臺灣臺中地方法院97年度重訴字第251號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院97年重訴字第251號民事判決

裁判日期：民國98年04月03日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決97年度重訴字第251號原告乙○○
1訴訟代理人 林坤賢 律師
邱華南 律師被告甲○訴訟代理人 林宜慶 律師
黃世瑋 律師上一人複代理人 盧昱成 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於98年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○號、133地號土地上如附圖所示Ａ部分一樓建物（包含Ｃ部分二樓建物）全部騰空遷讓予原告。
被告應自民國97年4月1日起至返還上項房屋之日止，按月給付原告新台幣肆拾萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹仟貳佰伍拾壹萬貳仟陸佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但上開規定於請求之基礎事實同一及擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告起訴原請求：「㈠被告應將門牌號碼為台中市○○區市○○○路○○○號房屋（即台中市○○區○○段251建號建物，其中部分面積約183坪）全部遷讓交還原告。㈡被告應自民國（下同）97年3月31日起至交還上揭房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）40萬元之損害金。」，嗣於訴訟進行中，經本院會同兩造勘測現場後，原告更正其聲明為：「㈠被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○號、133地號土地上如附圖所示Ａ部分一樓建物（包含Ｃ部分二樓建物）全部騰空遷讓予原告。㈡被告應自97年4月1日起至返還上揭房屋之日止，按月給付原告40萬元之損害金。」，核原告上開更正，係因會同本院勘測後，基於同一基礎事實而擴張及減縮應受判決事項之聲明，與上開規定無違，應予准許，合先敘明。
貳、原告方面：
一、聲明：除假執行供擔保之金額外，如主文所示。
二、 陳述 略稱：㈠原告於96年8月17日向訴外人王 劉美惠 、曾 李金鑰 購買坐
落台中市○○區○○段○○○○號、133地號二筆土地暨其上同段251建號建物（即門牌號碼台中市○○區○○路○○號房屋），而取得上開房地所有權。原告於向王劉美惠、 曾李金鑰 買受上開房地時，王劉美惠、曾李金鑰即告知原告上開房地全部出租予第三人丁○○，故原告於取得上開房地所有權後，旋以所有權人之身分，於96年8月22日與丁○○簽訂租約，將上開房地出租丁○○。詎97年3月31日原告與丁○○間租賃期間屆滿、並經丁○○交還上開房地，原告正擬於上開土地設置圍籬時，被告竟出而聲稱其就前揭251建號建物如附圖所示Ａ、Ｃ部分（即嗣後申請設立門牌號碼台中市○○區市○○○路○○○號部分，下稱系爭房屋）有租賃權存在，經原告質問丁○○後，丁○○始證實曾與被告簽訂租約，將系爭房屋轉租予被告，惟稱其與被告間之租約業已因被告自96年10月起即未付租金，而經其合法終止。按不論王劉美惠、曾李金鑰與丁○○所簽訂之租賃契約，或原告與丁○○所簽訂之租賃契約，均有未經出租人同意、丁○○不得將所承租之251建號房屋之全部或一部轉租他人之約定，則丁○○縱有將系爭房屋轉租予被告之事實，亦對原告不生效力，是被告占有系爭房屋，對原告而言自屬無權占有，原告自得依無權占有之規定，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告，並依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告按月給付相當租金之不當得利。至因被告迄仍無權占用系爭房屋，致造成原告無法按預定日期進行合建開工，而須延長貸款銀行每月所需繳交之利息及延緩取得合建所能獲得之利潤所受之重大損害，原告茲聲明保留對被告之請求。
㈡退而言之，轉租之次承租人所取得之權利，不可能大於原
承租人對出租人之權利，丁○○不論與王劉美惠、曾李金鑰或原告所簽訂之租賃契約，租賃期限均僅至97年3月31日止，因此被告向丁○○轉租系爭房屋，其約定租期逾97年3月31日部分亦無從對原告有所主張。
參、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述略稱：㈠上開房地原為訴外人丙○○、 王足文 、 廖松冠 三人（下稱
丙○○等人）所共有，被告早於92年間，即以被告所經營舞廳之幹部 林睿彬 之名義，向丙○○等三人承租系爭房屋，並由林睿彬與丙○○等三人之代理人丁○○簽訂租賃契約書，約定租賃期間自92年10月15日起至95年10月14日止、租期屆滿時承租人有優先續租權，並同意以被告之名義在所承租之部分設立夢中情人大舞廳（92年11月6日設立登記），上揭租約簽定後經隔間另申請「台中市○○區市○○○路○○○號」之門牌號碼，而與台中市○○區○○路○○號房屋分開始用，客觀上已具公示性。被告所經營之舞廳就系爭房屋有優先續租權，為丙○○等人與丁○○所知之甚詳，詎丙○○等人竟無視被告舞廳之優先續租權，於與林睿彬間租賃期限尚未屆滿時，即逕於95年3月1日與丁○○簽訂租賃契約，此不但徒生糾紛，且悖於一般租賃之慣例。嗣丁○○再於95年9月28日與被告就系爭房屋簽訂租賃契約，然此係被告所經營之舞廳基於行使與丙○○等人間租賃契約所約定之承租人優先續租權，故而另以被告名義締約，該租賃契約雖由丁○○與被告簽訂，然實際上丁○○仍為丙○○等人之代表人，故而該租賃關係實際上係存在於被告與丙○○等人間，此由林睿彬及被告先後與丁○○所簽訂之租賃契約所約定之租金均為40萬元即可得知，蓋如丁○○係轉租根本無利可圖，丁○○顯然無需大費周章使自己成為二房東，再由林睿彬與丙○○等人間租賃契約屆滿後，丙○○等人並未將押租金240萬元返還被告舞廳方面，益足見被告與丁○○簽訂租賃契約係行使承租人之優先承租權，租賃契約乃存在於被告與丙○○等人之間。從而，王劉美惠、曾李金鑰及被告嗣後輾轉取得上開房地所有權後，依買賣不破租賃之規定，兩造間就系爭房屋自有租賃關係存在。
㈡退而言之，縱然被告與丁○○所簽訂之租賃契約，租賃關
係存在於被告與丁○○間，然被告自92年10月起至97年間於系爭房屋有合法執照經營舞廳，為系爭房屋歷任所有人丙○○等人、王劉美惠、曾李金鑰及被告等均知情，丙○○等歷任所有人既明知系爭房屋不但由原本作為遊藝場使用改做舞廳使用，且增設市○○○路○○○號之門牌號碼，然均無異議，足見丙○○等歷任所有人均同意丁○○將系爭房屋轉租予被告，則丁○○將系爭房屋轉租被告並非違法轉租。又丁○○於97年1月10日致被告之黎明郵局第17號存證信函，並未定相當期限催告被告支付租金，僅片面告知租期至97年3月31日止，不生合法終止租約之效果，且丁○○之本意乃在以240萬元之押金扺扣96年10月至97年3月之租金，故才以存證信函告知租期至97年3月31日止，顯見97年3月31日前之租金被告並無欠繳之情事。嗣丁○○雖再於97年5月22日以台中大全街559號存證信函催告被告繳納租金、逾期未繳則終止租約之表示，然丁○○於97年4月中旬、在被告並未欠繳97年3月31日前之租金之情況下，竟將系爭房屋斷水斷電，並以圍牆將系爭房屋四周圍起，致被告無法就系爭房屋為使用收益，違反出租人保持租賃物合於約定使用狀態之義務，被告自得主張同時履行抗辯，於丁○○恢復系爭房屋合於使用收益狀態前，被告自得拒絕給付租金，則 盧漢 終於97年5月22日所發之存證信函並未生合法終止租約之效果。
肆、兩造經整理並簡化爭點，其結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠原告於96年6月間向訴外人王劉美惠、曾李金鑰買受坐落
台中市○○區○○段132、133地號土地暨其上同段251建號建物（即門牌號碼台中市○○區○○路○○號房屋），並於96年8月17日辦妥所有權移轉登記。
㈡原告之前手王劉美惠、曾李金鑰係於96年2月14日向訴外人丙○○、王足文、廖松冠買受系爭房地。
㈢被告於95年9月28日簽訂一「房屋租賃契約書」，由被告
以每月40萬元，承租系爭台中市○○區市○○○路○○○號（面積約183坪）房屋，約定租賃期間自95年10月1日起至
98年9月30日止，該「房屋租賃契約書」所載之出租人為訴外人丁○○、承租人為被告甲○。
㈣被告於原告取得系爭土地及房屋所有權後，未曾給付租金予原告。
二、兩造爭執之事項：㈠被告於95年9月28日所簽訂之「房屋租賃契約書」，該租
賃關係是存在於被告與丁○○之間、或係存在於被告與丙○○、王足文、廖松冠之間？㈡兩造間就系爭房屋有無租賃關係存在？亦即原告取得系爭
土地及建物所有權後，兩造間是否有民法第425條規定之適用？
伍、法院之判斷：
一、原告主張丁○○於95年9月28日與被告簽訂「房屋租賃契約書」，將系爭房屋違法轉租予被告等語，為被告所否認，並抗辯95年9月28日丁○○係以丙○○等三人代表人之身分與被告續約三年，故而該租賃契約應存在於被告與丙○○等三人間。經查：
㈠按租賃為債權契約，並不以出租人對於租賃物有處分權為
要件，故出租他人之物或轉租，其租賃仍為有效，於租賃關係存續中，關於租賃上權利、義務之行使、負擔，概應由締結契約之名義人行使、負擔之，亦即租賃之法律關係僅拘束為契約當事人之出租人與承租人。經查，依卷附被告與丁○○所簽訂之房屋租賃契約書（見原告起訴狀所附證物三）所示，該房屋租賃契約書開宗明義即載明「立契約書人出租人丁○○（以下簡稱甲方）承租人甲○（以下簡稱乙方），因房屋租賃事件，訂立本契約....」，於上揭契約書末之當事人簽名欄亦載明「出租人（甲方）：丁○○」、「承租人（乙方）：甲○」，丁○○與被告並逕在各該出租人、承租人欄下簽名、捺指印，上揭契約書並無隻字片語提及丁○○係代丙○○等人與被告簽定租約之意旨，與民法有關代理之規定，須代理人表彰代理之意旨，而以本人名義為意思表示或受意思表示，法律行為之效果始直接對本人發生效力之規定，已有不合，被告抗辯上揭租賃契約係存在於丙○○等人與被告間，已難逕信。況丙○○等人並未授權丁○○將系爭房屋出租予被告，系爭房屋係由丁○○轉租予被告等情，業據丙○○到庭結證：房屋蓋好後即出租訴外人 廖松柏 等經營餐廳、遊樂場及小鋼珠，廖松柏與丁○○是股東，後因廖松柏退出，由丁○○接手，故而與丁○○簽定租約，是將朝富路77號整棟出租予丁○○，租金都是由丁○○直接給付，從不知有市○○○路○○○號之門牌號碼，不認識林睿彬，亦從未委託丁○○代為出租房屋等語（見本院98年1月12日言詞辯論筆錄），核與丁○○到庭結證：朝富路77號房屋全部，均係由其向丙○○等人承租，於92年間再由其將部分房屋出租予林睿彬，林睿彬承租後開始經營舞廳，丙○○不可能與林睿彬簽約，因房屋是由其向丙○○承租後，林睿彬再向其承租，嗣於95年3月1日其再將經營舞廳的部分出租給被告，不知何時有市○○○路○○○號門牌，當時其係承租整棟房屋後，自己使用一部分，另一部分轉租出去等語，大致相符，對照丁○○係以自己之名義與被告簽訂租賃契約書，而有關租賃系爭房屋之押金、租金等，被告亦均係直接交付丁○○，復為被告所不爭執，丙○○上開證稱未將系爭房屋出租予被告、丁○○上開系爭房屋係由其向丙○○等人承租後轉租予被告等語，應屬可採，則原告主張系爭房屋係由丁○○向丙○○等人承租後，再轉租予被告，洵堪採信。
㈡被告雖另以被告於95年9月28日與丁○○就系爭房屋簽訂
租賃契約，係行使林睿彬與丙○○等人間租賃契約約定之優先續租權，並以為丁○○係代表丙○○等人與被告簽約等語，主張被告與丁○○於95年9月28日所簽訂租賃契約之租賃關係應存在於被告與丙○○等人之間。惟姑不論丙○○等人並未將房屋出租予林睿彬，系爭房屋係由丁○○向丙○○等人承租後，再轉租予林睿彬，業經證人丙○○、丁○○到庭結證甚詳，已如前述，且依被告之抗辯，92年間租賃契約之承租人為林睿彬，95年9月28日出而與丁○○簽定租約之人則為被告，基於租賃契約為債權契約，僅於締結契約之當事人間有其拘束力，在契約當事人已有變更之下，縱然承租後係供同一舞廳經營使用，亦無從認為被告與丁○○所簽訂之上揭租約係林睿彬所簽訂租賃契約之延續，而認為租賃關係存在被告與丙○○等人間。至被告主觀上縱有以為丁○○係代表丙○○等人與被告簽定系爭房屋之租賃契約，然此至多僅構成意思表示內容之錯誤，所涉者亦僅為被告是否撤銷其意思表示而已（民法第88條參照），亦不足使被告與丁○○所簽訂之上揭租賃契約直接對丙○○等人發生效力，被告抗辯其於95年9月28日與丁○○所簽訂之租賃契約書，其租賃關係應存在於被告與丙○○等人間，委屬無據。
二、兩造間就系爭房屋並無租賃關係存在：㈠次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文，此即所謂買賣不破租賃之原則。依上開規定僅承租人及租賃物受讓人得主張原租賃契約仍繼續存在，次承租人則無上開規定之適用，蓋與次承租人有租賃關係者乃承租人，轉租契約並不直接對出租人生拘束力。系爭房屋係由丁○○向丙○○等人承租後，再於95年9月28日轉租予被告，租賃關係乃存在於被告與丁○○間，被告與丙○○等人間並無租賃關係存在，亦已詳如前述，則於原告輾轉取得系爭房屋所有權後，因被告僅為轉租之次承租人，自無民法第425條第1項規定之適用，被告抗辯依民法第425條之規定，兩造間就系爭房屋有租賃關係存在，已無足採。
㈡被告雖另以王劉美惠、曾李金鑰及原告均明知系爭房屋不
但由原本作為遊藝場使用改做舞廳使用，且增設市○○○路○○○號之門牌號碼，然均無異議，可知並非違法轉租，而被告與丁○○間之轉租契約尚未經丁○○合法終止等語，抗辯其仍有占有使用系爭房屋之正當權源。然微論出租人知悉承租人違法轉租，而單純不行使終止契約、收回租賃物之權利，尚無從逕行推定為承諾轉租。況查，所謂轉租，乃指承租人不脫離原有租賃關係，而將租賃物一部或全部出租予次承租人使用、收益，故而次承租人之租賃權，乃基於承租人之租賃權而生，於承租人之租賃權存續期間，次承租人就租賃物為使用收益，其地位相當於承租人之履行輔助人，故而，無論是否曾經出租人承諾轉租，次承租人就租賃物得為使用收益之權利，自無從超過承租人之權利。本件原告之前手王劉美惠、曾李金鑰於96年2月14日向丙○○、王足文、廖松冠買受上開房地，而取得系爭房屋之所有權，嗣原告再於96年6月間向王劉美惠、曾李金鑰買受上開房地，並於96年8月17日辦妥所有權移轉登記，而取得系爭房屋之所有權，為兩造不爭執之事實，已如前述，而於王劉美惠、曾李金鑰取得上開房地所有權後，王劉美惠、曾李金鑰即於96年3月1日與丁○○簽訂租賃契約，約定租期自96年3月1日起至97年3月31日止，原告取得上開房地所有權，改由原告與丁○○簽訂租賃契約，約定租賃期限自96年9月1日起至97年3月31日止，有各該房屋租賃契約書（見原告起訴狀所附證物2、4），則不論王劉美惠、曾李金鑰或原告與丁○○間之租賃契約，其租賃期限均僅至97年3月31日止，則於丁○○與原告間之租賃契約因租期屆滿而終止時，被告基於丁○○之租賃權所生之次承租人使用收益租賃物之權利，亦隨同消滅而不得對出租人主張之，雖被告與丁○○間轉租契約約定之租期尚未屆滿，然此亦僅被告得否依債務不履行之法律關係向丁○○主張權利而已，尚不得以之對抗原告。因丁○○將系爭房屋轉租予被告，縱然曾經原告同意，而非屬違法轉租，亦因被告基於系爭房屋次承租人之地位得使用收益系爭房屋之權，已因丁○○與原告間之租賃契約已於97年
3月31日租期屆滿，租賃關係消滅而隨同消滅，則就兩造就丁○○將系爭房屋轉租予被告是否屬違法轉租、被告與盧漢中間之租賃契約是否經合法終止等爭執，即無再予論述之必要，附此敘明。
三、基上，兩造間就系爭房屋並無租賃關係存在，系爭房屋係由丁○○承租後轉租予被告，且不論丁○○之轉租是否為違法轉租，因丁○○就系爭房屋之租賃權已於97年3月31日因租期屆滿而消滅，則自97年4月1日起，為系爭房屋次承租人之被告自無從再對原告主張有使用收益系爭房屋之正當權源。而系爭房屋迄仍由被告占有中，為被告所不爭執，且於本院勘驗現場時，係由被告之受雇人持鑰匙開門始得進入系爭房屋，足見系爭房屋仍在被告占有中，被告既無正當權源而占有、使用系爭房屋，則原告依民法第767條之規定，訴請被告自系爭房屋遷出、並將房屋返還原告，於法自屬有據。
四、末按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限。如前所述，被告自97年4月1日起即無從再對原告主張有占有、使用收益系爭房屋之正當權源，其仍就系爭房屋為占有、使用，則原告依民法第179條不當得利之規定，訴請被告自97年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告40萬元相當租金之不當得利，揆諸前開說明，亦屬有據。
五、綜據上述，原告依民法第767條、第179條之規定，訴請被告自系爭房屋遷出、將系爭房屋返還原告，並請求被告給付自97年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之40萬元不當得利，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
陸、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國98年4月3日
民事第四庭法官呂麗玉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年4月3日
書記官