成屋買賣之買受人片面要求房屋盡如己意，將如同買
了中古車卻要求一切如新知不符常理且不可行。
（五）綜上，本件系爭買賣契約既係「成屋買賣」，且係爭房屋
係經原告蒞臨現場看屋後與被告議價然後簽約，房屋也係
依現況交屋，因之，所謂「電線不合格（冷氣配線未符合
政府電工法規的規定）、陽台門打開不是靠向牆壁而是擋
住通道、淋浴門太低妨礙出入及5樓樓梯少一階....等，
均是看屋時即已存在，茍於訂約購買後有不如意情事，也
屬於另行付費變更設計抑或情商建商代為改變的問題，應
與當初兩造訂立契約無關，是原告於事後主張系爭房屋有
如其於事實欄所述缺失，訴請被告賠償一節即非有理由，
應予駁回。
（六）又原告主張被告販賣系爭房屋，房屋原設計或建造有瑕疵
危害安全，根據消費者保護法，建設公司理應負責修改，
而被告拒絕修改，有違消費者保護法之規定，依法亦應賠
償原告，經查：
⑴按，民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係
為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任
之特約外，出賣人當然有此責任（最高法院二十九年度上
字第八二六號判例）。再者，民法第一百五十三條第一項
規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示
，契約即為成立。
⑵又消費者保護法之立法意旨，依條文規定，「為保護消
費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活
品質，特制定本法。有關消費者之保護，依本法之規定
，本法未規定者，適用其他法律。」此為消保法就該法
之立法目的所為之明文規定，是為該法律條文之解釋時
，自應以此明定之立法目的為其解釋之最終依據，而該
法採之商品無過失責任制度，乃係由於消費者無論如何
提高注意度也無法有效防止損害之發生，故立法者乃藉
由無過失責任制度之適用以迫使製造商擔負較重之責任
，換言之，製造商在出售危險商品時，即應會將其所可
能賠償之成本計入售價之中，亦即將使產品危險之訊息
導入產品價格之內，此即帶有分擔危險之觀念在內而言
，以系爭房屋買賣而言，兩造係就成屋買賣，買方看屋
後與賣方商議房價，乃就現屋狀況兩方議價成立並訂立
買賣契約，則房屋現況均在買屋人考慮之中，即或有不
如己意，亦可商洽建商代為修改，且實務上此種情形甚
為常見，僅係買方應另行付費抑或建商肯無償服務而已
，成屋買賣當然無法盡如人意，茍欲盡如己意，除了自
行建築之外，大概只能於事後改建一途，本件係爭買賣
既係就現屋買賣，賣方無法將買方於是後不滿之風險轉
嫁，且原告於與被告締結系爭房地之買賣契約前既已知
系爭房屋現狀，而系爭房屋，於原告居住安全、生活品
質等並無重大影響，且即或有重大影響，原告於價錢上
也已考慮在內，被告應無違反消費者保護法之情事，有
關原告主張被告違反消費者保護法規定部分，經查，本
件買賣契約上之買賣標的物、買賣價金、訂金之金額，
均係經兩造磋商達成協議後，始填寫於該契約上，該契
約之各項約定委非所謂之定型化之契約條款，其內容並
無顯失公平或違反誠信原則情事，自無上述消費者保護
法之適用，原告主張依消費者保護法規定，被告應負賠
償責任，亦非有理由，併予駁回。
五、因本案事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，均
毋庸再予審酌。
六、訴訟費用負擔之依據；民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 95 年 11 月 16 日
臺灣臺南地方法院新營簡易庭
法官 何清池
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（依民事訴訟法第436條之24第2項之規定，對於小額程序
之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之），
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補
提上訴理由書（須附繕本）。
書記官高世玉
中 華 民 國 95 年 11 月 16 日