裁判字號：臺灣臺北地方法院108年訴字第3553號民事判決
裁判日期：民國109年02月25日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決108年度訴字第3553號原告 林蕊蕊 訴訟代理人 歐嘉保 訴訟代理人 林盈吉 律師被告 張芳 照訴訟代理人 黃盈舜 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬柒仟伍佰元，及自民國一○八年六月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆拾伍萬柒仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年01月19日向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路○段000巷00號3樓房屋暨其座落基地土地持分（下合稱系爭房地），並簽立買賣契約書（下稱系爭契約），原告已依約按期履行全部價金新臺幣（下同）3,750萬元，然被告卻未依約於108年04月20日前完成交屋義務，原告分別於108年04月30日、108年05月09日、108年05月22日共計三次以存證信函催告被告履行交屋義務，被告確已收悉原告催告意思表示，但仍拒絕完成交屋手續，迨至108年06月20日始完成履行交屋義務，原告依約給付價金，卻無法於約定時間取得系爭房地使用，原告亦無法進入系爭房地即時發現瑕疵主張權利並修復，已嚴重損害原告合法利益，造成原告鉅額損失。原告需負擔之契稅係108年3月12日核下交給代書，原告於108年3月13日即發現系爭房地存有壁癌瑕疵，即通報被告委售代理人即訴外人豐巢不動產經紀有限公司（下稱豐巢公司）指派之仲介服務人員，108年3月22日委由專業第三方就氯離子含量、壁癌瑕疵檢測並提出修繕計畫及費用，108年3月28日專業第三方提出完整檢測報告，原告通知豐巢公司人員壁癌瑕疵修繕計畫及所需費用，提請豐巢公司人員轉告知被告提出解決方案，原告為表示誠意仍於108年4月1日繳納契稅，原告於繳納契稅前未曾收受被告催告原告繳納之意思表示，原告當不負擔遲延給付責任，被告於108年4月8日簽認修繕計畫報價單，108年4月22日方完成驗屋手續。被告抗辯遲延可歸責於豐巢公司人員或豐巢公司指派之特約地政士所致，均屬被告與其受任人間之執行職務爭執，與原告無涉。又被告抗辯108年06月18日於本院臺北簡易庭所成立之調解，係就被告於另案提出之「價金給付遲延損害賠償責任」成立調解，由豐巢公司負擔損害賠償金額，與本案被告應負擔之「交屋給付遲延損害賠償責任」無關。此外，原告已3次發存證信函催告被告依約定履行交屋義務，被告置之不理，豐巢公司亦稱多次聯絡被告，被告拒接電話，被告惡性顯然重大，且嚴重影響原告取得房屋及使用之權利，建議本院依照雙方約定損害賠償計算方式判賠。爰依民法第229條、第231條、第233條及系爭契約第12條第3項提起本件訴訟，請求被告自108年04月20日起至完成交屋義務日即108年06月20日止，依系爭契約約定每日千分之零點五計算，按日給付原告18,750元之遲延交屋損害賠償，總計1,143,750元及利息。並聲明：㈠被告應給付原告1,143,750元，及自108年06月20日起至被告清償日止，依週年利率5％計算之利息，㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告應於108年3月11日給付完稅款，卻遲至108年4月1日始為給付，其遲延給付之日數達21日，被告前即起訴向原告請求違約金393,750元，經本院以108年度北司簡調字第930號損害賠償事件調解成立，言明原告給付8萬元後，被告點交系爭房地予原告，嗣原告依調解筆錄於108年6月20日支付被告8萬元，被告則於同日將系爭房地點交予原告。又系爭契約第4條既約定，稅捐機關核發稅單後三日內給付完稅款，已明文約定「稅捐機關核發稅單後三日內」，自屬有確定期限之給付，而非不確定期限之給付，自稅單機關核發稅單108年3月8日後逾三日，原告即負遲延責任，不生被告尚須踐行催告，於原告未為給付，始負遲延責任之問題。原告於108年3月13日發現房屋瑕疵時，並通知豐巢人員轉知被告要求解決時，已就給付契稅負遲延責任，原告並無可能行使同時履行抗辯權；被告係於108年4月8日方簽認修繕計畫報價單，但原告卻在108年4月1日自知理虧而給付全部完稅款，是被告尚未確定房屋瑕疵修補方案前，原告即已履行給付完稅款之義務，足證原告並未以被告尚未確定瑕疵修補方案，為其拒付完稅款之同時履行抗辯。另專業第三方估計修繕費用為116,000元，修繕項目中拆除費4萬元，兩造合意各自負擔一半，故修繕費由被告負擔96,000元，款項已全部給付原告，但原告拒絕開立收據，不守誠信者，實為原告。此外，系爭買賣契約固約定被告應於108年4月20日點交系爭房地，然原告積欠被告違約金393,750元，被告並於108年4月19日以存證信函行使同時履行抗辯權，表示原告未為給付違約金之前，拒絕點交系爭房地，原告於108年4月30日收受存證信函，拒絕給付違約金，是被告遲延點交房屋之責任即告溯及免除。原告雖三次以郵局存證信函催告被告交屋，但均在被告行使同時履行抗辯權之後，原告所為催告不生法律效力，被告並無遲延交屋情事。被告既於108年4月12日先將系爭房地之所有權登記過戶於原告，先完成系爭契約之主給付義務，則原告自應依契約約定時間給付買賣價金予被告，如其發生價金遲延給付之情形，則應依約支付違約金以為賠償，而在原告未依約給付違約金之前，依最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨仍得類推適用給付遲延之法則被告得主張同時履行抗辯，拒絕點交房屋。豐巢公司、豐巢公司人員、地政士皆為兩造共同委任，且原告就上述人士有執行職務上過失之事實，並未舉證以實其說，難稱有理。倘若本院認為本件有違約金之適用，則請求依據民法第251條一部履行、第252條審酌客觀事實及社會情況及當事人具體所受損害之情形，就約定過高之違約金依職權酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告分別於108年1月19日簽立系爭買賣契約時當場給付被告10萬元、108年1月21日匯款370萬元入台新國際商業銀行受託信託財產專戶、108年4月1日匯款380萬元入台新國際商業銀行受託信託財產專戶、108年4月17日匯款7,653,258元入國泰世華商業銀行業務專戶、108年4月22日匯款22,246,742元入台新國際商業銀行受託信託財產專戶，合計給付被告3750萬元，此外，原告於108年4月1日匯款380萬元入台新國際商業銀行受託信託財產專戶即為原告應繳納之契稅等情，經兩造於108年11月5日本院言詞辯論當庭確認無誤（本院卷第142至143頁），並有系爭契約、華南商業銀行匯款回條聯、玉山銀行匯款申請書、玉山銀行代償專用匯款申請書存卷足參（本院卷第13至29頁），堪以認定。
四、得心證理由：㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項本文所明定。所謂對待給付，即係契約當事人藉由契約所取得之給付，依民法第345條規定，財產權之移轉與價金之交付即為買賣契約當事人間之對待給付。又財產權之移轉不僅使買受人取得該物之所有權，亦包括交付其物予買受人，民法第348條第1項可參。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1項、第231條第1項、第233條第1項分別定有明文。經查，兩造就系爭房地成立系爭契約，原告為系爭房地之買受人，負有交付價金之義務，被告為系爭房地之出賣人，負有移轉系爭房地所有權及交付系爭房地之義務，原告既已於108年4月22日給付被告買賣價金完畢，被告除於108年4月12日移轉系爭房地所有權予原告外，尚應依系爭契約第4條約定於108年4月20日交付系爭房地予原告，被告迨至108年6月20日方交付系爭房地，遲延給付甚明，原告自得依系爭契約第12條第3項請求被告賠償違約金。至被告抗辯係因原告前遲延繳納契稅，其對原告有違約金債權，以違約金債權主張同時履行抗辯云云；惟原告雖遲延繳納契稅，僅生被告得依法向原告請求違約金之權利，然該違約金並非系爭契約之對待給付，當無同時履行抗辯之適用，被告所辯，無足可採。
㈡再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。是以違約金之約定，既為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，應已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院94年度台上字第2230號判決意旨可參）。另當事人約定契約不履行所應支付之違約金過高者，法院固得依民法第252條規定，減至相當之數額，惟是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益，為酌定之標準。經查，系爭契約第12條第3項「乙方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付為止。」之違約金約定，其性質乃損害賠償總額性質違約金乙節，為兩造所不爭執（本院卷第143頁），而被告應於108年4月20日交付系爭房地，卻迨至108年6月20日方交付，共計遲延61日，依此約定計算，其應賠償原告之違約金為1,143,750元【計算式：37,500,000元×0.5/1,000×61天＝1,143,750元】，該違約金數額已占系爭房地總價3,750萬元總價約百分之3.05，確實有過高之情形，本院衡以損害賠償總額預定性質違約金制度目的之維護、一般交易通念、誠信原則，並原告須承租其他房屋支付押租金、房租、時間成本之浪費等一切情狀，暨被告未就違約金過高之利己事實有所主張及盡其舉證之責任，認違約金應以每日千分之零點二即7,500元計算，尚屬合理，則原告請求自108年4月20日起至108年6月19日止共計61天違約金457,500元【計算式：7,500元×61天＝457,500元】及利息，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第229條、第231條、第233條及系爭買賣契約第12條第3項，請求被告給付457,500元，及自108年6月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行；另被告 陳明 願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年2月25日
民事第二庭法官楊惠如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年2月25日
書記官林志騰