裁判字號：臺灣彰化地方法院107年訴字第1020號民事判決
裁判日期：民國108年12月31日
裁判案由：確認優先購買權存在等
臺灣彰化地方法院民事判決107年度訴字第1020號原告 陳美智
林毓彬 林毓棠 共同訴訟代理人 吳瑞堯 律師
黃楓茹 律師被告 顏敏卿
林侯美玉 林嘉珍 林洪麗華 林應興 林仲 顯楊 林彩蓮 林政良 林伯捌 李茸 林惠芬 共同訴訟代理人 陳忠雨 律師
涂芳田 律師複代理人 蔡昆宏 律師被告 林長慶 公業法定代理人 林崇文 上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國108年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，是指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其對於被告林長慶公業原所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）有優先購買權存在，惟為被告顏敏卿、林侯美玉、林嘉珍、林洪麗華、林應興、 林仲顯 、 楊林彩蓮 、林政良、林伯捌、李茸、林惠芬等11人（下稱被告顏敏卿等11人）所否認，可見原告就系爭土地有無優先購買之權利確屬不明確，致原告法律上之地位有不安之危險，且此危險得以判決除去，揆諸前揭說明，應認原告提起本件訴訟，即有受確認判決之法律上利益，先予敘明。
二、被告林長慶公業經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）被告林長慶公業所有之系爭土地於民國99年11月17日，經本院執行處以99年度司執字第12614號清償債務強制執行事件拍賣後，由被告林侯美玉、林應興、林仲顯、楊林彩蓮、林政良、林伯捌等6人（下稱被告林侯美玉等6人）以價金新臺幣（下同）7,905萬3,500元拍定，並分別取得應有部分34158/196300、37511/196300、27488/196300、27357/196300、36456/196300、33330/196300。嗣被告林侯美玉將其中之應有部分17861/196300、6032/196300各移轉登記予被告顏敏卿、林嘉珍；被告林應興將其中之應有部分17861/196300、9892/196300各移轉登記予被告顏敏卿、林洪麗華；被告林仲顯將其中之應有部分17861/196300移轉登記予被告顏敏卿；被告楊林彩蓮將其中之應有部分17861/196300移轉登記予被告顏敏卿；被告林政良將其中之應有部分17861/196300、9363/196300各移轉登記予被告顏敏卿、林惠芬；被告林伯捌將其中之應有部分17860/196300、6040/196300各移轉登記予被告顏敏卿、李茸。嗣系爭土地於100年3月8日辦理分割登記為坐落彰化縣○○鎮○○段397、397之1、397之2、397之
3、397之4、397之5、397之6、397之7、397之
8、397之9地號等10筆土地（下稱系爭10筆土地），並現由被告顏敏卿、林侯美玉與林嘉珍、林洪麗華、林應興、林仲顯、林惠芬、林政良、林伯捌、李茸等10人（按：
即被告楊林彩蓮除外，下稱被告顏敏卿等10人）取得所有權。
（二）彰化縣北斗地政事務所98年3月13日北土測字第371號土地複丈成果圖編號E所示之面積129.82平方公尺、未辦所有權第一次登記建物（下稱系爭建物），是訴外人 林慈亮 、 林永和 在經被告林長慶公業同意後，在系爭土地上所興建，並由訴外人 林仲助 繼承取得，俟林仲助於103年2月27日死亡後，系爭建物之事實上處分權即由原告共同繼承。又林仲助於繼承取得系爭建物後，有代被告林長慶公業繳納系爭土地之地價稅71萬7,000元，而該地價稅即屬林仲助使用系爭土地之對價，故應認林仲助與被告林長慶公業間已就系爭土地成立意定租賃關係，或退步言，亦應認林仲助於99年11月17日系爭土地拍定時，已與被告林侯美玉等6人成立民法第425條之1之法定推定租賃關係，故林仲助應為系爭土地之承租人，依土地法第104條之規定，對於系爭土地有優先購買權。然被告林長慶公業與本院執行處於99年11月17日系爭土地拍定後，及被告林侯美玉等6人於出售系爭土地應有部分後，卻均未曾通知林仲助行使優先購買權，則依土地法第104條第2項後段之規定，被告林長慶公業將系爭土地出賣並移轉登記予被告林侯美玉等6人所有，嗣被告林侯美玉等6人再將系爭土地應有部分出售並移轉登記予被告顏敏卿、林嘉珍、林洪麗華、林惠芬、李茸等5人（下稱被告顏敏卿等5人），進而分割為系爭10筆土地，自均不得對抗林仲助。而原告既是依繼承法律關係，繼承林仲助之優先購買權，自得請求被告林長慶公業以拍定系爭土地之相同條件與原告訂立買賣契約，並將系爭土地中之面積129.82平方公尺移轉登記予原告，及依民法第118條、第179條、第242條、土地法第104條第2項後段之規定，代位被告林長慶公業，請求塗銷被告顏敏卿等11人就系爭土地所為之所有權移轉及分割登記，並回復登記為被告林長慶公業所有；或請求被告林侯美玉等6人以出賣系爭土地應有部分予被告顏敏卿等
5人之相同條件與原告訂立買賣契約，並將系爭土地中之面積129.82平方公尺移轉登記予原告，及依民法第118條、第179條、第242條之規定，代位被告林侯美玉等6人，請求塗銷被告顏敏卿等5人就系爭土地所為之應有部分移轉及分割登記，並回復登記為被告林侯美玉等6人共有。
（三）並聲明：
1、先位聲明：
（1）確認原告就被告林長慶公業所有系爭土地於系爭建物所占面積129.82平方公尺，於99年11月17日拍定予被告林侯美玉等6人之同一條件，有優先購買權存在。
（2）被告林長慶公業就系爭土地，應依99年11月17日拍定予被告林侯美玉等6人之相同條件即價金522萬8,082元，與原告訂立買賣契約，並於原告給付該價金之同時，將面積
129.82平方公尺移轉登記予原告所有。
（3）被告顏敏卿等10人應將系爭10筆土地於100年3月8日所為之共有物分割移轉登記塗銷，回復登記為系爭土地，並由被告林侯美玉等6人依序以應有部分34158/196300、37511/196300、27488/196300、27357/196300、36456/1963
00、33330/196300維持共有。
（4）被告林侯美玉等6人應將系爭土地於99年12月1日，以拍賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告林長慶公業所有。
2、備位聲明：
（1）確認原告就被告林侯美玉等6人所有系爭土地於系爭建物所占面積129.82平方公尺，於被告林侯美玉等6人出售予被告顏敏卿等5人之同一條件，有優先購買權存在。
（2）被告林侯美玉等6人就系爭土地，應依出售應有部分予被告顏敏卿等5人之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付該價金之同時，將面積129.82平方公尺移轉登記予原告所有。
（3）被告顏敏卿等10人應將系爭10筆土地於100年3月8日所為之共有物分割移轉登記塗銷，回復登記為系爭土地，並由被告林侯美玉等6人依序以應有部分34158/196300、37511/196300、27488/196300、27357/196300、36456/1963
00、33330/196300維持共有。
二、被告顏敏卿等11人抗辯：
（一）被告林長慶公業於 林仲安 接任管理人前，系爭土地長期乏人管理，地價稅亦長期未繳納，經法務部行政執行署彰化行政執行處執行查封系爭土地後，始由林仲助、被告林侯美玉等6人、訴外人 林麗紅 繳交積欠之地價稅，因此，被告林長慶公業當時既未有管理人，林仲助自不可能與被告林長慶公業達成以繳納地價稅作為租金之約定；再者，林仲助於本院98年度重訴字第13號請求拆屋還地事件（下稱另案）審理時亦曾自承：繳納地價稅屬於代墊性質，待處分系爭土地後須先繳還代墊者等語，亦可佐證地價稅之繳納僅是土地使用人為避免系爭土地遭拍賣而先行代繳而已；況系爭土地經拍賣後，身為被告林長慶公業管理人之林仲助除將所得價金分配給各房外，亦用以償還林仲助之前手即林麗紅所繳納之地價稅63萬9,000元、林仲助所繳納之地價稅7萬8,000元，足證林仲助繳納地價稅僅是代墊性質，並非作為使用系爭土地之租金，故林仲助與被告林長慶公業間應無租賃關係存在，原告自不得對系爭土地主張有優先購買權。
（二）原告雖主張對於系爭土地有法定推定租賃關係存在，然該法定推定租賃關係是在被告林侯美玉等6人取得系爭土地後，始依民法第425條之1之規定而生，則在系爭土地拍定時，原告並非土地法第104條第1項之承租人，自不得主張對系爭土地有優先購買權。
（三）被告林侯美玉等6人與被告顏敏卿、林嘉珍、林洪麗華、林惠芬間就系爭土地之拍賣事宜原有借名登記關係而共同出資買受系爭土地，嗣因終止該借名登記關係，被告林侯美玉等6人始將系爭土地應有部分移轉登記予被告顏敏卿、林嘉珍、林洪麗華、林惠芬，而被告林伯捌則是基於夫妻贈與而將系爭土地應有部分移轉登記予被告李茸，故被告林侯美玉等6人與被告顏敏卿等5人間並無買賣契約存在，原告自不得主張優先購買權。
（四）縱認原告對系爭土地有優先購買權，然原告之被繼承人林仲助於被告林侯美玉等6人取得系爭土地前即已取得系爭建物，之後並主導系爭土地拍定價金之分配，而兩造先前復有另案訴訟，則林仲助、原告當知被告林侯美玉等6人已買受系爭土地，然林仲助、原告卻長期不實行優先購買權，已足讓被告林長慶公業、被告林侯美玉等6人信賴林仲助、原告不會再行使優先購買權，則原告現再為主張，顯然有違誠信原則，自應認林仲助、原告已喪失優先購買權。
三、被告林長慶公業未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷二第130至132頁）：
（一）被告林長慶公業原所有之系爭土地，經本院執行處於99年11月17日以99年度司執字第12614號清償債務強制執行事件進行拍賣後，由被告林侯美玉等6人以7,905萬3,500元拍定，且其等權利範圍分別為應有部分34158/196300、37511/196300、27488/196300、27357/196300、36456/196300、33330/196300，並於99年12月1日辦理所有權登記。
（二）被告林侯美玉於99年12月17日、100年1月7日以買賣為原因，將系爭土地應有部分34158/196300中之應有部分17861/196300、6032/196300分別移轉予被告顏敏卿、林嘉珍所有；被告林應興於99年12月17日以買賣為原因、100年1月7日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部分37511/196300中之應有部分17861/196300、9892/196300分別移轉予被告顏敏卿、林洪麗華所有；被告林仲顯於99年12月17日以買賣為原因，將系爭土地應有部分27488/196300中之應有部分17861/196300移轉予被告顏敏卿所有；被告楊林彩蓮於99年12月17日以買賣為原因，將系爭土地應有部分27357/196300中之應有部分17861/196300移轉予被告顏敏卿所有；被告林政良於99年12月17日、100年1月7日以買賣為原因，將系爭土地應有部分36456/196300中之應有部分17861/196300、9363/196300分別移轉予被告顏敏卿、林惠芬所有；被告林伯捌於99年12月17日以買賣為原因、於100年1月7日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部分33330/196300中之應有部分17860/196300、6040/196300分別移轉予被告顏敏卿、李茸所有。
（三）系爭土地於100年3月8日分割登記為系爭10筆土地，並現由被告顏敏卿等10人取得所有權（按：本院誤載包含被告楊林彩蓮，應予更正）。
（四）林仲助為系爭建物之事實上處分權人，俟其於103年2月27日死亡後，系爭建物之事實上處分權由原告共同繼承取得。
（五）兩造於另案中，經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）105年度重上更（三）字第13號判決理由認定：「林長慶公業於出售系爭土地（按：即本件系爭土地）時，自應認定E建物（按：即系爭建物）與系爭土地間應推定有租賃關係，從而上訴人（按：即原告）既為林仲助之繼承人，則上訴人自得依民法第425條之1第1項前段之規定，主張E建物對於系爭土地有租賃關係存在。」。
五、兩造之爭點（見本院卷二第132頁）：
（一）林仲助於系爭土地拍定時，是否為土地法第104條第1項前段之「承租人」，而得於此時行使優先購買權？
（二）林仲助於系爭土地之應有部分移轉時，雖為民法第425條之1第1項前段之承租人，但原告得否依土地法第104條第1項前段之規定行使優先購買權？
（三）若林仲助於系爭土地拍定時或系爭土地之應有部分移轉時具優先購買權，則原告行使優先購買權是否違反誠信原則，而致權利失效？
（四）若原告行使優先購買權無權利失效之情形存在，則原告行使優先購買權之效力為何？
六、得心證之理由：
（一）林仲助於系爭土地拍定時，是否為土地法第104條第1項前段之「承租人」，而得於此時行使優先購買權？
1、原告固主張：被告林長慶公業有允諾系爭建物建築在系爭土地上，且系爭建物之原事實上處分權人林仲助有代被告林長慶公業繳納超出系爭建物占用面積本應負擔之地價稅71萬7,000元，故應認該地價稅即是林仲助使用系爭土地之對價，而與被告林長慶公業成立意定租賃契約等語（見本院卷一第18頁；本院卷二第133頁），然依林長慶公業分配金明細1份所載（見本院卷一第535頁），系爭土地之地價稅71萬7,000元，應為林麗紅繳納63萬9,000元，而林仲助僅繳納剩餘之7萬8,000元，故原告主張是由林仲助全額負擔，容有誤會；又倘林仲助與被告林長慶公業間對於系爭建物占用系爭土地確有意定租賃契約存在，則林仲助於另案本院審理時，理應第一時間就會極力主張有意定租賃契約存在，然經本院核閱另案卷宗後，林仲助於本院另案審理時，卻僅一再抗辯：其就系爭土地有使用借貸關係等語（見98重訴13本院卷一第188頁背面、第190頁；98重訴13本院卷二第145、151頁），而未有一語提及就系爭土地有租賃關係存在，反而是於另案上訴至臺中高分院後，始抗辯：其有繳納地價稅，故與林長慶公業間有意定租賃關係存在等語（見99重上15臺中高分院卷第105-1、106-1頁），顯與常情相違，則林仲助就系爭土地是否確與被告林長慶公業間有意定租賃契約存在，誠有疑問；況且，林仲助於另案已具狀陳稱：其與林麗紅繳納地價稅屬於代墊性質，待處分系爭土地後，須優先受償等語（見98重訴13本院卷二第88、103-1頁），且其之後於共同製作之林長慶公業分配金明細1份上，亦將其與林麗紅所繳納之地價稅合計71萬7,000元，列為系爭土地拍定價金優先歸還給林仲助與林麗紅之項目「還借款繳地價稅」（見本院卷一第535、537頁），可見林仲助與林麗紅所繳納之地價稅，並非系爭建物使用系爭土地之對價、租金，否則豈會再由林仲助與林麗紅取回之理！故本院尚難遽認林仲助對於系爭土地有與被告林長慶公業成立意定租賃契約，而得以系爭土地承租人之身分對系爭土地主張有優先購買權存在。
2、按土地法第104條第1項規定承租人之基地優先購買權，必須在基地「出賣時」，具租賃關係為前提（最高法院78年度臺上字第1897號判決意旨參照），而民法第425條之
1第1項前段之推定租賃關係，是以「所有權讓與」為前提，二者適用之要件與時點並不相同。本件原告雖主張：林仲助於99年11月17日系爭土地拍定時，對於系爭土地有法定推定租賃關係等語（見本院卷一第18、19頁；本院卷二第133頁），然系爭土地於99年11月17日拍定時，被告林侯美玉等6人尚未取得系爭土地之所有權，而是迄至99年11月24日由本院發給權利移轉證書後（見99司執12614本院卷一第11頁背面、第12頁），始取得系爭土地之所有權，故依民法第425條之1第1項前段之規定，林仲助應是於被告林侯美玉等6人在99年11月24日取得權利移轉證書而受讓系爭土地所有權時，始對於系爭土地具法定推定租賃關係，而非於99年11月17日系爭土地拍定時即為系爭土地之推定承租人。因此，林仲助既於99年11月17日系爭土地拍定時並非系爭土地之推定承租人，則依土地法第10
4條第1項前段之規定，其自不得對系爭土地主張有優先購買權存在。
3、綜上，林仲助於99年11月17日系爭土地拍定時，既非系爭土地之意定租賃關係及法定推定租賃關係之承租人，而對系爭土地無土地法第104條第1項前段之優先購買權存在，則身為林仲助繼承人之原告自無從由林仲助繼承取得優先購買權以供行使。
（二）林仲助於系爭土地之應有部分移轉時，雖為民法第425條之1第1項前段之承租人，但原告得否依土地法第104條第1項前段之規定行使優先購買權？
1、原告固主張：林慈亮、林永和在系爭土地上所興建之系爭建物，由林仲助繼承取得，俟林仲助死亡後，系爭建物由其等共同繼承取得等語（見本院卷一第18頁），惟查：
（1）林仲助於另案已陳稱：系爭建物是林麗紅建蓋，在此之前，原有之房子是木造一樓平房，但因道路拓寬、土地徵收，所以木造平房重蓋為系爭建物等語明確（見98重訴13本院卷一第188頁背面），則原木造平房既經林麗紅拆除重建為系爭建物，可見系爭建物之所有權自始即歸原始起造人林麗紅所有；又系爭建物嗣由林麗紅贈與給林仲助，並於97年11月26日將系爭建物之房屋稅納稅義務人由林麗紅變更為林仲助等節，業經林仲助、林麗紅於另案陳稱屬實（見98重訴13本院卷一第28、29頁；本院卷二第135、13
6頁），並有彰化縣地方稅務局北斗分局97年11月26日彰稅北分二字第0973037232號函1份存卷可參（見98重訴13本院卷一第32頁），則未辦所有權第一次登記之系爭建物雖因不能為移轉登記而無從為所有權之讓與，但林麗紅與林仲助間既無相反之約定，應認林麗紅已將系爭建物之事實上處分權讓與給林仲助，因此，林仲助應只取得系爭建物之事實上處分權。
（2）雖林仲助嗣於另案改稱：林麗紅只有整建系爭建物，並未改變整體之磚造結構等語（見98重訴13本院卷二第87頁），然縱認林仲助上開改稱之情屬實，因林仲助於另案已陳稱：系爭建物乃林麗紅承受自其父 林文旋 生前贈與，再由林麗紅贈與給其，而林文旋則傳承自父親林永和，林永和再承受自父親林慈亮等語（見本院卷二第137、138頁），可見系爭建物由林慈亮建築後，系爭建物之所有權因繼承而依序由林永和、林文旋取得，而林文旋、林麗紅再因贈與，將系爭建物之事實上處分權依序讓與，最終由林仲助取得。
（3）況且，由另案臺中高分院105年度重上更（三）字第13號民事判決1份觀之（見本院卷一第135頁），原告於另案亦不爭執系爭建物原為林麗紅所有，嗣林麗紅將之贈與林仲助一節，則原告於本件翻異前詞，更易系爭建物之取得緣由，已難遽信。
（4）綜上，足認林仲助應僅因林麗紅贈與系爭建物而取得系爭建物之事實上處分權，而非繼承取得系爭建物之所有權，則身為林仲助繼承人之原告應亦只由林仲助繼承取得系爭建物之事實上處分權而已，原告上開主張：系爭建物之所有權是由林慈亮、林永和、林仲助、其等依序繼承取得等語，不足採信。
2、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修正後民法第425條之1第1項前段定有明文，而在上開條文修正前，最高法院48年臺上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。而民法第425條之1規定之立法意旨是為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，故以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量，於實務上認未辦保存登記建物雖僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，故就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度臺上字第1797號判決意旨參照）。然土地法第104條第1項於64年7月24日修正時，將原規定「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」，擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，其修正理由固提及「為配合憲法第142條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語，惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權」，立法院考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行條文，因此，現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度臺上字第567號判決意旨參照）。易言之，土地法第104條第1項之立法意旨，固在於使土地與其上房屋同歸一人所有，維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使用基地之法律上關係消滅後，房屋因無使用土地權限而將遭拆除還地，有礙經濟效益，但該條規定亦非在使優先購買權人得以巧取利益或坐收漁利（最高法院86年度臺上字第66
9號、91年度臺上字第2154號、100年度臺上字第2019號判決意旨參照）。是以，我國民事法下之優先購買權，是立法者為使不動產利用關係單純化，即貫徹土地房屋所有合一或簡化不動產共有關係所為之政策性立法，依其立法原意固應有承認之必要，然為避免當事人支出交易成本後因他人行使優先購買權而付諸流水或衍生訟端，及影響未有優先購買權之潛在交易對象進行交易及提升交易價格之意願，而妨礙正常市場交易機制之運作，優先購買權自應嚴格解釋其法條適用範圍，不應將房地所有合一之立法目的無限上綱。再土地法第104條第1項之優先購買權，依土地法第104條第2項之規定，出賣人未依法通知優先購買權人，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人，亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人得請求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先購買權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先購買權人，故該項優先購買權具物權之效力（最高法院65年臺上字第2701號判例、67年臺上字第479號判例意旨參照），因此，縱事實上處分權人得類推適用民法第425條之1第1項前段之規定主張成立推定租賃關係，但究與土地法第104條第
1項所示之承租人，是本於「意定租地建屋契約」而占有基地之情形有別。依民法第757條規定：「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類推適用土地法第104條第1項之規定，認事實上處分權人得享有此具物權效力之優先購買權（臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號會議結論參照）。
3、林仲助為系爭建物之事實上處分權人，俟林仲助於103年
2月27日死亡後，系爭建物之事實上處分權由原告共同繼承取得一節，為兩造所不爭執（見本院卷二第132頁）；又系爭建物於坐落之系爭土地移轉時，得類推適用民法第
425條之1第1項前段之規定而有推定租賃關係存在，為兩造於另案臺中高分院105年度重上更（三）字第13號審理時充分辯論，並於判決理由認定明確，足認此認定對兩造已生爭點效，本院自應受此爭點效之拘束，而不得為相反認定，且為兩造所不爭執（見本院卷二第132頁）。惟林仲助並非租用系爭土地建築系爭建物之承租人，亦非取得系爭建物事實上處分權後承租系爭土地之承租人，已與土地法第104條第1項規定之「承租人」是指租用基地建築房屋之意定承租人不合；再者，依民法第425條之1第
1項前段規定所取得之法定推定租賃權，與一般意定租賃權本質上並不相同，且土地法第104條第1項規定之優先購買權因具有物權之效力，基於物權法定主義，自不宜擴張解釋或類推適用，因此，系爭建物之事實上處分權人林仲助雖因類推適用民法第425條之1第1項前段之規定取得坐落系爭土地之法定推定租賃權，仍不得據此類推適用或擴張解釋土地法第104條第1項前段之「承租人」除意定租地建屋契約之承租人外，尚包括法定推定租賃之承租人。從而，原告主張：因林仲助對於系爭土地有法定推定租賃關係，故其得依繼承、土地法第104條第1項前段之規定，優先購買系爭土地等語（見本院卷一第22頁），並非可採。
4、綜上，系爭建物之事實上處分權人林仲助於被告林侯美玉等6人受讓系爭土地後，雖經類推適用民法第425條之1第1項前段之規定後，為系爭土地之法定推定租賃關係承租人，但林仲助於被告林侯美玉等6人移轉系爭土地之應有部分予被告顏敏卿等5人時，並非土地法第104條第1項前段之「承租人」，而對系爭土地無優先購買權存在，則身為林仲助繼承人之原告自無從由林仲助繼承取得優先購買權以供行使。另因本院既已認定原告無優先購買權，自無再就其他爭點予以論述之必要，附此敘明。
七、綜上所述，原告主張林仲助為土地法第104條第1項前段之「承租人」，而對系爭土地有該規定之優先購買權存在，遂依繼承法律關係，請求確認其等對系爭土地有優先購買權，並請求被告林長慶公業以拍定系爭土地之相同條件與其等訂立買賣契約，並將系爭土地中之面積129.82平方公尺移轉登記予其等，及請求塗銷被告顏敏卿等11人就系爭土地所為之所有權移轉及分割登記，並回復登記為被告林長慶公業所有；或請求被告林侯美玉等6人以出賣系爭土地應有部分予被告顏敏卿等5人之相同條件與其等訂立買賣契約，並將系爭土地中之面積129.82平方公尺移轉登記予其等，及請求塗銷被告顏敏卿等5人就系爭土地所為之應有部分移轉及分割登記，並回復登記為被告林侯美玉等6人共有，均為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年12月31日
民事第四庭法官許嘉仁以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月31日
書記官曾靖雯