裁判字號：臺灣臺東地方法院98年重訴字第4號民事判決
裁判日期：民國98年05月25日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣臺東地方法院民事判決98年度重訴字第4號原告戊○○被告乙○○
丙○○甲○○○共同訴訟代理人 張琬萍 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國98年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾貳萬伍仟柒佰捌拾肆元由原告負擔。
事實及理由
一、查本件經本院於民國98年4月14日當庭指定於98年5月11日下午3時進行言詞辯論，詎被告未於上開言詞辯論期日到場，僅於當日以「有一重要會議要進行，實無法分身趕赴預定之期日」為由，傳真聲請狀1紙請假。惟原告本得委任訴訟代理人到場，且其除以上開理由請假外，並未提出任何證明，不僅缺乏無法到場之正當理由，亦查無民事訴訟法第386條所定之情形，被告既已聲請由其一造辯論而為判決，於法即無不合，應准許之。
二、原告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前之陳述則略以：原告於82年5月20日與訴外人 張燈 全簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），約定 張燈全 以新臺幣（下同）9,500,000元將坐落臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段42-1、42-2、42-3、42-13、42-17等地號之土地，及臺東縣○○鄉○○段竹湖小段385、387、432、432-2等地號之土地（上開9筆土地合稱系爭土地）出賣予原告，雙方並於系爭契約第4條約定系爭土地所有權移轉登記由原告任意指定名義辦理，故原告於系爭契約簽訂時雖未具備自耕農身分，然依民法第246第1項但書規定，系爭契約並非無效。詎原告支付2期價金計9,000,000元（第1期5,000,000元、第2期4,000,000元）後，張燈全仍未依約將系爭土地辦理移轉登記予原告。嗣張燈全於84年8月6日過世，系爭土地由其子女即被告乙○○、丙○○、甲○○○於85年2月10日依法辦理分割繼承登記，而各自取得部分土地之所有權。其中，臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段42-1、42-2、42-3、42-13、42-17地號土地，及臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432號土地由被告乙○○繼承（被告丙○○嗣於90年10月29日因買賣取得上開432號土地1/2之權利範圍）；臺東縣○○鄉○○段竹湖小段385、387號土地由被告丙○○繼承；臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432-2號土地由被告甲○○○繼承。被告3人對於被繼承人張燈全之權利義務既為概括繼承，自有將其因繼承而取得之土地分別辦理所有權移轉登記予原告之義務。原告曾以臺北臺塑郵局第00551號存證信函通知被告辦理所有權移轉登記，惟被告並未履行，爰依系爭契約法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告乙○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段第42-1、42-2、42-3、42-13、42-17地號土地，所有權均全部，及臺東縣○○鄉○○段竹湖小段第432號土地，所有權1/2，辦理所有權移轉登記予原告。㈡被告丙○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段竹湖小段第385地號、第387地號土地，所有權均全部、及同小段第432號土地，所有權1/2，辦理所有權移轉登記予原告。㈢被告甲○○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段竹湖小段第432-2地號土地，所有權全部，辦理所有權移轉登記予原告。㈣如受勝訴判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭土地係由訴外人丁○○與被告乙○○共同出資購買，因斯時丁○○未具自耕農身分，故雙方協議將系爭土地登記在張燈全名下，並委由被告乙○○全權管理（包括土地整理、經營規劃、玉長公路開發時之探勘、爭取道路開設及有購買意願者之接送探勘等），丁○○則應給付管理費（每年土地價值之2%）。及至82年間，因張燈全病危，被告乙○○恐將來發生遺產之紛爭，因而通知丁○○前來辦理系爭土地過戶等事宜，及給付被告乙○○其所積欠之系爭土地管理費。丁○○即委由訴外人 許銘哲 及原告前來辦理，並以原告之名義簽訂系爭契約，惟張燈全與原告間非有買賣土地之真意，僅係為借原告之名辦理過戶手續，故原告亦未曾給付被告乙○○任何價金。再者，原告於系爭契約簽訂時住所在臺北市○○區○○○路○段○○○號4樓，而其請求辦理移轉登記之系爭土地均坐落在臺東縣長濱鄉，依據內政部81年7月25日修正發布之自耕能力證明書之申請及核發注意事項第8點第1項第2款規定，係以住所與承受之農地是否屬同一縣市或毗鄰鄉鎮，做為認定能否自耕之準據，故原告之住所與其欲承受之農地並非屬同一縣市或毗鄰鄉鎮，顯不具有自耕能力。從而，系爭契約不符當時土地法第30條之規定，原告無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，系爭契約無效。況縱認系爭契約有效，原告亦已逾系爭契約第4條應於82年7月8日前辦理移轉登記之約定，已喪失請求被告為系爭土地所有權移轉登記之權利，非僅如此，依系爭契約第5條前段約定，被告尚得沒收原告已給付之價金等語資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、下列事實，為兩造所不爭執，並有系爭契約影本（卷第8頁）、系爭土地登記謄本（卷第9-18頁）、臺北臺塑郵局第00551號存證信函影本（卷第19頁）等件在卷可稽，堪信為真實，爰採為判決之基礎：
（一）原告於82年5月20日與張燈全簽訂系爭契約，買賣之標的物為系爭土地，買賣價金為9,500,000元。
（二）原告於簽訂系爭契約時並不符合當時土地法第30條規定須具有自耕能力之規定。
（三）系爭契約第4條約定：「本宗不動產所有權移轉登記由甲方（即原告）任意指定名義辦理，雙方應於七月八日以前備足證件交代書人（雙方同意指定民益代書事務所）辦理並加蓋買賣案卷文件印章。其移轉登記應繳費用稅捐等約定。」
（四）張燈全於84年8月6日過世，系爭土地由被告乙○○、丙○○、甲○○○於85年2月10日依法辦理分割繼承登記。其中，臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段42-1、42-2、42-3、42-13、42-17地號土地，及臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432號土地由被告乙○○繼承（被告丙○○後於90年10月29日因買賣取得上開432號土地1/2權利範圍）；臺東縣○○鄉○○段竹湖小段385、387號土地由被告丙○○繼承；臺東縣○○鄉○○段竹湖小段432-2號土地由被告甲○○○繼承。
（五）原告曾以臺北臺塑郵局第00551號存證信函通知被告，內容為：「本人與台端及被繼承人張燈全先生於00年0月00日簽訂購買座落於台東縣○○鄉○○段彭仔存小段42之一地號等土地之買賣契約書，請於收訖此函一星期內備妥產權移轉證件，並配合辦理產權移轉為祈。」
（六）張燈全於82年6月9日將系爭土地設定登記權利範圍全部、權利價值12,000,000元、存續期間自82年6月7日至82年9月7日、清償期為82年9月7日之第一順位抵押權予原告。
五、兩造爭執事項為：原告請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記有無理由？
（一）系爭契約是否因給付不能而無效？
（二）若系爭契約有效，則被告是否得依系爭契約第4條及第5條之約定抗辯原告已喪失系爭土地之所有權移轉登記請求權？
（三）如（一）、（二）為否定，原告主張依系爭契約契約請求被告移轉系爭土地所有權，有無理由？
六、經查：
（一）按土地法第30條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約為無效，此有最高法院64年臺上字第1352號判例要旨可資參照（本則判例雖因89年1月26日土地法第30條之刪除，而於90年3月20日經最高法院90年度第3次民事庭會議決議不再援用，惟此為土地法第30條刪除前私有農地買賣之最高法院見解）。是於89年1月26日土地法第30條刪除私有農地得由無自耕能力者承買之政策開放前，私有農地所有權之移轉，其買受人以能自耕者為限，約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，依同條第1項前段規定，其契約係以不能之給付為標的而屬無效，亦即如當事人訂約時並無預期買賣之農地於農地買賣政策開放後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地變為無自耕能力者亦得買受，亦不能使無效之契約成為有效。
（二）本件系爭土地，地目為農牧用地，於系爭契約簽訂時為耕地，係屬89年1月26日土地法第30條刪除前所稱私有農地，及原告於簽訂系爭契約時，不具有自耕能力，故無法辦理過戶等情，有土地登記簿謄本在卷可稽（卷第12-18頁)，並為原告所自認（見本院98年4月14日言詞辯論筆錄，卷第97頁），堪認屬實，足見原告與訴外人張燈全於簽訂系爭契約時，因無自耕能力無從辦理系爭土地所有權移轉登記，而有不能給付之情形甚明。
（三）次按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效，此固有最高法院73年度第5次民事庭會議決議可資參照。惟查，系爭契約第4條雖約定：「本宗不動產所有權移轉登記由甲方（即原告）任意指定名義辦理，雙方應於七月八日以前備足證件交代書人（雙方同意指定民益代書事務所）辦理並加蓋買賣案卷文件印章。」等語，惟該約定僅言「由甲方（即原告）任意指定名義辦理」，而非約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，亦未約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記之情形，自難認係具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，是依上開說明，本件買賣無民法第246條第1項但書之適用，亦至為明確。
（四）綜上，原告與訴外人張燈全簽訂系爭契約時，因原告無自耕能力無從辦理所有權移轉登記，而有給付不能之情形，且原告與張燈全於訂約時並無預期於買賣之系爭土地變為非農地、或於農地買賣政策變更後等不能給付之情形除去後再為移轉之約定，故系爭契約因原告承買時並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，且無民法第246條第1項但書及第2項之例外情形，依民法第246條第1項前段之規定，系爭契約為自始客觀給付不能而為自始、當然、確定無效，且不因嗣後土地法第30條刪除而受影響，原告自不得依系爭契約及繼承之法律關係請求被告移轉系爭土地所有權。又系爭契約既為無效，上開關於兩造爭執事項（二）、（三），核與判決結果不生影響，本院自無庸再予審酌，附此敘明。
七、綜上所述，原告依系爭契約及繼承之法律關係，請求㈠被告乙○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段彭仔存小段第42-1、42-2、42-3、42-13、42-17地號土地，所有權均全部，及臺東縣○○鄉○○段竹湖小段第432號土地，所有權1/2，辦理所有權移轉登記予原告。㈡被告丙○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段竹湖小段第385地號、第387地號土地，所有權均全部、及同小段第432號土地，所有權1/2，辦理所有權移轉登記予原告。㈢被告甲○○○應將坐落臺東縣○○鄉○○段竹湖小段第432-2地號土地，所有權全部，辦理所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。又原告之訴既無理由而經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，爰併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國98年5月25日
民事庭法官范乃中以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年5月25日
書記官涂曉蓉