裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第3861號民事判決
裁判日期：民國102年07月30日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第3861號原告 陳木村 訴訟代理人 李克欣 律師被告 黃智民 訴訟代理人 陳明宗 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾貳萬柒仟捌佰肆拾壹元，及自民國九十九年七月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾貳萬柒仟捌佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋仲介公司）居間介紹於民國98年12月6日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告出賣臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地，權利範圍：1/3，及臺北市○○區○○段0○段00○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號3樓房屋），權利範圍：全部（下稱系爭房地）予原告，約定買賣價款總金額為新臺幣（下同）1268萬元。被告於98年9月25日透過信義房屋仲介公司出具經被告簽名之系爭房地之「標的物現況說明書」，保證系爭房屋並無滲漏水、壁癌之情形，並保證系爭房屋並無樑、柱或承重牆補強或拆除之情形。原告已將買賣價金給付被告完畢。詎料，系爭房地交屋後，原告委請房屋裝修業者進行裝潢作業，拆除原有裝潢後，竟發現系爭房屋與隔鄰九信銀行之承重牆與地板間，自屋前至屋後陽臺存有嚴重裂縫；且系爭房屋確有多處嚴重滲漏水情形，此均無法依物之通常檢查程序發現，亦與被告簽名出具之系爭房地之「標的物現況說明書」，保證系爭房屋並無滲漏水、壁癌之情形，並保證系爭房屋並無樑、柱或承重牆補強或拆除之情形不符。因系爭房屋與隔鄰九信銀行之承重牆與地板間，自屋前至屋後陽臺存有嚴重裂縫，有結構安全之疑慮，經委請 王森源 結構技師鑑定結果，發現3樓之梁版皆與外牆（包括牆內之鋼筋混凝土梁柱）有明顯脫裂出現縫隙之情形，縫隙水平向延伸至牆內約半B磚寬度，另牆內約半B磚寬位置出現垂直向縫隙，從標的外觀發現，前側大梁與外柱出現梁柱接頭開裂情形。鑑定報告明載：「五、鑑定結果：⒈若1.5B磚外牆為一次砌築，三樓梁版與支撐外牆已明顯脫開，而有梁版掉落的虞慮。⒉若1.5B磚外牆為兩次砌築，兩道外牆已出現分開情形，而有磚牆倒塌的虞慮。⒊無論支撐外牆為一次砌築或分兩次砌築，標的物所屬臺北市○○路○○○號已有結構安全問題。六、結構補強建議：⒈若1.5B磚外牆為一次砌築：a、梁版與外牆之縫隙，建議灌注結構修補用環氧樹脂，現況已進行縫隙填補工作處，建議再行注入環氧樹脂確實填滿縫隙。b、為防止梁脫離外牆掉落，建議如附圖一所示，架設槽型鋼柱及梁托架，並植筋接合梁、梁托架、鋼柱及外牆。⒉若1.5B磚外牆為兩次砌築：a、梁版與外牆尚未填補縫隙處，建議敲除牆版交接處之粉刷層，調查現況是否有縫隙存在。若有縫隙存在，建議依已進行縫隙填補工作處之施工方式，進行縫隙填補工作。b、為防止兩道磚牆分開而倒塌，建議如附圖二所示，植筋接合兩道外牆。」，經原告以存證信函將上開房屋之瑕疵向被告反應，並要求其出面修補解決，詎被告竟置之不理。爰依民法第359條、第179條規定，請求減少價金3,078,000元（計算式：結構補強支出費用：50萬元＋交易價額減損254萬元＋漏水修繕原告支出3萬8千元＝3,078,000元）等情。並聲明：㈠被告應給付原告3,078,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即99年7月20日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約第17條「其他約定事項」第3項約定「簽約後交屋前，如發現或發生漏水、壁癌等瑕疵，買賣雙方同意以下列方式處理：由買方委請專業廠商估價修繕，費用由買方負擔」，原告自不得請求漏水修繕費用。系爭房地為屋齡超過45年之房屋，其價值在於系爭土地，縱系爭房屋有瑕疵，然系爭房地總價仍有提高，並無交易價值減損情事。系爭房屋之裂縫瑕疵，被告並不知情，亦非可歸責於被告，原告請求被告賠償，已有不當，被告多此表示願加以修繕或原價買回，均遭原告藉詞拒絕，並無被告置之不理等情。本院囑託「社團法人台北市不動產估價師公會」鑑定本件系爭房屋因梁版與外牆脫裂出現之縫隙情形，價值減損若干？經該「社團法人台北市不動產估價師公會」指派 毛惠玲 不動產估價師出具之「大興不動產估價師事務所」102年4月1日大興估字第0000000號「不動產估價報告書」，其內容實無足採，應以本院囑託「台北市建築師公會」指派 江星仁 、 陳鴻明 建築師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書之鑑定結果：「鑑定標的物梁版與外牆脫裂出現縫隙情形，研判可以補強修復。所需費用經估算為10萬元。鑑定標的物因梁版與外牆脫裂出現之縫隙情形，致減損之交易價額研判為207,409元」為可採等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造經信義房屋仲介公司居間介紹於98年12月6日簽訂系爭
契約，約定被告出賣系爭房地予原告，約定買賣價款總金額為1268萬元，原告已給付價金完畢，有系爭契約及本院99年10月5日準備程序筆錄可稽（見本院卷第9頁至第19頁、第83頁背面）。
㈡被告於98年9月25日於系爭房地之「標的物現況說明書」簽
名，其中第8項次記載：本標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形，勾選「否」；第15項次記載本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事，勾選「否」，有「標的物現況說明書」及本院99年10月5日準備程序筆錄可稽（見本院卷第19頁、第83頁背面）。
㈢系爭契約第17條「其他約定事項」第3項約定「簽約後交屋
前，如發現或發生漏水、壁癌等瑕疵，買賣雙方同意以下列方式處理：由買方委請專業廠商估價修繕，費用由買方負擔」，有系爭契約及本院99年10月5日準備程序筆錄可稽（見本院卷第14頁、第83頁背面）。
㈣系爭房屋與隔鄰九信銀行之承重牆與地板間，自屋前至屋後
陽臺存有嚴重裂縫；且系爭房屋確有多處嚴重滲漏水情形，有本院99年10月5日準備程序筆錄可稽（見本院第83頁背面）。
㈤系爭房地現登記於原告之妻 李美豐 名下，李美豐於99年3月
18日以台北雙連郵局第239號存證信函就系爭房地之瑕疵函請被告出面協商。有存證信函及本院99年10月5日準備程序筆錄可稽（見本院第39頁至第43頁、第83頁背面）。。
四、本件之爭點：原告主張系爭房地有漏水及承重牆與地板間存有嚴重裂縫之瑕疵，被告就系爭房屋應負瑕疵擔保責任，請求被告應減少系爭房地之價金並負擔修復費用，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之爭點厥為：因系爭房地有漏水及承重牆與地板間存有嚴重裂縫之瑕疵，修復費用若干？有無減損價值？如有減損價值，減損價值若干？現就本件之爭點析述如后：
㈠原告請求被告賠償修繕系爭房屋費用之損害有無理由？⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。民法第360條著有規定。
⒉經查：被告於98年9月25日透過信義房屋仲介公司出具經被
告簽名之系爭房地之「標的物現況說明書」，其中第8項次記載：本標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形，勾選「否」；第15項次記載本標的物內是否有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事，勾選「否」，有「標的物現況說明書」及本院99年10月5日準備程序筆錄可稽（見本院卷第19頁、第83頁背面）。被告保證系爭房屋沒有漏水，亦沒有樑、柱或承重牆補強或拆除之情事，被告已保證系爭房屋有正常堪用之品質。本件系爭房屋於交付時仍有漏水之瑕疵，並有承重牆與地板間，自屋前至屋後陽臺存有嚴重裂縫之瑕疵，為兩造所不爭執，顯未具備其保證之品質，被告自應負瑕疵擔保責任，原告請求損害賠償，洵屬有據。
⒊原告主張為將系爭房屋之漏水瑕疵修繕，已支出修繕費38,
000，有估價單及收據各一紙可稽（見本院卷第45頁至第46頁），堪信為真。
⒋原告主張為將系爭房屋之承重牆與地板間，自屋前至屋後陽
臺存有嚴重裂縫之瑕疵修繕，應支出修繕費用50萬元，未據原告舉證，是修繕系爭房屋之承重牆與地板間，自屋前至屋後陽臺存有嚴重裂縫，所需之費用為何？尚非無疑，經本院囑託「台北市建築師公會」指派 陳昶良 建築師出具之101年6月29日（101）鑑字第0589號鑑定報告書（詳外放之該「台北市建築師公會」指派陳昶良建築師出具之101年6月29日
（101）鑑字第0589號鑑定報告書）之鑑定結果略以：「達到建物結構安全無虞之修復方法有很多種，但本鑑定為考量修復可行性，並取得原告及被告代表共識，儘量於3樓處進行補強作業，建議即於3樓樓板與南向外牆底部交接處以L型角鋼配合三角型鐵件電焊加勁及化學螺栓固定，且依空間分成五段補強，再以裝飾材修飾，建議修復補強圖說詳附件九。建議由專業修復廠商進行修復，所需之修復費用預估為196,000元，詳附件十。」，堪認上開修繕費用應為系爭房屋之承重牆與地板間，自屋前至屋後陽臺存有嚴重裂縫所需之修繕費用。
⒌雖本院囑託「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築
師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書（詳該外放之「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書）之鑑定結果略以：「鑑定標的物梁版與外牆脫裂出現縫隙情形，研判可以補強修復。所需費用經估算為10萬元。」云云，惟查：
⑴依王森源結構技士事務所99年3月16日出具之鑑定報告書（
詳該外放之王森源結構技士事務所99年3月16日出具之鑑定報告書）略以：「四、調查結果：…⒊綜上研判，三樓梁版皆與外牆（此處所稱外牆係包括牆內之鋼筋混凝土梁柱）有明顯脫裂出現縫隙情形。縫隙水平向延伸至牆內約半B磚寬度，另牆內約半B磚寬位置出現垂直向縫隙。…五、鑑定結果：⒈若1.5B磚外牆為一次砌築，三樓梁版與支撐外牆已明顯脫開，而有梁版掉落的虞慮。⒉若1.5B磚外牆為兩次砌築，兩道外牆已出現分開情形，而有磚牆倒塌的虞慮。⒊無論支撐外牆為一次砌築或分兩次砌築，『標的物所屬臺北市○○路○○○號已有結構安全問題』。六、結構補強建議：⒈若
1.5B磚外牆為一次砌築：a、梁版與外牆之縫隙，建議灌注結構修補用環氧樹脂，現況已進行縫隙填補工作處，建議再行注入環氧樹脂確實填滿縫隙。b、為防止梁脫離外牆掉落，建議如附圖一所示，架設槽型鋼柱及梁托架，並植筋接合梁、梁托架、鋼柱及外牆。⒉若1.5B磚外牆為兩次砌築：a、梁版與外牆尚未填補縫隙處，建議敲除牆版交接處之粉刷層，調查現況是否有縫隙存在。若有縫隙存在，建議依已進行縫隙填補工作處之施工方式，進行縫隙填補工作。b、為防止兩道磚牆分開而倒塌，建議如附圖二所示，植筋接合兩道外牆。」等語，已具體指明系爭房屋有「結構安全問題」，甚至可能出現「梁版掉落」、「磚牆倒塌」之虞，並已具體指明「結構補強建議」等情。
⑵縱「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築師出具之
100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書（詳該外放之「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書）之鑑定結果亦略以：「鑑定標的物梁版與外牆脫裂之縫隙，研判應係房屋老舊，耐久性變弱，加上長年以來經過多次地震損害，逐漸累積而擴大縫隙。此等脫裂之縫隙，無論在房屋工程實務面或經驗面觀之，及考量本標的為加強磚造之建築物，研判會影響鑑定標的物之安全及使用。」等語，亦認系爭房屋「梁版與外牆脫裂之縫隙」，「會影響鑑定標的物之安全及使用」。
⑶詎料，該「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築師
出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書（詳該外放之「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書）檢送之附件七「房屋補強、修復工程費用估算明細表」所示，僅係將「鬆脫部分徹底敲除」、「以EPOXY砂漿修補至平整」、「較小裂縫灌注EPOXY」等等。既王森源結構技士事務所99年3月16日出具之鑑定報告書及「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書均認系爭房屋有「結構安全問題」，該「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書，未估算「L型角鋼配合三角型鐵件電焊加勁及化學螺栓固定」等等「結構補強」，僅有「以EPOXY砂漿修補至平整」，顯無助補強結構，該附件七「房屋補強、修復工程費用估算明細表」所示費用估算為10萬元云云，顯不足採。
⒍準此，本件系爭房屋於交付時仍有漏水、承重牆與地板間，
自屋前至屋後陽臺存有嚴重裂縫之瑕疵，為兩造所不爭執，顯未具備被告保證之品質，被告自應負瑕疵擔保責任，原告得請求被告給付之損害賠償為38,000元、196,000元，共計234,000元部分有理由，超過部分則無足取。
㈡原告請求被告減少系爭房屋之價金，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。再按買賣因物之瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第354條、第359條前段著有明文。
⒉系爭房屋於原告買受前，即存在漏水、承重牆與地板間，自
屋前至屋後陽臺存有嚴重裂縫之瑕疵存在於買賣契約簽訂之前，並持續至交屋後，被告當應負瑕疵擔保責任，足堪採認。
⒊另經本院囑託「社團法人台北市不動產估價師公會」指派毛
惠玲不動產估價師出具之「大興不動產估價師事務所」102年4月1日大興估字第0000000號「不動產估價報告書」（詳該外放之「社團法人台北市不動產估價師公會」指派毛惠玲不動產估價師出具之「大興不動產估價師事務所」102年4月1日大興估字第0000000號「不動產估價報告書」）針對系爭房地是否因梁版與外牆脫裂之縫隙，與買賣當時之買賣價金（1,268萬元）互相比較，是否有減損價值之情形？減損之價值金額若干？經鑑定結論為：就比較法及收益法二種估價方法之資料信賴度、不動產種類及價格形成等因素後，採用加權平均法，考量收益法之租金反應市場情形有略遲延之現象，故賦予市場價格70%較高之權重，而賦予收益價格30%之權重，本案系爭房屋減損價格為2,293,841元，約佔不動產交易價格12,680,000元的18.09%，原告請求減少價金2,293,841元部分有理由，超過部分則無足取。
⒋雖本院囑託「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築
師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書（詳該外放之「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書）之鑑定結果略以：「鑑定標的物因梁版與外牆脫裂出現之縫隙情形，致減損之交易價額研判為207,409元。」云云，惟查，該「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書無視房地買賣契約具有聯立契約之性質，系爭房屋具有瑕疵，應與土地買賣契約具有共通效力。況依據市場交易習慣，房屋計算每坪單價時，通常除停車位另外扣除外，並無再將房屋、土地分別計算之慣例，且本件所造成之瑕疵，影響所及應為整體之不動產交易價格，而非應僅以建物之價格為斷。由此可知，系爭房屋因梁版與外牆脫裂之縫隙之瑕疵，所應減少之價金，本應以房屋及土地整體之利用及交易價值為計算之標的，不可分離。是該「台北市建築師公會」指派江星仁、陳鴻明建築師出具之100年4月22日（100）鑑字第0770號鑑定報告書，將土地部分以公告現值計算後，將「房地交易總價」減「推估土地部分之交易價格」，計算出「「推估房屋部分之交易價格」，僅以「推估房屋部分之交易價格」乘以8%之減損，計算出「減損之交易價額」研判為207,409元云云，委無足採。
五、綜上所述，原告請求被告賠償修繕系爭房屋之損害234,000元及減少價金2,293,841元，共計2,527,841元，及自99年7月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年7月30日
民事第八庭法官宣玉華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月30日
書記官吳珊華