臺灣臺北地方法院105年度簡上字第301號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院105年簡上字第301號民事判決

裁判日期：民國106年01月13日

裁判案由：返還不當得利

臺灣臺北地方法院民事判決105年度簡上字第301號上訴人 塗寶琴 訴訟代理人 白宗益 被上訴人台北皇家不動產有限公司法定代理人 吳錦融 訴訟代理人 王啟安 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國105年5月24日本院臺北簡易庭105年度北簡字第3841號第一審判決提起上訴，本院於民國106年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由上訴人主張：
㈠伊於民國104年12月1日經由被上訴人之 仲介 ，與訴外人李胡
金雲簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊以新臺幣（下同）4,850萬元購買 李胡金雲 所有坐落臺北市○○區○○○路○○○號15樓之2房地（下稱系爭房地），因伊有貸款成數之考量，被上訴人又一再向伊保證系爭房地價值絕對可向銀行貸款6成，因而特別於系爭買賣契約第16條第1項約定「買方（即上訴人）須以本約標的向金融機構辦理貸款以支付本約尾款，買賣雙方約定，若有非因個人信用或負債比之因素，而有無法核貸至新臺幣貳仟玖佰壹拾萬元整之情事，雙方同意無條件解除本約，買方已付之價款無息返還，其所衍生之履約保證費用及撤銷費用計新臺幣參萬壹仟壹佰元整由買方負擔（僅限臺灣銀行辦理貸款）」，即伊貸款必須達到6成，否則伊可以主張無條件解除系爭買賣契約。嗣伊持向臺灣銀行申請貸款時，臺灣銀行要求伊須提出每月18萬元之收入證明，惟伊年逾60歲且已退休，無法提出相關收入證明，致遭臺灣銀行拒絕核貸，伊始發覺並無被上訴人所稱貸款六成絕無問題情事，是依上開特別約定，系爭買賣契約即因解除條件成就而失其效力。惟因伊於簽約當日已簽發支票給付第1期簽約款485萬元至買賣雙方共同委任之第三人 僑馥建 築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）開設於中國信託商業銀行營業部之不動產買賣價金履約保證之受託信託財產專戶（下稱價金履約保證專戶），僑馥建經公司嗣已自價金履約保證專戶先撥款50萬元予被上訴人，而使被上訴人取得李胡金雲所應負擔之賣方服務費50萬元，但伊於104年12月31日已與李胡金雲簽訂解約協議書，李胡金雲同意價金履約保證專戶之價金全數由伊領回。系爭買賣契約既已解除，上開50萬元即為伊所有，被上訴人即係無法律上原因而取得服務報酬，自應返還。
㈡又系爭買賣契約第16條約定：「....非因買方個人信用或負
債比之因素，而有無法核貸至....」，探究當事人之真意係在於保證上訴人可向銀行申辦貸款用以支付買賣價金，若無法貸款則上訴人實無力購買系爭不動產，雙方願無條件解除買賣契約，除非上訴人信用瑕疵或負債比過高之情形，而且在簽立系爭買賣契約時隱瞞其情形，則上訴人就不能主張上開特約條款而解約，然上訴人本身並無任何信用瑕疵（例如跳票記錄、貸款遲繳或信用卡款遲繳等情形），也沒有背負其他任何銀行貸款，進而導致負債比過高之情形，故應成就系爭買賣契約第16條約定之解除條件，得主張無條件解除契約，方符合契約當事人真正的意思，故系爭買賣契約既因解除條件成就而自始無效，被上訴人自無報酬請求權。
㈢另觀李胡金雲與被上訴人簽立之不動產專任委託銷售契約書
之約定非單純「報告訂約之機會或為訂約之媒介」之居間，顯含有委託他方處理事務之委任契約性質，應係屬居間與委任之混合契約，故被上訴人所提供之服務僅在媒介買賣雙方訂約，至於訂約後續乃至交屋等所有服務皆因契約解除而免提供，就該免提供服務之部分，其所受服務報酬顯屬不當得利；再被上訴人未積極協助，反而落井下石，介紹地下錢莊之外，還汲汲營營要求更多服務報酬，未善盡仲介義務，可見居間仲介過程多所瑕疵，本不應收取服務報酬。
㈣本件上訴人因貸款未達預定貸款額度，以致與李胡金雲解約
，則不論係上訴人單方表示解除買賣契約，抑或上訴人與李胡金雲簽訂解約協議書而解除，均無礙於買賣契約因貸款不足而解約之事實。依前開不動產專任委託銷售契約書第7條第6項之約定，被上訴人自不得受領50萬元之報酬。
㈤綜上，被上訴人係無法律上原因而取得服務報酬，自應返還
等情，爰依民法第259條、第179條及不動產買賣價金履約保證申請書第1條第1款、第5條第5款約定提起本件訴訟，請求被上訴人如數返還等語。
被上訴人則以：
㈠其受李胡金雲委託仲介居間出售系爭房地，並與李胡金雲簽
訂給付服務報酬承諾書，李胡金雲承諾「成交價達到4,850萬元，同意從履約專戶中撥付服務費50萬元，並於簽定買賣契約成立時，一次給付，絕無異議」。而系爭買賣契約第13條第3項亦約定「除甲乙雙方與經紀業（即被上訴人）有書面禁止約定外，即同意僑馥建經得於本約簽訂後依乙方（即李胡金雲）與經紀業間之委託銷售契約等相關文件，將乙方應給付之仲介服務費報酬自專戶內撥付予經紀業。」。系爭買賣契約既已簽訂，僑馥建經公司依上開約定於104年12月4日自價金履約保證專戶撥付50萬元予其，其受領取得50萬元係本於與李胡金雲間委託銷售關係之服務費報酬及上訴人與李胡金雲間系爭買賣契約之約定，自屬有法律上原因，亦不因上訴人與李胡金雲間系爭買賣契約嗣後解除而消滅，其並非不當得利㈡上訴人自承伊持向臺灣銀行申請貸款時，臺灣銀行要求伊須
提出每月18萬元之收入證明，惟伊年逾60歲且已退休，無法提出相關收入證明，致遭臺灣銀行拒絕核貸等情，核其情節，乃係上訴人無法提出足以支付貸款本息之收入證明致遭臺灣銀行拒絕核貸，即係因上訴人自己個人債信不足因素所致，自無上開約款適用可言，上訴人自不得主張系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力。另被上訴人係透過前開不動產專任委託銷售契約書於買賣契約「成立時」對賣方李胡金雲取得50萬元之服務費報酬請求權，此亦可解為被上訴人與賣方間已就委任關係下完成何種委任事務即取得服務報酬請求權有所約定，故本件並無上訴人所指被上訴人未完成委任事務之情形。
㈢又前開不動產專任委託銷售契約書第7條第6項係約定：「於
簽定書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方（即李胡金雲）仍應支付已收價金50%予乙方（即被上訴人）作為服務報酬，但不得逾第六條所約定之服務報酬。」，然該項之解除契約應僅在法定解除情形下有適用之餘地。而系爭買賣契約係經由買賣雙方合意解除，賣方仍應依照約定之數額給付服務費報酬為是，否則，買賣雙方在簽訂買賣契約書後，再合意解除契約，賣方就可不需要支付約定之服務報酬，恐引起交易秩序大亂。又退萬步言，縱將該項解釋包括法定與意定解除，李胡金雲已收取上訴人支付之價金485萬元，按上開約款，李胡金雲應支付之服務報酬為485萬元之50%，或委託價格7,380萬元的6%即442萬元。更何況，前開不動產專任委託銷售契約書之兩造當事人為李胡金雲與被上訴人，上訴人執此契約作為拒絕支付服務報酬之理由，恐有悖於債之相對性。是上訴人主張依據前開不動產專任委託銷售契約書第7條第6項之約定，被上訴人不得受理50萬元賣方仲介服務費云云，全無所憑等語資為抗辯。
原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲
明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
本件上訴人於104年12月1日經由被上訴人之仲介居間，與李胡
金雲簽訂系爭買賣契約，由上訴人以4,850萬元購買李胡金雲所有系爭房地，並於簽約當日給付第1期簽約款485萬元存至僑馥建經公司之價金履約保證專戶，而僑馥建經公司嗣於104年12月4日自價金履約保證專戶撥付50萬元予被上訴人，而使被上訴人受領取得李胡金雲所應負擔之賣方服務費50萬元之事實，已據上訴人提出系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書各1件附卷為證（見原審卷第4至9頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
上訴人主張系爭買賣契約嗣因伊無法向臺灣銀行貸得6成貸款
而解除條件成就，失其效力，被上訴人受領50萬元之賣方服務費係不當得利，應予返還等節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭買賣契約是否嗣因上訴人無法向臺灣銀行貸得6成貸款而解除條件成就，失其效力？㈡上訴人嗣與李胡金雲協議解除系爭買賣契約，得否依不當得利或回復原狀規定請求被上訴人返還已受領之50萬元賣方仲介服務費？㈢系爭買賣契約解除後，被上訴人依不動產專任委託銷售契約第7條第6項之約定，是否不得受領50萬元賣方仲介服務費？茲分述如下：
㈠系爭買賣契約是否嗣因上訴人無法向臺灣銀行貸得6成貸款
而解除條件成就，失其效力？查系爭買賣契約第16條第1項係約定：「買方須以本約標的向金融機構辦理貸款以支付本約尾款，買賣雙方約定，若有非因個人信用或負債比之因素，而有無法核貸至新臺幣貳仟玖佰壹拾萬元整之情事，雙方同意無條件解除本約，買方已付之價款無息返還，其所衍生之履約保證費用及撤銷費用計新臺幣參萬壹仟壹佰元整由買方負擔（僅限臺灣銀行辦理貸款）」等語（見原審卷卷第7頁），依其所載係以若有非因個人信用或負債比之因素，致無法核貸買賣價款6成，始有約定無條件解除契約情形，易言之，如係因上訴人個人信用或負債因素致無法核貸買賣價款6成，即係可歸責上訴人自已因素，自無適用無條件解除契約之餘地。上訴人已自承伊持向臺灣銀行申請貸款時，臺灣銀行要求伊須提出每月18萬元之收入證明，惟伊年逾60歲且已退休，無法提出相關收入證明，致遭臺灣銀行拒絕核貸等語歷歷（見原審卷第2頁反面），核其情節，乃係上訴人無法提出足以支付貸款本息之收入證明致遭臺灣銀行拒絕核貸，即係因上訴人自己個人償債能力不足因素所致。而償債能力本屬個人信用之一環，是上訴人自無上開約款適用可言。故上訴人自不得主張系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，其主張尚不足據。
㈡上訴人嗣與李胡金雲協議解除系爭買賣契約，得否依不當得
利或回復原狀規定請求被告返還已受領之50萬元賣方仲介服務費？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，此民法第565條、第568條第1項定有明文。而所謂仲介，乃由仲介人報告或媒介買賣雙方訂立契約。本件被上訴人仲介上訴人與李胡金雲雙方買賣系爭房地，而為訂約之媒介，依其情形即具有居間契約之性質。上訴人主張為居間與委任混合契約云云，實非可採。又查，被上訴人與賣方李胡金雲約定「承諾成交價達到4,850萬元，同意從履約專戶中撥付服務費50萬元，並於簽定買賣契約成立時，一次給付，絕無異議」，有給付服務報酬承諾書可按（見原審卷第32頁）。被上訴人既已為李胡金雲媒介系爭買賣契約成立，依上開承諾書，即得請求服務報酬，則被上訴人收受賣方仲介服務費50萬元，即屬有法律上原因。再查，不動產買賣價金履約保證申請書第1條第1款及第5條第5款約定係指買賣契約之簽訂應為合法有效及除本條約定應由專戶撥付之款項及經買賣雙方書面同意外，雙方不得要求自專戶內支配任何款項，而系爭買賣契約既經合法成立，並依上開承諾書約定指示撥付50萬予被上訴人，已如前述，上訴人指上開撥付有違不動產買賣價金履約保證申請書第1條第1款及第5條第5款約定，而為無法律上原因云云，自不足採。
⒉上訴人雖主張伊嗣於104年12月31日已與李胡金雲簽訂解約
協議書（見原審卷第38頁），李胡金雲同意價金履約保證專戶之價金全數由伊領回，系爭買賣契約業已解除，上開50萬元為伊所有，被告應行返還等情。惟按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院著有49年台上字第1646號判例可資可資參照。則上訴人以系爭買賣契約嗣已與李胡金雲合意解除，伊或李胡金雲得依民法第259條或第179條請求被告返還仲介服務費50萬元云云，即不足採。況上開50萬元賣方仲介服務費雖係自上訴人給付價金485萬元中之一部所撥付，但兩造及李胡金雲為保障買賣價金暨處理仲介服務報酬等事宜，由三方共同委任僑馥建經公司辦理價金履約保證專戶，僑馥建經公司即係受三方委任辦理價金及仲介服務報酬之代收及代付事宜，僑馥建經公司受賣方李胡金雲之委任，以所代收上訴人給付予李胡金雲之價金，從中代為撥付李胡金雲所應支付之賣方仲介服務費50萬元予被上訴人，上開50萬元既已依李胡金雲指示移轉交付予被上訴人受領，即確定歸屬被上訴人所有，不因系爭買賣契約協議解除或不動產買賣價金履約保證關係嗣經上訴人及李胡金雲合意終止而受影響。上訴人謂該50萬元已因系爭買賣契約解除或不動產買賣價金履約保證關係業經買賣雙方終止，而仍為其所有，或指為李胡金雲所有，均不足據。至上訴人主張李胡金雲於解約協議書中同意價金履約保證專戶價金全數由伊領回或指李胡金雲已讓與該50萬元不當得利請求權予伊，乃上訴人與李胡金雲間之協議約款，且李胡金雲亦不得請求被上訴人返還仲介服務費50萬元，已如前述，基於債權相對性原則，自不足以拘束被上訴人，併予指明。
㈢系爭買賣契約解除後，被上訴人依不動產專任委託銷售契約
第7條第6項之約定，是否不得受領50萬元賣方仲介服務費？經查，不動產專任委託銷售契約書第7條第6項約定：「於簽定書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方仍應支付已收價金50%予乙方作為服務報酬。」等語（見本院卷第51頁），細繹其文字內容，乃是約定李胡金雲如有因可歸責於買方即上訴人之事由，而解除與上訴人間之系爭不動產買賣契約時，李胡金雲應依給付已收受之價金50%作為服務報酬予原告。而系爭買賣契約係因上訴人與李胡金雲協議解除，業如前述，顯非李胡金雲因可歸責於上訴人之事由，而單方行使契約解除權，自無本項約定之適用。再者，不動產專任委託銷售契約書之契約當事人為李胡金雲及被上訴人，此可觀前開契約書簽名欄即明（見本院卷第52頁），上訴人執不動產專任委託銷售契約書之約定，作為拒絕給付之事由，亦有悖於債之相對性。從而，上訴人主張被上訴人依不動產專任委託銷售契約第7條第6項之約定，不得受領50萬元云云，亦非可採。
綜上所述，系爭買賣契約並無因解除條件成就而失其效力情形
，被上訴人依與李胡金雲間約定，約受領賣方仲介服務費50萬元係有法律上原因，亦不因系爭買賣契約嗣後因上訴人與李胡金雲協議解除契約而受影響，且與不動產專任委託銷售契約第7條第6項約定無涉。從而，上訴人依民法第259條、第179條及不動產買賣價金履約保證申請書第1條第1款、第5條第5款約定，請求被上訴人應給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法
，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年1月13日
民事第六庭審判長法官黃明發
法官汪曉君法官陳君鳳以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國106年1月13日
書記官林霈恩