裁判字號：臺灣桃園地方法院105年訴字第2045號民事判決
裁判日期：民國106年11月24日
裁判案由：返還停車位
臺灣桃園地方法院民事判決105年度訴字第2045號原告彩虹社區公寓大廈管理委員會法定代理人 鍾福欽 訴訟代理人 葉恕宏 律師複代理人 李奇哲 律師被告 林劍明
許育郎 上二人訴訟代理人 孫志堅 律師被告 張祉道 訴訟代理人 蔡翠綠
孫志堅律師上列當事人間請求返還停車位事件，於民國106年10月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告林劍明應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○號即門牌號碼桃園市○○路○○○巷○號地下一層之編號第五號車位騰空返還原告。
被告林劍明應給付原告新臺幣叁仟元，及自民國一百零五年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零五年五月一日起至返還前項所示車位之日止，按月給付原告新臺幣壹仟元。
被告張祉道應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○號即門牌號碼桃園市○○路○○○巷○號地下一層之編號第六十九號車位騰空返還原告。
被告張祉道應給付原告新臺幣叁仟元，及自民國一百零五年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零五年五月一日起至返還前項所示車位之日止，按月給付原告新臺幣壹仟元。
被告許育郎應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○○號即門牌號碼桃園市○○路○○○巷○號地下一層之編號第三十二號車位騰空返還原告。
被告許育郎應給付原告新臺幣叁仟元，及自民國一百零五年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零五年五月一日起至返還前項所示車位之日止，按月給付原告新臺幣壹仟元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告3人為原告所屬彩虹社區之住戶及區分所有權人，彩虹
社區於民國104年12月13日經區分所有權人會議通過彩虹社區住戶規約（下稱系爭規約），對於社區共有地下室停車場（下稱系爭停車場）之使用，應按系爭規約第18條第2項、第21條及系爭規約附件之彩虹社區地下室停車場租用管理同意書（下稱系爭租用管理同意書）第1、2、6條之約定，是彩虹社區之住戶及區分所有權人承租停車位時，必須向原告簽署系爭租用管理同意書，拒絕簽署系爭租用管理同意書者，不得承租車位；停車管理費每3個月收取乙次，並且應於原告發出繳費通知後10日內繳納，如逾期未繳費，視同放棄停車權，由原告通知候補車主停放。被告林劍明、張祉道、許育郎3人分別使用系爭停車場編號第5號、第69號、第32號車位（以下合稱系爭停車位），然被告均遲未繳納105年度第1季停車管理費新臺幣（下同）3,000元，是原告依系爭規約第21條規定，於105年1月15日分別向被告發出停車清潔管理費催繳通知，又於105年1月26日分別向被告寄發催告繳清停車管理費之存證信函，再於105年2月19日分別向被告寄發更正欠繳停車管理費金額之存證信函，然被告等仍未繳清欠款，依系爭租用管理同意書第2條規定，被告等人逾期未繳停車管理費，視同放棄停車權，被告等亦拒絕依系爭規約第18條第2項規定簽署系爭租用管理同意書憑以辦理車位承租，已喪失系爭停車位使用權利，故原告依照系爭租用管理同意書第2條規定，於其他區分所有權人辦訖車位候補登記後，於105年3月16日寄發請求返還系爭停車位之存證信函，並於105年4月16日再向被告寄發催告繳清停車管理費之存證信函，惟迄今仍未獲置理。又被告並未依系爭規約繳納停車管理費及辦理車位承租，已喪失車位使用權利，為無權占有車位，獲有相當於租金之不當得利，致使原告受有不能收取停車管理費以管理維護社區系爭停車場之損害。
㈡原告已於104年12月13日依公寓大廈管理條例第32條規定重
新召集第2次區分所有權人會議，該次會議出席人數204人（含委託書114份），就系爭規約更新案之表決，得到過半出席人數188票之同意，自屬合法有效。另就管理委員會選舉案，該次區分所有權人會議主席 林俊成 於各委員當選後，一一就各委員姓名唱名介紹予在場區分所有權人認識，在場區分所有權人亦皆鼓掌通過，足認原告之各委員均已獲得在場區分所有權人之信賴，且唱名期間未見在場之被告張祉道提出異議。當日未到場之被告林劍明、許育郎也未在決議後
3個月內以召集程序或決議方法違法訴請撤銷決議，且嗣後原告執行相關社區事務亦得到社區住戶之支持及配合，足證區分所有權人會議所為委員選任之決議，係屬合法有效，又原告於該次會議改選委員後即檢附相關書面資料向桃園市平鎮區公所申請變更報備，並經桃園市平鎮區公所發給變更報備函，依公寓大廈管理條例第38條第1項及民事訴訟法第40條第3項規定，原告自具有當事人能力。
㈢被告雖辯稱於積欠105年第1季之停車管理費後，原告隨即
寄發催繳存證信函於法不符，且被告又未再收到原告之105年第2季之停車管理費繳費單，係原告故意不讓被告繳納後續之停車管理費云云。惟原告每季收取停車管理管已行之有年，如適逢繳費期間收費人員不在社區管理中心，住戶亦可提早至管理中心繳費，如住戶未收到繳費通知單，亦可主動繳納費用，繳費時更無須出示繳費通知單。又被告於收受原告寄發之存證信函後自當知悉有欠繳費用，儘可辦理補繳卻捨此不為，故被告前開所辯顯屬臨訟文飾之詞。
㈣被告又辯稱渠等未依規定繳納管理費之原因為未曾見過候補
登記名冊、管理委員未依候補登記名冊順序遞補云云。惟原告社區於83年起，即將停車位登記公告張貼於管理中心內佈告欄，供各社區住戶核對確認未有中斷，且原告均依候補名冊遞補，被告空言主張管理委員未依候補登記名冊順序遞補乙節，亦未提出相關證據做為佐證，自無可採信。
㈤爰依民法第767條規定，請求被告返還系爭停車位，並依民
法第179條之規定，請求被告返還相當租金之不當得利等語。並聲明：如主文第1至6項所示。
二、被告則以：㈠原告提出「管理委員會選舉案」，並未記載各委員當選票數
，且僅記載「委員應有21人，目前僅15人，全數當選為委員」〔見本院105年度壢簡字第571號卷（下稱壢簡卷）第13頁〕，未透過選舉方式而逕自認定當選的違法決議，其各委員之當選資格於法不合，組成之管理委員會即不合法。又公寓大廈管理條例固針對區分所有權人決議未符合該條例第31條規定之出席、決議比例，於同條例第32條給予降低出席、決議比例，就同一議案再次表決而視為合法決議之例外規定。惟本於例外從嚴解釋原則，且規約涉及全體住戶權益，內政部營建署對於公寓大廈管理條例之解釋，認定針對規約或視為規約之管理規則等，仍應依公寓大廈管理條例第31條規定經區分所有權人會議決議訂定始具效力，如未依該規定訂定者，管理委員會自不得逕行執行，針對規約之制定、修正，應排除公寓大廈管理條例第32條之適用，而必須遵守同條例第31條規定之法定出席、決議比例。是彩虹社區於104年12月13日再次召開區分所有權人會議，既係依公寓大廈管理條例第32條規定所為規約之表決，應不合法。又依系爭規約第13條第1、2項規定，管理委員之推選，須由全體區分所有權人及住戶互選而產生，若所推選之委員數不足21名，仍須以選定之人數為定數，惟若此彼此間即無任何信賴基礎，難認彩虹社區與15名管理委員有何之委任關係之合意共識。
是原告社區104年12月13日選舉委員案係屬違法，所組成之管理委員會亦不具有當事人能力。
㈡被告等人至多僅積欠105年第1季之停車管理費，並無系爭
規約第21條所定積欠停車管理費達2期未繳納之情形。被告林劍明、張祉道之104年第3季及第4季停車管理費，均已於105年1月29日如數給付，被告許育郎之停車管理費，亦已提存至鈞院提存所。然105年第1季起之停車管理費，原告即不再給予繳費單，被告亦無從繳納，實係原告故意以不正方式使被告無從繳納，故被告並無系爭規約第21條規定之欠繳達2期以上之情事，參酌民法第101條及誠信原則，被告仍未違反系爭規約第21條逾期欠繳達2期之住戶。縱認被告等欠繳2期以上之清潔管理費，違反義務之處理方式照系爭規約第21條之規定係向法院提出訴訟請求給付欠款而已，並無有收回系爭停車位不出租予被告之明文，原告卻以此視為不得續租，基此所為對被告之催告，及視被告已放棄停車位使用權，而要求被告需重新依據系爭規約第18條第2項規定簽署系爭租用管理同意書，乃至於視被告使用系爭停車位均為無權占有等，均屬無據。
㈢彩虹社區地下室除停車場外，也作為防空避難設施之用，以
原告對於地下停車空間規劃，所稱「汽車雙車位」為1個汽車車位停放2部汽車之情形，勢必超出原有的停車格，占用其他公共空間，影響地下室同時作為防空避難之功能，而有違反公寓大廈管理條例第16條第2項之情，且原告明知地下室僅核准74個停車位，然對於欲承租地下停車位卻停放機車之住戶，從未說明現行停車位規劃可能有違反公寓大廈管理條例第16條第2項之情，亦未提示地下室使用執照之竣工平面圖，其所提之修訂系爭規約第18條第2項及附件系爭租用管理同意書以包裹方式決議通過，業已牴觸公寓大廈管理條例及建築法令之相關規定。原告違規劃設為97個汽車停車位，增劃汽車停車位為23個，汽車雙車位及機車位等，再以租用的方式，出租於不知情之區分所有權人違規使用停車位，復強迫承租人必須簽署內含不平等條款，否則依據系爭規約第18條第2項約定住戶不得承租車位，而地下室空間係違規使用，卻要承租人簽署後就應自行承擔，自有刻意欺瞞之情，系爭規約應屬無效。
㈣依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，共用部分之修繕
、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用。本件雖經區分所有權人會議通過決議調漲停車費用，然社區公共基金幾乎仰賴社區停車管理費收入以支應，形同社區所有之開銷全都是由有使用地下停車場之住戶負擔，此縱使為區分所有權人會議決議，也顯屬對少數區分所有權人不利之分擔決議。是就系爭規約第18條第2項其附件之「系爭租用管理同意書」之停車管理費之決議，容有權利濫用之違法情形，而屬無效。
㈤原告過往以自治委員會之違法機關名義違法情形不斷，被告
等人並非不願繳納每期之停車管理費，實係原告長年來將收受全體區分所有權人、住戶之管理費、公基金改納入私人帳戶，被告反對原告濫用職權而不為有利於社區之舉措，竟遭原告挾怨報復，曲解為被告無意繳納停車位管理費等，實屬不該等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告3人均為原告所屬彩虹社區公寓大廈之區分所有權人及住戶，彩虹社區區分所有權人共有坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地上之同段988建號即門牌號碼為桃園市○鎮區○○路○○巷○號地下層之停車空間即系爭停車場，經彩虹社區區分所有權人會議決議由原告依現況劃分停車位，由住戶登記租用，被告林劍明、張祉道、許育郎3人分別使用系爭停車場中編號第5號、第32號、第69號車位，又彩虹社區於104年12月13日召集區分所有權人會議作成通過系爭規約之決議，系爭規約關於系爭停車場之車位之租用，約定需由承租車位之住戶簽署系爭租用管理同意書（見壢簡卷第23頁），並應於通知繳納停車管理費後10日內繳費，逾期未繳視為放棄停車權。而被告3人均迄未簽署系爭租用管理同意書，並均尚未繳納105年度起之使用系爭停車位之管理費等情，已據提出彩虹社區區分所有權人會議紀錄、住戶規約、上開988建號之建物登記謄本等件為證（見壢簡卷第12至38頁），且為被告所不爭執（見本院訴字卷第187、188頁），是原告前開主張，堪信為真實。
四、原告另主張被告均未依系爭規約第18條第2項規定簽署系爭租用管理同意書，又被告張祉道經原告定期催告繳納停車管理費逾期仍未繳納，依系爭規約原告不得出租車位或被告已喪失停車權，被告既已無合法占有系爭停車位權源，應返還系爭停車位等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠原告有當事人能力，其提起本件訴訟為適格之當事人：
1.按非法人團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力；公寓大廈之管理委員會有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項、公寓大廈管理條例第38條第1項各定有明文。又公寓大廈應成立管理委員會，或推選管理負責人。區分所有權人之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之；區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第
1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立，分別為公寓大廈管理條例第29條第1項、第31條、第32條第1、2項所明定。就上開會議決議，公寓大廈管理條例就「區分所有權人會議」之召集程序或決議內容有違反法令時，其效力如何並無規定或準用之規定，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定本條例未規定者，適用其他法令之規定，自應回歸適用民法之規定。
2.次按「區分所有權人會議」是指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務的相關事項，召集全體區分所有權人所舉行的會議，為公寓大廈住戶之最高意思表示機關，其性質與社團總會相似，是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於3個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條亦有明文。依此，如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法（最高法院63年台上字第965號判例意旨參照），如有上述情形，各區分所有權人自應依前揭法律之規定，於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。該項決議，在未經法院撤銷之前，各區分所有權人，自不得主張該決議無效。
3.原告就其管理委員業經彩虹社區區分所有權人會議決議選任通過一節，已提出彩虹社區105年度（按應係104年度，該記錄顯誤載為105年度）區分所有權人第二次會議記錄、簽到簿為證（見壢簡卷第12至14頁、本院訴字卷第180頁），迄今該項選舉管理委員之決議，並未有區分所有權人向法院請求撤銷之，且已經過3個月得請求撤銷之除斥期間，故應認該項區分所有權人會議決議係屬有效。又原告亦已向桃園市平鎮區公所報備成立，並經桃園市平鎮區公所予以備查在案（見本院訴字卷第107頁），是原告之組成委員業經彩虹社區區分所有權人會議決議選出，並推舉主任委員代表原告，是原告具有一定名稱及事務處所，並設有代表人，且有一定之獨立財產，屬非法人團體，依前開規定，原告有當事人能力，應堪認定。被告未舉證已在會議當場表示異議，並已於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，故被告抗辯原告無當事人能力云云，尚無可取。
⒋依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，依前揭民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項之明文規定「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第
1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，其本身縱非權利義務歸屬主體，其得基於程序選擇權，選擇以管理委員會為原告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，本件原告主張被告違反區分所有權人會議決議之系爭規約，原告對於執行系爭規約約定之事項具有管理及處分權限，其對被告為本件請求，依前開說明，原告於本件訴訟具有當事人之資格，並得受本案之判決，為適格之當事人。
㈡彩虹社區區分所有權人會議就通過系爭規約之決議是否決議
方法違法而屬無效？
1.揆之上開說明，系爭規約既經彩虹社區區分所有權人會議決議通過，有上開區分所有權人會議記錄可憑，被告未舉證就該決議已在當場表示異議，並已於決議後3個月內請求法院撤銷之，自不得主張該決議無效。
2.被告雖抗辯公寓大廈規約之制定、修正，應排除前揭公寓大廈管理條例第32條之適用云云，惟84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第31條第1項規定須特殊決議事項為：「規約之訂定或變更、公寓大廈之重大修繕或改良、公寓大廈有第13條第2款或第3款情形之一須重建者、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓、約定專用或約定共用事項」。嗣於92年間公寓大廈管理條例修正案審議時刪除上述例示表列規定，92年12月31日修正公布公寓大廈管理條例第31條僅為決議方式之規定，不再區別何種事項應經重度、輕度或一般決議方式。社區規約之決議方式，公寓大廈管理條例並無其他特別、例外規定，即應依公寓大廈管理條例第31條之規定，故除「規約」另有約定外，自應依上開條例第31條規定之決議方式行之，但若依此規定，因未獲致決議或出席人數或區分所有權比例未達定額者，則就同一議案得依同條例第32條第1項、第2項規定重新召集會議，作成決議，即屬合法成立之決議，而得拘束各區分所有權人，此乃法之明文，且文義明確，要無其他爭論之餘地，故被告上開抗辯並無理由。
㈢原告請求被告返還系爭停車位，有無理由？
1.按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。次按民法第818條固規定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；同法第821條但書亦規定回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。惟同法第820條第1項明定共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。所謂管理，旨在使用、收益，足見上開第81
8條及第821條但書之規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益，乃當然之解釋（最高法院88年度台上字第61號判決要旨參照）。
2.查彩虹社區大樓之地下層為該社區區分所有權人之共有部分，有建物登記第二類謄本在卷可稽（見壢簡卷第24至38頁），又彩虹社區於銷售時，已與各買受人約定出售之建物面積包括地下室停車場等共同使用部分之持份權利在內，亦有預定房屋土地買賣契約書附卷可參（見本院訴字卷第45頁）。
而彩虹社區地下層停車空間之使用方式，經彩虹社區區分所有權人會議決議通過之系爭規約第18條第2項約定：「本社區地下室停車場為共有，由管委會依現況劃分大、小格汽車停車位及機車停車位，由社區住戶登記租用。車位收費標準，經區分所有權人會議決議後交由管委會收費管理。住戶承租登記地下室停車位時，必須簽署管理同意書（附件：彩虹社區車位租用管理同意書，即系爭租用管理同意書），如拒絕簽署管理同意書者，管委會不得承租車位」、第21條約定：「管委會對停車管理費逾期未繳達二期之住戶，管委會先發催繳通知書並公告。經催繳逾10日仍未繳時，管委會得委請律師，由法院命其支付欠款並加遲延利息及委請律師費用」、以及系爭規約附件之系爭租用管理同意書第1條、第2條、第6條分別約定：「汽車雙車位每月1300元，單車位每月1000元，機車每月100元；每三個月收費乙次」、「繳費通知後10日內繳費，如逾期未繳費、視同放棄停車權由管理中心通知後補車主停放」、「因欠繳費而遭停租之車主、得二日內移車讓出車位。如拒絕移車讓出車位，管委會交由司法單位處理，因而延伸之律師費、拖吊費由違停車主負責」，有系爭規約及系爭租用管理同意書在卷可憑（見壢簡卷第
20、21、23頁）。由上可知，彩虹社區地下層區分所有權人共有之停車空間，業經彩虹社區區分所有權人會議達成分管協議，即由原告依現況劃分停車位，由社區住戶登記租用，再依首揭說明，被告既為彩虹社區之區分所有權人，應受停車位使用之分管協議拘束。並依上開規約約定，彩虹社區住戶或區分所有權人租用地下室系爭停車場，應簽署系爭租用管理同意書，如拒絕簽署系爭租用管理同意書，即不得承租車位，且停車管理費每3月為1期繳納，承租之住戶逾期2期未繳停車管理費，應於收受催繳通知後10日內繳費，逾期未繳，即喪失租用停車位之權利。
3.原告主張被告張祉道使用系爭第69號車位，經催告繳納但逾期繳納停車管理費，依系爭規約第21條及系爭租用管理同意書第2條約定已視同放棄停車權云云（按被告林劍明、許育郎2人均不符合停車管理費未繳達2期，經催告後逾10日未繳之情形，為原告所不爭執，見本院訴字卷第188、244頁）。惟綜觀系爭規約第21條及系爭租用管理同意書第2條約定意旨，可見停車管理費係以3個月為1期收取，逾期未繳達2期以上，即達6個月以上未繳之住戶，且於原告發出催繳通知後逾10日仍未繳費者，始視同放棄停車權。查原告主張被告張祉道遲未繳納104年第3、4季2期之停車管理費，經原告於105年1月15日製發催繳通知請求被告張祉道繳納該2期之停車管理費乙節，固據提出105年1月15日之催繳通知（見壢簡卷第44頁），惟被告張祉道已於105年1月29日將各2,100元之2筆款項匯入原告帳戶，以繳納104年第3季、第4季停車管理費之事實，有臺灣銀行無摺存入憑條存根2紙在卷可佐（見本院訴字卷第208頁），而原告10
5年1月15日之催繳通知，經函詢中華郵政股份有限公司（下稱中華郵政）寄發該催繳通知之掛號郵件係於何時送達被告張祉道，據中華郵政函覆查無該掛號郵件資料等語（見本院訴字卷第229頁），即無從認定被告張祉道是否經催繳通知後逾10日始繳納104年第3、4季之停車管理費，故原告主張被告張祉道積欠104年第3、4季2期之停車管理費，且經原告於105年1月15日製發催繳通知後，有逾10日未繳費之事實，尚屬不能證明。至被告張祉道雖自105年度起至今均未繳納停車管理費，但原告並未舉證證明其於被告張祉道於未繳達2期後，有催告繳納之事證，即與系爭規約第21條及系爭租用管理同意書所定喪失租用權之要件不符，故原告以此事由請求被告張祉道返還系爭69號停車位，尚無理由。
4.原告主張依系爭規約第18條第2項約定，住戶或區分所有權人承租彩虹社區共有之地下停車位時，必須向原告簽署系爭租用管理同意書，如拒絕簽署系爭租用管理同意書者，不得承租車位乙節。查被告3人迄未依前開系爭規約第18條第2項規定簽署系爭租用管理同意書以續約，經原告分別於105年1月26日、105年2月19日以存證信函催告被告3人應於
3日內依系爭規約第18條第2項規定辦理續約，上開存證信函均已送達被告3人，惟被告3人均逾期未簽署系爭租用管理同意書，並經原告另於105年3月16日、105年4月16日再各以存證信函通知被告3人就系爭停車位已另辦理遞補承租住戶或區分所有權人之租約，而由遞補者使用，被告3人應返還系爭停車位等情，業據其提出系爭規約及系爭租用管理同意書、存證信函及其回執、候補住戶或區分所有權人所簽署之租用管理同意書、汽車停車候補登記名冊等件為證（見壢簡卷第15至23、46至64頁；本院訴字卷第55至57、62至
67、255至290頁），且被告3人對其等至今仍未簽署系爭租用管理同意書一節亦不爭執（見本院卷第188頁），堪認原告主張被告3人經其定期催告須依系爭規約第18條第2項規定簽署系爭租用管理同意書以續約，但被告3人逾期仍未依系爭規約第18條第2項規定簽署系爭租用管理同意書以辦理系爭停車位之續租手續，依系爭規約第18條第2項規定，被告3人即不得繼續承租使用系爭停車位，原告於105年3月16日、105年4月16日以存證信函通知被告3人已無權利使用系爭停車位，即屬有理，原告進而為本件訴訟請求被告
3人應返還系爭停車位，洵屬有據。
5.被告雖辯稱系爭規約第21條約定未繳停車管理費達2期以上，經催繳逾10日仍未繳納之效果僅為聲請法院請求支付而已，況被告又均未簽署系爭租用管理同意書，不受其拘束云云。惟系爭規約及其附件之系爭租用管理同意書均為經彩虹社區區分所有權人會議決議通過，自得拘束承租停車位之住戶或區分所有權人，否則承租人以拒絕簽署系爭租用管理同意書而規避違反系爭規約之效果，顯非事理之平，亦非彩虹社區區分所有權人會議決議通過系爭規約與系爭租用管理同意書之目的，是被告上開所辯，要無可採。被告另主張原告社區地下室空間除停車場外，同時也是作為防空避難設施之用，原告對地下停車空間規劃，影響作為防空避難之功能，而有違反公寓大廈管理條例第16條第2項之情云云，惟並未提出具體事證證明確實影響防空避難之用，且原告依現況執行規劃停車位，亦屬其執行規約之事項，要非系爭規約是否違反法令之問題，被告藉此主張以規避承租使用系爭停車位應依系爭規約簽署系爭租用管理同意書之義務，亦無可採。
㈣原告依不當得利之法律關係，請求被告返還相當租金之不當
得利，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第
179條所明定。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第
1項前段及第203條分別定有明文。
2.被告3人占有使用系爭停車位，因自105年度起，違反系爭規約第18條第2項之約定未簽署系爭租用管理同意書，經原告催告後，亦未簽署，被告3人自已違反系爭規約第18條第
2項之規定，而不得繼續承租使用系爭停車位，原告乃於10
5年3月16日以存證信函向被告等人催告返還，惟被告3人至今未返還系爭停車位，被告3人自105年度起已無占有使用權源，則被告3人繼續使用系爭停車位，因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告3人返還相當於租金之不當得利，自屬有據。
而被告3人自承均未繳納105年度起之停車管理費，依系爭規約及系爭租用管理同意書約定自105年度起租用系爭停車位之費用每月均為1,000元，則原告請求被告3人各給付10
5年第1季之停車管理費3,000元，及自105年5月1日起至返還系爭停車位之日止，按月各給付原告1,000元，於法均屬有據。又本件原告請求返還不當得利，為未定有期限之金錢之債，則原告就105年1至3月第1季之相當於租金損害3,000元部分，併請求自起訴狀繕本送達（均於105年5月6日送達予被告，見壢簡卷第69至71頁）之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告本於執行系爭規約之管理權能，請求被告3人返還系爭停車位，並依不當得利之法律關係，請求被告3人各給付3,000元，及均自105年5月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自105年5月1日起至返還系爭停車位之日止，按月各給付原告1,000元，均有理由，應予准許。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提證據資料，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國106年11月24日
民事第二庭法官曾家貽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月24日
書記官吳秋慧