臺灣臺南地方法院99年度訴字第373號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院99年訴字第373號民事判決

裁判日期：民國99年07月21日

裁判案由：請求調整租金

臺灣臺南地方法院民事判決99年度訴字第373號原告乙○○訴訟代理人 黃建霖
甲○○被告丙○○上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國99年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告向原告承租坐落臺南市○區○○段○○○○號土地租金，自民國九十九年七月十八日起調整為每月新臺幣貳萬參仟元。
訴訟費用新臺幣壹萬零壹佰參拾元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時原請求自民國99年1月1日起，租金調整為每月新臺幣（下同）23,000元；嗣於99年7月7日言詞辯論時，當庭減縮調整租金之起算日為
99年7月18日，核屬減縮應受判決之事項，揆諸前開法條規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告所有坐落臺南市○區○○段2787建號、門牌號碼為臺南市○區○○路4段354號建物（下稱系爭建物），坐落於原告所有同段449地號土地（下稱系爭土地）上。原告訴請被告給付土地租金，經本院以96年度南簡字第2065號判決被告應在該建物得使用之期限內，按月給付原告15,333元之租金。上揭判決係以系爭土地當時申報地價每平方公尺18,400元為計算基礎，然自99年1月份起，系爭土地申報地價已調整為每平方公尺27,600元，即原來申報地價18,400元的1.5倍，則被告按月應給付之租金，亦應自99年7月l8日起，調漲1.5倍即23,000元，爰請求擇一適用民法第442條前段、第227條之2規定，聲明求為判決：被告應自民國99年7月18日起，在其所有系爭建物得使用之期限內，原按月給付原告新臺幣15,333元之租金，調整為按月給付原告23,000元之租金。
二、被告則以：
(一)被告所有坐落於系爭土地上之建物現仍維持作為倉庫使用，且無人居住，是被告利用系爭基地之經濟價值及所受利益並非豐厚，且參以目前社會經濟景氣不佳，普遍市面上租金多為維持現狀或調減，則被告請求租金由每月15,333元調漲至23,000元漲幅達百分之五十，顯與被告利用該租賃物之經濟價值與所得之利益不相平衡。
(二)次按地價之申報，係由地主自行直接向稅務局申報，並非政府核定，是地價之申報僅為參考依據，況且目前社會景氣不佳，被告於此時間點提起地價之調漲，殊值商榷。
(三)退步言，系爭土地96年1月份申報地價為每平方公尺18,400元，則96年平均每月為1,917元；而原告自行於99年1月份申報地價為每平方公尺27,600元，則96年平均地價稅為2,875元，故每月地價稅增加958元，是縱被告原則上同意調整租金，亦應該從每個月增加之地價稅958元調整並由雙方一起負擔。
(四)並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告及被告分別為系爭土地、建物之所有權人，兩造前因分別買受原同屬一人所有之系爭土地及系爭建物，而依民法第425條之1第1項推定存有租賃關係；因對租金之數額發生爭執，原告乃請求法院核定租金，經本院臺南簡易庭以96年度南簡字第2065號判決核定被告應給付原告之租金數額為每月15,333元確定；核定上開租金數額時，系爭土地之申報地價為96年1月份所申報之18,400元，嗣該申報地價已自99年1月份起調升為每平方公尺27,600元；有土地登記第二類謄本在卷可稽，並經本院依職權調取上開96年度南簡字第2065號卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執，堪認屬實。
四、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227之2第1項著有明文。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋時準用之。土地法第105條準用同法第97條第1項亦有明定。又土地價額依法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條所規定。故原告得請求被告給付之租金，應以系爭土地之申報地價為計算基礎，並應受前揭土地法第97條第1項規定之最高額限制，亦甚明確。
經查，系爭土地之申報地價已自96年1月份之每平方公尺18,300元調升為目前之27,600元，業如前述，可認系爭土地之價值已有升漲，並已足影響法律所定之租金核定標準，且非兩造間推定租賃關係成立時及上開判決確定時可得預料，如不予調整其租金之數額，確有顯失公平之情。被告雖辯稱以原告自行申報之地價作為核算標準有所不當，惟按土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；平均地權條例第16條定有明文。查系爭土地最近一次公告地價為96年度之每平方公尺23,000元，此有臺南市土地公告地價查詢1紙在卷可參，原告自行申報之地價每平方公尺27,600元，為公告地價之百分之120，並未違反該條文之規定；又系爭土地之公告現值為每平方公尺63,000元，前次移轉現值則為33,056元（即原告取得系爭土地之總價4,132,000元除以面積125平方公尺），有土地登記謄本及本院不動產權利移轉證書附卷足參。上開申報地價既顯然低於實際交易現值及土地公告現值，自難認原告所申報之地價有何不符合實際之處。是被告所辯，尚無足採。原告依民法第227條之2第1項規定，訴請調整其租金，洵屬有據；又其係於99年2月4日提起本件訴訟，有起訴狀之收狀戳日期可參，則其主張起訴後之99年7月18日起調整租金，亦屬可採，均應予准許。
五、又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照）。經查，系爭土地西側面臨臺南市○○路○段，周邊商家林立，附近有臺南市小北夜市等情，有原告提供之電子地圖、現場周邊照片等在卷可參，又系爭建物目前供被告作為倉庫使用乙情，為兩造所不爭，堪以認定。是本院審酌系爭土地所在之位置、交通之便利性，及系爭建物之使用狀況等情，認被告等承租土地之每月租金，以調整至按系爭土地目前申報地價總額年息百分之8即每月23,000元（計算式：27,600×125×8％÷
12＝23,000）為適當。
六、綜上所述，原告依民法第227條之2規定，請求被告就承租系爭土地應給付原告之租金，自99年7月18日起調整為以每月23,000元計算，為有理由，爰依原告聲明之意旨判決如主文第一項所示。原告雖另以民法第442條為主張調整租金之依據，惟本院既已本於民法第227條之2規定，認原告之請求為有理由，即毋庸再就原告併為主張之民法第442條再予論述，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。
八、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為10,130元（即第一審裁判費），應由敗訴之原告負擔。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國99年7月21日
民事第三庭審判長法官杭起鶴
法官田玉芬法官張玉萱以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年7月22日
書記官張晶瑩