裁判字號：臺灣彰化地方法院99年重訴字第59號民事判決
裁判日期：民國99年09月02日
裁判案由：確認優先購買權
臺灣彰化地方法院民事判決99年度重訴字第59號原告庚○○訴訟代理人 楊錫楨 律師複代理人丁○○被告甲○○
丙○○上列當事人間請求確認優先購買權事件，本院於民國99年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）主張與聲明：彰化縣○村鄉○○段犁頭厝小段182-2地號，面積66,983平方公尺土地，其中應有部分（持分）1/5自民國（下同）67年2月17日起登記為被告甲○○所有，於76年間，分別移轉部分持分予訴外人 石金土 、 吳淑慧 ，於76年11月18日，甲○○登記持有之應有部分為6005/50000。迄93年5月3日甲○○以買賣為原因，又各移轉其中1010/50000予 鄧景木 、 蔡仕敏 ，且移轉其餘應有部分3985/50000予被告丙○○（移轉予丙○○之應有部分，下稱系爭土地應有部分）。且被告甲○○於86年12月30日與原告及訴外人 蔡大榮 就系爭土地應有部分（所得使用之土地部分）訂有租賃契約，租賃範圍為該得使用土地圍牆內約1,600坪部分及基地上房屋門牌號碼彰化縣○村鄉○○村○○路○○○○號之二層樓房屋1棟，租賃期間原約定自87年4月1日起至93年3月31日止，後展延至93年6月30日止（下稱系爭舊租約）。原告及蔡大榮並共同出資在前述承租範圍內建築建物（下稱系爭建物），部分建物出租給大葉大學學生使用，部分建物則作為原告之子即訴外人己○○營業使用並由己○○繳納房屋稅。系爭舊租約期間，蔡大榮將系爭建物（含相關設備）所有權二分之一出賣給原告，雙方並於93年6月12日簽訂地上物及設備買賣契約書，且於93年6月30日點交完成，故自96年6月30日起原告為系爭建物之單獨所有人。系爭舊租約租期屆滿前，原告另與被告甲○○之姪子即被告丙○○及訴外人 張強楨 於93年6月21日，就系爭舊租約相同使用範圍之內容簽訂租賃契約，租期自93年7月1日起至99年6月31日止（下稱系爭新租約）。
於簽訂系爭新租約時，因出租人被告丙○○及訴外人張強楨係由其父乙○○即被告甲○○之兄出面代為簽署，且前述系爭舊租約展延至93年6月30日之證明書，亦係由乙○○代理被告甲○○出具給原告，故原告才未向乙○○追問為何出租人由被告甲○○變更為被告丙○○及訴外人張強楨，直到99年3、4月間，租約雙方對續租租金條件無法達成合意時，才自被告丙○○處獲知其早已取得系爭土地應有部分。且經原告查知被告甲○○早於93年5月3日將系爭土地應有部分以買賣為原因，於同年月18日移轉登記予丙○○所有。系爭舊租約雖以「房屋租賃契約」名義簽訂，但系爭土地應有部分得使用之面積換算高達1600坪左右，租用範圍有圍牆為界並建有前述彰化縣○村鄉○○村○○路○○○○號之二層樓房屋1棟，惟於租賃時被告甲○○均已荒置未使用，故原告與蔡大榮乃與被告甲○○磋商，租用系爭土地應有部分得使用之土地與該二層樓建物，並由原告與蔡大榮另建系爭建物，供前述出租學生與供己○○經營簡餐使用。經被告甲○○同意後，乃於86年12月30日簽訂系爭舊租約，且因興建系爭建物及增添學生宿舍設備，須有相當時日，故租期才約定自隔年87年4月1日起算，並自訂約後始陸續分批至91年完成系爭建物，並因己○○經營之簡餐，會發生營業稅的問題，為釐清納稅權責，系爭舊租約等7條第7項乃約定「本租約房屋因承租人申請營業後所增加稅負、雙方約定由承租人負擔」。又出租學生宿舍係以學期計算，系爭舊租約原至93年3月31日止，但大葉大學學生學期至同年6月30日結束，故又與被告甲○○口頭約定展延至該日，並經原告要求，由乙○○代理甲○○出具前述證明書給原告。從上述說明，系爭舊租約實為「租地建屋契約」之性質，否則原告於興建系爭建物過程中、使用中，早由甲○○阻止或以違反系爭舊租約第4條（僅供住家之用，不得轉租）之規定解約，要求原告應拆屋還地或拒絕展延租期至96年6月30日止。綜上，系爭土地應有部分得使用之土地既為原告租地建屋契約之基地，從而，依土地法第104條、民法第426條之2條規定，併參照最高法院65年台上字第2701號判例意旨，原告對系爭土地應有部分之出賣自有優先購買權，且被告二人對系爭土地應有部分之買賣未合法通知原告行使優先購買權，係不得對抗原告，爰提起本訴，並聲明請求：１、確認原告就被告甲○○所有之系爭土地應有部分有優先購買權；２、被告甲○○、丙○○應塗銷系爭土地應有部分於93年5月18日之所有權移轉登記；３、被告甲○○就系爭土地應有部分應依其與丙○○於93年5月3日所訂買賣契約之同樣條件出售予原告，並補訂買賣契約，暨協同辦理所有權移轉登記給原告。
（二）對被告抗辯之陳述：否認乙○○、 鄧義雄 、戊○○有合購彰化縣○村鄉○○段犁頭厝小段182-2地號農地之應有部分（持分）1/5，並借名登記於被告甲○○名下之事，並否認渠等提出之買賣契約書、備忘錄之真正。又系爭土地應有部分得使用之土地上所蓋彰化縣○村鄉○○村○○路○○○○號房屋縱為張強楨所有，仍無礙原告對系爭土地應有部分有優先購買權之權利行使。此外，農業發展條例於89年1月26日修正後，取消農地買受人僅限自耕農之資格，果被告上開借名登記之辯解屬實，何以直到4年後之93年間才為回復登記？且長期之租期中，何以原告未曾聽聞此借名登記之事？況移轉登記原因為何為不實之「買賣」，使相關人有罹犯刑法第214條使公務員登載不實罪之風險，豈合於常情？至證人戊○○、乙○○等人之證詞因有自身相關利益，若無他證補實，不應遽信等語。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，抗辯稱：訴外人乙○○、鄧義雄、戊○○於66年間共同購買彰化縣○村鄉○○段犁頭厝小段182-2地號農地之應有部分（持分）1/5，礙於當時法令，借名登記為具自耕農身分之被告甲○○所有，惟乙○○、鄧義雄及戊○○已各於分管位置興建房屋，並使用土地。又為免年代久遠孳生爭議，被告甲○○遂以名義登記人身分與乙○○、鄧景木（即鄧義雄之子）及戊○○於85年2月1日簽訂合購土地備忘錄。嗣89年1月26日農業發展條例修正，開放農地自由買賣後，被告始在系爭舊租約延長期限即93年6月30日前之93年5月18日將系爭土地應有部分回復登記返還予乙○○指定之被告丙○○，俾辦理後續出租事宜，故系爭土地應有部分之移轉登記為被告丙○○所有，並非買賣。縱使登記移轉原因為買賣，亦不屬民法第426條之2、土地法第104條規定之基地出賣，原告自不得主張優先購買權。另民法第148條規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，若系爭土地應有部分之移轉果係買賣，依原告於93年6月21日簽訂系爭新租約時，出租人已係被告丙○○與張強楨，原告至遲於此時已知土地所有權人之變動，得於簽約時主張欲行使優先購買權，惟未為之，反係於99年6月30日租期屆滿前，故意俟續租事宜洽談未果，而片面主張欲行使優先購買權，實有悖於誠實及信用方法，自屬權利濫用等語。
三、兩造不爭執之事項：
１、彰化縣○村鄉○○段犁頭厝小段182-2地號，面積66,983平方公尺土地，其中應有部分（持分）1/5自67年2月17日起登記為被告甲○○所有，於76年間，分別移轉部分持分予訴外人石金土、吳淑慧，於76年11月18日，甲○○登記持有之應有部分餘6005/50000。迄93年5月3日甲○○以買賣為原因，又於93年5月18日移轉登記其中各1010/50000予鄧景木、蔡仕敏，且移轉其餘應有部分3985/50000即系爭土地應有部分予被告丙○○。
２、被告甲○○於86年12月30日與原告及訴外人蔡大榮就系爭土地應有部分得使用之範圍、位置訂有系爭舊租約，租賃範圍為該得使用土地圍牆內約1,600坪土地及基地上房屋門牌號碼彰化縣○村鄉○○村○○路○○○○號之二層樓房屋1棟，租賃期間原約定自87年4月1日起至93年3月31日止，後展延至93年6月30日止。
３、原告於系爭舊租約屆滿前之93年6月21日，另與被告丙○○及訴外人張強楨就與租賃範圍相同者（範圍註明約1500坪土地）簽訂系爭新租約，租期自93年7月1日起至99年6月31日止。
４、證人戊○○係 蔡林萬金 之夫，蔡仕敏為二人之子，彰化縣○村鄉○○村○○路○○○○號為其家所建之住處。
５、證人 鄧蘇嫦娥 為鄧義雄之妻，鄧景木為二人之子，彰化縣○村鄉○○村○○路○○○○號為其家所建之住處。
６、彰化縣○村鄉○○村○○路○○○○號、85-7號、85-8號係同時期興建完成，且均位於彰化縣○村鄉○○段犁頭厝小段182-2地號土地上。
四、得心證之理由：
１、兩造不爭執事項並有相符之房屋租賃契約、證明書、土地登記謄本、土地權利異動索引、台灣省彰化縣土地登記簿謄本、現場相片、略圖、彰化縣大村鄉於69年11月18日所核發（彰化縣○村鄉○○村○○路○○○○號、85-7號、85-8號建物）申請證明事項（證明房屋基地非公有，非供公眾使用，在都市計劃範圍外，亦非「實施都市計劃以外地區建築物管理辦法」第三條所定之土地，且非內政部依辦法第十五條所指示之實施地區，有關建物之安全及產權問題，由申請人自負其責等）、戊○○戶口名簿、彰化縣○村鄉○○村○○路○○○○號、85-7號、85-8號房屋稅單、繳款書、稅籍證明書、台灣電力公司電費繳費證明單等影本及被告提出向林務局農林航空測量所取得於85年10月6日對相關土地、房屋之攝影相片在卷可稽，自可信為真正。
２、原告主張被告二人對系爭土地應有部分係買賣，故原告依土地法第104條、民法第426條之2規定，對系爭土地應有部分有優先購買權部分，被告否認，並抗辯如上，意指系爭土地應有部分之移轉登記實係回復登記，非買賣，且系爭舊租約亦非租地建屋之契約，原告並無法定優先購買權等語。經查，依證人乙○○即被告甲○○大哥、被告丙○○父親所述：「66年12月我與鄧義雄代表戊○○及我們二人共三人出面跟地主黃女士簽約○○村鄉○○○段○○○○○○號，以160幾萬元買一甲多地，那塊地有七甲左右，我們買五分之一，契約書上是由我署名，當時商議要登記我弟弟被告甲○○，因為他才有自耕農的身分，買的時候是十二月一直到隔年二月才過戶是因為要陸續付款，69年11月買的三個人各在地上蓋房子且都是有向大村鄉公所聲請建造，證明是合法的，現況三個房子都還在，已經有三十幾年的歷史，使用範圍我占二分之一其他二人各占四分之一，三個房子使用範圍各用圍牆當界線，戊○○的房子是自己住，鄧義雄的房子因為他已經過世，由他的兒子繼承後出租給別人，我自己房子就出租給蔡大榮跟原告二人，是從八十七年左右開始租，租給他們二人作住家使用，定的契約書出租人是寫被告甲○○因為他是地主，建物我建的時候我也是用另外壹個弟弟 張炳聰 的名義聲請建的，張炳聰名義聲請的建物在83年左右就聲請過戶訴外人我的兒子 張強禎 ，跟原告打契約的時候我都有在場，在過了六年打第二份契約續約的時候我也有出示權狀影本給原告，表示訂約出租人不一樣要表達真實性，第二次續約在民國93年，所以他應該知道我所講的權利的情形，土地部分我有跟原告講因為回復登記的關係變更被告丙○○所有。」「出資比例我四分之二，其他二人各四分之一，買賣契約書最後面由我本人親自簽名 張是 是我的父親因當時恐怕賣主刁難說我們不是自耕農身分不賣給我們但我父親年紀大了，後來可以委託登記在我弟弟名下，所以就登記在我弟弟的名下，至於戊○○沒有列名，我剛剛一開始就講我跟鄧義雄代表三個人，我們只是口頭講好並沒有寫成文件，房子蓋好在民國85年的時候鄧義雄已經過世為了交代，由他兒子鄧景木、我及戊○○三人簽訂壹份合購備忘錄，法律的修正我們是比較安心，但不急著辦，況且備忘錄上我也是連帶保證，我第一、二次簽約的時候都已經提示權狀告知原告真正所有人是誰，93年辦理是委託代書只是登記原因，不是真正買賣，76年的時候因為使用範圍不足五分之一，所以圍牆外的未使用部分就賣給華豐公司，該公司也是借用別人的名字登記，原告擅自在土地上加蓋房子我沒有，同意，但我知情，原告大概蓋了多久我記不得，我67年的時候在台灣玻璃公司上班，關係企業台豐球場就在附近所以我才會買系爭土地，合購土地流程表是原告起訴後我們才寫的。」等語，並有相符之不動產預定買賣契約書、合購土地備忘錄等影本在卷供證，殆已清楚交待事情之原委。
３、承上，且核諸證人戊○○證述：「（法官提示不動產預定買賣契約書，受買人寫張是、鄧義雄，最後承買人簽名是張是、鄧義雄，問：是否清楚此筆土地買賣情況？答：）我知道該份買賣契約書，是鄧義雄、乙○○找我合買，我買四分之一，我蓋房子自己住，契約書當時總土地權利就買四千坪，我分四分之一，我使用的不足四分之一，多餘的部分應該還有跟別人共有。」等語；及證人鄧蘇嫦娥所證述：「我是鄧義雄的妻子，我記得是買土地分成三塊，出錢的比例是我們與戊○○相同比例各占四分之一，乙○○部分占二分之一，我們的土地各建了一戶房子，我記得我們大概買803坪，我們建的房子大概是一、二樓層地板總共大約200坪。」等語，亦相合於證人乙○○前述之詞及被告抗辯之語。從而，衡酌證人確係於彰化縣○村鄉○○段犁頭厝小段182-2地號土地上分建房屋使用歷所多年，且無據恣指為無權占有、租用或借用等情，故證人所述合購土地，借名登記之事，容不違於當時之社會經驗，且足堪解釋其非登記之地主而得建屋使用之情狀，自可信屬為實。至原告疑以諸端如分地比例恐非與買份完全一致？為何不於修法可登記之時即速完成移轉登記等細節，核不影響證人所述合購土地，借名登記之真實性，況屬合購權利者即證人得自由處分之事項，原告所疑者，尚未足資為有利原告之部分，故被告抗辯之詞可加採取。
綜上，原告主張被告對於系爭土地應有部分為買賣一節，自不足採取，從而原告主張依土地法第104條、民法第426條之2條規定有優先購買權，並聲明請求如訴之聲明部分，自無理由，應予駁回。
五、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，自不贅述，於此敘明。
結論：原告之訴無理由，併依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年9月2日
民事第三庭法官洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月2日
書記官蔡亦鈞