裁判字號：臺灣南投地方法院99年簡上字第8號民事判決
裁判日期：民國99年05月05日
裁判案由：損害賠償等
臺灣南投地方法院民事判決99年度簡上字第8號上訴人彩虹大地管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人丁○○
戊○○被上訴人甲○○訴訟代理人丙○○上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國98年12月16日本院埔里簡易庭98年度埔簡字第115號第一審判決提起上訴，本院合議庭於99年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用新臺幣捌仟貳佰柒拾伍元由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國96年11月7日經由本院95年度執愛字第9238號強制執行程序，標得坐落南投縣○里鎮○○路○段○○○號7樓之5、9樓之3、9樓之5三筆房屋及基地（下稱系爭不動產），並由本院於96年11月13日發給不動產權利移轉證書，已於96年12月10日辦妥所有權移轉登記。
惟上訴人於標得系爭不動產欲前往處理房屋後續修繕事宜時，遭上訴人蘇副主委阻止並交付彩虹大地（社區）催繳通知書，並稱依公寓大廈管理條例第24條規定，被上訴人須清償前所有權人之所有欠款，始能取得該社區大門及電梯管制磁扣進行修繕事宜。被上訴人誤信其言，始先行繳付部分費用後取得大樓大門及電梯之磁扣，嗣因系爭房屋外牆共同部分之震後補強工程極為粗糙，經向上訴人反映未獲回應，且仍執意要求被上訴人必須全額付清前手積欠之債務，被上訴人遂向埔里鎮調解委員會聲請調解，然上訴人仍繼續向被上訴人催討前手之欠款，否則將以欠繳管理費名義，取消被上訴人持有大門之磁扣效力，被上訴人認上訴人全無調解之意願與空間，遂未出席96年12月24日之調解會議，並迫於無奈，陸續繳清上訴人催繳之各項費用。被上訴人於98年6月間始得知公寓大廈管理條例所稱之一切權利義務事項，實不包括繼受前所有權人所留之債務，上訴人援引上開規定強制要求被上訴人清償前所有權人積欠社區之所有欠款，實屬不當。故依不當得利之法律關係，請求上訴人返還304,470元（被上訴人所繳納之相關項目如附表所示，合計308,400元，扣除96年11月13日至96年12月31日被上訴人應付之管理費3,930元，請求304,470元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人於本院補充：依92年2月7日修訂之921震災重建暫行條例第17條之1第2項之規定：代為出資參與重大修繕所登記之抵押權，優先於成立在先之抵押權，並不受民法第513條第4項有關修繕報酬抵押權優先規定之限制。則法律上對於上訴人所稱之921地震重大修繕款追討部分都已詳列相關條例供使用，且公寓大廈管理條例第22條亦有相關規定可供上訴人向積欠修繕費用之區分所有權人追討，其債權原得確保。被上訴人與上訴人既無債權債務關係，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還向被上訴人收取之費用，洵屬有據。
貳、上訴人方面：
一、上訴人於原審係辯以：㈠修正後公寓大廈管理條例第24條第1項規定「區分所有權之
繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，第35條所定文件即包括「欠繳公共基金與應分擔或其他應負擔費用情形等記錄」在內，顯有意加重後手區分所有權人於繼受前查明規約內容及前手有無欠費情形之義務，故於本條例修正後繼受區分所有權者，應依上開規定負擔前區分所有權人積欠之管理費及重建之公共基金等費用，且上訴人為免拍定人不知債務人積欠之費用，而無法轉嫁於拍定價格因而蒙受損失，皆於法院拍賣時參與分配，且於大樓公佈欄、拍賣房屋門前張貼積欠之費用，是上訴人收取被上訴人給付前手積欠之上開費用，依法有據。
㈡被上訴人之訴訟代理人為繳交管理費一事，曾向南投縣埔里
鎮調解委員會聲請調解，同意按上訴人之規約繳納，雙方合意後，被上訴人自動繳納前手積欠之管理費及公共基金，並無任何脅迫強制之情，是被上訴人除依前揭規定有給付義務，依雙方調解後被上訴人允諾之和解契約並事後履行債務之行為，上訴人收受被上訴人之給付，要非無法律上之原因。㈢公寓大廈管理費之主要項目為一般事務所需之管理費及修繕
基金，主要為維持建築物基地之現狀、修繕等之基礎，均應算入區分所有權之價值當中，而區分所有權特性之掌握不僅須考量專有部分與共有部分等物之要素，尚須考量人之要素即「成員權」，此種成員權之行使結果，已造成以合意形成物權內容之結果，形成債權物權化之效果，使非區分所有權人之受讓第三人也應為該債權物權化之效力所及，而依公寓大廈管理條例所訂立之住戶規約，係因區分所有權人相互間受到物權效力限制，再合意訂立規約或集會決議，使該等合意成為區分所有權內容之一部，而該規約或集會決議所規範之事實，不僅包含諸如專有部分、共有部分、基地之管理事項，尚包含諸如管理費之徵收、修繕費之存放、管理人之任命等事項，即不僅包含對物規範之物權法秩序，亦包含對人規範之債權法秩序即「成員權」，且此種成員權，因與受讓之第三人原有買賣、贈與之債權契約關係有別，並無債權相對性原則之適用，且區分所有權因區分所有權人必須恆常共同生活不容分割之關係，與共有最終將行分割性質不同，對於維持區分所有建物內容原有秩序之要求自較共有關係更為顯著，而認此種管理費亦應由繼受人負擔。彩虹大地大樓於
921地震後，公共設施損壞不堪，大樓已如廢墟，查封戶雖日益增多，惟無法拍出，嗣經上訴人四處奔波連署，部分住戶乃先籌錢進行公共設施修復補強工程，大樓重整完成創造出所有權之價值，債務人之房屋因而得以出售，拍定人以遠低於市價之價格取得房屋，享用公共設施，而不必負擔重建費用，龐大修繕費用將落在當時力守家園之住戶身上，顯不公平，且日後將不會有住戶願意代墊修繕及重建費用，住戶若積欠管理費亦可以移轉房屋方式逃避追償，將造成大樓貶值，顯非法律目的，亦與物權上位概念使物之經濟發揮最大的價值相左，故被上訴人應繼受前手積欠大樓之費用，始為公寓大廈管理條例第24條之立法目的。
㈣再按公寓大廈管理條例第22條規定，區分所有權人積欠依本
條例規定應分擔之費用，金額達其區分所有權總價百分之一者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。足證最新立法已將管理費用及依公寓大廈管理條例應分擔之費用，確認為更優先於抵押權之物權，自可對抗繼受人，上開義務縱使非經拍賣程序，而係自行轉讓房屋之契約，自然要由繼受人承受，否則如何依本條例自其出售之價金扣除？故依上開規定，更足以證明同條例第24條之「所謂繼受人應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，含應負擔原出賣人積欠費用之義務。且鑑於後手不得享有大於前手之權利原則，則前手無法享用重建之公共設施，繼受人亦不得享有該權利。上訴人大樓龐大之重建經費除貸款費用外，尚有舊住戶代墊之款項，若被上訴人不必繼受上開義務，另有30幾戶拍賣繼受取得房屋且繳納完畢之住戶將群起效尤，上訴人大樓恐將無法繼續維繫等語置辯，並聲明駁回被上訴人之訴。
二、上訴人提起上訴後，其上訴理由除與原審提出相同者外，另補充：公寓大廈管理條例第22條於93年1月18日修正前（應係92年12月31日修正公布），並未將管理費定位為與抵押債權受償相同之順序。故上訴人於法律修正後向原審本院主張債務人積欠之管理費受償順序與抵押債權相同，遭原審以於修正前產生之管理費不適用新法為由駁回。而上訴人於修正前對積欠費用之住戶皆依法取得執行名義，並於每次拍賣時聲請參與配，然拍賣金額連抵押債權皆不足以償付，根本無法受償，原審以怠於執行追償苛責上訴人，實有不公，且未注意公寓大廈管理條例第22條修正前後之不同。
叁、原審審酌兩造之攻擊防禦方法後，判決上訴人應給付被上訴
人304,080元及自98年9月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求（此部分未據被上訴人聲明不服而確定），及訴訟費用3,310元由上訴人負擔；另宣告上訴人就勝訴部分得假執行。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、兩造經本院整理並簡化爭點，其結果如下：
一、兩造不爭執事項：㈠被上訴人前經本院95年度執愛字第9238號強制執行拍賣程序
買受系爭不動產，並於96年11月13日由本院發給不動產權利移轉證書，於同年12月10日完成所有權移轉登記。
㈡被上訴人之前手 富彬 建設有限公司、 劉淑姬 前積欠上訴人如附表所示之管理費、公共設施修護補強費、公共基金。
㈢被上訴人已繳納自96年11月13日至今之管理費用。
二、爭執事項：㈠被上訴人對於前手富彬建設有限公司、劉淑姬前積欠上訴人
之如附表所示之管理費、公共設施修護補強費、公共基金是否需負清償之責任。
㈡被上訴人得否請求上訴人返還其已付前手積欠之費用。
伍、本院之判斷：
一、被上訴人對於前手富彬建設有限公司、劉淑姬前積欠上訴人之前揭管理費、公共設施修護補強費、公共基金是否需負清償之責任：
㈠被上訴人主張：伊經本院95年度執愛字第9238號強制執行拍
賣程序買受系爭不動產，並於96年11月13日由本院發給不動產權利移轉證書，於同年12月10日完成所有權移轉登記；伊前手富彬建設有限公司、劉淑姬前分別積欠上訴人如附表所示之管理費、公共設施修護補強費、公共基金，合計308,400元等情，業據提出本院96年11月13日投院霞95執愛字第923
8號函、南投縣埔里地政事務所土地暨建物所有權狀、彩虹大地（社區）催繳通知書、彩虹大地社區繳費收據等件為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該
區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，公寓大廈管理條例第10條1項、第2項前段定有明文；再參酌該條例第1條明定本條例制定之目的在於加強公寓大廈之管理、維護，提昇居住品質而論，應認區分所有權人僅就其享有區分建築物所有權期間，對其專有及共用部分所生之管理維護費用，始負有分擔之責任，準此，在繼受取得區分建築物所有權之情形，受讓人自僅對於取得建築物所有權後所發生之管理維護費用或管理費，方負有分擔繳納之義務，至於其前已發生之管理費債務，並不因受讓區分建築物之所有權而當然繼受。查被上訴人向本院拍定買受系爭房屋，並經本院發給權利移轉證書而取得所有權，前所有權人所積欠之管理費、公共基金及公共設施修復補強費，因係在被上訴人取得系爭不動產所有權之前即已發生，揆之上開說明，自不因被上訴人繼受系爭不動產之所有權而當然由被上訴人承受，除非被上訴人願主動代為清償前所有權人所積欠之債務，否則被上訴人依法並無繳納之義務。
㈢次查，92年12月31日修正公布前之公寓大廈管理條例第24條
固有「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」之規定，惟嗣經修正公佈該條例第24條第1項為「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，故依此規定所繼受者，乃「契約地位」之繼受，亦即後手對其繼受區分所有權後所應生之權利義務，悉依原相關條例或規約定之，例如依公寓大廈管理條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用事項及住戶間相互關係之事項而言，其目的係為避免後手於繼受區分所有權後，以其並未參與規約之訂定為由，而主張不受規約之拘束，並維護區分所有關係之一貫性及維持法律秩序之安定性。92年行政院送立法院審議公寓大廈管理條例修正草案，於該條例第24條之立法說明即謂：修正「繼受」為「遵守」，並於「一切權利義務」下增列「事項」文字，以資明確等情，顯見修正條文並未變更繼受區分所有權人之權利義務，且將「繼受」修正為「遵守」，使不致生語義上之紛擾。是上訴人主張：「『遵受』之詞乃服從而謹守之意，其要求比單純繼受債務要廣，…立法者將限於法律行為之『繼受』一詞，擴大為『遵守』，即含公寓區分所有權人法律上及事實上業已遵守之事項，繼受人均應與其他所有權人共同服從而謹守，故於一切權利義務下增列『事項』」等語，顯係對修法理由有所誤解。故而受讓區分所有權之後手並非應當然繼受前手所積欠之已發生之管理費債務，除非後手於取得區分所有權後已依民法第300條或第301條規定訂立債務承擔契約，同意承擔其前手已積欠之管理費債務或主動代為清償外，否則，依債之相對性原則，自應由前區分所有權人就其自身所積欠之管理費債務負償還之責，管理委員會不得對於繼受之區分所有權人為請求。
㈣據上所述，依公寓大廈管理條例第24條規定，被上訴人應無
繼受其前手所積欠之管理費等債務之理。從而，被上訴人主張其無須承擔繳納前手所積欠之管理費等債務之責任，應屬可採。
二、被上訴人得否請求上訴人返還其已付前手積欠之費用：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段固有明文。然因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者，不得請求返還，同法第180條第3款亦有明文。蓋若給付人於清償時，「明知」無給付義務，猶任意為給付，法律即無加以保護之必要。查本件管理費等之債權債務關係係存在於上訴人與訴外人富彬建設有限公司、劉淑姬之間，而被上訴人與上訴人間並不存在給付管理費等之債務關係，已如前述，且依被上訴人所提出彩虹大地（社區）催繳通知書觀之，其上均明確記載：「應繳納者：姓名富彬建設有限公司」，其後並註明「樓號七樓之五共35.17坪」、「樓號九樓之三共33.99坪」及「樓號九樓之五共35.17坪」，是被上訴人受上訴人催繳者，為系爭不動產前手所積欠之費用；再者，被上訴人於起訴狀亦自承：伊拍得系爭房屋，欲前往處理後續修繕事宜時，上訴人之蘇副主委阻止並遞交前揭催繳通知書，向其催討系爭不動產前所有權人積欠之欠款等語；此外，被上訴人除於96年11月16日繳付公共基金、公共設施修復補強費及部分管理費用外，又於96年12月6日委由其配偶丙○○（即本件之訴訟代理人）向南投縣埔里鎮調解委員會聲請就上訴人要求追繳前手管理費事項為調解，嗣於97年1月11日再向上訴人繳付其餘前手積欠之管理費，有前揭彩虹大地社區繳費收據、聲請調解書、報到單附原審卷可憑。是被上訴人於給付時，顯已明知所繳納者，為前手積欠上訴人之款項，並非自己應繼受之債務，然仍依上訴人之要求而為清償，其所為之給付，依前揭法條規定，已不得請求返還。
㈡次按民法第180條第3款所謂非債清償，固須債務人所為給付
係出於任意，如其所為給付，係因避免強制執行或為其他不得已之事由，而為給付者，雖於給付時明知債務不存在，仍可請求返還，最高法院74年台上字第1057號裁判意旨可供參照。被上訴人雖稱：伊係因被上訴人蘇副主委告知被上訴人依公寓廈管理條例第24條之規定，被上訴人須清償系爭房屋前所有權人積欠之所有欠款後，始能取得社區大門及電梯管制磁扣進行修繕事宜，伊誤信屬實，並急於修繕房屋，於是分批繳納上訴人所催繳如附表所示之費用云云。惟依前述，被上訴人於96年11月16日初次繳納部分費用後，即委由其配偶於96年12月6日聲請調解，然未於96年12月24日調解期日到場，其後即於97年1月11日繳清前手所積欠之所有款項，顯然被上訴人對於其毋庸承擔前手積欠之管理費等債務，已知之甚詳，卻仍續予繳納。被上訴人嗣稱因上訴人持續催討前手之欠款，並聲稱將以欠繳管理費名義，取消被上訴人持有之磁扣效力，故認上訴人無調解之意願，乃未出席該次調解會議等語，即使被上訴人所言為真實，其情形與財產即將遭賤價拍賣，為免強制執行不得已先為給付，或危害已迫在眉睫無可奈何而為給付之情形，顯然有別，被上訴人既能循法律途徑以為解決，竟捨此不為而為給付，自難謂其給付乃情非得已。從而，上訴人辯稱：被上訴人於聲請調解後，自動繳納前手積欠之款項，不得請求返還等語，洵屬有據。
㈢據上所述，上訴人抗辯被上訴人係自願給付前手所積欠如附
表所示之款項，即屬可信，被上訴人不得請求上訴人返還其已付前手積欠之費用。
陸、綜上所述，被上訴人對於前手富彬建設有限公司、劉淑姬前積欠上訴人之管理費、公共設施修護補強費、公共基金無需負清償責任，惟被上訴人明知無清償責任竟仍為給付，並經上訴人提出抗辯，被上訴人自不得請求返還。從而，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付304,470元為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
柒、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
捌、本件第一審訴訟費用為裁判費3,310元，第二審訴訟費用為裁判費4,965元，共計為8,275元，被上訴人既受敗訴之判決，應負擔第一、二審之訴訟費用，爰依民事訴訟法第87條第1項、第2項之規定，依職權確定之。
玖、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國99年5月5日
民事第二庭審判長法官徐奇川
法官趙思芸法官李蓓本件正本係照原本作成不得上訴中華民國99年5月5日
書記官林書慶附表：
┌────┬───────┬─────┬─────────────┐│房屋門牌│繳納項目│總繳納金額│付款情形││││（新臺幣）││├────┼───────┼─────┼─────────────┤│7樓之5│公共設施修復補│55,000元│96年11月16日繳納。│││強費││││├───────┼─────┼─────────────┤││公共基金│2,000元│96年11月16日繳納││├───────┼─────┼─────────────┤││91年11月至96年│45,800元│96年11月16日繳至92年9月，│││12月之管理費││97年1月11日繳至96年12月。│├────┼───────┼─────┼─────────────┤│9樓之3│公共設施修復補│55,000元│96年11月16日繳納。│││強費││││├───────┼─────┼─────────────┤││公共基金│2,000元│96年11月16日繳納。││├───────┼─────┼─────────────┤││91年11月至96年│45,800元│96年11月16日繳至92年9月，│││12月之管理費││97年1月11日繳至96年12月。│├────┼───────┼─────┼─────────────┤│9樓之5│公共設施修復補│55,000元│96年11月16日│││強費││││├───────┼─────┼─────────────┤││公共基金│2,000元│96年11月16日││├───────┼─────┼─────────────┤││91年11月至96年│45,800元│96年11月16日繳至92年9月，│││12月之管理費││97年1月11日繳至96年12月。│├────┼───────┼─────┼─────────────┤│合計││308,400元││└────┴───────┴─────┴─────────────┘