裁判字號：臺灣基隆地方法院106年重訴字第64號民事判決
裁判日期：民國108年05月29日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣基隆地方法院民事判決
106年度重訴字第64號原告 曾惠令 訴訟代理人 葉民文 律師被告 林殿寶
林娟茹 林柏成 邱麗姿 上四人共同訴訟代理人 謝易達 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國108年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣10萬元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。
原告於民國108年4月17日庭呈追加起訴狀，追加林娟茹、林柏成、邱麗姿為被告，並更正聲明如後述原告聲明欄所示，被告均同意，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張略以：
（一）原告因拍賣取得基隆市○○區○○段○○段○000地號土地（下稱系爭土地）應有部分2分之1，及其上門牌號碼基隆市○○路○○巷○○○號建物1至4樓共四層建物(均編為72建號，以下簡稱72號建物），被告之前手無權占用系爭土地，並於系爭72號建物上方興建門牌號碼為基隆市○○路○○巷○○○號5、6樓建物（以下簡稱系爭5、6樓建物），占用土地面積為155.25平方公尺，後被告於105年6月間自前手買受系爭土地應有2分之1及系爭5、6樓建物，仍屬無權占有系爭土地，嚴重侵害原告之所有權。系爭土地為原告所共有，而被告與原告間並無任何法律關係，自屬無權占有甚明，是原告自可依民法第767條之規定，請求被告將系爭5、6樓建物拆除，並返還土地予原告及共有人全體。
（二）按民法第179條前段之規定，無權占有他人土地或建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會之通念，是原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；土地法第97條所謂土地及建築物總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額；土地法第97條第1項及土地法施行法第25條分別定有明文，再按土地法148條之規定，所謂法定地價為該土地之申報地價。是被告無權占用土地面積為155.25平方公尺，而系爭土地之申報地價每平方公尺為新臺幣（下同）1萬7,120元，則被告每年應給付原告13萬2,894元【計算方式（元以下四捨五入）：1,7120×155.25=2,657,880；2,657,880×1/10(年息百分之10）×1/2(原告應有部分之比例）=132,894】，每月則應給付原告1萬1,075元【計算方式：132,894/12=11,074.5（元以下四捨五入）】，另以追加起訴狀繕本送達日往前追訴1年，則被告應給付原告13萬2,894元。並自追加起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還予土地原告及共有人全體之日止，按月給付原告1萬1,075元。
（三）被告主張依占有連鎖之法理為有權占有，並無理由：
1、原告否認被告所稱訴外人 楊家輝 與 楊超敏 、 楊睿祥 間有贈與或使用借貸等法律關係之事實存在，此有利於被告之事項應由被告負舉證責任。
2、縱認楊睿祥與被告前手楊超敏，成立事實上使用借貸關係，但其間並無特約，依最高法院49年台上字第381號判例，使用借貸契約除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人可言，從而原告自無由繼受該權利義務之理，更無占有連鎖之適用。
（四）被告主張原告係權利濫用，並無理由：原告否認本件原告之前手與被告之前手有任何之約定，縱該二人間有任何之約定，惟原告係從法院拍賣而取得系爭1至4樓房屋及基地，自屬信賴法院拍賣之善意第三人，對於原告之前手與被告之前手究有何約定亦無從得知，自無繼受前手與其他共有人關係之義務，依司法院大法官釋字第349號解釋之意旨，受讓人既不知有何分管契約，自無受該分管契約拘束之理，則原告訴請拆屋還地實乃正當權行使，要無權利濫用之情事。
（五）基於前述，聲明：
1、被告應將坐落基隆市○○區○○段○○段○000地號土地上門牌號碼基隆市○○路○○巷○○○號5樓（面積155.25平方公尺）及6樓（面積155.25平方公尺）之房屋拆除（面積以實測為準），並將上開土地面積面積155.25平方公尺返還原告及共有人全體。
2、被告應給付原告新臺幣13萬2,894元及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
3、被告應自追加起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還予土地原告及共有人全體之日止，按月給付新臺幣11,075元予原告。
4、原告願供擔保請准予假執行之宣告。
二、被告答辯略以：
（一）系爭土地及相關建物所有權取得及異動過程：
1、原告因拍賣取得系爭土地應有部分2分之1，及系爭72號建物。被告等4人則係向楊超敏購得系爭土地應有部分各8分之1，合計為2分之1，及其上門牌號碼基隆市○○路○○巷○號1至5樓共5層樓建物（均編為64建號，以下簡稱64號建物）應有部分各4分之1，合計即為所有權全部，及購買系爭5、6樓建物，應有部分為各4分之1。
2、原告所有系爭72號建物於64年1月6日，由楊家輝建造完成，系爭5樓自64年1月時起課房屋稅，足認與72號建物應同時由楊家輝興建完畢。80年起，楊家輝之子楊超敏興建系爭6樓建物，此有房屋稅籍資料在卷，並經私下詢問楊睿祥之配偶 紀佳琦 可證。93年3月23日時楊家輝將系爭72號建物、系爭土地應有部分2分之1贈與予其子楊睿祥。原告於104年4月2日因法院拍賣取得楊睿祥上開受贈之72號建物所有權、系爭土地應有部分2分之1，並於104年4月29日完成登記。
3、系爭64號建物於56年8月24日，由楊家輝建造完成，93年9月20日時楊家輝將系爭64號建物、系爭5樓建物及系爭土地應有部分2分之1贈與予其子楊超敏。被告共同於105年6月8日向楊超敏買受64號建物、系爭5、6樓建物及系爭土地應有部分2分之1，並於105年8月17日完成登記。
（二）兩造間就系爭土地有分管契約被告為有權占有
1、按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有土地，未予干涉，已歷有年所，即得認有默示分管契約之存在（83年度台上字第1377號判決意旨參照）。
2、楊家輝與楊睿祥間就系爭5樓建物成立默示分管契約：楊家輝於93年3月23日前為系爭土地及72號建物、64號建物、系爭5樓建物之所有權人。嗣93年3月23日楊家輝將系爭土地應有部分2分之1及系爭72號建物所有權全部移轉過戶予其子楊睿祥時，楊家輝已建有系爭5樓建物，楊睿祥取得系爭土地應有部分2分之1後，但對其上早已存在楊家輝所有系爭5樓建物，並未請求拆除，堪信楊睿祥應與其父楊家輝有默示合意成立分管契約，同意系爭土地現存建物均得繼續占有使用系爭土地，故應認楊家輝所有系爭5樓建物，依分管契約，得合法使用系爭土地。
3、楊超敏與楊睿祥間就系爭9之1號6樓成立默示分管契約：系爭6樓建物，係80年間楊超敏興建，楊睿祥93年3月23日取得系爭土地後，對於系爭6樓建物亦予容忍而未請求拆除，且兩者為兄弟，足認楊睿祥對於楊超敏所增建系爭6樓建物允其合法占有系爭土地，而無意主張拆屋還地，依前開實務見解，亦應認有默示分管契約存在。
4、兩造繼受前開默示分管契約應受其拘束按釋字第348號解釋意旨，系爭5、6樓建物係增建於民法第826條之1修正施行之前，若應有部分之受讓人明知或可得而知共有物分管契約之存在，即應受其拘束。次按共有人倘已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號、99年度台上字第2278號判決意旨參照。）查系爭5、6樓建物占有系爭土地之特定部分逾20年；且原告係以拍賣取得72號建物及系爭土地之所有權，於拍賣前有足夠時間實地查訪系爭建物；且法院拍賣公告亦應載明系爭72建號房屋上有增建5至6樓，依前開實務見解，足認對此一事實明知或可得而知，亦無特別情事，從而兩造應受此默示分管契約之拘束，故被告就系爭5、6樓房屋對系爭土地為有權占有。
（三）縱分管契約不存在或原告不受分管契約之拘束，被告仍得對原告主張占有連鎖而有權占有
1、按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。
2、故系爭5樓建物，因楊家輝建造後贈與楊超敏，嗣後再由被告買受取得，楊超敏移轉予被告占有，無違楊家輝與楊超敏間之約定，被告得依占有連鎖對楊家輝主張有權占有。縱使系爭土地嗣由他人取得，因繼受原所有人之法律上地位，被告仍得對嗣後取得土地所有權之人主張合法占有。
3、另系爭6樓建物部分，因楊超敏建造後得對楊睿祥主張合法占有，楊超敏再轉售予被告，被告依買賣契約對楊超敏得主張合法占有，且 揚超敏 移轉所有權亦無違與楊睿祥間之約定，故被告得對 揚睿祥 主張占有連鎖。嗣後系爭土地再移轉所有權予他人，因繼受原所有人之法律上地位，被告仍得對嗣後取得系爭土地所有權之人主張合法占有。
（四）原告訴請拆屋還地屬權利濫用經查，本件原告拍賣取得系爭72號建物房屋及系爭土地應有部分時，必然前去觀察現場屋況，而明知其上尚有增建系爭5、6樓建物且不點交，故原告不得諉為不知有系爭5、6樓建物，且原告必然亦查得系爭拍賣標的已建築數十年，土地部分共有單純，依經驗其增建部分應得原所有權人之同意而為有權占有，其竟提起本訴，顯然係因與被告間就買賣系爭5、6樓之價格無法合意，進而主張拆屋還地欲以較低價格購得，而有權利濫用之情事；再者，本件原告訴請拆屋還地，其所得利益甚微，此從系爭5至6樓已建造完成43年仍相安無事可獲證實，然若須拆除被告所受損失極大，除自楊超敏購入之買賣價金約100萬元外，尚支出裝潢費用約250萬元，總共損失約350萬元，故損害極大，衡諸原告所得利益極少，而被告所受損害甚大，依最高法院96年度台上字第1526號、100年度台上字第463號判決及宜蘭地方法院102年度訴字第174號判決要旨，得視為以損害他人為主要目的，而為法所不許，故本件應認原告有權利濫用之情形。
（五）基於前述，聲明：
1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）兩造不爭執事項
1、原告於104年4月2日拍買取得系爭土地應有部分為2分之1，72建物所有權全部。
2、被告等4人於105年8月17日取得系爭土地，應有部分各8分之1，合計為2分之1，64號建物應有部分各4分之1，合計為所有權全部。
3、系爭5、6樓建物，現為被告4人共有，應有部分各4分之1。系爭5樓建物64年間開始課徵房屋稅，系爭6樓建物80年間開始課徵房屋稅
4、系爭土地、72號建物、64建物於93年3月23日前均為楊家輝所有。
5、93年3月23日楊家輝將系爭土地應有部分2分之1及72建號所有權全部移轉過戶與楊睿祥（原名 楊超然 ）。
6、93年9月20日楊家輝將系爭土地應有部分2分之1及64建號所有權移轉過戶予楊超敏。
（二）兩造爭執事項
1、系爭5、6樓建物使用系爭土地是否無權占有？
2、原告起訴請求拆除系爭5、6樓建物是否構成權利濫用？
（三）兩造間應受分管契約拘束
1、按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。而民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷（最高法院99年度台上字第2278號、最高法院104年度台上字第463號、最高法院107年度台上字第70號判決意旨參照）。
2、首查，被告主張系爭6樓建物為80年間由楊超敏原始興建，核與基隆市稅務局信義分局於107年11月9日所發基稅信貳字第1070605461號函覆（以下簡稱稅務局函）意旨相同，堪信為真。80年間，系爭土地為楊家輝即楊超敏之父親所有，審酌楊超敏80年間興建系爭6樓建物迄至楊家輝93年間處分系爭土地前，均容忍系爭6樓建物占有系爭土地使用之客觀事實，堪信楊家輝應同意楊超敏使用系爭土地。
3、嗣後93年3月23日楊家輝將系爭土地應有部分2分之1移轉過戶予楊睿祥時，系爭6樓建物仍持續占有系爭土地使用，楊睿祥未曾請求楊超敏拆除系爭6樓建物，堪信楊睿祥亦同意楊超敏使用系爭土地。
4、隨後93年9月20日楊家輝將系爭土地應有部分2分之1移轉過戶為楊超敏所有，楊超敏、楊睿祥即成為系爭土地共有人各有2分之1，而彼此對於楊超敏所有系爭6樓建物長期使用系爭土地之客觀事實均知悉甚詳，並持續容忍，堪信楊睿祥與楊超敏自93年9月20日起，應有同意系爭土地以當時占有使用系爭土地之建物現況分管系爭土地之合意存在，而系爭6樓建物於自80年間即已存在於系爭土地上，則應屬分管契約中同意使用之範圍，系爭6樓建物使用系爭土地自93年9月20日起楊超敏取得系爭土地起應有分管契約存在，應堪認定。
5、被告主張系爭5樓建物為楊家輝原始起造。經參酌稅務局函略稱：（系爭5樓建物）原始設籍申報人為楊 張月梅 ，79年9月因夫妻聯合財產名義變更登記通知書變更為楊家輝等內容，尚難遽認楊家輝為原始起造人，然依據上開函文可認於79年9月間楊家輝已取得系爭5樓建物之處分權。
上開稅務局函並稱，92年12月31日楊家輝又將系爭5樓建物申報贈與變更為楊睿祥（原名楊超然），有上開函文在卷可參，是以92年12月31日楊睿祥為系爭5樓處分權人。
6、嗣93年3月23日楊家輝將系爭土地應有部分2分之1移轉過戶予楊睿祥時，系爭5樓建物，依據兩造不爭執房屋稅係自64年起課徵，已占有使用系爭土地約30年，楊睿祥取得系爭土地應有部分2分之1後，楊睿祥、楊家輝對系爭5樓建物繼續使用系爭土地均無異議，堪信楊睿祥應與楊家輝有默示同意，就系爭土地以現存建物之方式繼續分管系爭土地，故應認系爭5樓建物，依默示分管契約，得合法使用系爭土地。
7、依據前述，系爭5、6樓建物於楊睿祥、楊超敏為系爭土地共有人前，均已長期占有系爭土地使用，為土地共有人楊睿祥、楊超敏知悉，並在取得系爭土地所有權後同意系爭
5、6樓建物繼續使用系爭土地，是以堪信系爭5、6樓建物占有使用系爭土地業據土地共有人楊睿祥、楊超敏成立分管契約同意使用，而均為有權占有。
8、原告於104年4月2日經拍賣取得系爭土地2分之1應有部分，該應有部分，依據土地異動索引可知為楊睿祥之應有部分，而其透過法院拍賣，無從明知分管契約存在，但系爭土地上存在外觀老舊之系爭5、6樓建物，顯然已長期占有使用系爭土地使用之明顯事實，可推認原告可得而知，該建物應有使用系爭土地應有分管契約存在，依前揭說明原告自應受前手默示分管契約之拘束，被告所有系爭5、6樓為有權占有系爭土地使用，符合分管契約意旨，且因拘束原告，故原告不得主張系爭5、6樓建物為無權占有。
9、末以，被告等取得系爭5、6建物後，雖曾向稅務局申報面積增加，然依據稅務局建物面積，均係由納稅義務人片面申報，未經測量，故被告在取得系爭5、6樓建物後，自行申報其取得系爭5、6樓之面積雖較原課稅面積為多，但依據本院於107年3月1日現場履勘，系爭5、6樓建物外觀如勘驗筆錄照片所示，並無近年擴建之痕跡，因此應認原告系爭5、6樓目前面積均為原告104年4月2日繼受前手系爭土地分管契約前即已興建完成，故系爭5、6樓全部範圍均在原告繼受分管契約所同意使用範圍內，應可認定。
（三）原告不得請求被告給付相當於租金之不當得利
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又不當得利請求權，以相對人無法律上原因受有利益，並因而致他人受有損害為要件。
2、依前述，被告所有系爭5、6樓建物因有得對原告主張分管契約，其占有系爭土地使用，即非無法律上原因，從而原告主張依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利即為無理由。
（四）綜上所述，被告等所有系爭5、6樓建物依據分管契約，得使用系爭系爭土地，則原告依民法第767條及第179條等規定，訴請被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，即屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、本件第一審裁判費為10萬元，此外別無其他費用支出，是本件訴訟費用確定為10萬元。爰依職權確定前開訴訟費用由敗訴之原告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年5月29日
民事庭法官王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年5月29日
書記官陸清敏