裁判字號：臺灣新竹地方法院109年竹簡字第254號民事判決
裁判日期：民國109年07月22日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事簡易判決109年度竹簡字第254號原告 陳榮元 訴訟代理人 陳由銓 律師被告 林棠茵 上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國109年7月8日辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼新竹市○○○○街○○○○號左室平房遷出，將房屋返還原告。
被告應自民國一○九年四月十九日起至遷讓之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟貳佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於民國108年11月18日向被告承租門牌號碼新竹市○○○○街○○○○號左室平房（下稱系爭房屋），約定租期自10
8年12月1日起至110年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元，押租金24,000元。詎被告承租期間多次於夜間在系爭房屋內群聚、喝酒、喧嘩等違反住戶公約規定之行為，經原告多次勸導，仍未改善，原告迫於無奈，於109年
3月18日以LINE通知被告提前終止系爭租約，並請被告於10
9年4月18日搬離系爭房屋，惟迄今被告仍未搬離。系爭租約既已終止，被告無權占用系爭房屋，原告自得請求被告遷出返還系爭房屋，並得依約請求系爭租約終止後相當月租金額之不當得利12,000元及相當月租金額一倍之違約金24,000元，則被告自租約終止日起至遷讓房屋之日止，每月應給付原告共計36,000元等語。並於本院聲明：（一）被告應自系爭房屋遷出，將房屋返還原告。（二）被告應自109年4月19日起至遷讓之日止，按月給付原告36,000元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或答辯。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之前開事實，業據提出房屋租賃契約書、LINE截圖、照片及律師函等件影本為證（見本院卷第25-71頁）。而被告經合法通知迄未到庭爭執，亦未提出書狀作何答辯，自堪信原告之主張為真實。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又依兩造簽訂之房屋租賃契約書第11條第1、2項約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止租約。依約得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方一個月（最高不得超過一個月）租金額之違約金。」，足見兩造同時可為「單方期前終止權」，然終止之一方雖得於租期屆滿前，單方面不附理由且不經對方同意而逕行終止租約，但對於他方因此所受之損害仍負有賠償一個月租金之違約金之賠償義務。原告於109年3月18日依前開約定以LINE通知被告終止兩造間租賃法律關係，有LINE截圖附卷可參（見本院卷第57頁），則兩造間租賃法律關係於108年4月18日終止，原告依租賃物返還請求權，請求被告自系爭房屋遷出返還予原告，自屬有據。
（三）又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例意旨可資參照。查兩造間租賃法律關係於109年4月18日終止，被告於租賃法律關係終止後，仍未將系爭房屋返還原告，核即屬無權占用，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還利益，而請求被告自109年4月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利12,000元，自屬有據。
（四）再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利。依兩造簽訂房屋租賃契約第12條第3項後段約定，被告如不於租賃契約終止時返還房屋時，原告得向被告請求相當月租金額1倍之違約金至返還為止，有契約書在卷可憑。依前揭規定、說明，兩造前開約定，應屬因不履行而生損害之賠償總額之預定。茲被告迄今仍未自系爭房屋遷出交還原告，原告請求被告給付違約金，自屬有據。本院審酌系爭房屋位在巷弄，面積約67平方公尺，限定經營油漆工程行等情，原告請求24,000元之違約金，尚屬過高，應予酌減。故原告得向被告請求違約金，應自109年4月19日起至返還系爭房屋止以每月1,200元為適當。逾此範圍請求，尚屬無據。
四、綜上所陳，被告向原告承租系爭房屋於租約終止後，仍未搬遷。原告依兩造間租賃法律關係及不當得利之規定，請求被告自系爭房屋遷出返還原告，給付自109年4月19日起至返還之日止，按月給付原告12,000元不當得利及1,200元之違約金，共計13,200元，為有理由，應予准許。逾此範圍請求，為無理由，應予駁回。又本件係就民事訴訟法第427條第
2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告部分勝訴部分，應依職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項、第389條第1項第3款、第79條，判決如主文。
中華民國109年7月22日
新竹簡易庭法官邱玉汝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月22日
書記官陳筱筑