臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 109年度南簡字第342號
原 告 白博元
被 告 張傳貴
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國109年4月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺南市○○區○○街○○○號房屋遷讓返還原告，及
自民國108年12月25日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台
幣25,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣4,190元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣被告於民國107年1月25日向原告承租坐落臺南市○○區
○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期間
自107年1月25日起至109年1月24日止，每月租金新台幣（
下同）20,000元，於每月25日給付（下稱系爭租約）。詎
被告自108年10月25日起，即未支付租金。原告以108年11
月30日竹北郵局第000332號存證信函，向被告表示其已遲
延給付租金達二期，特以該函文催告被告於文到後十日內
給付遲付之租金，如逾期仍未給付，即以該函文為終止系
爭租約，被告應遷讓系爭房屋。被告已在108年12月3日收
受該存證信函，然未給付租金及遷讓房屋，兩造間之系爭
租約應於108年12月25日終止。
（二）兩造之系爭租約已於108年12月25日終止，被告未遷讓房
屋，依系爭租約第十二條規定，原告得向被告請求未返還
房屋期間之相當月租金額外，並請求相當月租金額一倍之
違約金至返還為止。爰依系爭租約、不當得利之法律關係
，請求被告遷讓房屋、給付相當租金之不當得利及違約金
。
（三）聲明：
⒈被告應將門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號房屋遷讓返
還原告。
⒉被告應自108年12月25日起至遷讓前項房屋之日止，按月
給付原告20,000元租金及20,000元違約金。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、得心證之理由：
（一）原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、寄給
被告之郵局存證信函、存證信函郵件回執為證；而被告經
合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳
述，本院綜合上開證據調查結果，自堪信原告主張被告積
欠自108年10月25日起之租金及尚未返還租賃物等情為真
實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達2個
月之租額，不得依前項之規定終止契約，其租金約定於每
期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止
契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。查系爭
租約為租金約定每期開始支付者，被告應於108年10月25
日、108年11月25日給付租金，然未支付，原告於108年11
月30日以竹北郵局第000332號存證信函催告於文到十日內
繳納租金，如逾期未繳即以該函為終止系爭租約之意思表
示，被告已於108年12月3日收受該函文，此有該存證信函
及郵件回執可按（見本院109年度南司簡調字第43號卷第
33、35頁，本院卷第31頁）。然被告仍未繳納租金，則原
告主張系爭租約自被告遲延給付逾2個月即108年12月25日
時終止，於法並無不合。又按承租人於租賃關係終止後，
應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。兩造系爭租
約既已終止，被告應將系爭房屋遷讓返還原告，原告之主
張為有理由。
（三）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條亦定有明文；再按無權占有他人房屋，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61
年台上字第1695號判例意旨參見）。復查，被告於系爭租
約終止後仍無權占有系爭房屋，其受有利益而原告受有損
害，堪可認定，爰審酌被告向原告租賃系爭房屋，其租金
為每月20,000元，是原告主張於租賃期限終止後，被告仍
無權占有系爭房屋使用，受有相當於上開租金之利益，並
使原告受相當於租金即每月20,000元之損害，應屬可採。
從而，原告請求被告自108年12月25日起至遷讓交還系爭
房屋之日止，按月給付20,000元，亦有理由。
（四）另依系爭租約第12條第1項、第3項約定，租期屆滿或租賃
契約終止時，承租人（即被告）應即將房屋返還出租人（
即原告）並遷出戶籍或其他登記；承租人未依約定返還房
屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租
金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日
租金折算）之違約金至返還為止。故原告除前揭不當得利
外，另請求被告給付違約金，應認為有理由。惟按違約金
，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總
額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相
當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。
又違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及
當事人所受損害情形，以為酌定標準；又約定之違約金若
有過高情事，法院即得依職權核減至相當之數額。審酌系
爭租約之違約金約定，應屬損害賠償總額預定之性質，而
原告因被告遲延返還系爭房屋所受損害，主要係無法就系
爭房屋為其他使用及收益。復考量原告得另向被告請求返
還前揭不當得利，以及被告違約情節，應認兩造約定之違
約金數額過高，故酌減為每月5,000元。
（五）綜上，原告請求被告自108年12月25日起至遷讓返還系爭
房屋之日止，按月給付不當得利20,000元及違約金5,000
元，共計25,000元，為有理由。逾此範圍之請求，即屬過
高，為無理由。
四、綜上所述，系爭租約已經原告合法終止，原告依租賃物返還
請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依不當得利法律關
係及系爭租約有關違約金之約定，請求被告自108年12月25
日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元
，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁
回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執
行，及依職權確定訴訟費用額為4,190元（第一審裁判費）
，酌量情形命被告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由、一部分無理由，
依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第87條第
1項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國109年5月21日
臺南簡易庭法官張麗娟
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。
中華民國109年5月25日
書記官黃郁淇