裁判字號：臺灣臺北地方法院96年訴字第6611號民事判決
裁判日期：民國96年11月26日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第6611號原告丙○○訴訟代理人 方智雄 律師被告乙○○原名： 楊淨 被告甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於九十六年十一月六日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○應將門牌台北縣新店市○○路○段○○○號5樓房屋交還原告，並給付原告新台幣參萬肆仟元，並自民國九十六年五月六日起至交還前開房屋予原告之日止，每月給付原告新台幣壹萬柒仟元。
被告甲○○應自門牌號碼台北縣新店市○○路○段○○○號5樓房屋遷出，並將前開房屋交還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。本件原告訴之聲明第一項原請求「被告乙○○應將門牌台北縣新店市○○路○段○○○號5樓房屋交還原告。並給付原告新台幣（下同）34,000元，並自民國96年5月5日起至交還前開房屋予原告之日止，每月給付原告34,000元。」，嗣於民國（下同）96年11月6日減縮聲明為「被告乙○○應將門牌台北縣新店市○○路○段○○○號5樓房屋交還原告。並給付原告34,000元，並自民國96年5月5日起至交還前開房屋予原告之日止，每月給付原告17,000元。」，核其訴之變更與上開規定相符，應予准許。又被告甲○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請由其一造辯論而為判決，附此敘明。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：㈠緣門牌台北縣新店市○○路○段○○○號五樓、建號新店市
○○段第4232號、面積73‧84平方公尺、陽台面積4‧14平方公尺、花台面積4‧64平方公尺、權利範圍全部，及其附屬共用部分：新店市○○段4234建號面積21‧82平方公尺、權利範圍10000分之3940，同地段4254建號面積1162‧82平方公尺、權利範圍10000分之135。及其基地坐落台北縣新店市○○段第834號建地，面積1025‧16平方公尺、權利範圍10430分之157（下稱系爭房地），原屬訴外人 黃玉琴 所有，茲因黃玉琴負債未還，經黃玉琴之債權人聲請拍賣，原告於96年2月7日拍得，並於96年2月26日取得北院錦95執宙字第30588號前開不動產權利移轉證書，同年3月19日經台北縣新店地政事務所將前開不動產變更登記為原告名義所有，嗣因原房屋所有人黃玉琴於94年7月5日將系爭不動產出租予被告乙○○，租金每月170,000元，租期自94年7月5日起至99年3月4日止，乙○○於95年2月5日又將系爭不動產全部轉租與被告甲○○，約定租賃期限自95年2月5日起至98年2月4日止，每月租金12,000元，本院民事執行處以系爭不動產在95年2月22日查封前，已被第三人被告乙○○租用，現又轉租與第三人被告甲○○佔用中，因此不辦理系爭不動產點交予原告。
㈡原告依民法第425條規定，雖承受黃玉琴與 楊淨惠 訂立租賃
契約之權利義務，然因承租人乙○○於原告拍得前之95年2月5日違約將系爭不動產全部轉租與甲○○使用，其行為已違反民法第443條第1項承租人不得將租賃物轉租予他人之禁止規定，原告即於96年4月16日寄發存證信函依民法第443條第2項規定，通知於96年5月5日終止原告承受黃玉琴與被告乙○○之「房屋續約及變更、加增約定事項契約」，請求乙○○交還系爭不動產，及給付所欠96年3、4月份已到期租金每月17,000元，合計34,000元租金。並於96年4月16日寄發存證信函予被告甲○○，依民法第767條之規定請求其遷出，而被告甲○○故意拒收存證信函，原告乃另以限時平信再行寄送，被告應已收悉。
㈢原不動產租約既於95年5月5日終止，乙○○應於96年5月5日
將系爭不動產交還原告，乃被告乙○○不為交還，應自96年5月5日終止租約日起，至其交還系爭不動產予原告之日止，每月給付相當於租金之不當得利17,000元予原告，並請求被告乙○○給付積欠之2、3月租金共34,000元；另被告甲○○與原告及前屋主黃玉琴並無租賃契約關係，其使用系爭不動產屬無權佔用，應即遷出，並將系爭不動產交還原告。並聲明：「⑴被告乙○○應將門牌台北縣新店市○○路○段○○○號5樓房屋交還原告。並給付原告34,000元，並自民國96年5月5日起至交還前開房屋予原告之日止，每月給付原告17,000元。⑵被告甲○○應自門牌號碼台北縣新店市○○路○段○○○號5樓房屋遷出，並將前開房屋交還原告。」。
二、被告乙○○則以：訴外人黃玉琴有積欠其債務，因此訂合約將系爭不動產出租給其，以租金抵債，其住了一段時間，因不方便所以將房子交還給其男友（即黃玉琴之小叔），其男友將系爭房屋轉租予被告甲○○，並非其轉租，又從頭到尾都沒有拿到錢等語，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。被告甲○○未到庭，亦未以書狀為任何陳述。
三、查系爭房地原屬訴外人黃玉琴所有，因黃玉琴欠債未還，經黃玉琴之債權人聲請拍賣，原告於96年2月7日拍得，並於96年2月26日取得不動產權利移轉證書，同年3月19日經台北縣新店地政事務所將系爭房地移轉登記為原告所有。然因黃玉琴於本院95年2月22日查封前之94年7月5日即將系爭房地出租予被告乙○○，且現於被告甲○○占有居住中，原告以被告乙○○違法轉租為由於96年4月16日寄發存證信函予被告乙○○，通知兩造租賃契約於96年5月5日終止，並請求乙○○應於96年5月10日前給付積欠之租金34,000元，被告乙○○於96年4月16日收受上開存證信函，惟置之不理，又原告亦於96年4月16日通知被告甲○○上開情事，並請求被告甲○○應於96年5月5日返還系爭房屋，因上開存證信函遭退回，原告另以限時平信再行寄送等情，有權利移轉證書、土地所有權狀、建物所有權狀、房屋租賃契約書、台北縣警察局新店分局北縣警店刑字第0950031355號、95年8月3日查訪表、台北北門郵局第1786、1785號存證信函及送達回證等附卷可參，且為被告乙○○所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告應返還系爭房屋及給付不當得利，被告乙○○則以前詞置辯，是以本件應審究者即為：㈠原告與被告乙○○之租約是否經原告合法終止？㈡原告請求被告乙○○給付積欠之租金、返還房屋及給付不當得利是否有據？㈢被告甲○○是否應遷讓返還系爭房屋予原告？茲分述如下：
㈠原告與被告乙○○之租約是否經原告合法終止？
按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。又租賃房屋之契約，並無反對轉租之約定者，依民法第443條第1項之規定，承租人雖得將房屋一部轉租他人，然如將房屋全部轉租他人，則雖無此約定，亦非經出租人承諾，不得為之，最高法院37年上字第7633號判例可資參照。原告因拍賣取得系爭房屋而繼受訴外人黃玉琴與被告乙○○之租約，惟被告乙○○將系爭房屋轉租予被告甲○○等情，業據原告提出權利移轉證書、所有權狀、房屋租賃契約書為證，自堪信為真實。本件被告乙○○雖否認將系爭房屋轉租予被告甲○○，並辯稱轉租係其男友所為云云，然依被告乙○○予被告甲○○之房屋租賃契約書所示（見原證5），其上所載出租人為被告乙○○而非他人，且被告辯稱係由其男友轉租一事無法舉證以實其說，自難認其上開置辯為可採。再者，被告乙○○乃將系爭房屋全部轉租予被告甲○○，而依被告乙○○與訴外人黃玉琴之房屋續租及變更加增約定事項契約書所示（見原證4），其上並無出租人承諾得將租賃物轉租予他人之約定，揆諸上開說明，被告乙○○即屬違反民法第443條之規定甚明，原告依民法第443條第2項規定，寄發存證信函通知被告乙○○於96年5月5日終止系爭租約，自屬合法。
㈡原告請求被告乙○○給付積欠之租金、返還房屋及給付不當
得利是否有據？被告乙○○雖辯稱其並未拿到任何金錢云云，然96年3、4月兩造租賃關係既仍存在，被告乙○○即負有給付租金之義務，至其辯稱租金乃以訴外人黃玉琴積欠之債務抵償云云，查租金之預付雖可對抗受讓人（最高法院72年度台上字第856號判決意旨參照），惟被告乙○○與黃玉琴之租約既未記載有租金預付之情事，自難認被告上開辯解可採，其自應給付96年3、4月租金共34,000元予原告。又被告乙○○將系爭房屋違法轉租予被告甲○○，經原告終止租約後，即應依民法第455條規定返還租賃物。此外，無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照），被告乙○○於96年5月5日終止租約後仍未將租賃物返還，其以間接占有人地位占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告乙○○返還相當於租金之不當得利，惟兩造租賃關係經原告於96年5月5日終止，是以被告乙○○應自96年5月6日起始構成無權占有，原告請求被告乙○○按月給付相當於租金之17,000元不當得利，應自96年5月6日起算，逾此部份之請求無理由，應予駁回。
㈢被告甲○○是否應遷讓返還系爭房屋予原告？
系爭房屋現由被告甲○○居住占有中等情，有台北縣政府新店分局安康派出所95年8月3日查訪表附卷可參（見原證7），原告與被告乙○○之租賃關係既經原告合法終止，則被告甲○○已無占有之正當權源，原告請求被告甲○○自系爭房屋遷出並返還予原告，為有理由。
五、從而，原告依據租賃關係及民法第767條、第179條、第439條、第455條規定，請求被告乙○○交還系爭房屋、給付租金、及自96年5月6日起至交還系爭房屋止按月給付17,000元之不當得利，請求被告甲○○自系爭房屋遷出並返還系爭房屋，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、原告 陳明 願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、結論，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第385條第1項前段、第390條第2項，判決如主文。
中華民國96年11月26日
民事第五庭法官蔡如琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年11月26日
書記官林孔華