裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第1518號民事判決
裁判日期：民國100年12月13日
裁判案由：確認優先購買權存在
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第1518號原告 黃耀南 訴訟代理人 林光彥 律師被告 何花
林永盛 林美伶 林美燕 曾文振 林永薰 曾煥嘉 曾煥林 曾煥廷 共同訴訟代理人
許進德 律師 劉金玫 律師上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，於中華民國100年11月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
一、確認原告就坐落新北市○○區○○段○○○○號如附圖所示Ａ部分面積伍拾壹平方公尺及Ｂ部分面積壹拾伍平方公尺之土地，在權利範圍千分之七七六範圍內，有優先購買權存在。
二、被告何花、林永盛與被告曾文振於中華民國九十七年十一月九日就前項所示土地所有權應有部分千分之三一一所為以買賣為原因之所有權移轉登記均應予塗銷。
三、被告何花應按其與被告曾文振所訂定之土地買賣契約之同一條件，就第一項所示土地，在權利範圍千分之一五六範圍內，與原告訂立書面買賣契約；並於原告給付價金同時，將上開土地所有權應有部分移轉登記予原告。
四、被告林永盛應按其與被告曾文振所訂定之土地買賣契約之同一條件，就第一項所示土地，在權利範圍千分之一五五範圍內，與原告訂立書面買賣契約；並於原告給付價金同時，將上開土地所有權應有部分移轉登記予原告。
五、被告林美伶、林美燕、林永薰與被告曾煥嘉、曾煥林於中華民國九十八年七月三日就第一項所示土地所有權應有部分合計千分之四六五所為以買賣為原因之所有權移轉登記均應予塗銷。
六、被告曾煥廷與被告曾煥林於中華民國九十九年十一月十二日就前項土地所有權應有部分千分之一百所為以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。
七、被告林美伶、林美燕、林永薰應分別按其與被告曾文振所訂定之土地買賣契約之同一條件，就第一項所示土地，各在權利範圍千分之一五五範圍內，與原告訂立書面買賣契約；並分別於原告給付價金同時，將上開土地所有權應有部分移轉登記予原告。
八、原告其餘之訴駁回。
九、訴訟費用由被告連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴後，於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，並追加曾煥廷為被告，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明：㈠確認原告就新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖一斜線部分所示面積71平方公尺，權利範圍千分之776有優先購買權存在。㈡被告何花、林永盛與被告 曾文振間 就第1項土地於民國97年11月19日所為所有權移轉登記應予塗銷。㈢被告何花、林永盛應按其與被告曾文振所定之土地買賣契約之同一條件與原告訂立書面買賣契約，並將新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖一斜線部分所示面積71平方公尺，權利範圍分別為千分之156、千分之155之土地移轉登記予原告。㈣被告林美伶、林美燕、林永薰與被告曾煥嘉、曾煥林間就第1項土地於98年7月3日所為所有權移轉登記均應予塗銷。㈤被告林美伶、林美燕、林永薰應按其與被告曾文振所定之土地買賣契約之同一條件與原告訂立書面買賣契約，並將新北市○○區○○段○○○○號土地如附圖一斜線部分所示面積77平方公尺，權利範圍分別為千分之155、千分之
155、千分之155之土地移轉登記予原告。㈥追加被告曾煥廷與被告曾煥林間就第1項土地於99年11月12日所為所有權移轉登記應予塗銷。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）程序事項：
１、當事人恆定原則：經原告於日前調閱系爭土地之最新登記謄本（見原證六），被告曾煥林業於99年11月12日將其所有之系爭土地應有部分1,000分之100全部移轉於第三人曾煥廷。惟民事訴訟法第254條第1項本文規定：「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。」最高法院44年台上字第1039號判例亦表示：「系爭房屋被上訴人於起訴後，訴訟繫屬中，以其所有權移轉於訴外人某公司，固為被上訴人所不爭執，第訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第二百五十四條第一項定有明文。所謂於訴訟無影響，係指原告或被告不因為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，而影響關於為訴訟標的之法律關係之要件而言。是被上訴人在本件訴訟繫屬中，將為訴訟標的之系爭房屋所有權移轉於訴外人某公司，而其關於為訴訟標的之法律關係之要件，仍不得因是而指為有欠缺。」。就本件訴訟而言，原告於99年6月29日起訴（見起訴狀收文時間），被告曾煥林則於99年11月12日移轉系爭土地持分予第三人曾煥廷，係起訴之後，依前述規定，於本件訴訟無影響，因此原列曾煥林等人仍具備當事人適格，而得續為本件之被告。
２、追加曾煥廷為被告：民事訴訟法第400條第1項明定：「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。」。依前開說明，本件確定判決對訴訟繫屬後為當事人之繼受人即第三人曾煥廷亦有效力，爰依民事訴訟法第255條第1項但書第2款「請求之基礎事實同一者」之規定追加曾煥廷為被告，並請求一併塗銷追加被告曾煥廷與被告曾煥林間就第1項土地於99年11月12日所為之所有權移轉登記，以茲明確，詳如訴之聲明第六項。
（二）不爭執事項：
１、原告於74年2月8日與訴外人 徐彩姿 簽訂建築改良物買賣所有權移轉契約書，由原告購買坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上（下稱系爭土地），門牌號碼新北市○○區○○路1段87巷1弄6號之建物（見原證一），其面積經新北市板橋地政事務所測量確定後為71平方公尺（見附圖一），原告並自74年起承租該建物之坐落基地即系爭土地，且按年繳納租金（見原證二）。
２、系爭土地於87年1月17日因分割繼承由訴外人 林淑貞 及被告何花、林永盛、林美伶、林美燕、林永薰等人取得所有權（見原證三）。
３、按被告何花、林永盛於97年11月12日將其應有部分即1000之156、1000分之155出賣予被告曾文振，並於97年11月19日完成所有權移轉登記（見原證五）；被告林美伶、林美燕、林永薰則於98年6月16日將其應有部分即各1000之155出賣予被告曾煥嘉、曾煥林，並於98年7月3日完成所有權移轉登記（同見原證五）；被告曾煥林並於99年10月26日將其應有部分即1000之100出賣予追加被告曾煥廷，並於99年11月12日完成所有權移轉登記（見原證六）。
４、被告等人於出賣上開基地時，並未依土地法第104條第2項之規定通知基地承租人即原告。
５、被告間土地買賣契約之買賣價金如下：
(1)被告何花、林永盛、林永薰與被告曾文振間為每坪新臺幣（下同）30萬元
(2)被告林美伶、林美燕與被告曾文振間為每坪31萬元。
（三）請求權基礎：土地法第104條第1項及第2項分別規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」。最高法院62年台上字第2962號判例表示：「土地法第一百零四條規定﹕『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權』，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用。」因此原告不論是在租地後增建房屋，或係向前手購買房屋後方承租土地，均有土地法第一百零四條之適用。
（四）原告為基地之承租人：
１、原告於74年2月8日與訴外人徐彩姿簽訂建築改良物買賣所有權移轉契約書，由原告購買坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼新北市○○區○○路一段87巷1弄6號之建物（見原證一），其面積經新北市板橋地政事務所測量確定後為71平方公尺（見附圖一），原告並自74年起承租該建物之坐落基地即系爭土地，且按年繳納租金（見原證二）。
２、系爭土地於87年1月17日因分割繼承由訴外人林淑貞及被告何花、林永盛、林美伶、林美燕、林永薰等人取得所有權（見原證三），原告爰繼續向被告等人承租該建物之坐落土地，並由被告何花收取租金（見原證四），故原告確為基地之承租人。
３、至被告雖主張本件屬無償之使用借貸等語，惟：
(1)依原證二所示，原告給付者為「土地租用代金」或「租金」。復依原證四所示，原告繳納者亦係「土地使用費」，而非稅捐費用。因此，本件確屬有償之租賃。
(2)再者，不論依原證二或原證四所示，系爭土地租金均隨時間逐漸調整，顯見其確實為有償之租賃，而非僅為給付稅捐費用。
(3)實則，若原告給付者為稅捐費用，不可能長達20餘年之收據及雙方往來文件沒有任何提及稅捐費用之記載，惟原證二及原證四上確實僅有「土地租用代金」、「租金」或「土地使用費」等文字，完全無與稅捐費用有關者，故被告之主張與事實不符，不足採納。
（五）被告出賣系爭土地：按被告何花、林永盛於97年11月12日將其應有部分即1000之156、1000分之155出賣予被告曾文振，並於97年11月19日完成所有權移轉登記（原證五）；被告林美伶、林美燕、林永薰則於98年6月16日將其應有部分即各1000之155出賣予被告曾煥嘉、曾煥林，並於98年7月3日完成所有權移轉登記（同見原證五）。
（六）原告得主張優先購買權：
１、被告等人於出賣上開基地時，並未依土地法第104條第2項之規定通知基地承租人即原告，故被告間之買賣契約不得對抗原告，原告有依同樣條件優先購買上開建物坐落基地即面積71平方公尺土地，被告出賣部分即權利範圍1000分之776之土地之權（不包括訴外人林淑貞未出賣之部分，其權利範圍為1000分之224，見原證五）。原告爰依土地法第104條第1項及第2項之規定請求確認優先購買權存在，並塗銷被告間所有權移轉登記，被告應依其所定之土地買賣契約之同一條件與原告訂立書面買賣契約及將系爭土地移轉登記予原告，詳如訴之聲明第一項至第五項。
２、另依民事訴訟法第400條第1項之規定：「確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。」按原告於99年6月29日起訴（見起訴狀收文時間），被告曾煥林則於99年11月12日移轉系爭土地持分予追加被告曾煥廷，係起訴之後，依前述規定，本件判決對追加被告曾煥林亦生效力，為權利義務關係明確起見，原告爰併依土地法第104條第1項及第2項請求塗銷追加被告曾煥廷與被告曾煥林間所有權移轉登記，詳如訴之聲明第六項。
３、至被告雖主張即使原告針對系爭土地有優先權，也應以原證一所載面積47.88平方公尺為原告可主張優先權之計算基準等語，惟：
(1)如前所述，依據最高法院62年台上字第2962號判例之見解，「房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用」，因此原告不論是在租地後增建房屋，或係向前手購買房屋後方承租土地，均有土地法第一百零四條之適用，故不論附圖一所示A、B、C三部分係建造完成於租地前或租地後，原告均得主張優先購買權。
(2)再者，依原證二所示，原告向被告被繼承人承租土地之面積約20坪，而附圖一所示系爭土地之面積71平方公尺即21.4775坪（1平方公尺＝0.3025坪，71×0.3025＝21.4775），未逾原證二所載大約20坪之範圍，故A、B、C三部分確屬土地法第104條所定基地出賣之情形，承租人即原告即有優先購買權，亦與該房屋何時增建無關。易言之，原證二所載之土地出租面積為「約20坪」，而非「20坪」，則此顯為大略估算之數，只要實際面積與20坪未差距過大，均屬「約20坪」之範圍；本件測量結果為21.4775坪，其與20坪之面積差距不到百分之10，依一般經驗法則顯屬「約20坪」之範圍，故未逾原證二所載大約20坪之範圍，承租人即原告確對其全部均有優先購買權。
(3)至被告雖主張原證二之收據並非何花、林永盛等人簽立等語，惟何花、林永盛等人係因繼承而取得系爭土地（見原證三），其出租土地係延續前手與原告間之租賃關係，依經驗法則其出租標的及範圍即係延續先前情形，故除非有相反之記載，原證四之出租面積即與原證二相同，均為約20坪。附此敘明。
４、被告另主張Ｂ、Ｃ部分並非「房屋」，不得主張優先購買權，惟：
(1)按新北市板橋地政事務所之複丈成果圖已清楚記載Ａ、Ｂ、Ｃ均為建物（見附圖一左下角「現況」欄），故其確實為房屋無誤。
(2)且依 鈞院 100年4月19日現場勘驗結果，Ｂ為有屋頂、四面均有圍牆之完整建物，Ｃ亦為有屋頂、三面均有圍牆（其中一面與Ｂ共用）之完整建物，均與被告所稱「搭蓋簡單之鐵架蓋烤漆鐵板搭棚」之情形顯有不同（後者並無圍牆，無法發揮遮風蔽雨之經濟效用，但Ｂ、Ｃ則可），故
Ｂ、Ｃ部分確實亦為房屋之建築，而有優先購買權之適用。
(3)實則，Ａ、Ｂ、Ｃ三部分在外觀上、使用上均為不可分之部分，進出亦使用同一個出入口，而同屬一個建物、一個房屋之範圍，被告主張將其割裂適用，實有違一般人日常生活之經驗法則，不足採納。
（七）證據：提出地籍圖謄本、土地買賣所有權移轉契約書、收據、板橋九支郵局77年10月7日存證信函、板橋九支郵局78年10月23日第258號存證信函及支票、板橋九支郵局80年10月30日第452號存證信函及支票、板橋九支郵局81年10月27日第525號存證信函及支票、板橋九支郵局82年11月8日第437號存證信函及支票、板橋九支郵局83年10月29日第639號存證信函及支票、板橋中正路郵局84年10月30日第502號存證信函及支票、板橋中正路郵局85年11月4日第493號存證信函及支票、板橋中正路郵局86年11月3日第479號存證信函及支票、板橋中正路郵局86年11月5日第483號存證信函及支票、土地登記謄本、同意書、臺北縣板橋地政事務所民眾閱覽異動索引等影本為證據。
二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。
其陳述及所提出之證據如下：
（一）不爭執事項：
１、原證1、原證2、原證3、原證4、原證5、原證6書證形式上不爭執。
２、原告於系爭土地上買受有房屋如原證1書證所載。
３、系爭土地原告出賣單價分別為：曾文振向何花、林永盛、林永薰買價每坪30萬，曾文振向林美燕、林美伶買價31萬。
（二）原告和被告何花、林永盛、林美伶、林美燕、林永薰就系爭土地是否存有租賃關係？原告主張其向被告何花等租用台北縣板橋市○○段○○○號土地，並於該地上擁有房屋，進而可以依照土地法第104條主張優先購買權。然原告所提【原證4】第2頁以下係被告何花代其他土地所有人包含林永盛等所簽立之收據，依照收據文意：「土地使用費新台幣壹萬伍仟元整（板橋市○○段第489地番）」，此乃因被告何花及林永盛等繼承系爭土地後尚未決定如何規劃土地用途，故由原告繳納「土地使用費」而非「租金」，金額僅為1萬5千至1萬8千元不等，依照臺灣高等法院暨所屬法院85年法律座談會民事類提案第6號決議討論意見，租賃與使用借貸，均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價，某甲將房屋（或土地）交付某乙使用，僅由某乙負擔稅捐，並非以之為使用土地之代價，仍屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸，某乙據此主張雙方成立租賃契約，自不足取（附件1）。本案被告何花、林永盛等僅收取稅捐之使用費，按租賃之租金，必須相當，始為使用租賃物之代價，且「原證4」並未記載租賃字眼，兩造間自無租賃關係，原告無由主張基於租賃權而來的優先承購權。（本案系爭地價稅部分以被告之一曾文振所繳納來看，於99年持分311/1000即需繳納50745.06元（被證1），但被告何花所收之金額僅金額僅為1萬5千至1萬8千元不等）。
（二）原告可以主張之優先權範圍為多少？
１、原告提出「原證1」之買賣所有權移轉契約書證明地上物為其所有。但依照前揭買賣所有權移轉契約書上所載，原告所買受之地上物為磚造，建坪為47.88平方公尺，換算後為14.4837坪（計算式：47.88*0.3025）。原告所提「原證4」第2頁以下係被告何花代其他土地所有人包含林永盛等所簽立之收據，依照收據文意：「土地使用費新台幣壹萬伍仟元整（板橋市○○段第489地番）」，並未寫明坪數，此乃因被告何花等於繼承系爭土地後並無機會到系爭房屋內部或察看測量，此由當日測量人員（本案100年4月19日兩造到場測量）等要靠近該屋尚須繞道，由原告打開地號485空地外圍鐵門才可以走過地號485空地靠近系爭房屋圍牆可知（板橋市○○段485空地係他人所有被告等無法任意進出）。
２、是以，雖本案經測量後，量出Ａ（51平方公尺=15.4275坪）、B（15平方公尺=4.5375坪）、C（5平方公尺=1.5125坪）三部分。而現場可見Ａ係磚造，Ｂ係木造鐵皮延伸搭建，Ｃ則是圍牆。但被告主張，原告有未經被告同意加以搭建甚或改建系爭房屋，擴大所佔面積之情形。尤其Ｂ、Ｃ部分明顯係事後增蓋，被告何花、林永盛等並未同意其使用該部分之土地，亦即Ｂ、Ｃ部分原告並未向被告租用（假設兩造間有租賃關係也不及於此部分），原告對此部分並無優先權。至於Ａ之部分因當日測量擴及滴水線，此或許為與【原證1】14.4837坪（47.88平方公尺）誤差處，故被告認為果原告針對系爭土地有優先權，也應以「原證1」為原告可主張優先權之計算基準。
３、且依照最高法院84年台上字第83號判決以及內政部89年6月8日台（89）內地字第8907933號函來看，皆強調主張優先權必須：「於基地上有房屋之建築者」，僅有「搭蓋簡單之鐵架蓋烤漆鐵皮搭棚，充作倉庫」或「其他工作物及竹木」都不能主張優先權，因此Ｂ、Ｃ自不應記入被告可主張優先權之範圍。
４、若以原告所提之「原證2」之數張收據來看，第1張74年簽立者，其上記載「此款係台端現有房屋（平房）乙幢，（？）使用土地（即座落台北縣板橋市○○段第489地番內約二十坪）……」、第3張「此款係台端現有房屋用地……」、第6張「此款係台端現有房屋用地（板橋市○○段第489地番）約二十坪左右……」，姑且不論這些收據並非被告何花、林永盛等簽立，其上雖載約二十坪，然此有「約」之字樣，顯係本無法確定範圍，再依照前揭最高法院84年台上字第83號判決等實務見解「主張優先權必須於基地上有房屋之建築者」，而原告主張擁有之地上物範圍且能提出文件者為「原證1」14.4837坪（47.88平方公尺）之地上物，果原告針對系爭土地有優先權仍應以此為計算基準。退萬步言，參酌上列「原證2」之收據（按：被告仍強調非何花、林永盛等人簽立），原告至多能主張者自不能超過二十坪。
（三）證據：提出臺北縣政府稅捐稽徵處地價稅課稅明細表、不動產買賣契約書等影本為證據。
參、本院依聲請囑託新北市板橋地政事務所測量並製作土地複丈成果圖。
肆、得心證之理由：
一、原告主張坐落臺北縣板橋市（現已改制為新北市○○區○○○段○○○○號土地係於87年1月17日因分割繼承，由訴外人林淑貞及被告何花、林永盛、林美伶、林美燕、林永薰等人為共有人，有土地登記謄本影本可參（見本院卷第33至35頁），亦為被告所不爭執，其中訴外人林淑貞於該次分割繼承取得所有權應有部分1000分之155（合計擁有1000分之224）、被告何花取得所有權應有部分1000分之156、被告林永盛取得所有權應有部分1000分之155、被告林美伶取得所有權應有部分1000分之155、被告林美燕取得所有權應有部分1000分之155、被告林永薰取得所有權應有部分1000分之155。嗣於97年11月19日被告曾文振因買賣取得所有權應有部分1000分之311，98年7月3日被告曾煥嘉因買賣取得所有權應有部分1000分之365，98年7月3日被告曾煥林因買賣取得所有權應有部分1000分之100，亦有土地登記謄本可參（見本院卷第72至73頁），乃因被告何花、被告林永盛於97年11月12日分別將其應有部分1000之156、1000分之155賣予被告曾文振，並於97年11月19日完成所有權移轉登記，使被告曾文振取得系爭土地之應有部分1000分之311；另被告林美伶、被告林美燕、被告林永薰則於98年6月16日將其應有部分即各1000之155賣予被告曾煥嘉、曾煥林，並於98年7月3日完成所有權移轉登記，使被告曾煥林取得系爭土地之所有權應有部分1000分之365，被告曾煥林則取得所有權應有部分1000分之100等情，亦為被告所不爭執，且有土地登記謄本影本及異動索引影本可參（見本院卷第43至47頁），則原告此部分主張自堪信為真實。又被告何花與被告曾文振係於97年11月11日就坐落板橋市○○段○○○○號面積246平方公尺所有權應有部分1000分之156合持有面積11.61坪土地每坪以30萬元成立買賣契約，成交總價348萬3千元，地上物由買方即被告曾文振負責；被告林永盛97年11月7日將同土地所有權應有部分1000分之155與被告曾文振成立買賣契約，以每坪30萬元，總價345萬9千元賣與被告曾文振（另同地段486地號不贅引）；被告林美燕於98年6月9日將同土地所有權應有部分1000分之155與被告曾文振成立買賣契約，以每坪31萬元，總價358萬元賣與被告曾文振；被告林美伶於98年6月9日將同土地所有權應有部分1000分之155與被告曾文振成立買賣契約，以每坪31萬元，總價358萬元賣與被告曾文振；被告林永薰於98年6月9日將同土地所有權應有部分1000分之155與被告曾文振成立買賣契約，以每坪30萬元（面積約11.53坪）賣與被告曾文振等情，此有被告提出之不動產買賣契約書影本在卷可參（見本院卷第159至173頁），則原告主張被告曾文振向被告何花、林永盛、林永薰買受系爭土地之價額為每坪30萬，被告曾文振向被告林美燕、林美伶買受系爭土地之價額為每坪31萬等情，亦堪信為真實。又前揭土地上，現在有原告擁有事實上處分權之門牌號碼為新北市○○區○○路1段87巷1弄6號房屋（理由詳下述），目前該房屋由原告居住使用，測量至該房屋最外圍面積共計為71平方公尺，其中房屋前緣滴水線至內門即如附圖Ａ部分面積為51平方公尺，內門至後門部分面積為15平方公尺，後門至圍牆邊緣部分面積為5平方公尺，此經本院至現場履勘，並囑託新北市板橋地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽（見本院第129至131頁、第140頁），則此部分事實亦堪予認定。
二、原告主張其於74年2月8日向訴外人徐彩姿買受坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上之門牌號碼為新北市○○區○○路1段87巷1弄6號建物，並提出建築改良物買賣所有權移轉契約書影本為證據（見本院卷第9頁），該買賣契約書並經臺北縣板橋市公所監證，則原告此部分主張自堪信為真實；又觀諸前揭經臺北縣板橋市公所監證之買賣所有權契約書影本，買賣標的之建築改良物標示部分，除標明建物門牌及坐落土地地號外，並未標明建號，而原告又未提出該房屋之建物登記謄本，可見該房屋乃未辦保存登記之建物，原告依買賣契約又經出賣人交付，而取得該房屋之事實上處分權之事實，亦堪予認定。又原告所擁有事實上處分權之前揭房屋，經本院至現場履勘結果，係由原告居住使用中，對於房屋使用之範圍，就房屋前緣起自房屋滴水線並無爭執，惟對於房屋之後緣止於何處則有爭執，經本院命地政事務所測量人員分別測量計算其面積，分別為自房屋前緣滴水線至內門止即如附圖所示Ａ部分之面積為51平方公尺，內門至後門間即如附圖所示Ｂ部分之面積為15平方公尺，後門至圍牆外緣間即如附圖所示Ａ部分因有鋪設地面而測量得其面積為5平方公尺，以上三部分面積合計為71平方公尺，此有本院100年4月19日勘驗筆錄及新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第129至131頁，第140頁），依原告所提出之前揭原告與訴外人徐彩姿訂立之建物買賣契約書所載之房屋面積為47.88平方公尺，此面積與前開板橋地政事務所測量結果之Ａ部分面積51平方公尺相近，是原告前向訴外人徐彩姿買受之房屋之後緣應係至房屋內門為止，自此至後門為止之Ｂ部分乃嗣後增建而成，後門至圍牆之Ｃ部分更僅有地面有鋪設水泥等之棚架覆蓋範圍而已，然上開Ｂ、Ｃ部分於本院現場履勘時之狀況，均已附合至原有房屋之上，而屬於房屋之一部分，故關於原告實際使用範圍應為包含Ａ、Ｂ、Ｃ等三部分之全部71平方公尺之事實應堪以認定（使用範圍未必與租用範圍相同，詳後述）。
三、原告又主張其係向被告等人承租前開房屋坐落使用之土地一節，為被告所否認。經查，依原告提出之由「祭祀公業 林致祥 管理人 林天送 」具名之74年10月28日收據載稱：「茲收到新台幣陸仟元整。此款係台端現有房屋（平房）乙幢，所使用土地（即座落台北縣板橋市○○段第489地番內約貳拾坪）中華民國七十四年全年度土地租用代金也。土地出租人：
祭祀公業林致祥管理人林天送。土地承租人黃耀南先生收執。中華民國七十四年拾月貳拾捌日」等字樣，並蓋用「祭祀公業林致祥章」印文；75年10月之收據亦同上意旨；76年度收據於出租人部分改為「祭祀公業林致祥代表人 林石枝 、林正男、 林柏蒼 」，其餘亦同上意旨；此有原告提出之該收據影本在卷可參（見本院卷第10至12頁）；則原告主張其係承租系爭坐落新北市○○區○○段第489地號土地內之約20坪土地一節，即非全無依據。嗣77年度及78年度之土地租金則由原告分別於77年10月7日、78年10月23日以存證信函附寄6千元之支票給訴外人林柏蒼，亦有原告提出之存證信函影本可參（見本院卷第13至14頁）；79年度則係由訴外人林柏蒼簽具79年10月30日收據收取租金1萬元，有該收據影本可參（見本院卷第15頁），自80年度至86年度則由原告分別於80年10月30日、81年10月27日、82年11月8日、83年10月29日、84年10月30日、85年11月4日、86年11月3日（86年11月5日又重寄同一張支票）以存證信函附寄支票給訴外人林柏蒼方式各支付1萬元，有存證信函及支票影本可參（見本院卷第16至30頁）；87年度及88年度則由原告簽發面額1萬5千元之支票掛號郵寄與訴外人林柏蒼，有支票及掛號函件執據影本可參（見本院卷第31至32頁）。至於原告主張自90年起，被告林永盛等人同意由被告何花代為收取「土地使用費」，並提出90年12月7日同意書影本為證據（見本院卷第36頁），且被告何花亦分別於90年12月7日、91年11月25日、94年1月25日、96年2月12日、97年1月15日、98年2月16日出具收據向原告收取1萬5千元或1萬8年元不等之「土地使用費」，此有上開收據影本可參（見本院卷第37至42頁），則依上開原告支付土地使用代價之經過觀之，原告所有上開房屋所使用之介壽段489地號土地上之部分土地雖無訂定書面契約，但在訴外人林天送、林柏蒼之以祭祀公業林致祥之管理人或代表人身分向原告收取土地使用代價期間，均係以租金名義收取原告使用土地之代價，可見於土地使用人即原告與土地所有人之管理人即林天送、林柏蒼等人之間，均有原告使用該處土地之權源乃基於租賃契約，雙方間就該房屋所使用之土地存在有租賃契約關係之事實，當可認定。至於由被告何花收取期間，其收據乃改以「土地使用費」名義收取原告使用該處土地之代價，然因被告何花向原告收取上開土地之使用代價乃承續自林柏蒼等人而來，乃係基於租賃契約而收取之土地使用代價，故所謂之「土地使用費」仍屬租金性質，故原告主張其係基於租用該房屋所使用之土地而占有使用該處土地，其與原土地所有人間有租賃關係存在一節，即屬可採。被告抗辯稱雙方間並無租賃關係存在，原告所支付者為稅捐等費用，原告使用系爭該處土地乃使用借貸關係等語，即非可採。至於原告承租之土地範圍之面積為何，依前所述，原告前向訴外人徐彩姿買受之房屋原有面積為47.88平方公尺，約近於本次由板橋地政事務所測量之如附圖所示Ａ部分之面積51平方公尺，但如附圖所示Ｂ、Ｃ部分均已與Ａ部分連結，已堪認定Ｂ、Ｃ部分已經附合至Ａ部分，且依照前揭由林天送、林柏蒼等人簽具之收據上所載之原告租用土地面積約20坪，合約66.116平方公尺觀之（面積僅計算至小數點下第三位，以下同），而Ａ及Ｂ部分面積合計66平方公尺合約19.965坪，Ａ及Ｂ、Ｃ部分合計71平方公尺合約21.477坪，則原告之租用範圍應係包含如附圖所示之Ａ部分及Ｂ部分共66平方公尺之範圍，亦即以該房屋之前緣滴水線開始至後方牆壁為止之室內部分，而不包含如附圖所示Ｃ部分之棚架所覆蓋之室外部分，原告主張其租用範圍為包含如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ等三部分共71平方公尺之土地，於超過上開範圍部分即非可採。
四、原告又主張被告何花何花、林永盛、林美伶、林美燕、林永薰等人於出賣上開土地之應有部分與被告曾文振曾文振、曾煥嘉、曾煥林等人時，並未依土地法第104條第2項之規定通知基地承租人即原告，故被告等人間之買賣契約不得對抗原告，原告有依同樣條件優先購買上開建物坐落基地即面積71平方公尺土地，被告何花等人出賣部分即權利範圍1000分之776之土地之權利等節，亦為被告所否認。按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」、「前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，土地法第104條第1項、第2項分別定有明文。又按「土地法第一百零四條規定：『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權』，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用。」，亦有最高法院62年台上第2962號判例可參；再按「土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用。」（最高法院91年台上第2154號判決要旨參照），故縱使在未辦保存登記建物之情形，買受人雖不能依登記移轉而取得地上房屋之所有權，但仍得適用土地法第104條第1項規定，主張其對於基地有優先購買權存在。經查，本件原告所有之上開房屋乃係向訴外人買受之房屋，而承租房屋所使用之基地使用，為系爭土地如附圖所示之Ａ及Ｂ部分土地面積共66平方公尺之承租人，業如前述，而被告何花、林永盛、林美伶、林美燕、林永薰等人分別於97年間、98年間將其擁有之應有部分出賣與被告曾文振、曾煥嘉、曾煥林等人，但並未依前揭土地法第104條第2項規定通知基地之承租人即原告一節，亦為被告所不爭執，則原告主張其依土地法第104條第1項規定對於被告何花、林永盛、林美伶、林美燕、林永薰等人出賣之土地所有權應有部分有優先購買權，且依同條第2項規定，出賣人即被告何花、林永盛、林美伶、林美燕、林永薰等人未通知優先購買權人而與被告曾文振、曾煥嘉、曾煥林等人訂立之買賣契約不得對抗優先購買權人即原告等情，自屬可採。從而，原告請求確認其對於其所租用之基地有優先購買權存在，於上開原告租用範圍之如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共66平方公尺範圍內，為有理由，應予准許；其超過此範圍之請求，則非有理由，應予駁回。另原告又請求塗銷被告間所有權移轉登記，被告並應依其所定之土地買賣契約之同一條件與原告訂立書面買賣契約及將系爭土地移轉登記予原告等節，亦於上開原告租用範圍之如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共66平方公尺範圍內，為有理由，應予准許；其超過此範圍之請求，則非有理由，應予駁回。
五、原告另主張其於99年6月29日提起本件訴訟後，被告曾煥林於99年11月12日移轉系爭土地所有權應有部分予追加之被告曾煥廷，依民事訴訟法第400條第1項之規定（應為民事訴訟法第401條第1項之誤），對繼受人曾煥廷亦有效力，故追加曾煥廷為被告，並追加請求塗銷被告曾煥廷與被告曾煥林間所有權移轉登記等情。關於被告曾煥林於本件訴訟繫屬後，將其對於系爭土地所有權應有部分於99年11月12日移轉予被告曾煥廷一節，被告並不爭執，並有土地登記謄本可參（見本院卷第120至121頁）。而依前開土地法第104條第2項規定，基地之原所有權人出賣其土地與第三人間訂定之買賣契約，如未通知基地承租人確答是否行使優先購買權者，其間所訂定之買賣契約並不能對抗基地承租人，而被告曾煥廷係於本件訴訟繫屬後始繼受被告曾煥林所擁有對於系爭土地之所有權應有部分，依民事訴訟法第401條第1項規定，被告曾煥廷亦屬於本事件判決主觀效力所及範圍，原告請求併將被告曾煥林與被告曾煥廷間於99年11月12日所為移轉登記予以塗銷，於上開原告之訴有理由範圍內，亦屬可採，應予准許；其超過此範圍之請求，則非有理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國100年12月13日
民事第一庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月13日
書記官李淑卿