裁判字號：臺灣屏東地方法院112年簡上字第3號民事判決
裁判日期：民國113年07月22日
裁判案由：返還押租金等
臺灣屏東地方法院民事判決112年度簡上字第3號上訴人 陳雅玲 訴訟代理人 謝宛均 律師被上訴人 方姿力 上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國111年10月31日本院屏東潮州簡易庭110年度潮簡字第623號第一審判決提起上訴，本院於113年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣10萬8,914元，及自民國110年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之49，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠伊於民國110年4月26日向被上訴人承租門牌號碼屏東縣○○
鎮○○路00號房屋(下稱系爭房屋)經營民宿，約定租賃期間自110年5月10日起至115年6月9日止，每月租金新台幣(下同)3萬5,000元(第1個月即110年5月10日至110年6月9日免租金)，押租金7萬元，伊已於110年4月26日給付被上訴人押租金7萬元及6個月租金21萬元(110年6月10日至110年12月9日部分)，共28萬元。110年6月5日彩雲颱風過境時，伊發現系爭房屋有嚴重漏水情形，經通知被上訴人修繕，被上訴人未為修繕，伊又於110年7月1日及同年月20日先後寄發存證信函，定2週期限請求被上訴人修繕，惟被上訴人均置之不理，伊因而於110年8月19日寄發存證信函終止兩造間之租約，翌(20)日經被上訴人收受，故兩造間之租約已於110年8月20日合法終止。
㈡兩造間之租約既經伊於110年8月20日合法終止，則110年8
月20日至110年12月9日之租金，被上訴人已無保有之法律上原因，伊得依不當得利規定，請求被上訴人返還。且因系爭房屋有嚴重漏水以致完全不堪使用之情形，故110年6月10日至110年8月20日之租金，伊得依民法第435條第1項規定，請求減少至零，經減少租金後，伊亦得依不當得利規定，請求被上訴人返還此部分租金。又兩造間之租賃關係既已消滅，且無伊應賠償或給付被上訴人之事由存在，則被上訴人即應全額返還押租金7萬元。此外，伊曾於110年9月9日寄發存證信函予被上訴人，通知被上訴人於7日內點交系爭房屋，經被上訴人於翌(10)日收受，惟其未依通知接受點交，且伊早已於000年0月間遷出系爭房屋，故應認伊至遲已於110年9月17日完成系爭房屋之交還等語。
並於原審聲明：⒈被上訴人應給付上訴人28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒉上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭房屋漏水情形並不嚴重，且伊經上訴人通知後，即請 鄭青祥 前往修繕，惟遭上訴人拒絕，並非伊不盡修繕義務，上訴人以此為由，終止兩造間之租約，於法未合。又伊雖曾於110年9月10日收受上訴人於同年月9日所寄發之存證信函，然當時伊仍希望兩造能夠調解，並向上訴人表示得僱請其所信任之工人或師傅前往修繕，由伊負擔費用，惟未為上訴人所接受。其次，兩造間之租約應係在110年12月21日後，即伊經警方告知電子鎖密碼，而得以進入系爭房屋時，方屬合法終止。前述上訴人於110年8月19日寄發存證信函終止兩造間之租約並不合法，且系爭房屋尚無嚴重漏水以致完全不堪使用之情形，上訴人請求減少租金，於法亦屬無據，則伊自得保有上訴人所已支付，算至110年12月9日之6個月租金21萬元，並得另請求上訴人給付110年12月10日至同年月21日共12日之租金，而由押租金7萬元中扣除等語，資為抗辯，並於原審聲明：原告之訴駁回。
三、原審判決被上訴人應給付上訴人5萬6,000元，及自110年10月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，而駁回上訴人其餘之請求，並就上訴人勝訴部分，依職權宣告假執行，暨准被上訴人預供擔保免為假執行。上訴人聲明不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判(除確定部分外)廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人22萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（原審判決被上訴人敗訴部分，未據其聲明不服，已告確定）。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於110年4月26日與被上訴人簽訂租約，承租系爭房
屋經營民宿，約定每月租金3萬5,000元，租期自110年5月10日起至115年6月9日止，且租期第1個月為裝修期，上訴人免付租金。
㈡上訴人已於110年4月26日，給付被上訴人押租金7萬元，及
110年6月10日至110年12月9日共6個月之租金21萬元，合計28萬元。
㈢被上訴人於110年5月10日將系爭房屋交付上訴人使用，其
前1日即110年5月9日(交屋前1天)，仍有旅客入住系爭房屋。
㈣兩造間關於租約之溝通時序如附表所示。
五、本件之爭點為：㈠上訴人於110年8月20日終止租約，是否合法？㈡上訴人請求減少110年6月10日至110年8月20日之租金至零元，有無理由?㈢上訴人得否依不當得利規定，請求被上訴人返還租約終止後，其所預收之租金?㈣上訴人得否請求被上訴人返還押租金7萬元？茲論述如下：
㈠上訴人已於110年8月20日合法終止租約：
⒈按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。經查，依本院囑託高雄市土木技師公會鑑定之111年5月30日高市土技字第00000000號鑑定報告書及本院113年5月28日準備程序勘驗結果可知，系爭房屋於110年6月5日彩雲颱風過境後，屋內共有26處滲漏水，且屋內牆面及天花板有部分水痕或水珠，倘以乾衛生紙往牆壁或牆角按壓有轉濕之情形(見本院卷二第93至119頁)，可見系爭房屋漏水情形甚為嚴重，已影響系爭房屋應合於租約所約定經營民宿使用之狀態，而有修繕之必要。又上訴人於110年7月1日及同年月20日先後寄發存證信函催告被上訴人於2週內進行修繕(見原審卷一第38至41頁)，然被上訴人並未於期限內修繕完成，上訴人因而於110年8月19日寄發存證信函終止兩造間之租約，翌(20)日經被上訴人收受(見原審卷一第42至43頁)，則揆諸前開規定，兩造間之租約即已於110年8月20日經上訴人合法終止。
⒉被上訴人雖辯稱：系爭房屋之漏水情形遲未修繕，係因
上訴人拒絕修繕所致，不可歸責於被上訴人，上訴人以此為由終止租約，並不合法云云。然債權人受領遲延，僅使債務人之責任減輕，債務人所負債務並不因而消滅(最高法院102年度台上字第1235號判決要旨參照)，是債權人對於債務人依債之本旨提出給付而受領遲延之法律效果，僅生債務人依民法第237條規定，於債權人遲延後，僅就故意或重大過失負其責任之效果，尚不致使債務人所負之原有義務消滅。依此，縱依證人鄭青祥於原審之證詞及如附表所示兩造間之溝通時序表可知，本件確係上訴人拒絕鄭青祥以矽利康補強之方式進行修繕(見原審卷一第134至136頁)，後續亦因兩造就修繕方式未達共識而陷入僵局，然此亦僅係上訴人拒絕修繕，被上訴人事後得否主張減輕其損害賠償責任之問題，並非其所負之之出租人修繕義務即因此消滅。故上訴人依民法第430條規定，以系爭房屋有嚴重漏水，被上訴人未盡民法第423條所定出租人之保持義務，而定期催告，並終止租約，於法並無不合，被上訴人辯稱上訴人終止兩造間之租約為不合法云云，尚無足採。
㈡上訴人請求減少110年6月10日至110年8月20日之租金至零元，為無理由：
上訴人固主張系爭房屋因自110年6月5日起有嚴重漏水，致其無法經營民宿，依民法第435條規定，其得請求減少110年6月10日至110年8月20日之租金至零元云云。惟承租人依民法第435條第1項規定請求減少租金，以租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失為其要件(最高法院73年度台上字第825號判決意旨參照)。系爭房屋雖有多處漏水，然此僅係是否有未合於租約約定作為民宿使用狀態之租賃物瑕疵(物之瑕疵)，而得依民法第347條準用同法第359條規定之問題，殊與民法第435條第1項所規定之租賃物之一部滅失情形有別。則上訴人依民法第435條第1項規定，請求減少110年6月10日至110年8月20日之租金云云，於法即屬無據。
㈢上訴人得依不當得利規定，請求被上訴人返還租約終止後，其所預收之租金12萬7,581元：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。經查，被上訴人於簽約日即110年4月26日已給付被上訴人押租金7萬元及6個月租金(110年6月10日至110年12月9日部分)21萬元，合計28萬元一節，為兩造所不爭執，而揆諸前開說明，兩造間之租約已於110年8月20日合法終止，被上訴人先前所預收110年8月21日至110年12月9日之租金，其已無保有之法律上原因，則依上開規定，上訴人即得請求被上訴人返還110年8月21日至110年12月9日(3個月20天)之租金，共12萬7,581元(110年8月10日至同年9月9日共31天，計算式：35000×(3+20/31)=127581，未滿1元部分四捨五入)。
㈣上訴人得請求被上訴人返還押租金3萬7,333元：
⒈按承租人交付押租金予出租人，在於擔保其租賃債務之
履行，諸如租金之給付、租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務等，故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院69年度台上字第3985號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。換言之，押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，押租金返還請求權，係以租賃關係終了，承租人無債務不履行之情事，且經抵充欠租或其他債務不履行債務後，押租金尚有餘額為前提。
⒉經查，兩造間之租約雖於110年8月20日合法終止(如前開
爭點㈠所述)，然兩造並未於同日就系爭房屋為點交，而係經上訴人於110年9月9日寄發存證信函，限被上訴人於7日內完成點交，被上訴人於翌(10)日收受存證信函等情，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之苓雅郵局432號存證信函在卷可稽(見原審卷一第138頁)。依此，應認上訴人至遲已於110年9月17日交還系爭房屋，而得請求被上訴人返還押租金。又上訴人之戶籍雖係於110年12月21日方自系爭房屋遷出，然上訴人之戶籍遷出與否，並不影響被上訴人收回系爭房屋為收益使用之權利，是被上訴人主張：上訴人自其將戶籍遷出之日即110年12月21日起，方取得請求返還押租金之權利云云，並不足採。
⒊自租約終止後之110年8月21日起至上訴人交還系爭房屋
之110年9月17日止，因上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，而受有相當租金之不當得利3萬2,667元(依民法第123條第2項規定，每月以30日計，計算式：35000×28/30=32667，未滿1元部分四捨五入)，此部分數額應從上訴人已交付之7萬元押租金中扣除，經扣除後，上訴人所得請求返還之押租金數額即為3萬7,333元(計算式：00000-00000=37333)。至系爭房屋是否有遭上訴人破壞及被上訴人得否請求上訴人為損害賠償等爭議，業經被上訴人另案對上訴人提起損害賠償訴訟，並經兩造同意本件押租金之抵充數額毋庸包括此部分數額(見原審卷二第314頁)，故上訴人於本件所得請求返還之押租金數額，僅須扣除上開相當租金之不當得利，併此敘明。
㈤依上，本件上訴人得請求被上訴人返還租金12萬7,581元及
押租金3萬7,333元，合計16萬4,914元(計算式：127581+37333=164914)。
六、綜上所述，本件上訴人依不當得利法律關係及租賃契約，請求被上訴人給付16萬4,914元，及自起訴狀繕本送達翌日(即110年10月29日)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。上開應予准許部分，原審僅判准其中5萬6,000元本息，就其餘10萬8,914元本息部分，為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決關此部分廢棄，改判如主文第2項所示。上開應予駁回部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國113年7月22日
民事第二庭審判長法官凃春生
法官薛全晉法官劉千瑜正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國113年7月29日
書記官莊月琴