裁判字號：臺灣士林地方法院103年重訴字第332號民事判決
裁判日期：民國105年02月26日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記等
臺灣士林地方法院民事判決103年度重訴字第332號原告 陳茂松 訴訟代理人 劉孟錦 律師複代理人 黃宗哲 律師原告 陳建發 原告 黃幼 訴訟代理人 謝碧鳳 律師被告 林永鍾 訴訟代理人 張麗真 律師被告東森電視事業 股份 有限公司 法定代理人 范瑞穎 訴訟代理人 李保祿 律師被告 張景河 訴訟代理人 黃郁叡 律師被告 蔣蘇豐姿
蘇宏猷 徐蘇瓊花 蘇百標 林 蘇錦雲 陳吳明月 王品方 王素秋 丁夢虎 蘇慶雲 蘇欽賢 陳蘇麗華 王蘇緞 蘇俊仁 被告 蘇慶三 訴訟代理人 蘇美妃 律師被告 蘇耿立
蘇依依 蘇有志 蘇有增 葉 蘇淑琴 蘇淑美 蘇淑卿 蘇淑昭 蘇 盧桂美 蘇聖恆 蘇汶慧 蘇汶蔓 蘇明路 蘇灌淘 蘇灌淋 蘇百敏 蘇百梅 鄭忠釧 鄭忠良 鄭淑慎 黃鄭淑女 鄭淑月 鄭淑惠 鄭淑媛 鄭淑娥 蘇陳嫌 蘇州丕 蘇州養 蘇育才 蘇美凉 蘇佰蕙 陳惟岑 蘇華生 蘇華甫 蘇上智 蘇信如 蘇韋如 朱勵君 王湧傑 上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於104年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用除證人 蕭建新 之日、旅費新台幣伍佰參拾元應由被告蘇慶三負擔外，均由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、本件訴訟因被告人數眾多，且就台北市○○區○○段0○段○000地號土地（下稱系爭土地）涉及三次以買賣為原因之所有權移轉登記，為利本判決行文說明，故將被告先給予流水編碼，再予以分為甲、乙、丙、丁四組，分別代表三次系爭土地買賣契約所涉契約當事人，其中契約當事人有死亡，而由被告繼承者，即於該契約當事人註明（歿），並將繼承該契約當事人之被告與之並列，以呈現其繼承關係。另因丁組契約當事人出售系爭土地予丙組契約當事人時，又分為兩組與丙組契約當事人各簽訂有一份不動產買賣契約書，故再依當時分組簽訂之情形，區分為丁-1組及丁-2組契約當事人。以上被告編碼、分組、繼承契約當事人並列情形，詳如附表所示，備註欄中並註明系爭土地買賣移轉登記之情形。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。本件原告起訴原聲明：⑴甲、乙、丙、丁組契約當事人，應分別就系爭土地如附表備註欄所示各次所有權移轉登記予以塗銷。⑵丁組契約當事人應於原告給付丙、丁組契約當事人就系爭土地之買賣價金之同時，將系爭土地所有權按陳茂松、陳建發、黃幼各1/4、1/4、1/2之比例移轉登記於原告共有。嗣於訴訟進行中，將起訴前即已死亡之④、⑤、⑥、⑰、⑲、㉑號被告撤回，並追加各該被告之繼承人為被告（本院卷二第154頁背面），其情形即如附表契約當事人中註明（歿）部分，並列之被告欄所示。其後又經追加備位聲明、多次補正聲明（本院卷三第13-19頁、卷四第6-13頁、卷四第127-133頁），最後聲明為：
⒈先位聲明：（單獨以系爭土地確認、行使優先購買權）
⑴確認原告就系爭土地有優先購買權存在；⑵甲、乙、丙、丁組被告應分別就系爭土地如附表備註欄所示各次所有權移轉登記予以塗銷；⑶丁組被告有繼承同組契約當事人之情形者，應就繼承系爭土地應有部分辦理繼承登記；⑷丁-1組、丁-2組被告應分別就系爭土地與原告訂立與當初出售予丙組當事人相同條件之土地買賣契約（買賣總價金改按相同條件之單價計算，詳如本院卷四第134-142頁），將系爭土地所有權以陳茂松、陳建發公同共有1/2，黃幼1/2之比例移轉登記於原告共有。
⒉備位聲明：（併同其他土地，以完全相同條件，確認、行使
優先購買權）⑴確認原告就系爭土地及台北市○○區○○段0小段第000
-0、000、000、000-0五筆地號土地有優先購買權存在；⑵甲、乙、丙、丁組被告應分別就系爭土地如附表備註欄所示各次所有權移轉登記予以塗銷；⑶丁組被告有繼承同組契約當事人之情形者，應就繼承系爭土地應有部分辦理繼承登記；⑷丁-1組、丁-2組被告應分別就上開五筆土地與原告訂立與當初出售予丙組當事人相同條件之土地買賣契約（詳如本院卷二第127-138頁），將上開五筆土地所有權以陳茂松、陳建發公同共有1/2，黃幼1/2之比例移轉登記於原告共有。經核上開原告追加、補正（核有變更性質），分別合於首揭法律規定，均應予准許。
三、丁組⑬號契約當事人 王忠 ，原亦為被告，於本院言詞辯論終結前之民國104年6月5日死亡，經原告具狀聲明 王忠之 繼承人即朱勵君、王湧傑、王品方、王素秋承受訴訟，此有民事聲明承受訴訟狀、戶籍謄本、被繼承人王忠之繼承系統表在卷可稽（卷四第13-16頁），經核尚無不合，自應准許。
四、本件被告僅林永鍾、東森電視公司、張景河、蘇百標、蘇慶雲、蘇欽賢、蘇慶三、蘇灌淘、蘇育才於言詞辯論期日到場，其餘被告經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠系爭土地原為丁組契約當事人共有，於附表備註欄所示時間
，依序以買賣為登記原因移轉登記予丙、乙、甲組契約當事人。其中乙組契約當事人有法人合併情形，亦詳如附表備註欄所記載。
㈡門牌號碼臺北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋）由
原所有權人 陳金朝 於20年9月10日買受，於38年11月18日申辦建物所有權第一次登記，並同時會同系爭房屋坐落基地即臺北市○○區○○○○○段○○○○○○號土地之原所有權人併案辦理地上權設定登記，於39年4月11日登記完畢。陳金朝於51年4月6日以買賣為原因登記移轉其所有權持分1/2予原告黃幼，並將地上權持分1/2讓渡予黃幼，嗣陳金朝之持分1/2（含系爭房屋及其地上權），經於53年間由其子 陳成基 繼承，後又由陳成基之子即原告陳茂松、陳建發及訴外人 陳培蒼 繼承，再經陳培蒼將其繼承之持分，於99年7月7日分別贈與陳茂松、陳建發，是陳茂松、陳建發就系爭房屋及其地上權各有持分1/4。
㈢臺北市○○區○○○○○段○○○○○○號土地於57年11月8日
再分割出同段000-00至000-00地號土地，於68年11月16日重測，000-0地號改編為○○段0小段000地號，而應為系爭房屋坐落基地之分割後000-00地號，則改編為○○段0小段
000地號即系爭土地；惟因前揭000-0地號土地於57年間再分割出同段000-00至000-00地號當時，其中000-00地號未併同辦理地上建物基地地號變更登記暨地上權位置勘測，致系爭房屋坐落之基地地號暨地上權基地地號登載於000-0地號，暨嗣後因重測轉載登記於○○段0小段000地號土地上，而生系爭房屋實際坐落位置即系爭土地，而與登記基地地號不符。
㈣原告陳茂松於99年間向臺北市松山地政事務所申請將系爭房
屋之基地地號由○○段0小段000地號更正為○○段0小段
000地號遭駁回，經原告陳茂松提起行政訴訟獲勝訴判決確定，嗣經臺北市松山地政事務所於101年4月2日辦理建物基地地號變更登記。原告隨即再向臺北市松山地政事務所申辦地上權位置勘測暨更正地號登記獲准，是原告對丁組契約當事人所有系爭土地有建物存在並有地上權、租賃權關係，而於丁組契約當事人出賣系爭土地時，具有優先承購權。詎丁組契約當事人於87年間將系爭土地出售予丙組被告時，竟未以書面通知當時之承租人、地上權人即原告黃幼及陳成基（原告陳茂松、陳建發之父親）行使土地法第104條之優先購買權，則在原告為是否依同樣條件購買之意思表示前，丙組被告不得登記為系爭土地之所有人，原告自得訴請丙組被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記，並應依購買系爭土地之相同條件，與原告訂立書面契約。又丙組被告與乙組被告、乙組被告與甲組被告間訂立之買賣契約，依土地法第104條規定亦不得對抗原告，原告亦得訴請乙組被告、甲組被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記，並應依購買系爭土地之相同條件，與原告訂立書面契約。
㈤土地法第104條第1項係規定基地出賣時，地上權人、承租
人有依相同條件優先購買之權，此優先承買之權，應僅限於基地範圍之系爭土地，此為先位聲明之主張。如認依相同條件優先購買，必須及於基地以外，一併出售之土地，則原告主張對丁組契約當事人併同系爭土地一同出售予丙組當事人之台北市○○區○○段0○段0000000000000000000地號共五筆土地，均列為行使優先購買權之範圍，而為備位之聲明。
㈥據上，基於土地法第104條及民法第426條之規定，聲明如程序事項欄第二項下最後聲明所示。
二、甲組被告即林永鍾則以下列各點置辯：㈠甲組被告於98年12月17日因信賴地政機關之登記，向乙組被
告購買系爭土地，並於原告101年請求地政機關更正登記之前，即於99年3月29日取得所有權，依民法第759條之1第2項規定，不因原登記物權之不實而受影響。且土地法第104條之地上權人優先購買權主張，係因為土地上已有地上權之登記而出賣人未合法通知地上權人是否優先購買，而認買賣契約不得對抗優先購買之地上權人，然甲組被告購買系爭土地時，其上並無地上權之登記及有系爭建物坐落之登載，自應受土地法第43條規定之保護，故原告以土地法第104條規定主張塗銷移轉登記，並無理由。
㈡乙組被告出售系爭土地時，保證系爭土地並無地上權、抵押
權設定登記，且告知其已對原告提起無權占有拆屋還地訴訟，甲組被告因而信賴地政機關之登記及乙組被告之保證而購買系爭土地，實為善意第三人，故原告以租賃關係主張優先購買權，塗銷系爭土地移轉登記，實屬無據。
㈢據上聲明：原告之訴駁回。
三、乙組被告即東森電視公司則以下列各點置辯：㈠力霸建設開發股份有限公司於87年8月31日與丙組被告、訴
外人 張敏雄 就系爭土地訂立不動產買賣契約，並於同年9月22日辦妥所有權移轉登記於力霸東森實業股份有限公司（下稱力霸東森）。嗣於90年2月間因東森榮華傳播事業股份有限公司（下稱東森榮華）合併力霸東森因而取得系爭土地，而東森 華榮 於94年6月間更名為東森電視事業股份有限公司（下稱東森電視）即乙組被告。力霸東森於87年間因買賣自丙組被告取得系爭土地所有權時，系爭土地並無任何地上權登記，更無標示有適法建物存在，是乙組被告自得信賴土地登記依法受讓取得所有權，而受土地法第43條之保護。縱令原告就系爭土地有地上權之主張屬實，並嗣後辦畢地上權及建物建號之登記，仍不得對抗乙組被告，故原告主張塗銷系爭土地所有權登記，自屬無據。
㈡土地法第104條之優先購買權，必須基地出賣時，基地之土
地登記簿上有登記地上權或建物建號之地上權人或承租人，方得主張優先承購權，並為對抗第三人之要件。然原告就系爭土地於87年間並無地上權或建物建號之登記，依法自無從於87年間即得主張有優先購買權可資行使，則原告主張渠等於87年間已有優先購買權，自與事實不符。
㈢據上聲明：原告之訴駁回。
四、丙組被告即張景河則以下列各點置辯：㈠丙組被告於87年間自丁組契約當事人買受系爭土地並完成所
有權移轉，嗣於同年再將系爭土地出售予乙組被告時，系爭土地之土地登記簿上既無他項權利，縱該土地登記簿當時就系爭土地所有權未登記有他項權利係為登載錯誤，並於101年4月2日更正登記，然更正登記係於丙組被告信賴是項登記取得系爭土地所有權後始為更正，而其更正又未得丙組被告之同意，則丙組被告原所取得之系爭土地所有權權利自不因此而受其影響。又原告依土地法第104條第2項訴請塗銷丁組契約當事人與丙組被告間之所有權移轉登記，係以同條第1項之優先購買權存在為前提，而同條第1項優先購買權又以地上權存在為前提，依舉輕以明重之法理，原告就系爭土地之地上權已因土地法第43條規定而不能對抗被告，則地上權衍生之優先購買權，自亦不能對抗被告。
㈡系爭土地自丁組契約當事人於87年間出售予丙組被告，並辦
理所有權移轉登記，嗣於同年丙組被告將系爭土地出售予乙組被告，距今均業已16年，系爭土地之價格已非同日而語。
且原告既自認均按期給付使用系爭土地之對價至87年上半年度，並自87年度下半年度起迄今則均未給付，衡諸一般經驗法則，顯然原告對於系爭土地於87年間完成所有權移轉登記應有所知悉，故原告遲至今日始行使土地法第104條第1項之優先購買權，並依同條第2項訴請乙組被告及丙組被告間、丙組被告及丁組契約當事人間，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，有違誠信原則。
㈢另否認原告就系爭土地有合法有效之基地租賃關係存在。
㈣據上聲明：原告之訴駁回。
五、丁組被告則以下列各點置辯：㈠⑫號被告陳吳明月：丁組契約當事人當時之主事者業已通知
承租人即原告黃幼及陳成基（原告陳茂松、陳建發之父親）等人行使優先購買權，但黃幼與陳成基均未表示要以相同條件購買，且由陳茂松提出其父陳成基與丁組契約當事人簽訂之租金收據觀之，基地租期應至87年上半年為止，系爭土地於87年間出售予丙組被告時，原告黃幼及陳成基已非土地法第104條第1項規定之土地承租人，故原告主張塗銷系爭土地所有權登記，自屬無據。並聲明：原告之訴駁回。
㈡㉕號被告蘇慶三：丁組契約當事人當年欲將名下所有系爭土
地及其周邊多筆土地予以出售時，均有將欲出售之土地及條件等事宜通知土地之承租人或地上權人，並詢問是否行使優先購買權。且其中幾筆土地即係由當時之承租人或地上權人行使優先購買權而買受，至於系爭土地則因當時之承租人即原告黃幼及陳成基（原告陳茂松、陳建發之父親）於接獲出賣通知後並未行使優先購買權，故丁組契約當事人始將系爭土地出售予丙組被告。又出賣人依土地法第104條規定對優先購買權人為出賣通知時，不以書面通知為必要。民法第
426條之2雖明文以書面通知優先購買權人，然該條規定係於88年4月始增訂，並自89年5月5日施行，而丁組契約當事人係早於該條文增訂施行前之87年間即已將系爭土地出售予張景河，自無該條之適用。縱認丁組契約當事人於87年間出賣系爭土地時並未依法通知原告黃幼及陳成基（原告陳茂松、陳建發之父親）行使優先購買權，然原告亦已因長期不行使其優先購買權，而遲至系爭土地價格上漲數倍後，主張以16年前之價格優先購買系爭土地，有悖於法之安定性，且違反誠信原則。並聲明：原告之訴駁回。
㈢⑩號被告蘇百標：我就是丁組被告中，當時處理系爭土地事
務者之一。當時蘇慶三都請 蘇東樹 去收租，蘇東樹沒有去收就叫我去收。當時我們有去黃幼他們家提優先購買之事，是他們說買不起的。陳茂松是後來繼承的，應該是看到土地價格上漲才來提告。
六、其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述或於言詞辯論期日到場，但並未為聲明、陳述。
七、兩造爭點經本院協商整理如下，並同意以此作為辯論及判決基礎（文字用語配合本判決行文，略為調整，惟不影響原意，見本院卷四第162頁背面）：
㈠系爭土地之丁組契約當事人於87年間將系爭土地出賣予丙組
契約當事人前，是否有通知原告黃幼及陳成基（原告陳茂松、陳建發之父親）等人行使優先購買權？如有通知，是否以書面通知？如未以書面通知，是否影響通知效力？㈡原告黃幼、陳茂松、陳建發就系爭土地，主張依地上權人身
分行使土地法第104條所定之優先購買權，有無理由？與登記信賴之間應如何調和兼顧？㈢原告黃幼、陳茂松、陳建發就系爭土地，主張依承租人身分
行使土地法第104條所定之優先購買權，有無理由？與登記信賴之間應如何調和兼顧？㈣如原告於本件得行使優先購買權，其優先購買之條件或範圍
究竟應以其地上權或承租土地所在為準抑或應以當時買賣條件同一條件為準？
八、茲就上開爭點，說明本院判斷如下：㈠系爭土地之丁組契約當事人於87年間將系爭土地出賣予丙組
契約當事人前，是否有通知原告黃幼及陳成基（原告陳茂松、陳建發之父親）等人行使優先購買權？如有通知，是否以書面通知？如未以書面通知，是否影響通知效力？⒈原告主張為系爭土地之地上權人及基地租賃承租人，業據原
告提出系爭土地謄本（有原告為地上權人之登記，原證1，本院卷一第14頁）、基地租賃契約書（原證3，本院卷一第21頁）及系爭土地租金收據（原證4，本院卷一第22頁）為證，雖然上開基地租賃契約書之契約簽署當事人為 蘇溪河 、 黃李幼 ，無法直接判斷即為本件原告及丁組契約當事人，且簽署字跡疑似為同一人（本院卷一第21頁背面），但上開收據明載為收到租用系爭土地之民國87年度上半年租金，土地所有權人恰為丁組契約當事人共22人，並均載各人名下均有用印，其印文之真正，並未據被告方面加以爭執，參考租用基地建築房屋應為地上權登記之法律規定（土地法第102條參照），足認原告確為系爭土地之地上權人及系爭土地基地租賃承租人無誤。因有被告否認原告就系爭土地之基地承租關係，故先予敘明。
⒉按基地出賣時，地上權人、承租人有依同樣條件優先購買之
權，土地法第104條第1項定有明文。系爭土地於87年間經丁組契約當事人出售給丙組契約當事人，並於87年8月17日移轉所有權登記，此有以網路申領列印台北市松山地政事務所就系爭土地所存之異動索引可供對照查核（本院卷一第16-20頁），並有被告蘇慶三提出丙、丁組契約當事人之不動產買賣契約書可證（本院卷二第127-138頁）。從而，依照上開法律條文規定，原告自有依此同樣條件優先購買之權。⒊丁組被告多有抗辯：出售系爭土地當時，已有通知原告黃幼
、陳成基行使優先購買權，但該二人並未表明行使，此為原告所否認，因此項被告抗辯涉及優先購買權之消滅事由而有利於被告，自應由被告負擔舉證責任。惟丁組契約當事人出售移轉系爭土地所有權，係在87年間，距原告提起本件訴訟（即起訴狀到院為103年6月27日，本院卷一第6頁），已有逾15年之久，甚至已超過一般請求權時效期間，如仍按一般舉證責任標準要求被告舉證，顯然過於苛求而有失公平，是依民事訴訟法第277條但書規定，對於被告之舉證責任要求，自應予以適度減輕，並容許以間接證據結合一般事證常情而為論證。
⒋被告方面雖未提出直接證據，如：存證信函以證明有通知原
告黃幼、陳成基行使優先購買權，但另聲明證人蕭建新作證。據被告蘇慶三聲明證人蕭建新時表示：蕭建新為 蕭梧桐 之子，在丁組契約當事人將系爭土地連同其他土地一併出售予丙組當事人時，均有事先詢問各該土地之承租人是否行使優先購買權，蕭梧桐即為其中000地號土地之承租人，當年蕭梧桐即有被詢問是否行使優先購買權，但並無購買意願（本院卷三第235頁）。蕭建新經本院通知到庭作證時，證實了上開蘇慶三的說法（本院卷四第160頁）。蕭建新的證詞並指出：當時有人來談優先購買，但並沒有足夠的錢可以購買（本院卷四第160頁）。
⒌雖然蕭建新所能直接證明者，僅限於對與對000地號土地承
租人有通知行使優先購買權之事，但此事證也顯示丁組當事人當時在出售系爭土地時，確有人出面處理土地承租人優先購買權之事，而未忽略或迴避此事。對照丙、丁組契約當事人就系爭土地之買賣契約，買賣土地標的有五筆之多，合計面積達393平方公尺，折算後為百餘坪之土地，買賣總價款合計達23,776,500元（丁-1組契約當事人部分為17,549,100元、丁-2組契約當事人部分為6,227,400元，兩者合計即為23,776,500元），此一金額即使在現今，亦非一般人可於短暫時間內籌措（依約於簽約時即應備妥移轉登記文件，並於產權登記完竣後，應完清全部價款，本院卷二第127-128、133-134頁），在十幾年前之當時，更應是一筆龐大的數目，此正印證蕭建新所稱「沒有足夠的錢可以購買」之證詞，並呼應被告蘇百標所陳「我們都去他們家提優先承買的事情，他自己說買不起」等情（本院卷四第162頁）。
⒍由上述蘇慶三、蘇百標之辯論意旨、蕭建新之證詞及系爭土
地於87年間出售時所涉之標的、價額，再加上前揭應適度減輕被告舉證責任標準之說明，應認丁組契約當事人在出售系爭土地及其他一併出售之土地時，確有通知包括原告黃幼及陳成基在內之各土地承租人行使優先購買權，但因標的金額龐大，包括原告黃幼及陳成基在內，當時並無承租人有依相同條件購買之意願。
⒎無論是蘇慶三、蘇百標所陳，或蕭建新所證，都只能認定丁
組契約當事人所為之通知，應是當面拜訪通知，而非以書面通知（以上三人均未提及有書面通知之事，且亦無法提出書面通知之內容為證，其中蕭建新更是證稱：「（問：根據你記憶所及，蘇先生土地賣掉之前有沒有問過你們是否優先承買？）記憶中有人來拜訪我們，講到法官所講的事情，就是優先承買」，本院卷四第160頁）。
⒏查土地法第104條關於優先購買權之規定，並未有必須以書
面為通知之要求。雖然原告方面另執民法第426條之2第2項之規定，認以書面通知為法律要求（本院卷四第116頁）。
但民法第426條之2係於88年4月21日始修正公布，並於89年5月5日施行（民法債編施行法第36條第2項規定參照）。修正施行前已發生之事實，並不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1條第1項亦有明文規定。是丁組契約當事人所為前開出賣通知，未以書面為之，並不因此其合法效力。
⒐原告方面又引用諸多最高法院判決認關於土地法第104條之
通知，應包括將不動產契約書所載之一切買賣條件，如：總價款、付款方式、履行期間、瑕疵擔保責任等告知原告，其內容繁雜，如未以書面通知，即難完整通知其內容。（本院卷四第115頁）惟查：首先，當面拜訪通知時，可備買賣書面契約內容，供優先購買權人閱覽，未必不能完整通知其一切買賣條件；其次，最高法院判決認為通知內容不完備，不能構成合法通知之案例，如：以一審判決書內載買賣價金，視為對優先購買權人之書面通知（最高法院103年度台上第2477號判決參照）、以訴訟中提出之答辯狀載明買賣標的、範圍、價金及付款方法，作為對優購買權人之通知（最高法院101年度台上字第841號參照）、以未載有「同一條件」具體內容之書面提出，認為優先購買人已明知同一條件內容（100年度台上字1582號參照），以上事例均為最高法院判決認定並不能構成土地法第104條之合法出賣通知，優先購買人未因此行使優先購買權，並不生失權結果。但依照本判決前開認定結果，丁組契約當事人應有人當面拜訪各承租人而為出賣通知，雙方可以直接對話，有意行使優先購買權之人，得以直接詢問同一條件內容，自與上開事例均不相同，不能逕為比照援引；最後，本件既有應適度減輕被告舉證責任，以及當面拜訪為出賣通知之特殊情形，應認除非有事證可以認定當時有當面拜訪進行出賣通知時，係告知錯誤之同一買賣條件，或經優先購買權人詢問買賣條件後，卻不願說明之情事（本件並無此情形），否則應認其當面拜訪通知為合法有效之出賣通知。
⒑據上，系爭土地之丁組契約當事人於87年間將系爭土地出賣
予丙組契約當事人前，有依土地法第104條對於原告黃幼及陳成基進行出賣通知。其通知為當面拜訪通知，並非書面通知，但不影響其通知效力。
㈡原告黃幼、陳茂松、陳建發就系爭土地，主張依地上權人身
分行使土地法第104條所定之優先購買權，有無理由？與登記信賴之間應如何調和兼顧？⒈根據爭點㈠之判斷結果，原告三人於103年6月27日具狀起訴
（本院卷一第6頁、第9頁背面），表明請求依同樣條件，行使土地法第104條優先購買權，顯然以逾前揭合法有效出賣通知後10日，依土地法第104條第2項之規定，其優先權已視為放棄，是其優先購買權之行使，自無理由。此部分與土地登記信賴，並無衝突調和兼顧之問題。
⒉原告三人另主張丙組、乙組及甲組契約當事人間之系爭土地
買賣，原告亦將個別產生優先購買權（本院卷四第116-118頁）。因土地法第104條之優先購買權，依其第2項之規定，具有直接對抗第三買受人之物權排他效果，此與善意信賴登記而可取得所有權（亦具排他性）之制度，即發生何者優先保護及如何調和兼顧之問題。
⒊按善意信賴登記之制度（民法第759條之1修正施行前，以土
地法第43條為依據；修正施行後，即以民法第759條之1為依據，兩者規範意旨相同，最高法院101年度台上字第1412號判決意旨參照），旨在保障不動產登記之公信力，降低不動產交易之風險及交易查證成本，是凡善意信賴不動產登記內容所揭示不動產權利狀況，並據以為不動產交易而發生物權變動者，即可依其信賴而保有物權變動之結果。此善意信賴登記之保護，包括有物權卻未為登記之物權存在與公示現象之消極不一致情形（謝在全，民法物權論（上），第88頁，
103年9月修訂6版；該書於註14，並舉最高法院96年度台上字第772號判決為例證）。民法第759條之1之修正理由說明亦提及：土地有地上權負擔而未登記，該地上權等不實情形，而信賴不動產登記之善意第三人因信賴登記與之為交易行為，依法律行為再為物權變動之登記，其效力如何？現行法尚無明文規定，惟實務上承認其效力（司法院院字第1956號解釋、最高法院41年台上字第323號判例）。為確保善意第三人之權益，以維護交易安全，爰依上開解釋、判例及參照德國民法第892條、瑞士民法第973條，增定第二項等語，明確可知善意信賴登記制度，其保障範圍包括：有地上權，卻誤未登記之情形，對於信賴無地上權登記，而取得所有權之人，即應保障其所信賴無地上權負擔之所有權。關於這一點，也可以參考鄭冠宇，民法物權，第73頁，100年
9月2版之說明解釋。⒋由前開司法院院字1956號解釋及最高法院41年台上字第323
號判例可知，真正權利人在善意第三人已信賴有誤之登記結果，而為新登記後，真正權利人即不得再請求為新登記之塗銷。故在此權利保護衝突之情況下，法律在真正權利人與善意第三人間，係選擇保護善意第三人。對於真正權利人因此發生權利喪失之結果，另以無過失之賠償責任，填補真正權利人之損害（土地法第68條規定參照），以資調和。
⒌根據原告主張之事實自承：系爭土地在57年間重測前自他地
號土地分割出多筆土地，地上權登記仍維持在他地號土地上，而發生土地登記與權利狀態不一致之情形。此一情形，直至101年4月後始透過更正登記予以回復權利所在狀態與地上權登記一致。是甲組被告於99年3月29日以買賣為原因取得系爭土地所有權時（本院卷一第19頁背面），並無地上權登記，甲組被告無從知悉有地上權登記漏載之情形，從而可以善意信賴該登記而受保障，揆諸前開善意信賴登記制度之說明，原告自不得以其地上權人優先購買權之物權效力請求塗銷甲組被告已取得之所有權登記，其先前獨立發生之優先購買權（即丙、乙組契約當事人間之系爭土地買賣），亦應據此一併喪失，其情形就如同善意受讓發生，原所有權人就發生所有權喪失之效果。
⒍據上，原告就系爭土地主張依地上權人身分行使土地法第
104條所定之優先購買權，並請求確認，為無理由。另應補充說明的是，比對民法第759條之1第2項與第801條、第948條第1項但書可知：動產善意受讓制度排除重大過失之保護，但不動產善意信賴登記，並無此排除規定，第三人得以完全信賴登記而受保護，故原告並無主張甲組被告有過失而不知其地上權，以致不受善意信賴保護之空間。
㈢原告黃幼、陳茂松、陳建發就系爭土地，主張依承租人身分
行使土地法第104條所定之優先購買權，有無理由？與登記信賴之間應如何調和兼顧？⒈由於土地法有租用基地建築房屋應為地上權登記之明文（土
地法第102條規定參照），這使得承租人行使土地法第104條優先購買權時，其實亦已具有登記公示之基礎，因而在漏未登記地上權之情形，第三人亦因而取得可信賴「未有地上權登記，即未有基地租用建屋」之基礎，是前項爭點之判斷理由，於本項爭點亦應有適用，故可得相同之判斷結果。
⒉另關於原告主張民法第426條之2之基地承租人優先承買權（
本院卷四第113頁），因該民法上之建物基地租賃，並未有必須為地上權登記之明文（民法第422條之1即僅規定得為地上權登記，而非應登記，此即與土地法第102條有所不同），這使得民法上建物基地承租人之優先承買權可以不必有登記公示基礎，則其與善意信賴登記之第三人發生衝突時，究應優先保護何者，即有另行判斷說明之必要。另外，甲組被告以買賣為原因取得系爭土地所有權之時間點為99年3月29日，此時民法第426條之2之規定，早已施行適用（自89年
5月5日施行，民法債編施行法第36條第2項參照），應併此說明。
⒊民法第426條之2之基地承租人優先購買權，雖然無須登記公
示基礎，但無論如何，必須基地出賣人知悉有該租賃關係之存在，基地出賣人始有可能為出賣條件之通知，否則基地出賣人無從為出賣條件通知，最後第三買受人卻要面對基地承租人事後行使優先購買權之物權效力，恐令基地出賣人與第三買受人置於完全不可測之損害，此實有違憲法保障財產權之意旨（大法官釋字第349號解釋意旨同一法理參照）。是在租賃關係無登記公示基礎，土地出賣人又不知悉租賃關係存在之情況，已無法保護優先購買權之物權效力，仍應保障善意信賴登記之第三買受人，是在第三買受人善意信賴登記而取得基地所有權時，原基地承租人之優先購買權即行喪失，其情形與前述地上權優先購買權與善意信賴登記間之衝突相同。
⒋經查：系爭土地由丁組契約當事人出售給丙組被告後，原告
就87年當年度之租金，於88年繳納時，就僅有繳納87年上半年度之租金，此各有原告提出之收據可憑（見本院卷一第22頁、本院卷二第232頁），此後原告即未再就系爭土地之租賃關係，繳納任何租金。就此原告黃幼陳稱：何以未再有人前來收取租金，亦不得而知（本院卷二第161頁）；原告陳茂松陳稱：以為地主家中有過世或家族中有紛爭，故多年未收取（本院卷二第227頁），均可憑以認定。
⒌雖然原告方面對於系爭土地之租賃關係，可依買賣不破租賃
之規定（民法第425條第1項參照），繼續對其後取得系爭土地之所有權人包括甲、乙組被告在內，主張租賃關係繼續存在。但原告既未繼續繳納租金，其中乙組被告根本無從知悉該租賃關係之存在，自無從在出售系爭土地給甲組被告時，對原告為出賣條件通知，揆諸前開說明，即無法再行貫徹保護原告優先購買權之物權效力，而應保障善意信賴登記之甲組被告。是原告對於甲、乙組契約當事人就系爭土地買賣所生之優先購買權，已因甲組被告善意信賴登記取得系爭土地所有權而喪失，無從再請求確認，其先前獨立發生之優先購買權（即丙、乙組契約當事人間之系爭土地買賣），亦應據此一併喪失（與前述地上權之優先購買權情形相同）⒍本件另應考慮的是，原告是否可以比照買賣不破租賃之法理
，僅憑占有系爭土地之事實外觀，貫徹其優先購買權之物權效力？或因此認為甲組被告之善意信賴有過失（即系爭土地有遭原告所有建物占有之事實，卻不查訪其占有所憑法律關係），而不予保障？就此，本院認為：買賣不破租賃之結果，僅是使其延續租賃關係，並未剝奪善意第三買受人之所有權（且目前已有民法第425條第2項規定加以緩和），但優先購買權與善意第三買受人間，係屬零和衝突，兩者無從併存，在欠缺登記公示基礎及繳付租金以維繫其權利外觀之情況，優先保護優先購買權人之正當性薄弱，不能僅憑占有貫徹優先購買權之物權效力。又基於同一理由，以及善意信賴登記不因過失而排除保護之法理（見前述民法第759條之1第2項與第801條、第948條第1項但書之比較），亦不因甲組被告可能有過失而不予保障。
⒎據上，原告就系爭土地主張依承租人身分行使土地法第104條所定之優先購買權，並請求確認，為無理由。
㈣如原告於本件得行使優先購買權，其優先購買之條件或範圍
究竟應以其地上權或承租土地所在為準抑或應以當時買賣條件同一條件為準？根據前開爭點之判斷結果，此項爭點已無判斷必要。惟行使優先購買之條件，必須以土地所有人與第三人買賣之完全同一條件而為行使，本判決已據此為相關事實之判斷（見爭點㈠下關於第⒌點之說明），而如前述，併此敘明。
九、根據上開爭點之判斷結果，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。
十、兩造其餘攻擊防禦方法，經核於判決結果均不生影響，爰不再一一論述。
十一、依民事訴訟法第78條規定，訴訟費用由敗訴之原告負擔，並應依民事訴訟法第85條第1項前段，按其人數，平均負擔。但證人蕭建新於104年8月17日言詞辯論期日之日、旅費新台幣伍佰參拾元，係因可歸責被告蘇慶三之事由（未事先通知對造該項聲請）所生，依民事訴訟法第82條負擔外，即應判命由被告蘇慶三負擔（本院卷四第31頁背面）。
中華民國105年2月26日
民事第二庭法官蔡志宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國105年3月4日
書記官許竺筠