裁判字號：臺灣高等法院臺南分院104年上易字第129號民事判決
裁判日期：民國105年01月26日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺南分院民事判決104年度上易字第129號上訴人嘉義縣大林地政事務所法定代理人 張志福 訴訟代理人 劉烱意 律師複代理人 劉育辰 律師被上訴人 陳奕睿 訴訟代理人 嚴庚辰 律師
嚴奇均 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年3月26日臺灣嘉義地方法院第一審判決（104年度訴字第44號），提起上訴，本院於105年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按依國家賠償法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機關請求。賠償義務機關對於前項請求，應即與請求權人協議，賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾30日不開始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立時，請求權人得提起損害賠償之訴，國家賠償法第10條第1項、第11條第1項分別定有明文。本件被上訴人已依前揭規定向上訴人請求國家賠償，然協議不成立，有上訴人民國（下同）103年10月20日拒絕賠償理由書影本附卷可稽（見原審卷第19至20頁），且為兩造所不爭執，堪認被上訴人於104年1月12日對上訴人所提起本件國家賠償訴訟，合於國家賠償法所定之前置程序，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠緣被上訴人於99年9月9日向訴外人即出賣人 官品秀 購買坐落
嘉義縣○○鄉○○段○○○○○○號（下稱系爭土地）、330-8地號、331地號等3筆土地及坐落同段471建號建物（門牌號碼為嘉義縣○○村○○○村000號），共4筆不動產，土地及建物總面積共計836.54平方公尺；雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），約定買賣總價金為新台幣（下同）400萬元，即每平方公尺之價金為4,782元。詎上訴人竟於101年11月22日以嘉林地測字第0000000000號函通知被上訴人，表示系爭土地面積應由365平方公尺更正為185平方公尺。被上訴人雖已於103年7月25日將前開4筆不動產再轉售予訴外人 蔡維哲 ，然其於99年間買受前開4筆不動產時，信賴斯時上訴人登載於土地登記簿之面積，致被上訴人溢付予訴外人官品秀180平方公尺之買賣價金，則以被上訴人購買前開4筆不動產之每平方公尺價金4,782元為計，被上訴人溢付價金86萬760元（4,782×180＝860,760）。是依土地法第68條第1項前段規定，上訴人應負損害賠償責任。又上訴人將系爭土地之面積登記錯誤，乃不爭事實，縱使事後發現登載有誤，逕為辦理更正登記，仍無礙其應負土地法第68條第1項前段規定之損害賠償責任。
㈡對上訴人答辯之陳述：上訴人以前揭嘉林地測字第00000000
00號函文通知被上訴人系爭土地面積應由365平方公尺更正為185平方公尺時，被上訴人之損害即已發生，損害額亦因此確定，是上訴人自不得以事後被上訴人憑藉優越議價能力等因素出售系爭土地之價格，遽而免除或減輕上訴人之損害賠償責任；故其主張扣除被上訴人出售土地予訴外人蔡維哲之價格後，本件損害額至多為20萬元云云，自不可採。
㈢另土地法第68條第1項前段規定為國家賠償法之特別法，爰
依國家賠償法第6條、土地法第68條第1項前段等規定請求上訴人賠償86萬760元，及自訴狀繕本送達翌日起（即104年1月21日）至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准為假執行宣告。原審為被上訴人勝訴之判決，並准供擔保後得為假執行之宣告。
㈣依上，併對上訴答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則辯以：㈠土地法第68條第1項規定之立法意旨係在貫徹土地登記之公
示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障。是被上訴人依土地法第68條第1項規定向上訴人請求損害賠償時，應以其為善意信賴土地登記簿上面積為要件，且其所受損害與登記錯誤間有相當因果關係為要件，然而：⒈系爭不動產買賣契約書之買賣標的包含3筆土地與1筆建物，
即被上訴人購買之實際土地面積為413平方公尺，而其購地時土地謄本記載總面積為593平方公尺，兩者差距甚大，短少面積達40％以上。惟本件不動產買賣實際係訴外人即被上訴人父親 陳聰明 出面與訴外人官品秀處理購買事宜，陳聰明係以從事營建工程為業，對面積估算應知之甚詳，是其購買系爭土地前應已知悉面積記載錯誤之情。
⒉再觀諸本件3筆土地之地籍圖，系爭土地與同段331地號土地
，形狀、面積皆屬相當，然當時土地登記簿謄本登記之面積，系爭土地為365平方公尺，同段331地號土地則為218平方公尺，相差高達147平方公尺，是被上訴人購買時顯已知悉土地登記簿記載錯誤。
⒊又被上訴人既以總價400萬元一併購買系爭土地、同段330-8
、331地號等3筆土地及坐落上開土地上之同段471建號建物，則本件不動產買賣之計價方式顯然與土地面積無涉。再參系爭不動產買賣契約書所述本買賣按現況點交乙節，系爭土地面積之更正純屬為土地登記簿面積之減少，土地界址並未變動，實際使用範圍亦未縮減，自難謂受有損害，縱受有損害亦與土地面積登記錯誤無因果關係，故被上訴人主張其因信賴當時登記面積而溢付買賣價金等情，顯屬無據。
㈡退而言，縱認被上訴人得依土地法第68條第1項規定向上訴人請求損害賠償，其請求金額亦屬過高，說明如下：
⒈按土地法第68條第1項所定地政機關之損害賠償責任，以受
害人實際所受之積極損害為限，而不包括受害人依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，原可得預期之利益之喪失（消極損害）在內，此觀同條第2項之規定自明，俾免地政機關係登記錯誤、遺漏或虛偽而承擔過重之風險（最高法院103年度台上字第1976號判決參照）。被上訴人所購入上開4筆不動產，已於103年7月出售，出售總價額為380萬元，故其縱因登記錯誤而受有損害，損害金額至多僅為20萬元。
⒉再者，訴外人陳聰明縱非實際出資購買人，至少可認定為被
上訴人之代理人，是陳聰明既有上開所述專業能力，對面積估算應知之甚詳，其既已知悉土地登記簿上面積記載錯誤等諸多過失，依民法第217條第1項、第3項規定，縱被上訴人受有損害，亦因與有過失，上訴人得主張過失相抵。
㈢原審為上訴人敗訴之判決，並附條件為假執行及免為假執行
之宣告。上訴人不服提起上訴，聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事實及爭執事項：㈠不爭執事實：
⒈被上訴人於99年9月29日向訴外人官品秀購買系爭土地及同
段330-8、331地號土地及同段471建號建物共4筆不動產，買賣總價金共400萬元。
⒉上訴人於101年11月22日以嘉林地測字第0000000000號函通
知被上訴人，表示系爭土地之面積由365平方公尺更正為185平方公尺。
⒊被上訴人於103年7月25日將上開4筆不動產出售予訴外人蔡維哲，約定買賣總價金為380萬元。
⒋被上訴人向訴外人官品秀買受上開4筆不動產時，僅約定買
賣總價400萬元，未約定各筆不動產之單價，兩造同意以買賣總價400萬元除以4筆不動產當時之總面積836.54平方公尺，做為上開4筆不動產每平方公尺之價金為4,782元之依據。
㈡爭執事項：
⒈被上訴人所受之損害與上訴人就系爭土地面積登記錯誤間是
否具有相當因果關係？⒉被上訴人依土地法第68條第1項請求上訴人賠償其所受之損
害，於法是否有據？若有，賠償之金額應以若干為適當？⒊被上訴人就其所受之損害，是否應負與有過失之責任？若是
，則被上訴人之過失比例應為何？
五、本院得心證之理由：㈠按因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損
害賠償責任，土地法第68條第1項前段定有明文。此項規定，係國家賠償法之特別法，依國家賠償法第6條規定，自應適用土地法之規定（最高法院83年度台上字第1723號及89年度台上字第2213號判決參照）。又按土地登記規則第13條規定，登記錯誤係指登記之事項與登記原因證明文件所載內容不符者。惟此僅係就土地法第68條所定之登記錯誤或遺漏加以例示之解釋，且土地登記準確與否，影響人民權益至鉅，為貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障，不應就土地登記規則第13條作狹義解釋，致與土地法之立法精神不符（最高法院86年度台上字第9號判決參照）。
㈡經查，被上訴人於99年9月29日向訴外人官品秀購買系爭土
地、同段330-8、331地號土地及同段471建號建物共4筆不動產，買賣總價共400萬元，然上訴人於101年11月22日以嘉林地測字第0000000000號函通知被上訴人系爭土地面積由365平方公尺更正為185平方公尺；而同段332-6號土地面積則由185平方公尺更正為365平方公尺（見原審卷第18頁），是系爭土地當時所以面積不符顯係抄錄錯誤所致。嗣被上訴人於103年7月25日將上開4筆不動產出售予訴外人蔡維哲，約定買賣總價為380萬元等事實，業據被上訴人提出不動產買賣契約書、上訴人前揭更正函文、系爭土地之土地登記謄本、異動索引為證（見原審卷第16至17、39至41頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。故被上訴人主張上訴人就系爭土地登記面積錯誤，與其向訴外人官品秀購買4筆土地時溢付買賣價金，而受損害乙情，二者間顯有相當因果關係。
㈢至上訴人辯稱：被上訴人向訴外人官品秀購買3筆土地之實
際面積為413平方公尺，然當時3筆土地謄本記載總面積為593平方公尺，兩者差距甚大，短少面積達40%以上；而本件不動產買賣實際係被上訴人之父陳聰明出面處理，陳聰明係以從事營建工程為業，由被上訴人所購買3筆土地地籍圖之形狀及面積，與該3筆土地之登記面積相比對，應可知悉系爭土地面積登記之情，故被上訴人購買系爭土地前應已知悉面積記載錯誤云云。然依土地法所為之登記有絕對效力，為土地法第43條所明定，此係為保護因信賴登記而辦理土地權利新登記之第三人而設之規定，縱使係從事營建工程、地產買賣或估價等對土地估算有相關經驗之業者，亦無任何適用上之差異，更不會衍生課予相關業者應知悉土地登記面積與實際面積是否有誤差之義務。故上訴人辯稱；被上訴人之父從事營建工程，熟知面積估算，由同時購入3筆土地之地籍圖與土地登記面積相較，被上訴人於購買前應已知悉面積記載錯誤云云，尚不能採為有利於其之認定。
㈣又系爭土地買賣之前手官品秀之夫王焜弘於本院證稱：【（
問：系爭買賣契約書（提示）是你所簽的？）是的。】【（問：對方是何人？）他父親與兒子都有來。】【（問：買之前他們有看過不動產嗎？）有。】【（問：買賣的價格400萬元，包括三塊地及一棟房屋，這價格是如何決定的？）因為我本身有經營土地買賣，時間久了，我忘記了。】【（問：是以面積計算價格或是以看到的三塊地及一棟房屋來算價格？）是以面積計算，雖然契約沒有寫，但依照謄本為準，有講到以面積一坪多少，房子多少來計算。】【（問：你是照面積、行情來相乘，計算出來的？）是的。】【（問：你與被上訴人買賣的時候，有無提出謄本？）有，是我們賣主這邊提出的。】【（問：既然以面積來計算價格，但買賣後實際面積減少了，有何意見？是否覺得賺到了？）事實上我沒有賺到，當時我向法院拍賣買下系爭房地，也是以這個面積來計算價格。】【（問：你是否知道登記面積與實際面積不符？）我不知道，我也沒有去測量，我們都相信地政，依地政的資料為主。】【（問：你有無去現場看，感覺面積沒那麼大？）現場肉眼看不出來。】【（問：何時知道面積不符？）對方買了以後，要告地政有跟我講。】【（問：對方要買的時候知不知道面積不符？）我們雙方都不知道，後來是他自己去測量後才知道的。】等語（見本院卷第234至236頁），足見買賣當時被上訴人並不知面積有短少情事。
㈤上訴人另辯稱：被上訴人係以總價400萬元一併購買3筆土地
及1筆建物，則本件不動產買賣之計價方式顯然與土地面積無涉，系爭土地面積之更正純屬為土地登記簿面積之減少，土地界址並未變動，實際使用範圍亦未縮減，自難謂受有損害，縱受有損害亦與土地面積登記錯誤無因果關係云云。然查：土地價格之高低影響因素甚多，包括土地面積、土地地形、坐落地點、地目等等。然土地面積之大小，係買賣價格重要因素之一，觀諸被上訴人與訴外人官品秀簽訂之不動產買賣契約書，其上固未約定各筆不動產之單價，然本件被上訴人既同時購入3筆土地及1筆建物，則被上訴人同時將4筆不動產之總價格加以增減議價，對被上訴人議價空間較為有利，故買賣雙方最後同意之總價，係4筆不動產併同議價後之金額，自無就各筆不動產約定單價之必要。因此，應認買賣雙方縱未約定各筆不動產之單價，亦不能以此即認本件不動產買賣價格與土地面積全然無關。上訴人前揭所辯洵無可採。
㈥復按，土地法第68條第2項規定因登記錯誤所生之損害賠償
，不得超過受損害時之價值。所謂受損害時之價值，指受損害時之市價而言（最高法院85年度台上字第406號判決意旨參照）。
⒈經查，被上訴人於99年9月29日向訴外人官品秀購買上開4筆
不動產，買賣總價共400萬元，嗣後系爭土地登記面積由365平方公尺更正為185平方公尺；被上訴人復於103年7月25日將上開4筆不動產出售予訴外人蔡維哲，約定買賣總價為380萬元等事實，有被上訴人提出之系爭土地登記謄本、土地異動索引、不動產買賣契約書、嘉義縣大林地政事務所函文等為證（詳原審卷第16至18、39至41頁），且為上訴人所不爭執，已如前述。本院認被上訴人出售系爭4筆不動產之總價，雖較其買受時僅減少20萬元，然土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力。因此，被上訴人信賴系爭土地原本登記之365平方公尺面積，以此為基礎而與上開3筆不動產併同向賣家官品秀議價後締結買賣契約，則買賣雙方議價達成一致之價金金額，自然會因為系爭土地登記面積為365平方公尺抑或185平方公尺而有所不同，至為灼然。換言之，被上訴人所受之損害，應係99年9月29日與訴外人官品秀締結不動產買賣契約時，溢付000（000－000＝180）平方公尺面積買賣價金所受之損害。
⒉上訴人雖辯稱：土地法第68條第1項所定地政機關之損害賠
償責任，以受害人實際所受之積極損害為限，而不包括受害人依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，原可得預期利益喪失之消極損害在內；被上訴人購買之4筆不動產已於103年7月出售，出售總價額為380萬元。故被上訴人縱因登記錯誤而受有損害，損害金額至多僅為20萬元云云。然查：土地法第68條第1項所定地政機關之損害賠償責任，係以受害人實際所受之積極損害為限，固屬的論。然本件被上訴人因信賴系爭土地登記面積為365平方公尺而與出賣人議價，其因而溢付價金之損害於簽立契約當時即已確定，不因被上訴人事後出售系爭4筆土地之議價能力而有影響。故上訴人前揭所辯，尚無足採。上訴人另辯稱：被上訴人父親陳聰明縱非實際出資購買人，至少可認定為被上訴人之代理人，而陳聰明對面積估算知之甚詳，已知悉土地登記簿上面積記載錯誤等諸多過失，故依民法第217條第1項、第3項規定，縱被上訴人受有損害，亦因其與有過失，上訴人得主張過失相抵云云。然查：上訴人所辯關於「可認定被上訴人父親陳聰明為被上訴人代理人」、「陳聰明已知悉面積登記錯誤」云云，均係上訴人片面臆測之詞，並無證據足資憑信，且亦與土地法第43條規定相違，另經本院向地政機關調取之系爭土地原所有權狀其上亦記載面積為365平方公尺，（見本院卷第305頁）；自難認被上訴人就損害之發生有何過失可言，故上訴人此之辯稱，仍不能採為有利於其之認定。⒊基上，因被上訴人向訴外人官品秀買受上開4筆不動產時，
僅約定買賣總價400萬元，未約定各筆不動產之單價，被上訴人主張以買賣總價400萬元除以4筆不動產之總面積836.54平方公尺，做為上開4筆不動產每平方公尺價金4,782元之依據，前揭計算方式及金額亦為上訴人所不爭執，並經原審列為不爭執事項。等此，以被上訴人溢付價金之面積180平方公尺計算，則被上訴人因系爭土地登記錯誤而溢付價金之損失應為86萬760元（180×4782＝860,760），可堪認定。
五、綜上所述，被上訴人依土地法第68條第1項前段之規定，請求上訴人給付86萬760元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即104年1月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年1月26日
民事第五庭審判長法官張世展
法官莊俊華法官夏金郎上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年1月26日
書記官蔡蘭櫻