裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第1950號民事判決
裁判日期：民國105年11月02日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第1950號原告 莊琇惠 訴訟代理人黃慧 萍律 師複代理人 楚曉雯 律師被告耘成建設股份有限公司法定代理人 謝建國 訴訟代理人 繆璁 律師複代理人 王紀東 上列當事人間返還價金等事件，本院於民國一百零五年十月五日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告於民國102年5月6日以訴外人 黃鈺婷 （原告女）名義以總價新台幣（下同）27,380,000元，向被告耘成建設股份有限公司購買【長耀朗朗-明日館】編號A棟1樓房地及地下機械式車位乙位（下稱系爭房屋），並配合被告公司之安排，分別與被告公司及謝建國、 謝建功 等人各別簽訂「房屋預定買賣契約書」（本院卷第5至21頁，下稱系爭房屋買賣契約）及「土地預定買賣契約書」（本院卷第22至26頁）（下稱系爭房地買賣契約）。嗣於104年6月11日原告為承受系爭房地買賣契約之權利與義務，乃與原買受名義人黃鈺婷及被告公司簽訂三方轉讓協議書，由原告概括承受及取得訴外人黃鈺婷與被告公司間系爭房地買賣契約之一切權利及義務，而原告迄今已給付被告公司房地買賣價金共計550萬元（本院卷第27頁）。
（二）原告向被告公司購買系爭房地時，因被告公司係以系爭房屋係挑高4.2公尺之一樓店面為行銷訴求，且被告公司銷售人員於銷售時一再強調並承諾系爭房屋之挑高為4.2公尺，有足夠之空間可供店面利用。原告交易當時雖顧慮主建物平面面積僅有約14.20坪，但原告因系爭房屋一樓係設計為挑高4.2公尺店面空間，被告公司復承諾4.2公尺挑高空間設計之重要交易條件，且依被告公司所提出嗣經兩造所簽定之系爭房屋買賣契約第18條之條款，亦明定1樓高度為4.2公尺，始認應堪足供作為營業使用之價值，方同意以每坪高達約111萬元之約定價格買受之並簽訂系爭房地買賣契約。未料，被告公司於104年11月間通知原告前往檢視系爭房屋進行交屋時，原告發現系爭房屋浴廁空間上方有公共樓梯跨越，並佔用到室內空間，致系爭房屋之挑高不足4.2公尺（該部分挑高僅約不到2.1公尺，公梯斜下方最低之部分僅約有1.6公尺），顯屬重大瑕疵，且此項重要交易內容之欠缺，顯已違背被告公司於預售時之承諾及違反系爭房屋買賣契約之約定，顯然欠缺應具備之效用及價值，被告公司自應負瑕疵擔保責任及違約責任，是原告依民法第359、360條及系爭買賣契約第31條等規定，解除系爭房地買賣契約，自屬有據。承上，原告於105年1月5日以新店頂城郵局第000002號存證信函通知被告公司解除契約（本院卷第28、29頁），繼而於105年1月28日再次發函重申解除契約並催告被告公司於函到七日內返還原告已經給付之款項及利息等（本院卷第30至32頁），而被告公司迄今仍拒絕返還原告已繳付款項550萬元。另原告因向被告公司買受系爭房地，遂配合被告公司之安排，預繳委任被告公司辦理系爭房地所有權移轉及交屋等手續之代辦費用共計255,000元（本院卷第33頁）予被告公司，如前述說明，原告既已依法解除系爭房地買賣契約，原告爰依法以本起訴狀向被告公司為終止代辦委任法律關係之意思表示，是兩造間就代辦系爭房地所有權移轉及交屋等手續之委任法律關係既因終止而消滅，則被告公司自無再保留原告所預繳代辦費用之法律上原因。為此，依民法第359條、第360條、第259條、第179條、第182條規定以及系爭買賣合約第31條約定，提起本件訴訟。並聲明：1、被告應給付原告5,755,000元，及其中550萬元自105年2月10日起，其中255,000元自本起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
（三）對被告抗辯之陳述：
1、被告辯稱系爭建物完工後之房屋均符合竣工圖說之樓層高度，更符合契約書第十八條之約定本旨，並無原告所主張之違約情事云云乙節，與事實不符，亦無理由：
⑴依系爭預定買賣契約附件八所附平面圖，一般消費者並無
從得知系爭房屋之衛生設備係施設於公共樓梯經過之下方，被告亦未誠實告知系爭房屋樓層高度將因此短少；況系爭房屋之衛生設備如何設置及設置位置而得兼顧法規或合約所要求之樓高標準，乃屬於建築者所應擔負之建築設計規劃責任範圍，此為被告身為建築者，在專業技術能力上可執行且應注意之事項，要不得以衛生設備等室內裝修設計規劃問題，損及系爭房屋依法或依約應具備之樓層高度，或執為建築者違約卸責之藉詞；況被告於兩造簽約當時所提供之系爭房屋平面圖，並未標示系爭房屋樓層高度，且由平面圖完全無法看出系爭房屋存有樓層高度不足之瑕疵，將原告基於信賴被告銷售時之承諾及系爭預定買賣契約第十八條所明文記載系爭房屋樓層高度為4.2公尺之約定，而向被告購買系爭房屋，被告依約自負有交付樓高符合合約所約定4.2公尺之房屋之義務。
⑵被告所辯系爭建物完工後之房屋均符合峻工圖說之樓層高
度云云乙節，亦屬混淆誤導事實之詞；按竣工圖為建商依據核准之建築設計圖施工完成後，向主管機關申請使用執照時所應製備供驗收及日後查核用之圖樣。故竣工圖是否確實按照現場實際完成之尺寸、位置、高度、深度及數量製作，或系爭房屋現場所實際施作完成之尺寸是否確實符合竣工圖說，仍有未明，仍應由被告舉證以實其說；又縱認系爭房屋實際高度尺寸與竣工圖相符，惟竣工圖所標示尺寸乃系爭房屋實際施作完成後之尺寸，換言之，縱然系爭房屋實際樓高尺寸符合竣工圖所標示之尺寸，仍無礙於系爭房屋樓高尺寸未符合被告於銷售時所承諾之樓層高度，亦未符合雙方於系爭預定買賣契約簽定當時兩造所合意約定樓高應達4.2公尺之違約事實，而系爭房屋樓層高度不足之情形，非但令原告等日後使用者在使用上產生受壓迫之感覺，且嚴重影響原告可得利用之立體空間，況系爭房屋原即係規劃作為「日常用品零售業」之使用用途，系爭房屋主建物平面面積復僅有約14.20坪（見原證1號第2頁），是以室內空間高度攸關系爭房屋在營業使用上之支配使用，在交易上至關重要，故系爭房屋營業空間之短少，就系爭房屋係作為營業為使用目的而言，對於系爭房屋預定效用與品質所造成之損失更形嚴重，故系爭房屋高度不足之瑕疵問題，不僅屬未符契約預定效用與品質之瑕疵，亦屬欠缺被告所保證之品質。
2、被告辯稱因訴外人黃鈺婷將系爭預定買賣契約出讓予原告，約定由原告繼續依契約履行，若訴外人黃鈺婷、原告有任何糾葛與被告無涉乙節，關於被告上開抗辯所欲爭執事項為何？又此等爭執事項與本件訴訟事實有何關連性？均不明，故在被告具體說明前，原告無從具體答辯，然為免誤導事實，原告合先陳明，原告與訴外人黃鈺婷並無任何糾葛，縱假設有糾葛，亦無從推免被告未依約履行之事實及原告依約所享有之權利。
3、被告所提的被證五號第二頁「剖面圖」並非被告申請系爭建築物使用執照時所提出之「竣工圖」圖說之一，原告否認其真正：原告閱卷後發現，關於台北市政府建築管理工程處所提「104使字第257號使用執照」卷宗（下稱「使用執照卷宗」）中所附的40張圖面中，有竣工圖計29張，其中並無被證五號第二頁之「剖面圖」。
4、觀諸「使用執照卷宗」內所附之資料，仍無法確認本件系爭房屋「浴廁區域」之樓層實際高度為何？與被告承諾之
4.2公尺高度差距若干？查「使用執照卷宗」中所附之29張「竣工圖」，除「Ａ301南北向立面圖」、「A302西向立面圖」、及「A303東向立面圖」外，均為平面圖，並無法以此確認系爭房屋內「浴廁區域」之樓層高度。另關於「Ａ301南北向立面圖」、「A302西向立面圖」、及「A303東向立面圖」，其只顯示系爭建物各方向外觀之立面樓層高度，仍無法以此確認系爭房屋內「浴廁區域」實際之樓層高度。又，「使用執照卷宗」內亦無其他資料可以佐證「浴廁區域」之樓層高度，故縱被告辯稱其係按核准之建築設計圖施作，「浴廁區域」之樓層實際高度若干仍無法確知。
5、被告辯稱買賣雙方在被證三號（附件八一樓平面圖）上用印，已經確認「浴廁部分」上方有公共樓梯經過云云，並無可採：查，買方在平面圖上用印之際，僅在確認其購買系爭房屋平面範圍，並未提及或確認系爭房屋各部分樓層高度問題，且該平面圖亦未標明或顯示出樓層高度，況該附件八平面圖，係由被告繪製，亦無針對圖面使用之「圖例」（如：實線、虛線、粗線、格線等）為明確之定義，買方不可能知道虛線之涵義，進而明確表示同意，是被告不得以買方曾在附件八平面圖上用印，即辯稱買方知悉系爭房屋「浴廁區域」存有高度不足之情事。
二、被告則抗辯以：
（一）訴外人黃鈺婷於102年5月6日向被告耘成建設股份有限公司購買案名【長耀朗朗一明日館】，編號Ａ棟１樓建物及地下機械式車位乙位，並向基地所有人謝建國、謝建功等二人購買上開建物之基地持分，買賣雙方訂有長耀朗朗一明日館大廈房屋預訂買賣契約書、長耀朗朗一明日館大廈土地預訂買賣契約書（原證１號及原證２號）。其後因訴外人黃鈺婷將上開預訂買賣契約出讓予原告，乃由訴外人黃鈺婷、被告公司與原告等三方於104年6月11日共同簽立「轉讓契約書」，約定由丙方（即原告）繼續依契約履行，若甲方（即訴外人黃鈺婷）、丙方（即原告）有任何糾葛與耘成建設股份有限公司無涉（本院卷第71頁）。
（二）依據訴外人黃鈺婷於１０２年５月６日與被告耘成建設股份有限公司所簽訂【長耀朗朗一明日館】大廈房屋預訂買賣契約書內容：（摘要）（本院卷第72至81頁）
1、第十八條：樓層之規劃為地下參層、地上拾壹樓。壹樓高度為４﹒２公尺；貳～拾壹樓之高度各為３﹒１５公尺；地下壹層至地下參層總高度為９﹒３公尺；（按樓層高度之計算為本層結構地板面至其上層結構地板面之高度）；倘若上述樓層高度標示錯誤，買賣雙方無條件同意以都發局核准之建築圖面所標示高度為準。但其淨高度則須扣除水、電、管路（含消防、抽排風管路等）、樑（含樓板）及地坪鋪面施作之高度。第四十六條：本契約書附件與本契約書具同等效力，所有附件皆經買方詳加審閱瞭解。附件八：各樓層平面圖（之壹樓平面圖）其上明確標示系爭買賣標的之平面圖，並經買賣雙方用印其上，由該平面圖標示系爭房屋之衛生設備（洗臉台、小便斗、馬桶）係施設於公共樓梯經過之下方。（本院卷第82頁）
2、本件原告所爭執者，即為上開壹樓平面圖標示系爭房屋之衛生設備所在位置之樓層高度（本院卷第83、84頁）。經查：本件系爭建物確係按圖施工，完工後之房屋均符合竣工圖說（本院卷第85、86頁）之樓層高度，更符合契約書第十八條之約定本旨，即壹樓層結構地板面至其上貳樓層結構地板面之高度為４﹒２公尺，由此足認被告公司並無原告所主張之違約的情事。依據系爭契約書附件八壹樓平面圖之標示，系爭房屋之衛生設備（洗臉台、小便斗、馬桶）係施設於公共樓梯經過之下方，此為買賣雙方於圖面上用印確認無誤，被告公司按該圖面施工，除並無違約之情事外，更與竣工圖相符（本院卷第85、86頁）。綜上所述，本件被告公司並無原告所稱系爭違約之情事，其主張解除系爭房地買賣契約返還價金之請求即為無理由。
（三）依據系爭建物１０４使字第０２５７號使用執照卷內之「一層平面圖」、「一樓室內裝修圖」（本院卷第119頁）：足證系爭房屋之衛生設備（洗臉台、小便斗、馬桶），係設計施設於公共樓梯經過之下方。依據系爭建物１０４使字第０２５７號使用執照卷內之「東向立面圖」、「西向立面圖」、「南、北向立面圖」（本院卷第120至122頁）：足證系爭壹樓高度，自一樓層結構地板面至其上二樓層結構地板面之高度為4﹒2公尺。並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）訴外人黃鈺婷於民國102年5月6日以總價金新臺幣（下同）27,380,000元，向被告購買【長耀朗朗－明日館】編號Ａ棟1樓房屋及地下機械式車位乙位（下稱系爭房屋，見原證1）。
（二）訴外人黃鈺婷於於民國102年5月6日分別與被告及訴外人謝建國、謝建功個別簽訂「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭預定買賣契約書）（原證1）及「土地預定買賣約書」（原證2）
（三）黃鈺婷及原告與被告於104年6月11日簽訂轉讓協議書，由原告概括承受及取得黃鈺婷與被告間原買賣契約之一切權利及義務。
（四）原告已給付被告系爭房屋買賣價金共計550萬元。
（五）被告公司收受原告所繳付委託該公司辦理系爭房地所有權移轉及交屋等手續之代辦費用共計255,000元（見原證6）。
（六）原告先後於105年1月5日及105年1月28日分別以新店頂城郵局第000002號存證信函（見原證4）及萍律字第000000－0000000號律師函通知被告解除契約（見原證5）。
四、得心證之理由
（一）原告以系爭房屋衛浴空間樓層高度不足4.2公尺，此部分不足4.2公尺是否構成物之瑕疵？原告據此主張解除兩造之買賣契約，並請求返還已付價金550萬元及其法定遲延利息，以及返還系爭房地所有權移轉及交屋等事務之代辦費用255,000元及其法定遲延利息，有無理由？
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。查系爭買賣預定契約書第18條約定，樓層之規劃為地下參層、地上拾壹樓。壹樓高度為4.2公尺；貳～拾壹樓之高度各為3.15公尺；地下壹層至地下參層總高度為9.3公尺；（按樓層高度之計算為本層結構地板面至其上層結構地板面之高度）；倘若上述樓層高度標示錯誤，買賣雙方無條件同意以都發局核准之建築圖面所標示高度為準。但其淨高度則須扣除水、電、管路（含消防、抽排風管路等）、樑（含樓板）及地坪鋪面施作之高度；第四十六條約定：本契約書附件與本契約書具同等效力，所有附件皆經買方詳加審閱瞭解，有系爭買賣契約書附卷可稽（本院卷第72至81頁）。足見依系爭買賣預定契約書第18條約定，樓層高度之計算係指本層「結構地板面」至其上層「結構地板面」之高度，但其高度必須扣除必要的設施。
2、經查：依系爭買賣契約書附件八各樓層平面圖（之壹樓平面圖），其上明確標示系爭買賣標的之平面圖，由該平面圖標示系爭房屋之衛生設備（洗臉台、小便斗、馬桶）係施設於公共樓梯經過之下方，並經原告於圖面上用印確認，此有附件八一樓平面圖可稽（本院卷第82頁）。另依據系爭建物104使字第0257號使用執照卷內之「一層平面圖」、「一樓室內裝修圖」（本院卷第119頁）：系爭房屋之衛生設備（洗臉台、小便斗、馬桶），係設計施設於公共樓梯經過之下方。再依系爭建物104使字第0257號使用執照卷內之「東向立面圖」、「西向立面圖」、「南、北向立面圖」顯示，系爭壹樓高度，自一樓層結構地板面至其上二樓層結構地板面之高度為4.2公尺等情，業經本院調閱系爭房屋使用執照核閱屬實，並有一樓竣工平面圖、剖面圖、104使字第0257號使用執照卷內之「一層平面圖」、「一樓室內裝修圖」（經翻拍縮小為Ａ3版）、「東向立面圖」、「西向立面圖」、「南、北向立面圖」附卷可稽（本院卷第119至122頁）。是被告辯稱，系爭建物完全符合合約內容及都發局核發之圖說等語，應堪採信。
（二）綜上所述，原告所提之證據資料並不足以證明被告所交付之房屋有瑕疵或被告有違約之情事，是原告主張其解除兩造系爭買賣契約並不合法，其請求返還已付價金550萬元及其法定遲延利息，以及返還系爭房地所有權移轉及交屋等事務之代辦費用255,000元及其法定遲延利息，均無理由。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第360條、第259條、第179條、第182條規定以及系爭買賣合約第31條約定，解除系爭買賣契約，請求被告給付5,755,000元，及其中550萬元自105年2月10日起，其中255,000元自本起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不予一一論列。
八、依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。中華民國105年11月2日
民事第六庭法官王育珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月2日
書記官蔡梅蓮