臺灣高等法院109年度重上字第409號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院109年重上字第409號民事判決

裁判日期：民國110年01月05日

裁判案由：給付買賣價金

臺灣高等法院民事判決109年度重上字第409號上訴人 陸渼沂 訴訟代理人 陳德聰 律師被上訴人 吳曉蓮 訴訟代理人 陳守文 律師
郭千華 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國109年4月24日臺灣新北地方法院109年度重訴字第32號第一審判決提起上訴，並為訴之聲明減縮，本院於109年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴及假執行之聲請部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分：㈠被上訴人應給付上訴人新臺幣柒佰壹拾伍萬元，及自民國一０八年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被上訴人應自民國一０八年十二月三日起至清償日止，按每日給付上訴人新臺幣壹仟肆佰參拾元。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣貳佰伍拾柒萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣柒佰柒拾萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。上訴人原起訴請求被上訴人給付新臺幣（下同）715萬元，及自民國108年12月3日（原判決誤繕為108年11月3日）起至清償日止，按日給付違約金1,430元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（見原審卷第11頁），嗣就違約金不再請求法定遲延利息（見本院卷第100頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
二、上訴人主張：被上訴人於108年10月20日以總價795萬元向伊購買坐落新北市○○區○○段000地號土地（應有部分4分之1）及其上同段000建號即門牌號碼同區ＯＯ路000巷00號0樓房屋（下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。兩造約定應於108年12月2日前完成系爭房地點交。被上訴人明知系爭房屋有陽台外推及室內格局變更（下稱系爭違建）情形，兩造並於系爭契約第1條第4項約定，系爭違建若在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除，方依估價師就拆除部分鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。 伊固 於108年11月8日收到新北市政府工務局（下稱工務局）108年11月5日新北工使字第1082079256號函（下稱系爭函文），但該函僅係通知現場勘查系爭違建，並非通知須拆除或被拆除，被上訴人不得拒絕給付第3期完稅款315萬元及第4期尾款400萬元等情。爰依系爭契約及民法第367條規定，求為命被上訴人給付715萬元，及自108年12月3日起至清償日止，按日給付違約金1,430元，均加計法定遲延利息之判決等語。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並減縮上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈被上訴人應給付上訴人715萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被上訴人應自108年12月3日起至清償日止，按每日給付違約金1,430元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭函文表示若上訴人自行檢視系爭房屋存有違建情事時，須拆除違建回復原核准設計，工務局復以108年12月24日新北工使字第1082413155號函（下稱108年12月24日函文）要求上訴人限期回復系爭房屋原狀，並拆除違法增設之分間牆及浴廁等語，上訴人於交屋前收受上開函文，已符合系爭契約第1條第4項約定，上訴人應請估價師就拆除部分鑑價後，依鑑價結果減少價金，且在未委請估價師鑑價、未獲得鑑價結果之前，伊無從確認系爭契約價金而為履行，且上訴人請求違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、經查，上訴人於108年10月20日與被上訴人簽定系爭契約，以總價795萬元向上訴人購買系爭房地，並於系爭契約第2條第3項、第7條第7項、第8項約定，簽約時被上訴人給付第1期簽約款80萬元，於稅單核發後5日內給付第3期完稅款315萬元，及於向金融機構辦畢貸款後給付第4期尾款400萬元；買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，5日內辦理點交，點交日最遲不得逾108年12月2日完成等語，有系爭契約在卷可稽（見原審卷第19至33頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、上訴人依系爭契約及民法第367條規定，請求被上訴人應給付第3期、第4期價金合計715萬元本息等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，同法第354條第1項前段、第355條第1項分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查上訴人出售系爭房地予被上訴人時，被上訴人曾出具同意書，表明知悉系爭房屋現有租賃關係，並同意依原租約續租等語，該同意書附贈設備欄並載明內部為3間套房，含3套沙發、床組、熱水器、洗衣機、冰箱、冷氣、電視等物（見原審卷第203頁），且上訴人於系爭房屋之管理與使用情況第30點「是否有違建或禁建情事」欄位，勾選「是」，類型包括「陽台外移」情形，並註記「買方應充分認知，違建將來有被拆除或其他危險之虞」等語，亦有經兩造簽認之標的現況說明書可參（見原審卷第207至209、211頁），系爭契約第1條第4項並勾選「本買賣標的之建物有增建部分：陽台、格局變更」之項目，及約定：「買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞。雙方同意在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者，依估價師就拆除部分之鑑價結果減少價金，鑑價費雙方各負擔一半。如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求償，但賣方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，賣方應依鑑價結果減少價金、負擔鑑價費及損害賠償之責。」等語（見原審卷第21頁），被上訴人並自承其購買時即知系爭房屋內有未經許可之增建，所指增建就是陽台外推及室內隔成3間套房，係以3房3廁之規格購買，且預慮到增建部分會被拆除所以作上開約定等語（見本院卷第100頁、220至221頁），堪認上訴人於締約時已向被上訴人說明系爭房屋現存系爭違建，將來或有被拆除之虞等情，為被上訴人明瞭並願意買受，則系爭違建當屬系爭契約成立時被上訴人已知之瑕疵，兩造並約定系爭違建若遭拆除之危險負擔分配方式，被上訴人自不能再反於系爭契約約定，主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任。
㈡次查，兩造原約定108年12月2日點交系爭房地，因上訴人於1
08年11月8日收受系爭函文，故被上訴人取消原訂交屋手續等情，有存證信函在卷可稽（見原審卷第59至63頁、71至77頁），惟依系爭契約第1條第4項約定，被上訴人請求減少價金之前提須「在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除者」，而系爭函文主旨為：「據報所管坐落本市○○區○○路000巷00號0樓建築物涉有未經許可擅自變更不符建築法等相關規定情事，謹訂108年12月3日下午2時30分實施現場勘查，屆時請派員領勘」等語（見原審卷第41頁），其所引用建築法第77條第1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。直轄市、縣(市)(局)主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備。」、第91條第1項則規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除」，核係派員勘查後限期改善或補辦手續，逾期處以罰鍰之規定，建築法第91條所稱必要時停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除部分，參照同法第78條至第82條規定，應指有傾頹或朽壞有危險之虞必須立即拆除之建築物或建築物恐對公眾造成危險等必要情形，尚非一經通知立即拆除。是系爭函文僅係通知上訴人於特定日期配合現場勘查，若上訴人未予配合，至多依建築法第91條規定裁處罰鍰，自非拆除通知。至工務局108年12月24日函文主旨：「台端所管本市○○區○○路000巷00號0樓建築物（套房），涉及『未經核准擅自室內裝修』一案，應請停止一切違規行為並於109年2月15日前以書面向本局陳述意見，如未停止違規行為或屆期未陳述意見或陳述理由不正當者，本局得依建築法等相關規定辦理」（見原審卷第117頁），參以其後引用行政程序法第102條、第105條規定，其意旨僅係令上訴人陳述意見，又依該函引用建築法第77條之2第1項第1款、第95條之1分別規定：「建築物室內裝修應遵守左列規定：一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。…」、「違反第77條之2第1項或第2項規定者，處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦，逾期仍未改善或補辦者得連續處罰；必要時強制拆除其室內裝修違規部分。」均係行為人應限期改善或補辦申請手續之相關規定，亦非拆除通知。且關於系爭函文後續處理流程，經工務局於108年12月3日現場會勘後，因系爭房屋涉及未經核准擅自室內裝修情事，工務局以108年12月24日函請上訴人於109年2月15日前恢復原狀或向工務局建照科完成補辦手續，上訴人業於109年2月12日委請建築師補辦事內裝修許可相關事宜，並經工務局建照科於109年2月24日備查在案，又因無法如期完成裝修，經上訴人申請展延竣工期限6個月至110年2月18日止等情，亦有新北市政府工務局109年8月4日新北工使字第1091428906號函、109年11月23日新北工建字第1092279632號函可徵（見本院卷第111頁、235頁）；另證人即出具系爭房屋室內裝修施工許可證之建築師 張啟明 證稱：系爭房屋已完成之加建有陽台外推、外面有鐵窗，此部分申請室內裝修許可已明白寫出是舊有違建，屬程序上加建，這部分按既有違建處理程序是不用拆除的，隔間牆部分有依法申請室內裝修許可，待完工後即是合法增建等語（見本院卷第145頁），足見系爭房屋違法室內裝修部分，能透過補辦手續資以解決。兩造於本院審理中不爭執增建部分迄未拆除（見本院卷第220、222頁），益徵系爭函文並非拆除通知，堪認系爭房屋並無「在簽約後至交屋前被通知須拆除或被拆除」情事。從而，被上訴人依系爭契約第1條第4項約定，抗辯上訴人應請估價師就拆除部分鑑價後，依鑑價結果減少價金，在未委請估價師鑑價、未獲得鑑價結果之前，其無從確認系爭契約價金而為履行云云，自無可採。
㈢上訴人簽約後於108年11月8日收到系爭函文已依約告知被上
訴人，於約定交屋日108年12月2日以前，上訴人既未收到拆除通知，系爭違建迄未被拆除，已如前述，自不符系爭契約約定應減少價金條件，被上訴人抗辯上訴人應經鑑價減少價金後，始願付款，即無可採。是上訴人依系爭契約約定及民法第367條規定，請求被上訴人給付第3期完稅款315萬元及第4期款交屋尾款400萬元，共計715萬元本息，核屬有據。
六、次按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定有明文。至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。上訴人主張依系爭契約第8條第2項約定，被上訴人遲延給付第3期、第4期價款，應自逾期之次日即108年12月3日起至買賣價金給付完成之日止，每逾1日，按該期價款萬分之2給付違約金，雖為被上訴人否認，惟系爭契約第8條第2項約定：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應按該期價款萬分之2計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）。」（見原審卷第27頁），依前述說明，應具損害賠償總額預定性質，此亦為兩造所不爭執（見本院卷第221頁），而系爭房地迄未辦理點交及給付價金等情，均可歸責於被上訴人，已如前述，被上訴人自應對上訴人負遲延損害賠償之責，則上訴人依系爭契約第8條第2項約定，請求被上訴人給付違約金，洵屬有據，應予准許。且本件違約金之約定，按剩餘價款萬分之2即每日1,430元計算（7,150,000元×2/10000＝1,430元），計至本件事實審言詞辯論終結總額為54萬1,970元（1,430元×379日＝541,970元），僅佔系爭房地買賣總價6.8％，相當於年利率7.3％（1,430元/日×365日÷7,150,000元≒
7.3％），並無過高應予酌減情事。是被上訴人辯以應酌減過高之違約金云云，並無可取。
七、綜上所述，上訴人依系爭契約及民法第367條規定，請求被上訴人給付715萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年12月11日（送達回證見原審卷第89頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自108年12月3日起至清償日止，按日給付上訴人1,430元違約金，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又本件上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保宣告准免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國110年1月5日
民事第四庭
審判長法官傅中樂
法官趙伯雄法官管靜怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年1月5日
書記官蕭進忠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。