臺灣高雄地方法院109年度重訴字第296號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院109年重訴字第296號民事判決

裁判日期：民國110年06月18日

裁判案由：給付租金等

臺灣高雄地方法院民事判決109年度重訴字第296號原告 蘇進步 訴訟代理人 林俊寬 律師被告 李詣超 訴訟代理人 林泰良 律師當事人間給付租金等事件，本院民國110年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自民國109年3月6日起至110年10月12日前騰空遷讓返還坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣6萬元，原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國106年11月22日與訴外人 陳重全 就坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）簽定土地租賃契約書，租賃期間為106年11月22日至
109年11月21日（下稱系爭A租約），以承租系爭土地，每月租金新臺幣（下同）3萬元。嗣於107年10月12日將系爭土地轉租與被告，並簽定土地租賃契約書，原告為出租人，被告則為承租人，約定租賃期間自107年10月12日起至110年10月12日止，租金每月6萬元，被告應於每月12日前繳納租金（下稱系爭B租約）。其後，被告自109年1月12日起未再給付租金，原告乃於109年2月27日以存證信函催告被告繳付積欠租金外，並表明如未給付即以存證信函終止系爭
B租約，惟被告於109年3月5日收受上開存證信函，迄今仍未給付109年1、2月份之租金共12萬元。又系爭租約已於109年3月5日終止，被告已無占有使用系爭土地之權利，即被告自109年3月6日起無權占用系爭土地，受有相當於每月租金6萬元之利益，並致原告受有同額之損害。為此，爰依民法第455條、第439條前段、第179條等規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告12萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡被告應自109年3月6日起至騰空遷讓返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告6萬元。
二、被告則以：原告於107年10月12日以575萬元將其於系爭土地上所經營之釣魚場盤讓予伊及訴外人 蘇宸儀 ，同時將系爭土地出租予伊，並由蘇宸儀擔任連帶保證人。然而，原告並非系爭土地之所有權人，卻將系爭土地違法轉租予伊，以供伊與蘇宸儀經營釣魚場使用。其次，原告未事先告知系爭土地旁邊將興建大樓，且因施工震動會導致魚池中的魚難以上鉤，實已影響釣魚場之經營，加以大樓興建動工後導致系爭土地崩塌、範圍縮減（下稱系爭瑕疵），經被告要求原告減免租金與賠償，惟未獲置理。再者，被告因原告隱瞞大樓施工等情，每月受有15萬元至16萬元之損失，此與原告之租金請求權相互抵銷後，原告尚應賠償被告每月10萬元或11萬元。又原告並非系爭土地之所有權人，並無權利請求被告遷離系爭土地。綜上，原告主張為無理由，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於106年11月22日與陳重全就系爭土地簽定系爭A租約，陳重全為出租人，原告則為承租人，租賃期間為106年11月22日至109年11月21日，每月租金3萬元。
（二）原告於107年10月12日將系爭土地轉租與被告，並簽訂系爭B租約，原告為出租人，被告則為承租人，約定租賃期間自107年10月12日起至110年10月12日止，租金每月6萬元，被告應於每月12日前繳納租金，被告自109年1月12日起積欠2個月租金。
（三）系爭土地為訴外人陳重全、 陳重憲 、 陳秋燕 共有，應有部分各位1/3。
（四）系爭土地現仍由被告占有使用中。
四、本院得心證之理由
（一）原告於106年11月22日與陳重全就系爭土地簽定系爭A租約，陳重全為出租人，原告則為承租人，租賃期間為106年11月22日至109年11月21日，每月租金3萬元。原告於
107年10月12日將系爭土地轉租與被告，並簽訂系爭B租約，原告為出租人，被告則為承租人，約定租賃期間自10
7年10月12日起至110年10月12日止，租金每月6萬元，被告應於每月12日前繳納租金，被告自109年1月12日起積欠2個月租金等情，業據兩造不爭執如上，並有系爭A租約及B租約在卷可參（審重訴卷第19頁，本院卷第39頁），該等事實，應屬真實。再按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約對於為出租之共有人與承租人間仍然有效（最高法院83年度台上字第1139號判決參照），系爭土地雖為訴外人陳重全、陳重憲、陳秋燕共有（應有部分各位1/3），系爭A租約亦僅原告與陳重全簽立，然系爭A租約是否已得其他共有人同意，並不影響該租賃關係之效力，被告主張陳重全未得其他共有人同意而出租，其租賃契約對其他共有人不生效力云云，自無足取。承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。民法第44
3條第1項定有明文。被告主張：原告並非系爭土地之所有人，原告違法轉租系爭土地予伊等語，觀諸證人即系爭
A租約之出租人陳重全於本院證稱：109年1月間，兩造就有來我家討論租約重新擬定的事情，那時我就知道原告有將系爭租約出租給別人，我有同意。如果不同意，當時我就會提出異議。而且當時我就知道兩造之間的租約是到
110年10月間，我也是有同意的等語（本院卷第73頁）。可見原告將系爭土地轉租與被告，系爭土地之原出租人不但知情且有同意，是原告並無違法轉租之情事。因被告自
109年1月12日起積欠2個月租金，原告乃於109年2月27日以存證信函催告被告繳付積欠租金外，並表明如未給付即以存證信函終止系爭B租約，惟被告於109年3月2日收受上開存證信函（按：起訴狀所載109年3月5日應是蘇宸儀收受存證信函之日期），有該存證信函及回執可佐（審重訴卷第23-26頁），可認系爭B契約已於109年
3月2日經原告合法終止。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決）。本件被告雖自109年1月12日起積欠2個月租金共12萬元，然原告已收取12萬元之押租金，被告自得以該押租金抵充積欠之租金共12萬元。是原告請求被告給付積欠之2個月租金共12萬元，為無理由。
（二）按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照)。證人陳重全於本院證稱：109年11月21日系爭A租約屆滿之前，原告有跟我說，租約屆滿後他沒有辦法再付租金，等到兩造訴訟結束，有拿到租金，再將租金給付給我，我也有同意，我與原告有口頭延續租約，自10
9年11月21日續租到110年10月12日等語（本院卷第72-7
5頁），可認系爭A租約屆滿後，原告與陳重全繼續租賃契約至110年10月12日，在該期間內原告仍有權占用系爭土地。系爭B租約已於於109年3月2日經原告合法終止，已說明如上，之後被告仍持續占用系爭土地，已無法律上權源，自應給付相當於租金之不當利益給原告，故原告請求自109年3月6日起給付相當於租金之不當利益，為有理由。而系爭A租約既續約至110年10月12日止，原告於系爭土地上之權利亦僅至110年10月12日止，故原告請求被告自109年3月6日起至騰空遷讓返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當利益，最多亦僅至110年10月12日止。至於原告主張每月相當於租金之不當利益應為系爭B租約約定之每月租金6萬元，被告則否認之，辯稱：系爭土地因有系爭瑕疵存在，原告既未能履行其所交付之系爭土地合於約定使用、收益狀態，於租賃期間亦未能保持之，導致被告自108年12月起營業額銳減5成，系爭土地之租金自應減少50％，而被告自108年12月起至109年11月止，每月營收約238,382元，扣除每月約22萬元之成本，每月獲利僅約18,382元，不足2萬元，縱被告是無權占用系爭土地，每月相當於租金之不當利益亦應酌減為2萬元等語，然關於系爭瑕疵之存在，被告僅提出其所經營之釣魚場每月營收報表為證（本院卷第49-52頁），縱認該營收報表為真正，也只能看出釣魚場之每月營業額從每月約40於萬元，自108年12月起，下滑至每月約20餘萬元，可觀察出營業額下滑之情形，然是營業額減少之原因為何並不明確，被告亦未提出證據證明營業額減少之原因為系爭瑕疵引起，甚至未能舉證系爭瑕疵存在，是其上開所辯並無理由，被告應給付予原告每月相當於租金之不當利益，仍應以系爭B租約所約定之每月租金
6萬元為計算之基礎。
五、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告應自10
9年3月6日起至110年10月12日前騰空遷讓返還系爭土地予原告之日止，按月給付原告6萬元，應屬有據，應予准許，逾此部分請求，於法無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上結論：本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國110年6月18日
民事第四庭法官郭任昇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年6月18日
書記官林秀敏