裁判字號：臺灣花蓮地方法院100年訴字第198號民事判決
裁判日期：民國100年11月30日
裁判案由：履行契約
臺灣花蓮地方法院民事判決100年度訴字第198號原告 巫勝榮 被告 鍾竹英 訴訟代理人 吳明益 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國100年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將所占用坐落於花蓮縣○里鎮○○段○○○○號內如附圖斜線部分面積2022.98平方公尺之土地，點交予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)緣被告將其所有坐落花蓮縣○里鎮○○段○○○○號，面積408
1.23平方公尺土地1筆，連同其所管理使用，毗鄰台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）所有同段276地號土地（下稱系爭276地號土地）內面積2022.98平方公尺之地上物權利以總價新台幣（下同）515萬元出售及轉讓予原告，此有兩造雙方於民國100年1月12日簽定之不動產買賣契約書可稽。
本件買賣及讓渡價金原告均依約付清。被告也依約將其所有277地號土地於100年1月25日移轉登記予原告。
(二)詎料被告於收清價款後，竟拒不履行契約將系爭276地號土地之地上物點交予原告執管，經原告數度催告仍置之不理。按履行契約，應依誠實及信用之方法行之，被告於簽訂契約收取價金後，本應履行將系爭土地內之地上物交原告執管，竟拒不履行，顯已違兩造契約之約定，爰依法提起本件訴訟請求被告依買賣契約書第12條特約事項第2點之約定將系爭276地號土地上，如附圖所示斜線部分面積2022.98平方公尺之地上物點交予原告執管等語，聲明判決如主文所示。
(三)對被告抗辯所為之陳述：
1.被告稱其先夫 吳明順 生前記載關於85年購買坐落花蓮縣○里鎮○○段665之8地號（重測後為禹西段277地號）土地，買賣價金已達410萬元，及吳明順自86年起進行造林並分別種植600株之樟木與300株之桃花心木云云。然被告自86年起登記參與政府推廣之全民造林政策，該政策鼓勵全民造林，造林期間為20年，政府補助每公頃造林費用70萬元，每公頃土地種植直徑5公分以上之造林樹木最高為200株（含樟樹及桃花心木）、直徑未滿5公分者最高種植量為400株，而禹西段
277地號面積僅0.4081公頃，豈能種植將近千株之樹木？又桃花為薔薇科類之觀賞花木，桃花心木則為喬木科類之造林樹種，兩者差異甚大，培育及管理方法亦有所不同，縱有興辦工程補償其價格落差不小，被告把較低價格之「桃花心木」依價格高之「桃花」為換算標準，顯然誇大其詞，且此與被告應履行點交系爭276地號土地之地上物毫無關連。被告占用之系爭276地號土地面積經測量為2022.98平万公尺，地上樹木並非與同段277地號同時種植，樹木也較為小株，縱依第一項所述之造林種植以每公頃最高400株為標準計算，面積2022.98平方公尺僅容種植80株。再以被告所陳樟樹每株補償4,125元計算總價為33萬元，益證原告並無任何欺瞞被告之處。
2.再被告雖年事80歲，其神智及心識均非常清楚，更何況多次協商及議妥買賣價金，一直到被告指定之 古宏順 地政士代書事務所簽立買賣契約書時，均有被告之子 吳煥國 全程陪同、並複誦及解釋契約條文之意，同時地政士亦有朗誦及講解契約條文，故被告辯解無法瞭解買賣契約之內容乙節，其理由實無可採信。
3.又原告於100年3月15日出具權利讓渡書乙紙請被告簽名，乃因原告向系爭276地號土地所有人台糖公司重辦承租所必備之證明文件之一，該權利讓渡書內容之記載亦係依據100年1月12日兩造簽訂之不動產買賣契約書中第12條特約事項第2款之約定將系爭276地號土地之地上物與使用權無條件讓渡給原告承受，並無任何違背社會常理或有任何欺瞞之情形。原告依據不動產買賣契約書第6條第2款：「本件產權移轉登記及相關手續，倘須任一方補繳證件、補蓋印章等為其他必要之行為，該方應無條件於受託地政士通知之期日內配合辦理，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」之條約請被告補簽章，以利向台糖公司申辦承租手續，並未逾越條約內容，況此本為被告應協助原告辦理承租之程序，被告所辯實不足採。
二、被告則以：
(一)兩造間關於系爭276地號土地上之地上物，並未達成買賣讓與之合意，因被告於本件買賣簽約時已高齡80歲，其智識能力顯著降低，且患有輕度重聽之病症，衡以常情，若未有他人從旁協助複誦並解釋契約條文，被告實無法瞭解本件買賣契約之內容。而簽約當時被告就系爭買賣契約第12條特約事項第2點：「賣方占用（使用）276地號土地內一切權利、地上物皆一併移轉給買方」之約定，並未受仲介 金美花 及原告清楚之告知，因此被告並不知悉系爭買賣契約包括轉讓系爭
276地號土地上之地上物予原告，遑論其主觀上有與原告達成轉讓系爭276地號土地地上物之合意。況且，原告於100年3月15日再次出具乙紙權利讓渡書，要求被告將系爭276地號土地上之地上物及使用權無條件讓渡與原告，顯見兩造於本件買賣契約簽約時，並未就讓與系爭276地號土地上之地上物及使用權達成合意，否則原告何須於本件買賣簽約後另要求被告簽立權利讓渡書？職是，本件被告主觀上並未與原告就讓與系爭276地號土地之地上物及使用權達成合意，且亦未受告知本件買賣契約上有此約定，故原告主張當屬無據。
(二)退步言，縱系爭買賣契約載明被告應將系爭276地號土地上之地上物及使用權讓與原告，亦屬自始不能給付之契約標的，而為無效。因物之構成部分，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標物。未與土地分離之樹木，依民法第66條第
2項之規定，為土地之構成部分。是被告種植於台糖公司所有系爭276地號土地之地上物，已成為該筆土地之構成部分，該地上物所有權自應屬台糖公司。又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。民法第246條第1項前段定有明文。
則本件買賣契約上雖載明被告應將種植於276地號土地之地上物讓與原告，惟該地上物既為台糖公司所有，則客觀上原告請求被告讓與該地上物即屬給付不能，且該給付不能之情況乃為自始給付不能，依上開規定，其讓與地上物之契約應為無效。
(三)「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」，民法第74條第1項定有明文；又民法第74條所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列。此有最高法院79年度台上字第1394號判決要旨足參。今原告利用被告高齡80歲行事輕率及無經驗之情況下，在未明確告知被告本件買賣契約包括系爭276地號土地之地上物前，即要求被告簽署本件買賣契約，而僅以515萬元之低價購買千坪277地號土地及276地號土地上之地上物，其情形顯然為暴利行為，有失公平。為此，被告自得依上開規定，請求撤銷本件買賣契約，以維權益。
(四)又原告利用被告高齡80歲，智識能力顯著降低之情況下，不為正確告知系爭買賣契約之內容，致被告未能知悉本件買賣契約包括出售系爭276地號土地上之地上物，因而於買賣契約書上簽名。申言之，若本件被告知悉系爭買賣契約包括出售系爭276地號土地之地上物，當無可能與原告簽署本件買賣契約。而被告未能知悉之情事，除已因高齡使智識能力降低外，原告不為清楚告知方屬主因，被告因此作出錯誤之意思表示，自符民法第88條撤銷系爭買賣契約之意思表示。
(五)參以被告先夫吳明順生前所記載關於85年購買禹西段277地號土地時，買賣價金已達410萬元，且吳明順購買該筆土地後，隨即於隔年開始進行造林並分別種植600株之樟木及30
0株之桃花心木，至今已約15年，其每株樹木之胸莖約可達15至20公分（須以實際測量為準），復依花蓮縣興辦公共工程用地拆遷物補償救濟自治條例，以該等級之樟木及桃花心木，每株約可分別補償4,125元及5,500元，核計上開樹木之價值已高達4,125,000元，若本件買賣契約之標的除277地號土地外，另包括系爭276地號土地之地上物，衡以常情，任何第三人均無可能僅以515萬元金額出售，故原告主張本件買賣契約包括出售系爭276地號土地之地上物，顯屬無稽。
綜上所述，原告主張皆無理由，自應予駁回等語茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張依買賣契約書第12條特約事項第2點所載，被告同意將其占用之系爭276地號土地內之使用權與地上物移轉予原告，然經原告一再催促履行，被告仍拒絕點交，業據其提出與所述相符之不動產買賣契約書書影本為證（本院卷第9至13頁），被告則以前揭情詞置辯，是本件兩造之爭點，厥為：（一）兩造就轉讓系爭276地號土地之占有使用權是否未達成合意，而契約不成立？（二）本件買賣契約之標的是否為給付不能而使契約歸於無效？（三）被告主張原告有暴利行為之情事，或被告意思表示錯誤，而得撤銷買賣契約，有無理由？茲分述如下：
(一)兩造就轉讓系爭276地號土地占有使用權利已達成合意，買賣契約成立：
1.被告辯稱其因年事已高，其智識能力顯著降低，且患有輕度重聽之病症，若未有他人從旁協助複誦並解釋契約條文，實無法瞭解本件買賣契約之內容。而簽約當時被告就系爭買賣契約第12條特約事項第2點之約定，並未受仲介金美花及原告清楚之告知，因此被告並不知悉系爭買賣契約包括轉讓系爭276地號土地上之地上物予原告，故其主觀上並未與原告達成轉讓系爭276地號土地地上物之合意云云。惟據證人即本件買賣契約之代書古宏順到庭證稱：「（該買賣契約是否你擔任代書？）沒錯，契約上的文字是我太太 高秀卿 的筆跡。」、「（為何是你太太去填寫契約？）當時我不在，所以我太太在雙方合意的意願下，幫他們簽訂契約。」、「（在簽立買賣契約前，雙方有無經過協商？）據我所知，雙方在簽立本契約之前，還有簽定另一份契約，買方付了5,000元，但因為賣方有異議，所以該契約沒有成立，之後由賣方通知我該契約作廢，雙方有磋商一段時間後，才又簽立契約，被告是由其兒子吳煥國陪同，買方是由巫勝榮及中間人金美花到場。」、「（你是由買方或賣方找來的代書？）是雙方會同自動到我代書事務所來的。」、「（對於買賣契約特約事項是否清楚？）清楚，本契約特約事項是有增加『買方全權委託金美花小姐處理大禹里165之11號之搬遷事宜』、『買方價金內5萬元由鍾竹英女士份二次給付金美花小姐』。
另前後二次買賣價金也有不同，前次400多萬，這次是500多萬。」、「（關於特約事項第2點部分，前次買賣契約之中就已經談及要將賣方所占用之276地號土地內一切權利、地上物移轉給買方？）是的。」、「（前次簽約時，被告是否知悉該約定？）知道。原、被告分別是由金美花、吳煥國陪同在場。」、「（515萬元價金是否有包含276地號土地地上物移轉之價金？）有。」等語明確（頁69至71）。參以另一證人即本契約特約事項代筆人高秀卿證述略以：本件買賣契約為伊所代筆，簽約當時有原告、金美花、被告及吳煥國在場，簽約當時就特約事項部分在現場有提了一下，但有無討論伊不記得了，但原告有特別提到台糖有告知要承租土地必須將所承租土地買賣之情形載明於契約，且契約撰寫時就有將文字記載事項唸給買賣雙方聽，雙方當時都沒有意見。而特約事項第1至4點是從以前的契約抄錄下來的，特約事項欄位旁所載「買方全權委託金美花小姐處理大禹里165之11號之搬遷事宜」及特約事項5點是本件契約新增的特約事項，這些都是綜合雙方意思所書寫的。雙方買賣契約價金是以總價來談，沒有談到個別價金，第一次是談到450萬元至480萬元，本次簽約時，被告希望價金提高，所以原告依被告要求提高價金到515萬元，其中5萬元是要給金美花的，被告也確實知道她賣的土地是277地號土地及占用隔壁276地號土地上之地上物，因為簽約時伊有唸給被告聽，被告還有拿起來看，之後雙方就到郵局去匯款等語（頁72至76），可知雙方於本件買賣契約簽訂之前已先有多次磋商，簽約當時也有就特約事項告知及確認。且關於特約事項第2點轉讓系爭276地號土地之地上物與使用權部分也早在擬定第一份買賣契約時即已存在，被告自無所謂思慮不及與未受告知的之情；復參被告亦自承證人古宏順為伊先生之好友，原告與證人之前並不相識，兩位證人當無理由偏袒原告，則證人古宏順、高秀卿既表示簽約前兩造均知悉本次買賣標的範圍及特約事項記載內容，縱使被告因年邁聽力不佳，亦不當然即可推論其簽約前不知悉或當場未聽見證人所誦讀之特約事項內容，是原告主張與證人所言堪認為可取，被告辯稱就買賣系爭276地號土地之使用權未達成合意云云，自不足採。
2.至於證人即被告之子吳煥國係應原告之邀，並基於保護被告而於100年1月12日兩造簽立買賣契約時到場，然據其證述：
簽成契約這次有在場，但伊沒有參與討論合約價金、條件等細節，該次也是原告電話一直催促，伊不得已請假南下載伊母親到代書事務，就伊印象，原告說該份合約特約事項是他叫古代書太太寫的，但寫什麼內容不是很清楚，因為伊有時會走出代書事務所，所以不知道有無人唸合約內容給伊母親聽。伊母親簽約之後就後悔了，說伊父親託夢跟她說土地不要賣，母親也向伊坦白說台糖土地她沒有所有權，所以上面的樹木也不能賣。伊應原告之要求到場，是基於母親重聽，要保護母親，伊不清楚母親有無將占用台糖的土地地上物賣給原告，至於母親是否清楚合約內容伊不了解。因伊主觀上認為雙方應已談妥標的物及價金了，伊沒看合約內容，事後在見證原告付款257萬元後，才知原告購買相鄰台糖土地之地上物等語（頁91至99）。或許誠如證人所述，其主觀上認為兩造已於簽約前幾經協商應已談定條件，故未再審閱契約內容，然證人既有此之推判應有所憑，若無此確信，豈有於百忙之中抽空陪同被告到場簽約，卻不關注契約內容，瞭解買賣標的、價金、付款方式等約定是否合理？有無不利於被告等等？更何況依證人吳煥國所述，被告於簽立本件買賣契約時仍猶豫未決，倘特約事項係由原告一方主導，指示高秀卿如何繕寫，則證人豈有在未確認被告之真意及不諳契約內容之前，即由被告輕率簽名及用印於契約之上，此豈不與其為維護被告權益而到場之本意有違。本院審酌證人吳煥國就兩造關於買賣標的、價金、條件等細節先前協議是否達成共議，兩造有無買賣系爭276地號土地內一切權利，及高秀卿有無向被告說明或朗讀特約事項內容，或稱其未參與討論，或稱其在簽約過程中有時會走出代書事務所故未全程在場，不知或不清楚實情，其證詞尚難遽採為被告有利之認定。
3.又被告否認兩造先前所簽契約有特約事項之記載，聲請命原告尋求第三人或自行提出該份買賣契約，並抗辯若原告無法提出者，則應就本件買賣契約特約事項係謄寫自該份契約之事實為舉證等語。惟查，該份契約已經作廢而未留存，已據兩造及證人古宏順證述在卷，且兩造於100年1月12日簽立之買賣契約既幾經磋商有所共識後才約定簽立，被告之子吳煥國也應邀於簽約時到場，代書又係被告一方所指定，則原告要如何隱匿其向被告一併買受被告占有使用系爭276地號土地權利之事實？況且，本件買賣契約由證人高秀卿完成特約事項記載後，另有加註「買方全權委託金美花處理大禹里165之11號之搬遷事宜」，並刪除第3點約定「277地號土地有造林作業補助，賣方之一切權利義務無條件提出文件給買方，辦理造林作業補助之用」之情事，顯然係兩造討論後獲致之結論，被告於增刪處用印之時，即可閱覽契約文字，其中第2點即係兩造就系爭276地號土地權利轉讓之記載，被告實難諉為不知，是兩造是否提出先前已作廢之契約，實與本件買賣契約已於100年1月12日成立生效之判斷無涉，被告之辯詞，要無可採。
(二)本件買賣標的給付可能，契約非屬無效：被告辯稱本件系爭276地號土地之地上物為樹木，屬於土地之構成部分，該地上物所有權自應屬土地所有權人即台糖公司，則本件買賣契約係以不能之給付為標的，契約應屬無效云云。惟原告購買標的乃被告於系爭276地號土地占有使用權利，被告因於該土地上種植樹木，對於土地有事實上管領力，而具有占有使用之外觀，且該占有使用權利之轉讓，應將表彰有事實上管領力之占有事實即地上物點交方式加以移轉，故而特約事項載稱：「賣方佔用276地號土地內一切權利，地上物皆一併轉移給買方」，並非謂兩造間就系爭276地號土地或地上物為所有權移轉之買賣。且按買賣契約係債權行為及負擔行為，僅使當事人之一方對他方負擔給付義務，縱為無權使用（或占有），亦不影響買賣契約之有效成立。原告與被告就系爭276地號土地使用權之買賣部分，因為債權行為，則被告雖非系爭276地號土地之所有權人或有合法之占有使用權源，基於債之相對性原則，其買賣契約於兩造間自屬有效成立並不因而歸於無效。且被告自陳係台糖公司表示其可以在系爭276地號土地上美化、綠化，等到可以承租時再向台糖公司申請（頁47），是被告雖非系爭276地號土地之所有權人或合法占有使用之人，惟將來亦有放租之可能，故本件買賣契約簽訂時，被告已知悉土地將來可能放租而成為有權之使用人，另依台灣糖業公司花蓮區處花資字第1000000821號函可知（頁61），只要在89年1月前占用台糖公司土地並從事農作者，即可向台糖公司申請農地承租，則兩造契約特約事項第2點約定「賣方佔用276地號土地內一切權利，地上物皆一併轉移給買方」，原告即因買賣繼受被告原占有土地權利，日後得向台糖公司主張已於89年1月前占用系爭276地號土地並種植樹木之事實，憑以辨理土地租賃，是兩造間關於系爭276地號土地占有使用權利之讓與，非以不能之給付為契約之標的，被告抗辯本件買賣契約無效，並不足取。
(三)被告主張原告有暴利行為之情事，或原告意思表示錯誤，均得撤銷買賣契約，並無理由：
被告抗辯原告利用被告高齡80歲，智識能力顯著降低之情況下，不為正確告知系爭買賣契約之內容，致被告未能知悉本件買賣契約包括出售系爭276地號土地上之地上物，因而於買賣契約書上簽名，且系爭276及277地號土地之地上物價值高達412萬5千元，原告僅以515萬元之低價購買千坪277地號土地及276地號土地上之地上物，其情形顯然為暴利行為，有失公平云云，並提出花蓮縣興辦公共工程用地拆遷物補償救濟自治條例之補償計算表為憑。然依證人古宏順、高秀卿所述，兩造先前簽立契約時原定之價金為450萬元至480萬元，因被告希望提高價格，所以之後簽立本件買賣契約時才提高價金為515萬元，是被告實已就買賣標的之價值作評估與考量後與原告協商提高價格。另參證人吳煥國證稱：「我母親簽約之後，她就後悔了，說我父親託夢跟她說土地不要賣，後來我母親坦白跟我說台糖土地她沒有所有權，所以上面的樹木也不能賣，…」、「（第二次簽成契約當時，你是否確定母親有意願要賣地？）當下我母親也猶豫不決，最後是因為多方的勸解下才簽下名字。」等語，可見被告拒不履行契約與出賣之價金是否過低並無關聯，且被告也是經過他人勸說，幾經考慮過後出於自由意願下而簽約，尚難謂有急迫輕率之嫌。又所謂暴利行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗，而為法律行為主觀情事，並需該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實始足當之，則被告就本件買賣契約標的為276地號土地與系爭276地號土地使用權應有認識已如前述，且買賣價金是經過商議也非臨時決定，契約的簽定也是自身猶豫考量後決定為之，難認有何客觀上顯失公平之情事發生，則被告以買賣標的與價金顯不相當為由而認本件買賣有暴利行為而得撤銷，理由略顯不足。另被告辯稱被告並無出售系爭276地號土地地上物之意思，原告也未清楚告知本件買賣契約包含出售系爭276地號土地之地上物，使年邁之被告因此作出錯誤之意思表示，被告自得撤銷系爭買賣契約之意思表示云云。惟原告與證人高秀卿於洽談時及簽約前都已告知被告本件買賣契約之標的，並已載明於契約書內可供被告審酌，被告空言原告及證人高秀卿未於簽約前明白告知使其作出錯誤之意思表示，而無法提出實證，且其所聲請傳訊之證人吳煥國亦無作出對其有利之證述堅實己說，被告所辯自難憑採。
四、綜上所述，被告就其所辯無法舉證以實其說，則原告在履行給付價金後，依買賣契約書第12條特約事項第2點約定，請求被告應將系爭276地號內如附圖斜線部分面積2022.98平方公尺之土地點交予原告執管，自屬有據，應予准許，爰判決如主文所示。至原告請求將地上物點交部分，則因不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分（參民法第66條第2項），系爭276地號土地上之地上物（樹木），不得獨立為權利標的，此部分應包含於土地點交範圍之內，爰不另於主文中諭知。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年11月30日
台灣花蓮地方法院民事庭
法官劉雪惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月30日
書記官洪美雪