裁判字號：臺灣新竹地方法院104年訴字第634號民事判決
裁判日期：民國105年04月15日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣新竹地方法院民事判決104年度訴字第634號
原告碁和不動產管理有限公司法定代理人 馮超業 訴訟代理人 彭世芬 被告 黃玉桃
陳金鑑 彭秀葱 葉日洋 葉正青 共同訴訟代理人 劉德壽 律師複代理人 李佩茹 上列當事人間請求遷還房屋等事件，本院於105年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告黃玉桃應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告，並自民國98年10月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟壹佰捌拾捌元。
被告陳金鑑應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告，並應自民國98年10月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟貳佰陸拾柒元。
被告 彭秀蔥 應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告，並自民國98年10月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟参佰陸拾貳元。
被告葉日洋應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告，並自民國98年10月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬参仟玖佰零壹元。
被告葉正青應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告，並自民國98年10月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟陸佰捌拾参元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用合計新台幣貳萬捌仟陸佰貳拾壹元，由被告分別依附表所示編號1-5號所示訴訟費用欄負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰壹拾参萬伍仟元供擔保後，得假執行，但被告黃玉桃以新台幣参佰肆拾萬肆仟捌佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹佰零参萬伍仟元供擔保後，得假執行，但被告陳金鑑以新台幣参佰壹拾萬陸仟肆佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣壹佰零玖萬元供擔保後，得假執行，但被告彭秀蔥以新台幣参佰貳拾柒萬陸仟捌佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新台幣玖拾玖萬元供擔保後，得假執行，但被告葉日洋以新台幣貳佰玖拾陸萬玖仟陸佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新台幣壹佰壹拾柒萬柒仟元供擔保後，得假執行，但被告葉正青以新台幣参佰伍拾参萬貳仟捌佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告之主張
一、訴外人（即執行債權人） 陳麗華 承受本院民事執行處90年度執字第8550號強制執行程序之不動產（下稱系爭不動產），法院並核發不動產權利移轉證明書。原告於民國98年9月23日向陳麗華購買系爭不動產，並於98年10月22日辦理所有權移轉登記。
二、被告黃玉桃、陳金鑑、彭秀蔥、葉日洋、葉正青等人無權占有使用系爭不動產，原告多次要求其遷出，被告均置之不理，迄今仍違法占有使用中，原告自得依民法第767條規定，請求其等將系爭不動產遷讓返還予原告。又原告因被告違法占有用系爭不動產，而受有不能使用系爭不動產之損害，原告自得依民法第184條、第179條規定，請求被告應給付自原告辦理不動產所有權移轉登記起（即98年10月22日）相當於租金之不當得利或損害賠償。
三、並聲明㈠被告黃玉桃應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
㈡被告黃玉桃應自民國98年10月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
㈢被告陳金鑑應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
㈣被告陳金鑑應自民國98年10月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
㈤被告彭秀蔥應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
㈥被告彭秀蔥應自民國98年10月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
㈦被告葉日洋應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
㈧被告葉日洋應自民國98年10月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
㈨被告葉正青應自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○○號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告。
㈩被告葉正青應自民國98年10月22日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
、訴訟費用由被告負擔。原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
貳、被告之答辯
一、被告葉正青辯稱：其於89年2月15日遷入居住，並繳交契稅，從小清寒，努力向學，認真工作，省吃儉用，方購買系爭不動產，迄今尚未過戶，已訴請五傑建設股份有限公司（下稱五傑建設公司）、 李勝良 損害賠償，期望其等早日將房屋過戶給被告。
二、被告陳金鑑部分：被告陳金鑑妻子 黃玉榕 於85年12月23日與建商李勝良簽約合建契約，將坐○○○鎮○○段地號468、
472地上房屋壹棟依合建契約書第11條拆除。李勝良於87年
8月30日同意所○○○鎮○○段○○○號門牌○○○鎮○○街○○巷○弄○號房屋壹棟，先行補償所拆房屋，過戶給黃玉榕居住，另開立支票伍佰萬元保證產權清楚。訂約人黃玉榕於98年7月4日過世，由其先生即被告陳金鑑繼承所有權。並於89年3月15日遷入居住至今，電費等早已改為被告陳金鑑。後因建商李勝良交給被告陳金鑑房屋產權不清，無法過戶，經建商同意訂立房屋租賃契約書。另租約到期，建商同意展延14年，至民國118年為止。根據新竹地方法院民事執行處新院昭莊九十執字第8550號92年4月11日附記六拍定後建號474陳金鑑被告等不點交。原告、訴外人陳麗華承受所拍賣之不動產，也未訂租賃契約，原告要求被告陳金鑑按月付原告房租2萬元，實在無理。原告於100年11月16日寄存證信函第2743號被告已回原告，請依照法院民事執行處通知、新院昭莊90執字第8550號執行事件不動產公告附記第六條建號474被告陳金鑑房屋不點交。請准被告陳金鑑無須遷屋，繼續居住，實行公平正義。
三、被告葉日洋部分：被告葉日洋自89年5月29日向五傑建設公司，於同日簽訂房屋買賣契約書，至同年6月12日已支付新臺幣540萬元，且已交付申辦房地移轉登記所需之文件，但建商藉故推託，遲遲未處理，迨90年10月17日，被告葉日洋寄存證信函限期辦妥過戶手續，對方依然置之不理，後來乃因建商週轉不靈，系爭房地遭債權人向法院聲請查封拍賣，導致本人之權益嚴重受損。被告葉日洋向新竹地方法院提起返還價金之民事訴訟（103年度重訴字第116號），法院於
104年3月31日判決，五傑建設公司須支付被告葉日洋新臺幣540萬元，及自91年1月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。至今日尚未獲得五傑建設公司負責人之任何回應，在一籌莫展之際，接獲此份起訴書，心中懊惱不已，多年積蓄化為泡影，又追索無門之情況下，的確不知所措，該如何善後，已慌了手腳。懇請碁和不動產管理公司協助深受其害的被告，擬出解決之方案，期能獲得最合理且妥當的處理方式，使得被告葉日洋之損失降至最低，被告葉日洋絕對有心解決這多年來懸而未決的棘手問題。最後希望藉助法院之公權力，讓兩造雙方當事人共同協商，想出最合理的對策，期盼事件得圓滿落幕。
四、被告黃玉桃部分：自87年10月21日欲舉家遷居關西小鎮，與五傑建設公司李勝良洽談，以台北市○○○路○段○○○巷○○號1樓之公寓交換當時正在興建之透天別墅一幢即現在門牌○○○鎮○○街○○巷○弄○號房子，雙方有簽訂房屋交換契約書。於89年3月社區房屋完下後隨即遷入系爭宅居住，並完成房屋價金之交付，唯李勝良未能按照合約完成過戶手續。至90年李勝良因周轉不靈，整個社區遭債權銀行聲請法拍，並於93年1月拍定。而後李勝良聲稱與接手社區的投資管理公司陳麗華是合作關係，待其幫忙銷售餘屋後會依約完成過戶手續。期間每年之房屋稅單均由李勝良交與並按時繳納。92年11月19日曾以存證信函催請李勝良完成系爭宅過戶，卻仍無得到結果。100年11月17日接獲原告存證信函，方知系爭宅產權已於98年10月23日為原告所有。原告另主張被告等違法佔有系爭宅，求償自98年10月22日迄今之租金每月2萬元，確實不合情理。原告取得系爭宅產權時，應已知93年
1月間法院拍賣系爭宅（475建號）因買賣關係占有不予點交之物件。其為爭取自身權益，於103年6月於新竹地方法院向李勝良提起損害賠償之訴（103年重訴字第121號），雙方並於庭上達成和解。李勝良答應於103年12月31日前，將系爭宅產權移轉登記在被告或指定人之名下，至今卻無法兌現其承諾。十數年身心飽受煎熬困擾，今已日薄西山行將就木。
五、被告彭秀蔥部分：被告彭秀蔥於85年間向五傑建設有限公司李勝良、 周泓秋 夫婦購買新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○○號房屋，因五傑建設公司李勝良說：假若用現金提前給他，即可獲得較優惠的房屋、土地總價款，於是雙方約定總價款新台幣600萬元購買此屋，當時未動工前就簽下房屋買賣協議，也有房屋平面圖，並於87年簽訂不動產買賣契約，於是，被告彭秀蔥不疑有他，把房屋、土地總價款新台幣600萬元陸續於85年7月至88年7月間，分多次匯款，並且完全付清給五傑建設公司李勝良。房屋、土地總價款付清給建商後，而房屋也如期蓋好，一家人就入住此屋，大約自88年底至今
104年9月止，已約入住16年了，有電費、有線電視收據為證據，目前還是入住中。五傑建設公司李勝良拿到總價款60
0萬元後，始終沒有把房屋、土地所有權移轉給被告彭秀蔥。後來經被告彭秀蔥屢次催討，原來建商因個人財務周轉不靈，房子早已被第一銀行假扣押了，於是此屋於92年9月即被強制執行拍賣。經多次拍賣，於93年1月讓陳麗華於法院法拍取得被告彭秀蔥房屋與土地，當時拍賣中有不點交，而其中不點交戶中有八戶，被告彭秀蔥是其中一戶〈建號460號〉，會造成不點交原因，是因五傑建設公司負責人李勝良與被告彭秀蔥已訂立房屋、土地買賣契約，因無法過戶，才以租賃方式交由買受人占有，占有時間訂為88年11月25日至民國103年11月25日止。之後於98年10月22日所有權人陳麗華，又轉賣給原告。被告彭秀蔥也做了另一番努力，希望取回房屋、土地所有權，所以，之後被告彭秀蔥於101年向五傑建設公司李勝良、周泓秋夫婦提告詐欺，經過2年努力提告，於102年12月，新竹地院判決結果：沒有將他們起訴，原因是逾越追訴期一個月，被告彭秀蔥當時感到非常遺憾，傷心欲絕！對司法不能還我公道，失望透了！至此之後，被告彭秀蔥為此房子遲遲無法取得房屋、土地所有權，一直忐忑不安，從買屋期間起，老母〈 彭田綢妹 〉，也因此房屋無法取得房屋、土地所有權，鬱鬱寡歡，傷時欲絕，煩惱到一病不起，而最後鬱鬱而死！原告自98年10月22日取得房屋、土地所有權後，至今104年9月止，就只一次於100年11月16日寄發存證信函要求返還房屋，也不是如原告說的其中多次要求本人遷出房屋；原告自98年10月22日取得房屋、土地所有權後，至今104年9月止，約近6年來，從未與被告彭秀蔥見面，原告向陳麗華購買此房子，通常向法院取得的燙手山芋又有爭議的房子，更何況是不點交房屋，裡面又住著人，原告買房時也沒有善盡查證之責任，要求陳麗華把不點交屋使用權處理好，再交予原告。現在原告跳過陳麗華所有權人，直接向我們原承購戶，要求遷讓房屋，是沒有道理的。原告理應要求房屋陳麗華，將房屋使用權處理好，再交予原告才對呀！這點原告也該負起該負的責任。對於不點交房屋，法院本來就是要求購買人要自行與原住戶自行協商使用權問題如何處理？豈可一紙之狀假執行，就要求本人遷讓房屋，原告自始至今約6年來，一直沒有與本人碰面協商遷讓房屋之事，也違常理呀！民法425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱其將所有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人仍繼續存在，本人系爭房屋建號460號，在本院民事執行處92年9月18日新院昭莊九十執字第八五五○號通知最後一頁附記欄，有清楚記載，建號460號號彭秀蔥於87年12月2日有訂立房屋、土地買賣契約，因無法過戶，乃以租賃方式占有，租賃日期即88年11月25日至103年11月25日止，而且拍定後不點交，租押金760萬元。所以，被告彭秀蔥是合法使用此屋的。103年11月25日之後，被告彭秀蔥一直誠懇等待原告來處理不點交屋之事，但是原告6年來，也只寄一封存證信函於被告彭秀蔥，是原告故意不來協商的，那有如原告所言依民法184、179條有不當得利？至於原告主張每月要支付2萬元予原告，完全不合理，本人住在自己已完全付清房屋、土地總價款的房子，原告也不和我們見面處理，怎可提出租金之訴呢？被告彭秀蔥是受害者，已經夠可憐了！也懇請庭上還其一個公道。原告自98年10月22日取得房屋、土地所有權後，至今6年來也未與被告彭秀蔥見面，馬上要求假執行，也未免有失厚道！本人也誠懇想與原告協商，圓滿處理好此事。原告之主張為無理由，請判決如被告之聲明。
六、被告之訴訟代理人為被告等人所提之答辯㈠被告等人係分別基於與前手五傑建設公司、李勝良間之買
賣關係、合建或交換之法律關係占有系爭房屋，並合於占有連鎖之法律關係，非屬無權占有，被告五人占有之權源，且因無法過戶，故另與五傑建設公司簽訂租賃契約，用以佔有系爭不動產，但上開租賃契約均已到期：
⑴葉正青部分：係向前手五傑建設公司及李勝良買受系爭
房地，雖被告葉正青曾提起訴訟解除系爭契約，並請求損害賠償（參鈞院第103年度訴字第458號民事判決），惟該判決主文第一項雖載被告 葉日清 應騰空系爭房屋，然主文第一項乃為對待給付判決之性質，在被告五傑建設公司、李勝良為對待給付前，被告 葉日青 得依民法第264條規定，主張同時履行抗辯，並得以此抗辯權之援用，主張合法之占有權源。
⑵葉日洋部分：係向前手五傑建設公司買受系爭房地（如
鈞院卷第102頁），雖被告葉日洋曾提起訴訟解除系爭契約，並請求損害賠償（參鈞院第103年度重訴字第
116號民事判決），惟解除契約後雙方互負回復原狀之義務，此義務準用民法第264條之同時履行抗辯，在被告五傑建設有限公司為對待給付前，被告葉日洋得依民法第264條規定，主張同時履行抗辯，並得以此抗辯權之援用，主張合法之占有權源。
⑶陳金鑑部分；占有權源，係基於被告陳金鑑之配偶黃玉
榕與五傑建設有限公司、李勝良間於85年12月23日之簽立合建契約及87年8月30日同意書（鈞院卷第75-78頁、82頁）。民國98年7月4日黃玉榕死亡，由被告陳金鑑繼承系爭合建契約及同意書之債權契約權利。況被告陳金鑑及配偶黃玉榕自民國89年間即遷入系爭房屋占有使用迄今，從未間斷。
⑷黃玉桃部分：係與前手五傑建設公司之負責人李勝良於
87年10月21日簽立房屋交換契約書取得系爭房地之所有權（卷第118頁），且被告自89年間由有權處分人五傑建設公司、李勝良移轉占有系爭房地迄今，從未間斷。
是以，被告黃玉桃係由有權處分人之處分，合法以交換方式受讓系爭房地並占有之，占有連鎖並未中斷，且係基於交換契約書之法律關係有權占有系爭房地，非屬無權占有。
⑸彭秀蔥部分：係與前手五傑建設有限公司於87年12月2
日簽立房地買賣契約書購買系爭房地（請參鈞院卷第
136頁），且被告自民國89年間由有權處分人五傑建設有限公司、李勝良移轉占有系爭房地迄今，從未間斷。
是以，被告黃玉桃係由有權處分人之處分，合法以買賣關係占有系爭房地，占有連鎖並未中斷，且係基於買受人之地位有權占有系爭房地，非屬無權占有。
㈡原告為惡意受讓人，訴請遷讓房屋，顯為推利濫用：按系
爭房地係因訴外人五傑建設公司、李勝良因債務關係，系爭已出賣於被告等之房地（尚未辦理移轉登記前），遭第三人查封，被告等而無法辦理過戶。而原告係受讓自強制執行債權人承受人陳麗華，陳麗華之債權係受讓自澤普士資產股份有限公司，由陳麗華承受取得系爭房地（拍賣公告已載明被告占有之權源，非屬無權占有）。然， 李正剛 本係恆輝公司處理系爭房地之爭議之承辦人，其原為恆輝資產管理公司之法務處長，而李正剛又曾為原告公司之法定代理人，現又為原告公司所委託處理房地爭議之人。足見，陳麗華欲藉形式上將系爭房地轉讓予原告公司，而規避其為惡意繼受人之地位，再以輾轉過戶之假象製造原告為善意繼受人，而提起本件訴訟，故其請求無理由。
㈢陳麗華為90年度執字第8550號執行事件之債權人及承受人，明確知悉系爭不動產係由被告有權占有中，故不點交。
陳麗華為恆輝資產管理有限公司之法定代理人，且恆輝資產管理有限公司授權處理系爭房屋爭議之人為「李正剛」，故李正剛必屬知悉被告等係有權占有系爭房地。陳麗華將系爭房地過戶移轉予原告，然「李正剛」先前為恆輝公司授權處理爭議之人，「李正剛」亦為99年12月10日時原告任松岡國際股份有限公司之法人代表，末再任原告授權處理本件爭議之人。綜上流程，足見原告受讓陳麗華系爭房地時，早已明確知悉被告等係基於買賣或合建契約有權占有系爭房地。陳麗華自知由其本身訴起遷讓房屋恐無法勝訴，故意將系爭房地移轉至原告，製造原告為善意受讓人之假象，企圖不受拍賣公告之拘束。然，由上之說明，顯見並足證原告仍為惡意之受讓人，仍應受被告等與前手五傑建設公司間買賣或合建契約之拘束，不得訴請遷讓房屋。
㈣前手五傑建設公司 李盛良 於陳麗華承受系爭房地後，恆輝
公司（法定代理人即為陳麗華）另行與李勝良間為處理本案關西建案後續銷售，由兩方合作，並聘請李勝良為顧問（如被證十一恆輝公司所提供予李勝良之帳目明細），其中明細已提到陳麗華6戶過戶原告之增值稅。更足見，原告顯為惡意受讓人，至為明確。
㈤原告為惡意受讓人，訴請遷讓房屋，顯為權利濫用，請參
照最高法院90年台上字第1060號判決、100年度台上字第
463號判決，並答辯之聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。
参、兩造不爭執事項
一、訴外人（即執行債權人）陳麗華承受新竹地方法院民事執行處90年度執字第8550號拍賣程序所拍賣之不動產（如主文所示門牌號碼之不動產，下稱系爭不動產），並於民國93年1月16日取得不動產權利移轉證明書（卷第6-24頁）。
二、陳麗華將系爭不動產於民國98年9月23日出售予原告，原告並於98年10月22日以買賣名義取得系爭不動產之所有權，並有建物謄本（卷25-29頁）、房屋稅繳納證明書（卷第30-39頁）為憑。
三、被告黃玉桃於87年10月21日起居住在門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○號房屋。原告於100年11月16日以台北南陽郵局2739號存證信函催告被告黃玉桃於文到7日內搬遷，於翌日送達。
四、被告陳金鑑於89年3月15日起居住在門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○號房屋。原告於100年11月16日以台北南陽郵局2743號存證信函催告被告陳金鑑於文到7日內搬遷，於翌日送達。
五、被告彭秀蔥於88年底起居住在自門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○○號房屋。原告於100年11月16日以台北南陽郵局2741號存證信函催告被告彭秀蔥於文到7日內搬遷，於翌日送達。
六、被告葉日洋於年月日起居住在門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○○號房屋。原告於100年11月16日以台北南陽郵局2740號存證信函催告被告葉日洋於文到7日內搬遷，於翌日送達。
七、被告葉正青於89年2月15日起居住在門牌號碼新竹縣○○鎮○○街○○巷○弄○○號房屋。原告於100年11月16日以台北南陽郵局2742號存證信函催告被告葉正青於文到7日內搬遷，於翌日送達。
八、被告黃玉桃、陳金鑑、彭秀蔥、葉日洋、葉正青等人於85年間向訴外人五傑建設有限公司分別購買預售系爭不動產，建築完成並遷入居住但均未辦理移轉登記。
肆、本院得心證之理由
一、訴外人陳麗華承受如附表所示之系爭不動產，並於93年1月16日取得不動產權利移轉證明書，原告於98年9月23日向陳麗華購買系爭不動產，並於98年10月22日以買賣之名義登記為系爭不動產之所有權人，因此原告之前手陳麗華經由法院強制執行取得系爭房屋所有權，既已交付價金於法院，法院為出賣人，並取得本院核發之不動產權利移轉證書，陳麗華自已取得系爭房屋之所有權，而陳麗華復於98年9月23日將系爭不動產出售給原告，並於98年10月22日移轉登記給原告，原告為系爭土地建物之所有權人，有不動產權利移轉證書影本1份〈卷第6頁至第24頁〉、建物登記謄本5份〈卷第25頁至第29頁〉、房屋稅繳款證明書影本10紙〈卷第30頁至第39頁〉等可憑，堪認原告為系爭不動產之所有權人為真實。
二、查所謂同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。因此，原告取得系爭房屋所有權與訴外人陳麗華是否已交付系爭房屋，為立於對價關係之雙務契約，被告係與五傑建設公司訂立系爭不動產買賣契約，被告等人係與五傑建設公司為立於對價關係之雙務契約，至於被告抗辯尚未取得系爭房屋之所有權，因而與訴外人五傑建設公司、李勝良簽有租賃關係，應係向五傑建設公司、李勝良請求，與原告已取得所有權等事實，並非立於同時履行抗辯之對價關係，被告前開抗辯，自無可採。又法院民事執行處雖因租賃契約而於拍賣公告附記欄上載明：「拍定後除457、458、460、466、470、474、475、476建號不點交外，餘點交」；按拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權以後不得依法請求遷讓。易言之，執行法院就系爭不動產所為之拍賣，及投標人應此拍賣所為之投標，性質雖與買賣之法律行為無異，然執行標的物之承租人既非買賣行為之當事人，法院之拍賣公告即非可視為承租人之意思表示，承租人無從依循上開拍賣公告，而就其內容與拍定人成立意思表示之合致。則法院執行處之拍賣公告固明載「拍定後不點交」，此僅係意在告知投標人，法院執行處囿於被告等人所主張與之簽約之買賣當事人五傑建設公司、李勝良之租賃關係，於系爭土地、房屋拍定後不負責點交，非買受人取得所有權後不得依法請求占有人遷讓返還；從而，本院拍賣公告雖曾註記如前，被告等人無從依拍賣公告之上揭記載而對抗原告，並認為陳麗華承受系爭不動產後出售給原告，原告不得訴請被告等人遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利。又被告等人亦自承：「系爭房地係因訴外人五傑建設公司、李勝良因債務關係，系爭已出賣於被告等之房地（尚未辦理移轉登記前），遭第三人查封，被告等而無法辦理過戶。而原告係受讓自強制執行債權之承受人陳麗華，陳麗華之債權係受讓自澤普士資產股份有限公司，由陳麗華承受取得系爭房地」等情，足見陳麗華取得債權來自於澤普士資產股份有限公司並非來自於訴外人五傑建設公司、李勝良，而原告取得所有權又來自陳麗華之出售系爭不動產，因此與被告等人所舉最高法院90年台上字第1060號、100年度台上字第463號判決之基礎事實均不相同，原告並未舉證澤普士資產股份有限公司與訴外人五傑建設公司、李勝良有任何通謀虛偽意思表示，或虛設債權，逃避移轉系爭不動產之移轉義務，則原告之債權來自於陳麗華之出售系爭不動產，自不受被告等與訴外人五傑建設公司、李勝良買賣契約、租賃契約等債權之拘束至明。被告等人請求傳喚證人 李建良 、 陳嘉伯 ，欲證明被告彭秀蔥至恆輝公司洽商系爭房地之處理方案，當日出面接洽者為「李正剛」，並由李正剛交付被告其任職恆輝公司之名片，原告為惡意受讓人，應無必要。
三、所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。所有人對於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之，民法第765條、第767條定有明文。原告既已取得系爭房屋所有權，揆之前開說明，自有自由使用、收益、處分之權能，並得排除他人侵害，原告依據所有物返還請求權，請求被告遷讓房屋，自屬有據。被告自承其等於85年間向訴外人五傑建設公司分別購買預售系爭不動產（或互易房屋），建築完成並遷入居住但均未辦理移轉登記等語，足認其等雖為原居住人，但並非所有權人，亦無法律上原因而占有系爭不動產，且無使用權，自難以原告之前手陳麗華取得債權來自於澤普士資產股份有限公司，因本院強制執行程序取得系爭不動產所有權，並將系爭不動產出售給原告，而被告等人因與五傑建設公司訂立買賣契約而居住於此，即認定原告為惡意之受讓人，故被告辯稱原告為惡意之受讓人，自無足取。足認被告等所居住之系爭房屋既遭法院拍賣，原告之前手陳麗華經由強制執行取得系爭房屋之所有權，被告等已喪失系爭房屋之所有權，被告等占有系爭房屋，自難謂有何法律上之正當權源，原告依民法第76
7條之規定，請求被告遷讓系爭房屋，自屬有據。
四、基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力。倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號民事判例要旨）。拍賣之不動產，買受人自領有執行法院發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，並不以登記為生效要件，是否業經執行法院點交，亦於買賣之成立無礙，此觀強制執行法第98條，民法第759條規定自明（最高法院70年度台上字第3675號民事裁判意旨參照）。原告之前手陳麗華於93年1月16日取得本院核發之不動產權利移轉證書，有原告提出之本院不動產權利移轉證書可按（見卷第6-24頁），陳麗華已取得系爭不動產之所有權明確，準此，陳麗華有權將系爭不動產給原告，原告且於98年12月22日辦理系爭房屋之所有權移轉登記，自已取得所有權，原告於100年11月16日以台北南陽郵局133號存證信函催告被告等人於文到7日內搬遷，於翌日送達，有郵局存證信函及回執影本各5份、交寄大宗函件存根影本
1份（卷第40頁至第50頁）可證，足認原告明確訴求被告搬遷。次按權利濫用禁止原則不僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥當。準此而言，被告抗辯原告本件權利之行使屬權利濫用及有違誠信原則云云，為原告所否認，陳述如前。承前所述，原告之前手陳麗華因本院強制執行而取得系爭房屋所有權，原告向陳麗華購買而取得所有權，被告等人則係與五傑建設公司訂立買賣契約，因五傑建設公司之財務不健全，為債權人查封拍賣，五傑建設公司無法履行契約而無法將附表所示之不動產分別移轉登記為被告等人所有，則原告縱然明知被告等人就系爭房屋與五傑建設公司有買賣契約關係存在，亦難認定其自本院強制執行程序取得系爭房屋之所有權人受讓系爭房屋，並因行使物上請求權請求被告等人遷讓房屋，為惡意，因此其行使系爭土地所有權之物上請求權，當然未違反誠信原則至明。從而，原告請求被告等應自98年10月22日計算相當於租金之損害，自屬有據。被告抗辯其與五傑建設公司訂有買賣契約，且因無法辦轉登記而改以租用方式，為有權使用，毋庸給付云云，核無可取。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。本院審酌如附表所示房屋是車行至新竹縣○○鎮○○路後左轉上北斗街，約5-10分鐘，轉6個彎度，上至邊坡上，社區約31戶，周圍無百貨公司、車站、市場等設備，為單純住宅區，系爭房屋後方即為高速公路，房屋前方之社區巷道約6米寬（見卷二第22-24頁），且依92年9月18日本院拍賣公告記載相鄰住戶之458建號（161.10平方公尺）租給第三人之月租為11,000元，及附表所示建物之課稅現值、房屋稅（見卷一第30-39頁房屋稅籍證明書），被告等占有系爭房屋供自住使用等情（見卷第11頁），認以附表所示被告佔用之房屋面積/161.10平方公尺×11,000元計算租金，應比較客觀而有所依據。茲以原告自98年10月22日向地政事務所辦理移轉登記完畢所有權登記，取得所有權，有建物謄本可按。再被告至本件言詞辯論終結之日止，仍繼續占用附表所示之房屋，原告主張被告占用前開房屋至返還原告止，仍受有相當不當得利，即有理由，則原告請求被告自98年12月22日起至遷讓房屋之日止按月給付如附表所示之相當於不當得利之損害額，應予准許，至於請求按月給付原告逾附表編號1-5所示之金額，尚非有據。
六、綜上述，原告基於民法第767條、第184條第1項前段侵權行為、第179條不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋，並給付相當於租金之損害如主文所示，為有理由，逾此範圍之部份，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。
九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年4月15日
民事第二庭法官張珈禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月15日
書記官謝國聖附表：
（金額單位：新台幣/元，元以下四捨五入）┌──┬─────────┬─────────┬──────────┬──────┬────┐│編號│被告姓名及建物坐落│拍定金額│課稅現值│相當於不當得│訴訟費用│││門牌、佔用面積│（假執行擔保金額）│房屋稅額│利之損害額│負擔││││││││├──┼─────────┼─────────┼──────────┼──────┼────┤│1│黃玉桃│土地：716,800元│100年度：│16,188元│6,064元│││新竹縣○○鎮○○街│房屋：2,688,000元│課稅現值607,200元│││││39巷3弄6號、│合計3,404,800元│房屋稅7,285元│││││237.09平方公尺│（卷㈠第23頁）│104年度：│││││││課稅現值580,100元│││││││房屋稅8,701元│││││││（卷㈠第30、35頁）│││├──┼─────────┼─────────┼──────────┼──────┼────┤│2│陳金鑑│土地：640,000元│100年度：│14,267元│5,345元│││新竹縣○○鎮○○街│房屋：2,466,400元│課稅現值541,300元│││││39巷3弄8號、│合計3,046,400元│房屋稅6,493元│││││208.65平方公尺│（卷㈠第22頁）│104年度：│││││││課稅現值517,300元│││││││房屋稅7,759元│││││││（卷㈠第31、36頁）│││├──┼─────────┼─────────┼──────────┼──────┼────┤│3│彭秀蔥│土地：768,000元│100年度：│15,362元│5,755元│││新竹縣○○鎮○○街│房屋：2,508,800元│課稅現值606,300元│││││39巷3弄11號、│合計3,276,800元│房屋稅7,275元│││││224.98平方公尺│（卷㈠第14頁）│104年度：│││││││課稅現值579,000元│││││││房屋稅8,684元│││││││（卷㈠第32、37頁）│││├──┼─────────┼─────────┼──────────┼──────┼────┤│4│葉日洋│土地：614,400元│100年度：││5,208元│││新竹縣○○鎮○○街│房屋：2,355,200元│課稅現值528600元│13,901元││││39巷3弄18號、│合計2,969,600元│房屋稅6,342元│││││203.59平方公尺│（卷㈠第20頁）│104年度：│││││││課稅現值504,900元│││││││房屋稅7,572元│││││││（卷㈠第33、38頁）││││││││││├──┼─────────┼─────────┼──────────┼──────┼────┤│5│葉正青│土地：742,400元│100年度：││6,249元│││新竹縣○○鎮○○街│房屋：2,790,400元│課稅現值631,800元│16,683元││││39巷3弄28號、│合計3,532,800元│房屋稅7,581元│││││244.33平方公尺│（卷㈠第18頁）│104年度：│││││││課稅現值603,500元│││││││房屋稅9,052元│││││││（卷㈠第39、34頁）│││││││││││││││││└──┴─────────┴─────────┴──────────┴──────┴────┘