臺灣高等法院102年度上易字第355號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院102年上易字第355號民事判決

裁判日期：民國103年02月25日

裁判案由：給付租金等

臺灣高等法院民事判決102年度上易字第355號上訴人即附帶被上訴人 陳人華 訴訟代理人 趙平原 律師被上訴人即附帶上訴人 李春玉 訴訟代理人 施嘉鎮 律師複代理人 李惠如 律師
徐佑維 陳若喬 陳盈君 上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國102年1月14日臺灣臺北地方法院第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於103年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，與命上訴人負擔訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍拾萬玖仟捌佰伍拾元，及其中新臺幣貳拾貳萬零貳佰伍拾元自民國一百零一年二月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
被上訴人附帶上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用關於上訴人上訴部分，由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
第二審訴訟費用關於被上訴人附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實與理由
一、上訴人即附帶被上訴人(下稱上訴人)主張：
（一）上訴人前於民國（下同）98年3月間因參加新北市政府勞工局主辦、社團法人中華民國中小企業協會協辦之幸福創業微利貸款計畫之研習活動而結識被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人），被上訴人得知上訴人於新北市坪林區經營茶香村農莊（下稱茶香村農莊）頗有聲譽，乃提議上訴人提供茶香村農莊原有之土地建物及設備，即坐落新北市○○區○○○段○○○○段000000000段000○00地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為新北市○○區○○里0鄰○○○0號之建物，由被上訴人出資整建相關設施，共同經營茶香村農莊。被上訴人取得上訴人信任後，隨即於同年4月、5月間雇工增建茶香村農莊，嗣上訴人於
98年6月初欲與被上訴人簽訂正式之合作契約時，始發現被上訴人自始即意圖獨自經營，不僅不願上訴人參與合作，原約定每月新臺幣（下同）3萬元之經營利潤亦不願履行，僅願每月支付租金1萬元。因被上訴人以拒付本地鄉親工程款要脅，上訴人迫於無奈乃於98年6月8日與被上訴人簽立系爭租賃合作契約，約定由被上訴人向上訴人承租茶香村農莊及所坐落之系爭土地（下稱系爭租賃物），上訴人則提供茶香村農莊坐落之系爭土地、原有建物及其設備供被上訴人經營之用。兩造並約定自98年6月起由被上訴人負責整建原建物及設備，整建完成後由被上訴人經營至103年12月31日，並自98年8月1日起每月1日給付租金，第1年按月給付租金1萬元，第2年起則按月給付租金2萬元予上訴人。詎被上訴人於簽約後即未正常繳付租金，99年
8月起更完全未履行給付租金之義務，上訴人多次請求被上訴人依約履行，均未獲置理，不得已於100年7月1日寄發存證信函，催請被上訴人 於文 到3日內支付積欠之租金，否則即終止系爭租賃合作契約，被上訴人仍置若罔聞。上訴人乃於100年10月12日以存證信函向被上訴人為終止系爭租賃合作契約之意思表思，兩造之系爭合作契約既已終止，被上訴人自應自系爭建物遷出，將之返還予上訴人。
（二）被上訴人辯稱其原不知系爭土地及建物無法作為民宿及露營烤肉之用，指控上訴人隱瞞該等事實，違反系爭租賃合作契約之主要目的云云。然當年被上訴人佯稱欲與上訴人合作時之主要目的，即係利用上訴人之茶香村農莊申請貸款，且98年4至5月間被上訴人改建茶香村農莊同時，即打算將茶香村農莊以「茶香地茶屋」之事業名稱向新北市辦理創業微利貸款計畫，據悉該案經新北市政府勞工局承辦人員及社團法人中華民國中小企業協會輔導老師列為輔導創業之對象，並曾至現場勘查，該「茶香地茶屋」既經上開單位輔導貸款成案，該等承辦之公務員及專業輔導員，於親臨現場時豈會不清楚系爭農莊所在地，無法經營民宿餐廳及露營烤肉之法令？被上訴人稱於訴狀送達後，方知系爭土地及建物所在地不得經營民宿及露營云云，顯與事實不符。再98年4月、5月間被上訴人改建茶香村農莊時，兩造尚未簽訂系爭租賃合作契約書，上訴人何有隱瞞之情。又被上訴人以茶香村農莊之現址申請稅籍資料，而非營利事業登記證，可見被上訴人對於茶香村農莊能否辦理餐館業及遊樂園業之商業登記知之甚詳。究其實，兩造系爭第7條規定之目的，即為使被上訴人以「茶香地茶屋」之事業名稱順利取得新北市幸福創業微利貸款，是上訴人依約只需提供原系爭農莊之建物及土地之現狀交付於被上訴人即可，不再負有何種租賃給付義務；被上訴人早知上訴人之茶香村農莊本從事民宿及餐廳、露營烤肉等業務；況兩造簽約後，被上訴人以「茶香地茶屋」名義經營民宿及餐廳露營等業務已逾3年，始稱不知茶香村農莊不得辦理商業登記，實難令人信服。再上訴人雖為顧及經濟生活所需及宗教信仰而飼養有少量豬、雞等行為，然此為被上訴人於簽約前即已知悉，且飼養豬雞之位置與茶香村農莊有相當之距離，並不影響被上訴人之營業，上訴人亦已於99年10月停止飼養，被上訴人請求損害賠償顯屬無理。
（三）查兩造所簽訂系爭契約既名為經營合作，顯見合約應包含有經營合作之性質，倘如被上訴人所述，上訴人欲坐享其成，大可於簽約時即要求與被上訴人共同經營，不會同意由被上訴人獨自經營，而導致上訴人多年經營茶香村農莊之努力付諸流水。兩造簽立系爭契約已逾3年，倘上訴人欲坐享其成，何以於簽約後3年始提起本件訴訟，被上訴人所稱顯屬無據。上訴人主張解除契約，乃因被上訴人未依約給付租金所致，是被上訴人違約在先，今反指上訴人違背誠信原則，顯屬無理。被上訴人請求酌減租金，並主張抵銷17萬元之租金，亦無理由。
（四）被上訴人於系爭租賃合作契約終止後，仍無權占有系爭土地及建物拒不返還，上訴人乃再於同年10月28日函催被上訴人請求給付所有欠租，及自契約終止翌日即100年10月13日起繼續占用系爭土地及建物相當於租金之損害，嗣於同年12月14日其再委請律師函請被上訴人於文到3日遷讓返還前開租賃之系爭土地及建物，並繳清所有欠租及於租約終止後持續占用系爭土地及建物所生相當於不當得利之損害金，惟被上訴人迨至上訴人提起本件訴訟後之102年6月27日始將系爭租賃物點交返還上訴人。查被上訴人自99年8月起至100年10月12日系爭租賃合作契約終止，共積欠租金288,000元（每月租金2萬×14.4個月＝288,000元）；又自系爭契約合法終止日之翌日即100年10月13日起至102年6月27日止，被上訴人仍持續占用系爭租賃物，造成上訴人損害，並獲有相當於系爭租賃合作契約書每月租金額2萬元計算之不當得利。爰依系爭租賃合作契約法律關係及民法第179條、第184條第1項之規定，請求被上訴人給付前所積欠之租金288,000元暨法定遲延利息，以及自100年10月13日起至102年6月27日止以每月20,000元計算之不當得利410,000元。
（五）被上訴人反訴以系爭農莊不得合法經營餐廳、民宿、露營與烤肉業務，主張解除契約，並請求上訴人賠償其損害，應無理由：
１、被上訴人於簽定系爭契約前已多次親自參觀系爭農莊，對於系爭農莊所在之位置、地形、面積、交通、內部隔間及設施、器具用品等土地及建物現狀之相關資訊應知之甚詳，且被上訴人在簽約前，早已僱工整建，倘如其所言花費1,537,608元，豈會於不知系爭農莊能否合法經營所需業務，即貿然投入百餘萬元之理。又系爭契約書第7條約定上訴人同意被上訴人於原地址申請新的行號茶香地外，另手寫增列「茶香村保留稅籍」等字，顯見訂約之時雙方均知僅可申請稅籍登記而無法辦理營利事業商業登記，被上訴人亦依此於98年7月8日向財政部臺灣省北區國稅局新店稽徵所申請營業設立登記，益可見被上訴人當時已知無法以系爭農莊辦理商業登記。又系爭契約第6條之原意，係因系爭農莊所在地除系爭契約第1條所明定新北市○○鄉○○○段○○○○段0000000000000地號土地外，尚包括其他地號土地（詳見新北市新店地政事務所土地複丈成果圖）在內，為免日後有其他土地所有權人出面主張權利或聲明異議而訂定，課上訴人負排除異議及賠償責任。被上訴人辯稱上訴人違反系爭契約第6條之內容，亦非可理。
２、又系爭契約書第3、8條約定，被上訴人於兩造所約定之經營期限內，整建系爭租賃物之費用，均由被上訴人負擔，被上訴人可添購必要之設備，但增設之設備迨契約期滿或終止契約時，被上訴人同意無償交由上訴人使用，不行使取回權，故被上訴人不得將整建費用或因增加設備所支出之費用請求上訴人負擔。又被上訴人請求上訴人給付之費用均為被上訴人為整建系爭農莊所支出之費用，包含機具施工費用、鋪設草皮、搬運草皮、木工施作、招牌設置、門窗設置、配管配線工程等，均屬其因自願增加投資而支出之費用，亦為其所經營之系爭農莊之利益所支出，自無從要求上訴人負擔。且系爭農莊多年來始終係由被上訴人占有使用經營中，被上訴人對於系爭農莊之營業項目、期間、收價標準等事項均係本其營業利益而自行判斷決定，與上訴人無關；至於被上訴人空言指陳上訴人有騷擾、傷害、飼養動物、斷水致影響其順利營運等語，卻未舉證證明上開行為造成其營業之損失或因果關係存在，被上訴人率論上訴人應負損害賠償，實屬無據。
３、綜上，上訴人不僅未曾隱瞞系爭農莊經營業務之情形，並於事前已明確地告知被上訴人，而被上訴人之所以自願甘冒風險，花費金額整建系爭農莊，純係為圖取得新北市勞工局所舉辦之幸福創業微利之百萬貸款；且上訴人依系爭契約將系爭農莊原有之土地建物及設備移轉於被上訴人之占有使用即已完成出租人交付租賃物之義務，被上訴人對於系爭農莊之管領力絲毫未受任何影響與妨礙，上訴人既無給付不能之事由發生，被上訴人自不得依民法第256條解除契約，並依民法第226條及民法第259條請求上訴人負賠償責任等語。
二、被上訴人則以：
（一）系爭租賃物未合於約定使用收益狀態，被上訴人自得拒絕給付租金，上訴人終止契約不合法：
１、被上訴人前於98年5月份參加新北市中小企業創業講座時遇上訴人向學員們招攬，稱茶香村農莊得經營民宿、露營及烤肉，且稱每月可帶來數十萬元之生意，被上訴人經上訴人說服，遂以出資裝修原有地上建物並維護其周圍土地之方式，與上訴人訂定系爭合作租賃契約。然被上訴人將系爭農莊整修後，竟遭臺北縣（現新北市）政府裁罰3萬元並禁止民宿部分之營業，被上訴人自收受上開行政處分後即未以民宿部分作為營業用途，僅經營戶外之露營烤肉部分；嗣後雙方因本件涉訟，經原法院函詢新北市政府城鄉發展局，始得知系爭土地皆為保安保護區，亦不得從事露營烤肉等行為，是自101年10月間起被上訴人亦未於系爭土地從事營業行為，而至102年1月22日辦理停業。上訴人隱匿前揭情事未告知被上訴人，違反系爭契約第7條，被上訴人已因此蒙受重大損害。
２、系爭農莊整建完畢後，上訴人多次至被上訴人經營之系爭農莊喝酒鬧事，騷擾來店客人，致被上訴人無法順利經營。且上訴人於98年9月24日下午17時許，無故打傷被上訴人之子即訴外人 李文方 ，而與李文方簽訂切結書，同意賠償李文方5萬元，並自99年9月起至100年1月止由被上訴人每月租金中扣除一萬元方式為給付。又經營民宿、餐廳以及露營地，首重者為環境之清潔，上訴人卻於系爭農莊之腹地內，養育豬、雞等高污染以及惡臭之動物，妨礙被上訴人持續經營。上訴人甚且於100年10月10日下午5點23分時，將水塔至茶香地之供水水管剪斷。上訴人未依系爭契約第6條之規定，協助被上訴人順利經營茶香地茶屋，亦未協助排除被上訴人經營事業之障礙。
３、上訴人以被上訴人自99年8月份起未給付租金為由主張終止系爭契約，惟被上訴人於99年8月9日給付1萬元，有匯款單可稽；99年9月份起至100年1月份止之租金，由上訴人應給付之5萬元直接扣除，上訴人所言並非事實。且被上訴人自99年12月遭罰鍰始知系爭農莊無法經營民宿，被上訴人無法達成契約之目的，自得向上訴人主張同時履行抗辯權，上訴人自不得以被上訴人未給付租金為由終止契約。
（二）上訴人請求被上訴人給付積欠之租金，及至102年6月27日遷讓返還租賃物止相當於租金之不當得利，並無理由：
１、按諸一般經驗法則，如被上訴人自始即知系爭農莊無法做為營業之用，斷不可能將數百萬金額用於高危險之投資，而陷入隨時可能面臨不得營業之風險。上訴人隱瞞系爭農莊位於山坡地保安保護區，且無法做商業登記，更不得作為民宿、露營烤肉等營業用途之事實，使被上訴人不能合法使用收益該租賃物，違反民法第423條規定，被上訴人自得主張民法第264條同時履行抗辯拒付租金，上訴人終止契約不合法。
２、上訴人雖主張：被上訴人於簽約前已多次親自參觀系爭農莊，對系爭農莊使用情形應知甚詳云云，惟被上訴人於簽約前參觀系爭農莊，並無法自外觀得知系爭農莊係屬保安保護區。又上訴人稱：自系爭契約第7條增列「茶香村保留稅籍」等字可知訂約時雙方均已知系爭農莊僅得申請稅籍而不能辦理商業登記云云，然可否辦理商業登記，與稅籍保留並無因果關係，上訴人應就其已告知系爭農莊位於保安保護區且無法辦理商業登記一事負舉證責任。
３、被上訴人因需向新北市申請創業微利貸款，得知申請貸款需提供創業計畫書、創業研習證明文件、稅籍編號，便辦理稅籍登記，惟此並無法使被上訴人得知系爭農莊不能合法經營，又被上訴人就系爭租賃物雖曾向新北市政府勞工局申請貸款在案，然貸款是否核准，亦與系爭租賃物得否合法經營烤肉、露營及民宿等項目無涉，自不能憑此推知被上訴人於簽約時即已明知。
４、系爭契約第1條明定系爭農莊使用範圍為新北市○○區○○○段○○○○段0000000000000地號土地，然經原審複丈後得知系爭農莊除上開地號土地外，竟包含232、232-1、232-18、233、233-4、233-5地號等非屬上訴人所有之土地，其中還包括國有土地，此等訊息亦為被上訴人所不知，可合理推知上訴人對系爭農莊之資訊諸多隱匿。
（三）被上訴人得請求酌減租金，並主張抵銷17萬元之租金：
１、系爭租賃契約約定第一年租金每月1萬元，第二年起租金每月2萬元，係基於上訴人所稱系爭農莊每月可帶來三、四十萬營業額並且可經營民宿及露營烤肉等活動，被上訴人方與上訴人作上開約定，惟自99年12月份起即因被上訴人得知民宿營業違法而不再經營該部分，露營烤肉部分則於本件訴訟進行中101年10月份起亦不再營業；且系爭農莊並非如上訴人所稱每月有三、四十萬營業額，僅有寒暑假有生意，且自民宿不再營業後，更僅剩暑假時期有露營烤肉之生意上門，與當初約定時之情況有別，上開情形皆為被上訴人所不能預料，應有民法第227條之2規定之情事變更情形，如使被上訴人按系爭契約原訂金額繳納租金顯失公平。此外，被上訴人因系爭農莊無法經營後，於系爭農莊下游處另租坐落於新北市○○區○○里○○○○號之一之土地，作為停車場供遊客使用，其使用面積大於系爭農場占地，惟年租金僅6萬6千元，顯示系爭農莊之環境並不值每月2萬元之租金。況依新北市新店地政事務所土地複丈成果圖所示，系爭農莊使用面積為1253平方公尺，然上訴人所有之232-12號及232-25號土地面積僅682平方公尺，其餘571平方公尺皆非上訴人之土地，更顯示上訴人不得以每月2萬元主張被上訴人應給付非屬契約範圍內之土地租金。是縱認被上訴人不得主張同時履行抗辯權，然因本件有情事變更之情形，若使被上訴人負擔系爭契約原訂租金有顯失公平之虞，故被上訴人依法得請求租金之酌減。
２、上訴人因對被上訴人之子李文方之傷害事件，與 李方文 簽立切結書，同意賠償李方文5萬元，而該5萬元即由被上訴人之99年9月1日至100年1月1日之租金中扣除。再依系爭契約第7條約定，上訴人本應將系爭農莊移轉予被上訴人經營，上訴人不得入內使用，惟上訴人自98年8月1日起至100年8月1日止，均違法占用茶香村農莊之房間一處，經數次催告搬離，上訴人均置之不理，上訴人占用茶香村農莊房間一處，係屬無法律上之原因而受有利益，致被上訴人受有損害，以上訴人占用期間即2年間，每月5千元計算相當於租金之不當得利，共計12萬元（計算式：5千×24個月＝12萬元），加計切結書約定抵付租金之5萬元，共計17萬元，爰以該17萬元請求就已到期之租金主張抵銷等語，資為抗辯。
（四）並反訴主張：本件被上訴人整建系爭農莊時重整建物、鋪設車道、重新整地、設置附加建物、招牌、門窗並重新配置管線等行為，使系爭農莊增加使用價值，本以在系爭農莊經營民宿及露營烤肉為契約目的，惟因上訴人自始隱瞞系爭農莊位處不得營業之保安保護區，致使不知情之被上訴人與其簽署系爭契約，並投入資金後卻無法營業，亦無法達成契約目的。查被上訴人已投入之資金包含：機具施工費用160,000元、98年7月份施工費用488,260元、鋪設草皮費用15,100元、搬運草皮費用7,000元、木工施作費用735,448元、招牌設置費用58,000元、門窗設置相關費用42,700元及配管配線工程31,100元，共計1,537,608元。被上訴人爰依民法第256條解除系爭契約，並依民法第226條及民法第259條第5款請求上訴人賠償1,537,608元等語。
三、原審判決上訴人之本訴及被上訴人之反訴均駁回，上訴人不服提起上訴，被上訴人則提起附帶上訴。上訴人上訴聲明為：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人288,000元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自100年10月13日起至102年6月27日按月給付上訴人20,000元，計410,000元之不當得利。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。(四)上訴人願供擔保請准宣告假執行。並答辯聲明：(一)附帶上訴駁回。(二)訴訟費用由被上訴人負擔。(三)如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回，訴訟費用由上訴人負擔。及附帶上訴聲明：(一)原判決不利被上訴人部分廢棄。(二)上訴人應給付被上訴人1,537,608元，及自附帶上訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(三)第
一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為(見本院卷第129頁背面至131頁背面)：
（一）兩造不爭執事項：
１、上訴人於原門牌號碼為新北市○○區○○里0鄰○○○0號，及其坐落土地新北市○○區○○○段○○○○段000000000段000000地號土地上，開設茶香村農莊，經營民宿、餐廳、露營、烤肉。
２、兩造於98年6月8日簽訂「茶香村農莊（茶香地）整造租賃經營合作契約書」，約定由上訴人提供茶香村農莊原有土地建物及設備，由被上訴人投資整建，整建完成後由被上訴人開始獨自經營至103年12月31日止，經營期間被上訴人第一年每月支付租金1萬元，第二年起每月支付租金2萬元予上訴人，自98年8月1日起每月1日支付。並於第7條約定：「甲方同意(即上訴人)，乙方(即被上訴人)於原地址申請新的行號茶香地，並同意將原民宿，及餐廳露營烤肉，營業項目由茶香村農莊移轉給茶香地，但茶香村保留稅籍。」。
３、被上訴人於98年7月8日以「茶香地茶屋」設立稅籍登記，營業(稅籍)登記地址為新北市○○區○○里0鄰○○○0號，營業項目為食堂、麵店、小吃店、未分類其他食品及飲料、菸草製品零售。
４、被上訴人自98年8月至99年7月依約每月給付上訴人1萬元租金，99年8月9日給付租金1萬元後，即未再給付租金予上訴人。
５、上訴人因曾打傷被上訴人之子而同意賠償5萬元，兩造並約定該款項以99年9月1日起至100年1月1日共5個月之租金中扣除1萬元抵付。
６、新北市政府於99年12月23日以被上訴人(即茶香地渡假村)未取得民宿登記證經營民宿，處以罰鍰3萬元，並禁止營業。
７、被上訴人於100年1月28日以民宿無法經營，被開罰，向上訴人表示於上訴人處理其所受損失前，暫停給付房租。上訴人則於100年7月1日發函催告被上訴人於文到3日內給付積欠之租金，並於 嗣聲 請新北市坪林區調解委員會調解不成立後，於100年10月12日發函終止兩造間之契約，嗣又於100年12月14日委由律師發函重申租約已終止。
８、被上訴人於101年5月31日申請「茶香地茶屋」之商業登記，登記地址為新北市○○區○○路○○○巷○號4樓，嗣於102年1月22日辦理停業。被上訴人繳納以新北市○○區○○里0鄰○○○0號為營業處所之茶香地茶屋營業稅迄102年1月。
９、被上訴人於102年6月3日以民事附帶上訴狀之送達，依民法第226條、第256條向上訴人為解除契約之意思表示。
、被上訴人已於102年6月27日將系爭租賃物返還予上訴人。
（二）兩造爭點：
１、被上訴人可否以系爭租賃物未合於約定使用收益狀態為由拒付租金？上訴人終止契約是否合法？
２、上訴人可否請求被上訴人給付積欠之租金，及至102年6月27日遷讓返還租賃物止相當於租金之不當得利？及其金額？
３、被上訴人可否請求酌減租金？並主張抵銷17萬元之租金？
４、被上訴人得否依民法第226、256條規定解除契約？並依民法第266條、第259條第5款規定請求上訴人賠償1,537,608元？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）被上訴人不可以系爭租賃物未合於約定使用收益狀態為由拒付租金：
１、查兩造於98年6月8日「因甲方（即上訴人）提供茶香村農莊原有土地建物及設備和乙方（即被上訴人）投資整建及設備相關經營事件」，而訂立「茶香村農莊（茶香地）整造租賃經營合作契約書」，約定上訴人提供坐落新北市○○區○○○段○○○○段0000000000000地號土地上之新北市○○區○○村○○○0鄰○○○0號建物，由被上訴人自98年6月間開始整建，整建完成後由被上訴人獨自經營至103年12月31日止（契約第1、2條），並約定茶香村農莊依現有之建物、器具用品提供被上訴人使用，被上訴人經營時營運所添購之設備，在經營權移交上訴人時，所有添購之設備一併移交由上訴人使用，不得異議（契約第8條），上訴人並同意被上訴人於原址申請新的行號茶香地，並同意將民宿，及餐廳露營烤肉等，營業項目由茶香村農莊移轉給茶香地，但茶香村保留稅籍（契約第7條），有系爭契約書在卷可稽（見原審卷㈠第18頁）。簽約前被上訴人即已進行整建，並於98年7月8日以「茶香地茶屋」設立稅籍登記開始經營民宿、餐廳及露營烤肉，為兩造所不爭，並有被上訴人「茶香地茶屋」營業（稅籍）登記資料公示查詢、茶香地茶屋網站資料及遊客玩後感及分享文章在卷足憑（見原審卷㈠第159頁、第201至209頁），上訴人主張其已履行交付原茶香村農莊原有建物、器具用品供被上訴人使用，並將民宿、餐廳及露營烤肉之營業移轉予被上訴人之茶香地茶屋經營等契約約定之義務，尚非無據。
２、被上訴人雖抗辯上訴人交付之租賃物，無法合法經營民宿、餐廳、露營、烤肉，未合於約定使用收益之狀態云云。查系爭新北市○○區○○村0鄰○○○0號建物，所坐落之新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號、第232-25地號土地，最初為73年2月27日發布實施「臺北水源特定區計畫（北勢溪部分）案」之保安保護區，現今為90年
5月21日發布實施「變更臺北水源特定區計畫（含南、北勢溪部分）（第二次主要計畫通盤檢討）」案範圍仍為保安保護區」，有新北市政府城鄉發展局101年10月22日北城開字第0000000000號在卷可稽（見原審卷㈡第13頁），又依據「變更臺北水源特定區計畫（土地使用分區管制要點通盤檢討）案」之土地使用分區管制要點第7點規定，經營餐館業、遊樂園業（露營地），非屬該要點所允許之項目；另依據民宿管理辦法第5條、第10條之規定，民宿之設置須符合相關土地使用管制法令之規定，所在建築物以住宅或農舍為限，並應先取得相關建築管理機關即經濟部水利署臺北水源特定區管理局認定為合法建築物，始符合申請民宿之基本要件等情，亦有新北市政府101年6月11日北府觀管字第0000000000號函在卷足憑（見原審卷㈠第113頁），系爭租賃物因坐落之土地位在水源保護區，致不得經營烤肉、露營之項目，又未經主管機關認定屬合法建物而不得經營民宿，固堪認定。
３、惟按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院96年度台上字第1415號、95年度台上字第569號、76年度台上字第237號等判決意旨可供參照）。又所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號判決可參）。故出租人應履行之合於約定用益狀態之提供及維持義務，當係指該租賃物已經符合當事人「共同主觀上認知與約定」的契約「用益目的」為前提，至於交付後不能達到承租人主觀上預期的「用益效果」，則不在出租人瑕疵擔保範圍之內。
４、被上訴人雖抗辯依系爭契約第7條約定可知，系爭契約係以被上訴人得經營民宿、餐廳及露營烤肉為目的，但系爭農莊事實上不能合法為上開營業，未合於約定使用收益狀態，其可依民法第423條主張同時履行抗辯拒付租金云云。惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根據之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。查兩造系爭租賃契約第7條約定「甲方（即上訴人）同意，乙方（即被上訴人）於原地址申請新的行號茶香地，並同意將原民宿，及餐廳露營烤肉等營業項目由茶香村農莊移轉給茶香地，但茶香村保留稅籍。」（見原審卷一第18頁），僅約定上訴人同意被上訴人於「茶香村農莊」原址申請「茶香地」新的行號，及將民宿，及餐廳露營烤肉等，營業項目由茶香村農莊移轉給茶香地，並未約定上訴人應使被上訴人得於該處合法經營民宿、餐廳及露營烤肉。參諸上訴人於該處經營茶香村農莊已逾十年，而兩造系爭契約係為上訴人提供茶香村原有土地建物及設備，由被上訴人投資整建後獨自經營而簽立（契約文首、第2條），上訴人並同意將原經營民宿、及餐廳露營烤肉等營業項目移轉給被上訴人，可認兩造系爭租賃契約第7條之真意僅係約定由上訴人將其原有之設備及營業移轉由被上訴人繼續經營。再參諸坪林山區為翡翠水庫的水源區，乃眾所週知之事實，且被上訴人於簽約後即設立「茶香地茶屋」之稅籍登記，並於整建完成後，未取得民宿登記證等相關許可，即開始經營民宿、餐廳及露營烤肉，亦可認簽約當時兩造之真意係由被上訴人向上訴人租用場地及相關設備，於該處依上訴人原有之經營形態繼續經營，上訴人出租之場地可合法經營民宿、餐廳及露營烤肉等營業項目，應非兩造簽約時「共同主觀上認知與約定」。況被上訴人於兩造發生紛爭及99年12月23日經新北市政府開罰後，僅就租金之給付為同時履行抗辯，而不終止或解除兩造間之系爭租賃契約，且另於下游約200公尺處租了一塊地使用等情，已據上訴人 陳明 在卷（見本院卷第51頁背面），被上訴人就此亦未爭執，並迄至法院闡明後始於102年6月3日以附帶上訴狀繕本之送達，向上訴人為解除系爭租賃契約之意思表示（見本院卷第55頁），更足徵被上訴人原即不以能合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，為其租賃物之用益目的，得合法經營並非兩造租賃契約約定之內容。被上訴人雖辯稱另承租大粗坑4號之1土地係供停車之用云云，惟當地位處坪林山區，鄰近餐廳、露營烤肉業者必備有停車空間，前往旅遊露營烤肉者並無另覓停車位之必要，網路上留言亦載「新的茶香地露營區位在舊營地旁邊，地址有更改，但營地名稱及聯絡電話不變」，被上訴人稱其另租地僅供停車之用，實係避重就輕推拖之詞，且依被上訴人與訴外人之租賃契約之約定，被上訴人另向他人承租者為「新北市○○區○○里○○○○號之一及其停車場」（見本院卷第182頁），被上訴人另向他人承租者，顯非僅供停車之用，被上訴人稱其另向他人租地僅供停車之用，不足為採。
５、得合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，既非兩造租賃契約約定之內容，則被上訴人自不得以系爭租賃物無法合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，主張上訴人提供之系爭租賃物未合於約定使用收益狀態，而拒付租金。
（二）上訴人終止契約為合法，上訴人並可請求被上訴人給付積欠之租金，及至102年6月27日遷讓返還租賃物止相當於租金之不當得利：
１、上訴人主張被上訴人自99年8月起至100年10月12日止，均未依約繳付每月2萬元之租金，共積欠288,000元云云，惟為被上訴人所否認。查兩造契約第3條約定，自98年8月1日起第一年每月租金為1萬元，第二年起每月租金為2萬元，故第二年即99年8月1日起每月租金為2萬元，上訴人主張99年8月至100年10月12日止之租金共288,000元（2萬×14＋2萬×12/30），固非無據，惟被上訴人已給付99年8月份租金中之1萬元予上訴人，有臺北縣坪林鄉農會匯款申請書1張在卷足憑（見原審卷㈠第32頁），並為上訴人所不爭。又因上訴人於98年9月24日下午5時打傷被上訴人之子即訴外人李方文，致李方文臉部受有多處撕裂傷，上訴人因此經原法院刑事庭判決拘役40日，並與李方文簽立切結書，約定賠償李方文5萬元，由兩造間系爭租賃合作契約99年9月至100年1月止五個月之租金中扣除等情，有原法院99年度易字第893號刑事判決及系爭切結書乙紙在卷可稽（見原審卷㈠第22至25頁），且為上訴人所不爭（見原審卷㈠第68頁反面），被上訴人主張以前開5萬元之賠償金償付99年9月至100年1月、每月各1萬元之租金，自屬有據。經扣上開被上訴人已付之1萬元及抵付租金賠償金之5萬元後，截至100年10月12日止被上訴人積欠之租金為228,000元（288,000－10,000－50,000＝228,000）。
２、又被上訴人抗辯上訴人自98年8月1日起至100年8月1日止，均違法占用茶香村農莊之房間一處，堆放私人雜物髒亂不堪，影響被上訴人營業，經催告仍不搬離，上訴人無法律上原因占用茶香村農莊房間一處受有利益，並致被上訴人受有損害，以上訴人占用之2年期間，每月5千元計算，被上訴人可請求相當於租金之不當得利12萬元，得以之與上訴人之租金債權主張抵銷等情，業經被上訴人提出99年3月22日、同年4月7日、同年8月9日以坪林郵局第2、4、17號存證信函為憑（見原審卷㈠第33至41頁）。查上訴人於兩造簽訂系爭租賃合作契約書後，仍占用系爭租賃物地下一樓廚房旁之1間房間（即如原判決附圖所示之編號M部分），嗣於100年8月後搬出乙節，亦經兩造於原法院履勘現場時陳述相符（見原審院卷㈠第84頁反面），上訴人未能證明兩造間系爭契約之租賃標的不包含該房間，其未經被上訴人同意繼續使用該房間，自屬侵害被上訴人之權益。而按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。又按無權占有他人之房地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查上訴人占用如新北市新店地政事務所複丈成果圖即原判決附圖（下稱附圖）編號M所示部分房間之面積為17平方公尺，有新北市新店地政事務所101年9月24日新北店地測字第0000000000號函在卷可參（見原審卷㈡第12頁），參諸兩造契約第1條約定上訴人出租予被上訴人之使用範圍，為坐落新北市○○區○○○段○○○○段0000000地號、第232-25地號土地之茶香村農莊，而依附圖所載上訴人出租232-12
、232-25等地號土地之面積總計為688平方公尺（即附圖編號A至H、J、K、M、P、Q、R、X、B1，面積各4、3、11、47、6、69、78、51、6、143、17、22、65、149、11、6平方公尺），審酌兩造就系爭租賃契約約定之租金數額及該租賃物坐落地區附近繁榮程度及土地之利用情形，認以每月租金依該房間占有系爭租賃物面積之比例0.025（
17÷688＝0.025）計算為適當。則依此計算，上訴人無權占用該房間每月可得之相當於租金之不當得利為500元（20,000×0.025＝500），上訴人自99年4月6日至100年8月1日占有使用該房屋共15.5個月，被上訴人可請求並以之與上訴人之租金債權抵銷之損害金為7,750元（500×15.5＝7,750）。抵銷後，被上訴人截至100年10月12日積欠之租金為220,250元（228,000－7,750＝220,250）。
３、被上訴人雖抗辯依新店地政事務所複丈成果圖所示，系爭農莊使用面積為1253平方公尺，然上訴人所有之232-12及232-25地號土地面積僅682平方公尺，其餘571平方公尺之使用面積皆非上訴人之土地，且系爭農莊無法達成上訴人所稱每月3、40萬元之營業額，民宿部分自99年12月23日被裁罰後不再營業，101年10月經原法院函詢新北市政府城鄉發展局後又得知系爭農莊位於保安保護區不得經營露營烤肉活動，情事已有變更，為訂約當時所不能預料，請求酌減租金云云。惟系爭農莊使用之土地雖非全屬上訴人所有，惟出租他人土地契約仍屬有效，被上訴人亦未舉證契約期間，其他土地之所有人曾有爭執或異議，又兩造系爭契約上訴人並無保證每月營收達3、40萬元之記載，被上訴人承租後，縱未能達其規劃之營業理想，亦難謂情事有變更，被上訴人以此主張情事變更，請求酌減租金，為不可取。又民宿部分雖經新北市政府以被上訴人未取得民宿登記證，而於99年12月23日以北府觀管字第0000000000號處分書，處罰鍰3萬元並禁止經營民宿在案（見原審卷㈠第20頁），惟101年4月10日茶香地網站之簡介，仍載其備有舒適住宿雅房（見原審卷㈠第209頁），被上訴人是否自受新北市政府裁罰後即未於茶香地經營民宿，已非無疑。且得合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，本非兩造租賃契約約定之內容，坪林山區為翡翠水庫的水源區，本不得合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，乃眾所週知之事實，主管單位隨時可能稽查而受處分，應為被上訴人訂約時所得預料，且被上訴人未曾因於系爭農莊經營餐廳、露營烤肉受主管單位開罰，101年10月22日新北市政府城鄉發展局函覆原審，系爭農莊位於保安保護區不得經營露營烤肉活動時，兩造系爭租賃契約亦已終止（詳後述）。被上訴人主張系爭農莊位於保安保護區不得經營民宿、餐廳及露營烤肉，非訂約當時所能預料，依情事已有變更，請求酌減租金，尚非有據。至於被上訴人抗辯其另租用鄰近大粗坑四號之一土地之年租金僅66,000元，請求酌減租金部分，雖據其提出房屋租金契約書為憑（見本院卷第181至185頁），惟租金數額每因租賃物之大小、地點、配備及功能之不同，有高低之不同，且租賃數額之多寡尚涉及出租與承租雙方之主觀意願與情誼，難逕引以一租賃物之租金，主張其他租賃物之租金數額為不合理，被上訴人以其租用他處之租金數額較低，主張系爭農莊不值兩造系爭契約約定每月2萬元之租金，請求酌減，委無足取。
４、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項定有明文。查上訴人於100年7月1日以臺北圓山郵局第713號存證信函以99年8月份至100年7月份止12期租金共24萬元，除經雙方切結扣除5萬元外，尚欠19萬元為由，催告被上訴人於3日內清償，逾期即終止系爭契約，嗣並於100年10月12日以臺北圓山郵局第894號存證信函向被上訴人為終止契約之意思表示，復於100年12月14日委由律師發函重申終止契約之意旨，有該2份存證信函及法坦法律事務所函在卷可稽（見原法院101年度店簡字第110號卷第8至11頁）。被上訴人截至100年10月12日共積欠租金220,250元，遠逾2個月之租金數額，且被上訴人不可以系爭租賃物未合於約定使用收益狀態為由拒付租金，已如前述，則上訴人終止系爭租賃契約，並請求被上訴人給付契約終止前積欠之租金220,250元，自屬合法有據。
５、又按無權占有他人之房地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查契約終止後被上訴人已無合法占用系爭租賃物之權利，惟被上訴人仍繼續占有使用系爭租賃物，迄至102年6月27日始遷讓點交返還租賃物予上訴人，為兩造所不爭（見本院卷第86頁背面），則上訴人主張被上訴人應給付100年10月13日契約終止後起迄102年6月27日點交返還系爭租賃物止，相當於租金之不當得利，即非無據。惟上訴人於100年10月10日將系爭茶香地茶莊之供水剪斷為上訴人所自承（見本院卷第73頁），嗣被上訴人於101年6月間，利用租賃範圍內上訴人原有的小水塔另行接水使用等情，已據被上訴人陳明在卷（見本院卷第57頁、第86頁），則被上訴人於100年10月13日起迄101年6月間占有系爭農莊所可獲之利益，自較其他期間為少，參諸系爭農莊位處溪邊，營業項目共有民宿、餐廳、露營及烤肉，沒有管線供水，民宿及餐廳即難經營，其不當得利應減為每月6,000元為適當。依此計算，被上訴人自100年10月13日起至102年6月27日止，占有系爭租賃物可獲得相當於租金之不當得利為289,600元（6,000×18/30＋6,000×8＋20,000×11＋20,000×27/30＝289,600）。
６、上訴人雖另依民法第184條第1項規定，請求被上訴人賠償其損害，惟未據舉證其除上開相當於租金之損害外，尚受有其他之損害，並無從依侵權行為法律關係獲較有利之判決，而無詳為論述必要，併此敘明。
（三）被上訴人不得依民法第256條規定解除契約，及依民法第226條、第259條第5款規定請求上訴人賠償1,537,608元：
查得合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，並非兩造租賃契約約定之內容，被上訴人不得以系爭租賃物無法合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，主張上訴人提供之系爭租賃物未合於約定使用收益狀態，而拒付租金，已如前述。則被上訴人自不得以系爭農莊無法合法經營民宿、餐廳及露營烤肉，主張上訴人給付不能，而依民法第226條、第256條規定解除兩造間系爭契約，其依民法第259條第5款規定，請求上訴人賠償其整建系爭農莊之費用，亦非有據。況兩造系爭租賃契約約定被上訴人於將經營權歸還上訴人時，其所添購之設備一併移交上訴人使用，不得異議（契約第8條），而被上訴人自98年6月8日簽約整建後開始營業使用迄102年6月27日點交返還上訴人時，已歷四年，且當初被上訴人添購冷氣、製冰機、冷凍庫等設備，被上訴人均已取回，為被上訴人所不爭，其設置之景觀台、遮雨棚架等亦已破損，連上訴人原有之設備亦殘破不堪，亦有數幀整修完成當時及被上訴人點交返還上訴人時之相片在卷足憑（見本院卷第136至138頁），亦難認被上訴人所支出機具施工費用、舖設、搬運草皮費用，木工施作費用等，於兩造系爭租賃契約終止時，仍有增加系爭農莊之價值存在，被上訴人亦無從請求上訴人償還其支出之整建費用。
六、綜上所述，上訴人本於兩造間契約及租賃、不當得利法律關係，請求被上訴人給付契約終止前積欠之租金220,250元，及自起訴狀繕本送達翌日，即101年2月11日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，與契約終止後迄返還租賃物期間相當於租金之不當得利289,600元部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人之敗訴判決，尚有未洽，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
又本件上訴人之訴為二審確定案件，上訴人陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要，併此敘明。又被上訴人附帶上訴依民法第256條解除契約，依民法第226條、第259條第5款請求上訴人賠償整建系爭農莊之費用，為亦無理由，應予駁回。原審就此部分為被上訴人敗訴之判決，尚無違誤，被上訴人附帶上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中華民國103年2月25日
民事第三庭
審判長法官林陳松
法官鄭威莉法官張靜女正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
如被上訴人不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年2月26日
書記官蕭麗珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。