裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第1246號民事判決
裁判日期：民國105年07月06日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第1246號原告 李正民 訴訟代理人 甘龍強 律師複代理人 林雅儒 律師被告世華金融大樓管理委員會法定代理人 邱志鈞 訴訟代理人 王家諭 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國105年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查本件原告起訴時，被告之法定代理人原為 許文籐 ，嗣後變更為邱志鈞，茲據被告之新任法定代理人邱志鈞具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀在卷可按，於法核無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：（一）原告係門牌號碼臺中市○區○○路○○○號底1層房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，且系爭房屋屬世華金融大樓公寓大廈（下稱被告社區）之區分所有建物。而原告於民國99年底購買系爭房屋，並於100年2月16日辦妥所有權移轉登記，至100年9月間原告發現系爭房屋有漏水、漏油情形，研判係因被告社區之共用水管滲漏所造成，原告曾通知被告修繕，被告卻未置理，而原告自100年11月間起停止繳納管理費，詎被告仍未處理，原告遂於101年9月13日發函要求被告積極修繕處理，然被告並未處理，之後，被告訴請原告給付管理費，經 鈞院 以101年度中簡字第3213號受理在案，兩造並於101年12月24日調解成立，當時調解成立內容為：1.原告願給付被告新臺幣（下同）220,224元，給付方法為自102年1月15日起，於每兩個月之15日各給付55,000元，最後1期以餘額為準。2.被告應於原告給付上開第1期款後30日內，會同雙方就原告所有系爭房屋勘驗漏水部分。（二）被告邀同原告於102年2月26日勘查系爭房屋，並要求原告提出專業廠商之修繕報價，原告雖提出訴外人偉電工程有限公司所出具估價單，但被告仍未進行修繕，原告遂於102年5月23日以冬山群英郵局存證號碼第26號存證信函催促被告修繕，詎被告於102年6月4日以臺中英才郵局存證號碼第900號存證信函回稱其已針對共有部分先行修繕，另請原告要求廠商將前開估價單所列修繕之各部分完成標示，以制定修繕責任云云，原告遂於102年6月18日再以冬山群英郵局存證號碼第33號存證信函向被告表明共有區域仍滲漏嚴重，請速修繕，否則停付管理費等語，嗣於102年7月19日兩造會勘後，被告於102年8月14日以（102）世華惠管字第102081401號函要求原告就修繕部位之詳細位置，儘速完成標示，以利後續評估修繕之進行云云，原告已於102年9月10日函覆並提出系爭房屋平面圖及漏油漏水照片，催促被告儘速修繕，而被告於102年10月25日以（102）世華惠管字第102092701號函要求原告請具公信力之專業單位現場會勘鑑定，以確認是否被告應負責修繕，原告於102年11月18日函覆要求被告依區分所有權人會議決議，委請臺灣省土木技師公會勘估，但被告未有行動，原告再於103年1月27日發函表示將自行僱工修繕並以應繳管理費抵銷，被告則於103年2月14日以世華管函字第1030214001號函要求原告提出具公信力之專業單位以現場會勘鑑定，如確屬公共領域所致應由被告負責修繕，支出款項方有依據云云，而原告於103年3月24日委請臺中市建築師公會鑑定，經鑑定人先後於103年4月2日及同年5月30日會同兩造勘驗，並於103年11月6日做成鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）。（三）系爭鑑定報告書第10點「鑑定作業內容」記載：「（二）鑑定標的現況查察結果：…2.沿街騎樓：本幢建物座落於民權路與五權路交叉路口處，騎樓分鄰計畫道路邊緣有公共排水溝，對應於地下層一層壁體位置，該牆體無顯著滲漏；騎樓鄰計畫道路側共有四個鋼筋混凝土自來水進水閥箱，除一處乾燥外，其餘三處有長期積水現象，造成地下層一層頂版該槽體處滲漏。…。4.電機機坑：地面層以上運行至地面層一層的電梯共有四部，該電梯的基坑構造體突出於地下層一層頂版，該處多有開裂，再因電梯保養所殘積於積坑內的油漬，故有油漬滲漏情形，現場並有業經灌注發泡劑止漏的跡象。」等語，以及第11點「鑑定結果」記載：「（三）地下室牆面滲水污損狀況損壞明顯：1、鑑定標的鄰近柱列15之地下室牆面處，有台電動力電線等管道坑貫穿，屬共用設備之金屬防護捲門嚴重鏽壞，雨水有自該處潑濺入內的顯著污漬跡象；垂直柱列4-5與水平柱列E間之共有管道門窗扇損壞嚴重。2、鑑定標的四周圍之地下室牆面有顯著滲水污漬跡象。3、鑑定標的後半段住宅單元範圍之頂板有嚴重滲水污漬跡象。4、鑑定標的頂板處之電梯機坑、水錶箱槽體，有顯著龜裂滲漏液體，通風孔構造體孔洞造成雨水潑濺之污漬跡象。（四）頂板各類管線屬性分四大類：1、污水管（白漆註記）為地面層1層使用戶的所屬吊管，有顯著滲漏汙損地下層1層頂板情事。…。」等語。是以，依系爭鑑定報告書記載，因被告社區之共有及共用部分疏於維護修繕，造成系爭房屋之漏水及受油漬污染等損害，而被告依公寓大廈管理條例第10條第2項及第36條第2款規定，就被告社區之共有及共用部分，負有維護修繕義務，因被告不修繕，致系爭房屋有漏水及油漬污染情形，原告因不能使用收益系爭房屋，而受有相當於租金之損害，原告自得依民法第231條第1項規定，請求被告賠償原告相當於租金之損害。（四）系爭房屋及其基地之申報總價合計11,324,580元（計算式：〈17156×1693×6220/100000〉+〈15580×1271×6220/100000〉+〈16000×4×6220/100000〉+0000000=11,324,580），依土地法第97條第1項規定，以其申報總價百分之10計算，每年租金為1,132,458元，每月租金即為94,372元。且原告於101年7月28日與訴外人 吳賾呈 簽訂協議書，約定原告應於101年8月31日前，將系爭房屋之牆面、管線漏水及電梯機坑漏油部分修復，待修復後，訴外人吳賾呈即以每月276,000元承租系爭房屋，如未能於指定日期內修復，協議書即自動作廢，而原告早於101年9月13日發函催促被告修繕，倘若被告立即修繕，原告即不致受有損失，為此爰依民法第231條第1項規定，請求被告賠償自101年10月1日起至104年4月30日止共計31個月之相當於租金之損害合計2,925,532元（計算式：94372×31=0000000）等語。並聲明：（一）被告應給付原告2,925,532元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告經由法拍取得系爭房屋，當時系爭房屋已有嚴重問題，與被告不具無任何因果關係，且系爭鑑定報告書記載問題，被告已委請廠商勘估，被告並無原告所指違失或不作為之責任，至原告所提協議書應係臨訟製作之文書，否認其真正等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，係管理委員會之職務，公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第1項第2款分別定有明文。次按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第231條第1項、第216條亦分別定有明文。復按可得預期之利益，非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度臺上字第2895號民事裁判意旨參照）。
（二）原告主張：原告於99年底購買門牌號碼臺中市○區○○路○○○號底一層房屋（下稱系爭房屋），並於100年2月16日辦妥所有權移轉登記，原告為系爭房屋之所有權人，且系爭房屋屬世華金融大樓公寓大廈（下稱被告社區）之區分所有建物。嗣於100年9月間原告發現系爭房屋有漏水、漏油情形，研判係因被告社區之共用水管滲漏所造成，原告曾通知被告修繕，被告卻未置理，而原告自100年11月間起停止繳納管理費，詎被告仍未處理，原告遂於101年9月13日發函要求被告積極修繕處理，然被告並未處理，之後，被告訴請原告給付管理費，經本院以101年度中簡字第3213號受理在案，兩造並於101年12月24日調解成立等情，業據其提出與所述相符之土地及建物登記謄本、函文、本院調解程序筆錄等影本為證（見本院卷一第28至34頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。
（三）又原告主張：原告於101年7月28日與訴外人吳賾呈簽訂協議書，約定原告於101年8月31日前將系爭房屋之牆面、管線漏水及電梯機坑漏油部分修復後，訴外人吳賾呈即以每月276,000元承租系爭房屋，如未能於指定日期內修復，協議書即自動作廢。而原告早於101年9月13日發函催促被告修繕，倘若被告立即修繕，原告即不致受有損失，則被告未依公寓大廈管理條例第10條第2項及第36條第2款規定，修繕被告社區之共有及共用部分，致系爭房屋有漏水及油漬污染情形，原告因不能使用收益系爭房屋，而受有相當於租金之損害，自得依民法第231條第1項規定，請求被告賠償相當於租金之損害等情，固提出鑑定報告書、照片、協議書等影本為證（見本院卷一第54、60頁及本院卷四第268至283頁），然已為被告所否認並以前詞置辯，經查：
1.依本院101年度中簡移調字第31號（101年度中簡字第3213號）101年12月24日調解程序筆錄記載：「當事人間調解成立，其內容如下：一、相對人（指本件原告）願給付聲請人（指本件被告）新臺幣（下同）000000元，給付方法：自民國102年1月15日起，於每兩個月之15日各給付55000元，最後一期以餘額為準，至全部清償完畢為止，如有一期未履行視為全部到期。二、聲請人其餘請求拋棄。三、聲請人應於相對人給付上開第一期款後30日內，會同雙方就相對人所有坐落在臺中市○區○○路○○○號地下1樓（權利範圍全部）勘驗漏水部分。四、聲請費用各自負擔。
」等語（見本院卷一第34頁及背面）。參以，原告自承：
被告邀同原告於102年2月26日勘查系爭房屋等語（見本院卷一第7頁原告民事起訴狀）。足見被告已依前開調解程序筆錄記載調解成立內容，於102年2月26日會同原告勘查系爭房屋，並無給付遲延之情形。
2.被告辯稱：被告就系爭鑑定報告書記載問題，已委請廠商勘估等情，業據其提出估價單及照片等影本為證（見本院卷一第75、76頁及背面、第79頁及背面）。而觀諸前開被告所提估價單及照片記載：「電梯底座做防水」、「屋頂打溝做排水防水施工」、「15F屋頂水泥灌漿」、「屋頂防水施工」、「國霖機電廠商勘查地下一樓管路及防水處理」等語，核與原告所提系爭鑑定報告書第3頁記載：「
十、鑑定作業內容：…（二）鑑定標的現況查察結果：…
4.電機機坑：地面層以上運行至地面層一層的電梯共有四部，該電梯的基坑構造體突出於地下層一層頂版，該處多有開裂，再因電梯保養所殘積於積坑內的油漬，故有油漬滲漏情形，現場並有業經灌注發泡劑止漏的跡象。」等語，大致相符，自堪信為真實，足見被告對於被告社區之共有及共用部分，並無怠於修繕、管理、維護之情形。
3.又依原告所提協議書記載：「甲方向乙方承租『臺中市○○路○○○號地下一層』協議約定條約如下：…二、雙方協議乙方應於101年8月31日前，將臺中市○○路○○○號地下一層牆面、管線漏水及電梯機坑漏油部份修復。三、乙方於待修部份修復後，甲方隨即承租，承租金額每月新臺幣貳拾柒萬陸仟元（不含管理費）。四、地下一層待修部份，如乙方未於指定修復日期內修復，本協議書自動作廢，乙方並無償退回承租訂金新臺幣捌萬元。」、「甲方：李正民」、「乙方：吳賾呈」等語（見本院卷一第60頁），足見原告依前開協議書記載內容，並無收取租金之權利，尚難據此逕認原告受有相當於租金之可得預期利益之損害。
4.綜上以析，被告已依前開調解成立內容於102年2月26日會同原告勘查系爭房屋，並無給付遲延之情形，且被告對於被告社區之共有及共用部分，並無怠於修繕、管理、維護之情形，況原告依前開協議書記載內容，並無收取租金之權利，自難認原告受有相當於租金之可得預期利益之損害。至原告請求訊問系爭鑑定報告書之鑑定人，已無調查之必要，附此敘明。
（四）從而，原告主張依民法第231條第1項規定，請求被告賠償相當於租金之損害2,925,532元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
（五）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年7月6日
臺灣臺中地方法院民事第六庭
法官賴秀雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月6日
書記官許千士