裁判字號：臺灣高雄地方法院106年重訴字第184號民事判決
裁判日期：民國107年02月07日
裁判案由：履行協議等
臺灣高雄地方法院民事判決106年度重訴字第184號原告 張朝森 （原名 張東明 ）訴訟代理人 宋明政 律師被告 陳信治 訴訟代理人 張清雄 律師
曾本懿 律師 郭小如 律師上當事人間履行協議等事件，本院於民國107年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於第三人 陳忠吏 （身分證統一編號：Z000000000號）給付原告新台幣玖佰陸拾捌萬元後，將坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地（權利範圍全部），及其上同段○○○○建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○號建物（權利範圍全部）之所有權移轉登記予陳忠吏。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造為夫妻關係，緣坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地及其上同段0000建號建物（權利範圍全部，下合稱系爭房地）係原告出資購買而以被告名義登記為所有權人，供原告經營汽車保養廠之用。嗣兩造因感情不睦，於民國104年3月24日簽立協議書（下稱系爭協議書），雙方約定被告授權原告全權處理系爭房地買賣一切相關事宜，被告應於系爭房地之買賣成立後，無條件出具移轉所有權相關文件，至系爭房地出售所得價金，則於扣除移轉登記所需費用後，由原告分得四分之三，被告分得四分之一。原告於兩造簽訂系爭協議書後，即委託數家不動產仲介公司出售系爭房地，並由被告在委託書上親自簽名，惟遲未能出售，詎被告竟先後於105年3月10日、4月15日，分別將系爭房地設定擔保債權總金額新臺幣（下同）1,200萬元、800萬元之第一、二順位最高限額抵押權予訴外人○○商業銀行及吳○和，迨原告於105年4月間經他人居間介紹訴外人陳忠吏購買系爭房地，調閱登記謄本後始悉上情，嗣原告與陳忠吏於105年5月6日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為3,388萬元，付款條件為第一期簽約款50萬元、第二期備件款484萬元、第三期完稅款484萬元、第四期尾款2,370萬元，而陳忠吏已依約交付簽約款50萬元，則依系爭協議書之約定，原告得受領陳忠吏所交付之各期買賣價款，而被告應於陳忠吏給付原告第2、3期款計968萬元後，將系爭房地所有權移轉登記予原告指定之陳忠吏，為此乃依系爭協議書之約定，聲明求為判令：被告應於陳忠吏給付原告968萬元後，將系爭房地所有權移轉登記予陳忠吏。
二、被告則以：兩造為夫妻，因感情長期不睦，經原告於104年3月24日先行前往律師事務所簽署系爭協議書後，要求被告亦前往簽名，被告為恐自己與○○遭受不利，遂依原告要求於系爭協議書上簽名，是系爭協議書並非兩造共同協議完成，且僅有一見證律師，係屬無效之離婚協議書。又系爭協議書就系爭房地之約定，乃兩造離婚後之夫妻財產分配協議，應以兩造離婚為前提，並非一般之財產協議，而兩造於系爭協議書簽署完畢後，並未偕同至戶政機關辦理離婚登記，被告亦不同意離婚，則系爭協議書之前提即不存在，原告自不得執之請求被告履行協議。退步言之，系爭協議書第2條約定被告全權授權原告處理系爭房地之一切買賣事宜，而原告為委託不動產經紀公司處理，曾要求被告分別於104年4月15日、7月14日及12月間簽署契約內容變更書、一般委託銷售契約書，每次授權均為3月，惟原告自行竄改最後一次授權日期為105年1月17日至4月31（誤寫）日，且其與陳忠吏簽署系爭買賣契約之時間為105年5月6日，顯已逾被告委託授權之期間，原告就系爭買賣契約自屬無權代理，而被告亦拒絕承認。另原告明知被告不願依系爭協議書履行，遂私下聯繫陳忠吏及地政士 高雅惠 ，虛偽簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約既非真實，原告自亦不得請求被告依系爭協議書履行，爰聲明求為判決：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造確有簽立系爭協議書。
㈡、系爭房地之登記名義人為被告。
㈢、兩造現仍為夫妻，並未依系爭協議書辦理離婚登記。
四、本院得心證之理由：
㈠、兩造就系爭不動產之處分協議是否以離婚為前提？被告固辯稱：系爭協議書為離婚協議書之性質，兩造於協議書內所為之財產分配，均應以離婚為前提，而兩造既未離婚，原告即不得請求履行協議云云，惟查：
⒈觀之系爭協議書之內容，開宗明義係約定兩造「茲關於離
婚及財產處分等相關事宜協議如下」等語，其將「離婚」及「財產處分」兩項並列，且未將財產處分限縮於因離婚所生者，依其文義，應認系爭協議書之內容係由雙方分別就「婚姻關係」及「財產關係」達成若干共識甚明。
⒉又參以系爭協議書第一條約定「雙方同意離婚，即日起男
婚女嫁各不相干。但雙方同意於下列財產尚未處理完畢之前，暫不至戶政事務所辦理離婚登記」等語，則依該條之約定，兩造既係約定於財產處分完畢後始得為離婚登記，即財產處分協議內容之履行應早於離婚登記，則兩造之真意自無可能以離婚為財產處分之前提要件，被告此部分所辯已與協議書之約定相悖，尚難採信。
㈡、系爭協議書是否無效？被告復辯稱系爭協議書係經兩造先後簽名，並非共同協議完成，且僅有1名見證律師簽名，不符民法第1050條之規定，應為不合程式之離婚協議書而屬無效云云，惟按兩願離婚書關於證人簽章，依民法第1050條前段規定，既未限定須與兩願離婚書作成同時為之，縱於離婚書作成後申請戶籍登記前簽蓋，亦與法定方式無違（最高法院85年度台上字第243號判決意旨可參），是兩造就離婚之協議，僅須於辦理戶籍登記前補具2人以上證人之簽名即可認與離婚之要件無違，尚未可遽認兩造間之協議無效；況系爭協議書係同時包括兩造之離婚與財產處分事項，並非單純之離婚協議書，業如上述，則兩造既已就財產處分簽立系爭協議書，即可認兩造已就該部分達成合意，則無論系爭協議書是否符合離婚所規定之要件，均不影響兩造就財產部分所為協議之效力，被告辯稱系爭協議書無效，自屬無據。
㈢、系爭買賣契約是否有效成立？⒈被告另以原告與陳忠吏間之系爭買賣契約係屬無權代理，
被告拒絕承認云云，惟查，系爭協議書第2條約明被告就系爭房地「全權授權甲方（即原告）處理買賣一切相關事宜（包括但不限於價金、買受人、收受價金等）。乙方（即被告）於系爭房地買賣成立後應無條件出具移轉所有權相關文件，不得藉故刁難」等語，而被告復簽具授權書1紙，授權原告至履約完畢日止，均得就系爭房地代為一切法律行為，此有原告所提授權書1紙附卷可憑（見卷第18頁），則依上開協議書、授權書之內容，原告確經被告授與代理權，其自得就系爭房地之買賣事宜，代理被告為一切法律行為，可堪認定。至被告雖謂其最後一次簽署委託銷售契約書之授權期間為104年12月9日至105年3月31日，遭原告擅自竄改為105年1月17日至4月31日，且原告與陳忠吏係於105年5月6日始簽訂系爭買賣契約，已逾其委託銷售之授權期間云云，然依卷附之住商不動產一般委託銷售契約書，委託人欄係由原告1人簽名（見卷第17頁、100頁），可認該次委託仲介公司處理系爭房地之銷售事宜，亦係由原告於被告授權範圍內，以被告代理人之身分所為，而被告既全權授權原告處理系爭房地之買賣事宜，依系爭協議書及前開授權書之內容，亦無何授權期間之限制，則原告代理被告於105年5月6日與陳忠吏簽訂系爭買賣契約自屬有權代理，而無所謂逾越授權期間之情事，此尚與仲介公司之委託銷售期間無關，被告此部分所辯並非實在。
⒉按「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者
，該第三人應負舉證之責」，最高法院48年台上字第29號著有判例可資參照。本件被告再謂原告所委託之地政士高雅惠明知原告並非系爭房地之所有權人，卻未要求檢視所有權人之相關證件即製作系爭買賣契約書，有違地政士職責，而買方陳忠吏對兩造之紛爭及訴訟情形毫不關心，且無法證明其確有交付第一期款50萬元，足見系爭買賣契約係屬虛偽云云。然查：
⑴證人陳忠吏到庭具結證稱其本身從事房地產開發，經公
司翁小姐告知系爭房地有意出售，其去瞭解視察後亦喜歡該地點，且評估後覺得有開發價值，才開始跟地主方的原告接觸，其知道原告不是地主本人，因為原告有出示其與被告的協議書，協議書上原告有取得全權的授權，且有寫明被告不能藉故刁難，所以其於接洽過程中便沒有再與被告確認過，但因為其認為兩造間的協議日後可能還有變數，所以其只先付小訂50萬元，是開支票給原告簽收，其再把錢存入帳戶內兌現，等兩造間的訴訟確定後，其會再正式給付第2、3、4期款，雖然處於不確定狀態，但其購買系爭房地是要開發用，將來再蓋起來，而開發計畫通常就有各種變數，所以其可以等待，50萬元其可以永久放在原告那邊，系爭買賣契約仍然有效，其隨時可以給付第2期款辦理登記；其係以總價3,388萬元購買系爭房地，因為其在附近也有一個案子，大概也是買這個價錢，其看地點就可以評估，購買系爭土地時土地登記謄本上已有設定抵押權之記載，其不擔心土地價格會受影響，因為其購買後可以代償等語在卷（見卷第140至143頁），而證人即地政士高雅惠則證稱系爭買賣契約當初是一位翁小姐請其處理的，其到現場時知道原告不是地主本人，原告有拿一份其與地主的協議書，其沒有參與原告與買方的接洽過程，其到場時雙方已經準備要簽約了，因為賣方說好像還在訴訟或協調中，但案件要有結案日期，而依照代書的過戶過程，原則都會訂1、2個月的工作天，所以其才在特別約定事項第2點寫交屋、過戶時間為訴訟終結後2個月內，又因不曉得賣方會勝訴或敗訴，所以在第3點先約定如果賣方敗訴的話，買方交付的50萬元就要交還，合約就解除等語，本件其認為原告所提出之系爭協議書就可以當作買賣授權書，因為上面有寫全權授權給甲方，其雖沒有看到所有權人的印鑑證明、印鑑章及身分證，但一般簽約時該等證件都可以後補，市場交易很多時候當事人當場講好就要簽約，身上並沒有完整的證件，且因為買賣只是債權契約，本件賣方也自己說與地主還有訴訟，所以之後能不能有物權行為，須視他們的訴訟結果而定，這種契約比較重要的是買方的意思，只要買方願意等，代書不會有意見；簽約時賣方只有原告來，其有看到買方把支票交給原告，原告只是代理人，買方也很清楚原告不是地主，但既然同意將錢交給原告，後續責任便由買方自己承擔，代書沒有立場阻止；其於簽約時有注意到系爭土地上有2筆抵押權，其有提醒買方，但買方給的答案是願意等，其便沒有再特別提醒，因為土地現況就是2筆抵押權，買賣價格也足以清償，之後是否會再設定是之後的問題，不是代書所能掌握等語明確（見卷第143至146頁），本院衡以證人陳忠吏、高雅惠均係親自參與系爭買賣契約簽約過程之人，對系爭買賣契約之真偽知之最明，而該2人與兩造本無其他親誼怨隙關係存在，亦無必要故為不實證詞或偏頗任何一方，又證人陳忠吏係土地開發商，其於評估系爭房地價值後，同意以總價3,388萬元購買，惟慮及兩造間尚有訴訟，系爭房地之過戶時間可能遙遙無期，故僅先給付50萬元之訂金以保留購買系爭房地之機會，此為其個人購買房地之策略決定，並無何悖於土地交易常情之處；而證人高雅惠為執業地政士，其對本件買賣過程之各種問題及法律爭議，均能逐一清楚解釋，而其所代擬之契約內容約，亦無何對交易雙方明顯不利之情，再其2人係經本院行隔離訊問，2人所為陳述內容並無何齟齬矛盾之處，故應可認其等證詞與事實相符而堪採信，是原告確有以被告代理人之身分，與陳忠吏簽訂系爭買賣契約，並經地政士高雅惠辦理相關簽約事宜，應可認定。
⑵另被告復以陳忠吏帳戶所兌領之50萬元，係原告自導自
演並非陳忠吏所支付云云，惟陳忠吏確已開立50萬元之支票交予原告，並由原告存入其向友人 賴進龍 所借用之台灣企銀帳號00000000000號之帳戶兌領乙節，有陳忠吏之支票影本（見卷第29頁）附卷可稽，並經證人陳忠吏及證人賴進龍（見卷第146至147頁）到庭證述在卷，而本院經向○○○○銀行○○分行函調陳忠吏帳戶之對帳單，則據其答覆以105年5月9日存入之50萬元係以金融轉存，無法提供存款單等語在卷（見卷第163頁），尚無從為被告有利之認定，被告此部分所辯尚難採信。
⑶被告就系爭買賣契約係屬虛偽不實乙節，既未能舉證以
實其說，其空言辯稱系爭買賣契約係屬虛偽，顯無可採。
⒊綜上，本件原告係經被告授權處理系爭房地之一切買賣相
關事宜，則原告基於被告之授權，以被告代理人之身分，與陳忠吏簽訂系爭買賣契約書，自屬有權代理，系爭買賣契約應為合法有效而得拘束被告，洵可認定。
㈣、原告得否請求被告移轉系爭房地之所有權登記予陳忠吏？系爭買賣契約已有效成立並拘束被告，業如上述，而系爭買賣契約第3條第3款就價金支付方式，約定分為4期，「第一期：簽約款於105年5月6日甲方應支付50萬元…；第二期：備件款於105年8月31日甲方應支付484萬元。…雙方同時備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付地政士，開始辦理過戶手續；第三期：土地增值稅單核下3日內甲方應支484萬元…；第4期：尾款2,370萬元，乙方同意甲方得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款，並於核撥同時支付。…」等語，此有系爭買賣契約書在卷可憑（見卷第24頁），則依約陳忠吏給付第二期款484萬元後，被告與陳忠吏即應備齊文件開始辦理系爭房地之過戶手續，而陳忠吏並應於過戶完成後土地增值稅單核定3日內支付第三期款484萬元；另依兩造所簽署之系爭協議書第2條後段之約定，「乙方（即被告）於系爭房地買賣成立後應無條件出具移轉所有權相關文件，不得藉故刁難。甲方（即原告）因出售系爭房地所得之價金中扣除移轉登記之費用後（包括但不限於稅金、規費、代書費等），由甲方取得四分之三，乙方取得四分之一。甲方應於每期價金給付後5日內將乙方取得四分之一部分金額全數匯入乙方指定之帳戶」等語（見卷第12頁），即依系爭協議書之約定，陳忠吏所給付之買賣價款應先由原告收受，於扣除相關費用後，原告始將餘款四分之一交付被告。是被告於陳忠吏依系爭買賣契約書給付第二、三期款計968萬元予原告後，即應將系爭房地之所有權移轉登記予陳忠吏，並無疑義，原告依系爭協議書請求被告履行上開義務，自屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭協議書及系爭買賣契約書之約定，請求被告於陳忠吏給付原告968萬元後，應將系爭房地之所有權移轉登記予陳忠吏，為有理由，應予准許。
六、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，合依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。
中華民國107年2月7日
民事第四庭法官謝雨真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月8日
書記官黃怡萱