臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第172號
原 告 甲○○
被 告 乙○○○
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國98年2月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參萬元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文；
民事訴訟法所以規定當事人得合意定管轄法院，乃因法定管
轄規定於實際上常造成當事人諸多不便，故為尊重當事人之
程序選擇權，兼顧當事人實行訴訟之便利，於無礙公益上特
別考量所作管轄之規定（如專屬管轄之規定）下，特容許當
事人得合意定第一審管轄法院，此合意亦得以被告不抗辯無
管轄權擬制之，此觀民事訴訟法第25條規定自明。惟合意管
轄之效力僅及於契約當事人間，不得拘束契約當事人以外之
人。本件觀諸兩造間關於不動產買賣糾紛之違約金給付糾紛
，雖各自與訴外人云久不動產仲介經紀股份有限公司（下稱
云久公司）訂有不動產委託銷售契約及不動產買賣斡旋/承
諾契約書（下稱系爭承諾書），其中第16條及第11條分別約
定：「如因本約而涉訟，雙方合意以本約標的不動產所在地
之地方法院為第一審管轄法院。」然此約定之效力非當然及
於本件無直接契約關係之當事人間，是兩造既無合意管轄存
在，本件被告住所地非屬本院轄區，亦無其他特別審判籍或
專屬管轄存在，依民事訴訟法第1條第1項之規定，本院自
無管轄權，然被告已於民國98年2月19日到庭而為本案之言
詞辯論，未提出本院無管轄權之抗辯，依民事訴訟法第25條
之規定，本院即因被告應訴而取得管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於97年2月26日將其所有坐落於桃園縣
八德市○○段○○○○號土地（權利範圍三分之一）及同段15
建號建物（權利範圍全部）（下稱系爭房地）委託云久公司
代為銷售並簽訂委託銷售契約，委託期間為97年2月6日至
同年6月30日。伊於97年4月12日承諾願以新台幣（下同）
600萬元即原告同意之委託銷售價格購買系爭房地，承諾有
效期限至同年5月10日止，並簽訂系爭承諾書。依被告與云
久公司簽訂之委託銷售契約書第8條第2項約定：「甲方（
即被告）承諾買方（即原告）之要約條件或買方提出之購買
總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者
，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定
金者。甲方同意乙方（即云久公司）無須再行通知甲方即得
全權代理收取定金。」云久公司於97年4月26日收取伊所給
付之14萬定金後，詎被告竟反悔不賣，且於同年10月間將系
爭房地移轉予訴外人 陳南宏 。是本件因可歸責於被告之事由
致不能履行，依民法第249條第3款之規定，伊自得請求其
加倍返還已給付之定金，今前由云久公司代收之14萬元定金
已全數返還，另爰依上開規定及兩造與云久公司之契約關係
請求被告給付14萬元等語。並聲明：被告應給付原告違約金
14萬元，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：原告主張於97年5月24日承諾購買系爭房地，
並以600萬元之價格簽訂系爭承諾書。然該承諾書之有效期
間自契約成立之日即97年4月12日起至同年5月24日24時止
，原告主張之購買時點已逾系爭承諾書之有效期間，買賣契
約並未有效成立。且原告於97年4月6日給付定金14萬元予
云久公司時，其於該日之委託銷售價格仍係委託銷售契約書
所約定之798萬元而非原告所願承購之600萬元，兩造對於
買賣契約之總價款此必要之點並未達成一致，契約並未有效
成立。且其先前早已告知云久公司不願出賣系爭房地，訴外
人即云久公司之營業員 周玉霞 未事先對其告知，即收受原告
之14萬元定金，然其從未收受定金，何來加倍返還之理。是
原告請求其加倍返還定金，自屬無據等語。並聲明：原告之
訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
被告於97年2月26日與云久公司簽訂系爭房地之委託銷售契
約，約明委託銷售期間自簽約日起至同年6月30日止，委託
銷售價格為798萬元。嗣經多次變更底價：於同年4月11日
被告同意變更售價為698萬元；同年4月17日復變更為650
萬元；同年4月19日再變更為600萬元。原告則於97年4月
12日與云久公司簽訂系爭房地之承諾書，契約有效期限至
同年5月10日止，同意以600萬元之價格購買系爭房地乙節
。對此兩造均不爭執，有上開委託銷售契約書、系爭承諾書
與契約內容變更合意書3份等件在卷可憑，應堪信為真。
四、原告主張伊於97年4月26日交付14萬元定金予云久公司後，
與被告間就系爭房地之買賣契約已在價金600萬元內有效成
立，被告則以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告交付定金
之時點為何？㈡系爭房地買賣契約是否有效成立？㈢原告交
付之斡旋金是否已具備定金之性質而得請求原告加倍返還？
經查：
㈠原告主張於97年4月26日交付定金14萬元予云久公司，並由
云久公司開立收據由伊收執乙節，核與證人即云久公司營業
員周玉霞到庭證述無訛，並經原告提出定金收據原本在卷可
證，堪信為真實。至被告辯稱原告於97年4月6日已給付定金
，而當時原告同意出售之價格為798萬而非600萬云云，顯有
誤會，即無可採。
㈡本件原告已於97年4月12日同意以600萬元購買系爭房地，被
告業於4月19日亦已同意變更售價為600萬元，惟迄原告交付
斡旋金轉作定金前被告均未有任何反對出賣之表示，直至4
月26日後始表示不願出賣。此由證人周玉霞於98年2月19日
調解期日到庭證述：「我們當時有跟相對人（即被告）說聲
請人（即原告）有付定金14萬元，相對人也有說他何時要來
簽約，但是我們已經有跟聲請人回報成交，相對人才說不要
簽約。」、「我收了14萬元後，在約定要簽約的前一天晚上
相對人才說不賣。」乙節可證。是兩造對於系爭房地之買賣
契約之價金等必要之點業於97年4月19日意思表示合致，被
告嗣後縱為反對之意思表示，亦無礙於契約之成立。被告雖
空言辯稱稱其「先前」早已告知云久公司不願出賣系爭房地
及契約並未有效成立云云，然未舉證以實其說，要難採信。
況系爭房地之買賣條件係先由原告於97年4月12日表示願以
600萬元承購，嗣後被告於同年月19日變更售價為600萬元
時即已成立，要難藉詞否認該契約之效力。
㈢再依系爭承諾書第4條第二點：「斡旋金係作為受託人為承
辦人與賣方斡旋洽商及價格條件確認之憑據。如買方之承購
條件若於本約有效期間不為賣方所接受承諾者，本契約書失
其效力，斡旋金無息全數歸還買方。」；第5條第二點：「
買方之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或買方提出之
承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件
者，買賣契約即為成立，受託人得全權代理買方將斡旋金充
為定金交付予賣方。」等約定內容以觀，系爭承諾書之性質
，於賣方同意出售前，屬買方與仲介公司間之契約關係，即
由買方先交付仲介公司一筆款項，委託仲介公司以約定之買
賣條件向賣方斡旋議價，若斡旋不成，即由仲介公司無條件
返還，若斡旋成立，該筆斡旋金即轉作買賣價金之一部而有
定金之性質，此亦即坊間謂之「斡旋金契約」。惟按定金性
質上除有證明本約成立之「證約定金」外，尚有僅能證明預
約成立之猶豫定金（或稱立約定金）。亦即，在成立本約以
前交付之定金，用以擔保本約之成立，如交付定金之當事人
拒不成立本約，則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之
當事人如拒不成立本約，即應加倍返還定金，此項定金之作
用僅在證明並擔保預約之成立及履行，即在擔保本約之成立
，與用以證明本約成立並確保本約履行之證約定金即屬有間
。故若解釋當事人之真意，認其合意所交付之定金性質屬「
猶豫定金」，則該定金之交付只發生視為成立預約之效力，
至本約是否成立，仍須視本約必要之點是否合致而定。本件
原告交付之14萬元斡旋金依兩造契約內容綜合觀之，應屬上
開「猶豫定金」無疑，而原告於97年4月26日交付斡旋金與
云久公司時，兩造對買賣價金早已於同年月19日達成合意，
故該斡旋金性質上即轉為猶豫定金。
㈣次按，為避免利害衝突與本人利益之保護，代理人非經本人
許諾，不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之雙方
代理行為，民法第106條定有明文。經查：本件原告與云久
公司所簽訂之系爭承諾書第5條載明：「一、買方同意受託
人得為買賣雙方之代理人。二、買方之承購條件於本約有效
期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款方式及其他
承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立，受
託人得全權代理買方將斡旋金充為定金交付予賣方。」系爭
委託銷售契約書第8條亦約定：「一、甲方（即被告）同意
乙方（及云久公司）得為雙方之代理人。二、甲方承諾買方
之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條
件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若
買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方無須再行
通知甲方即得全權代理收受定金。」是兩造均已於契約條款
中均已同意云久公司就系爭房地得為買賣契約之雙方代理人
，並有代為收受定金之權限。依前所述，該買賣契約必要之
點既已於600萬元內合意契約即為成立，且原告交付定金予
云久公司時並經收受時，云久公司於代理權限內自生合法代
理被告收受定金之效力，亦即等同被告本人收受上開14萬元
之定金，縱其未於定金收據中之賣方簽收欄為簽收之表示，
亦不得藉詞仲介未告知而否定上開因代理關係所生收受定金
之效力。則被告辯稱云久公司並未告知其已收定金云云，縱
然屬實，亦無礙本院前揭之認定，併此敘明。
㈤末按，以定金作為契約不履行之損害賠償者，性質上為違約
定金。違約定金如係損害賠償額之預定，則於當事人交付之
定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，即非以確保契
約之履行為目的，法院非不得依民法第252條酌減之。又約
定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民
法第252條所明定。契約當事人約定之違約金是否過高，應
依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害
及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為
衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院95年台上字第
1095號判決意旨參照）。本件契約約定之猶豫定金為14萬元
，前已敘明，本院衡諸原告就購入系爭房地並無其他利用或
轉售之具體計畫，僅因預計購買而支出辦理貸款及代書費用
共計9,600元，此依原告提出之不動產登記費用明細表在卷
可證；併參酌被告之轉售與第三人價金為615萬元，被告違
約所受之利益未逾原告本欲購買之價額過鉅，且原告所受之
損害之情節有限，該違約定金之數額應以酌減為3萬元為適
當。
五、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係請求被告應返還14萬
元之定金，其請求於主文第一項之範圍內為有理由，應予准
許，逾此範圍之請求為無理由，不應准許。
六、本件係民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告一部
敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，本於
職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行
，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。又法院應依職
權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔
保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係
本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。本件原告
假執行之聲請，就敗訴部分本屬無據，依前揭說明，茲不另
為駁回之諭知，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審
酌與本件判決結果不生影響，故不一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件為原告之訴一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、79條、第389條第1項第3款、
第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
桃園簡易庭法 官 楊晴翔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 27 日
書記官劉致芬